裁判字號：臺灣高等法院高雄分院99年上字第91號民事判決
裁判日期：民國100年08月17日
裁判案由：返還價金等
臺灣高等法院高雄分院民事判決99年度上字第91號上訴人 王麗蘭 訴訟代理人 李育任 律師被上訴人 歐陽妙珍 訴訟代理人 何曜男 律師上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於民國99年3月31日臺灣高雄地方法院99年度訴字第317號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院於100年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹拾壹萬捌仟柒佰貳拾伍元及自民國九十八年七月二日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
上訴人其餘追加之訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔；追加之訴訴訟費用由上訴人負擔二分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國97年4月30日向被上訴人購買坐落高雄市○○區○○段一小段2020地號及其上同段3743建號即門牌號碼高雄市○○區○○街○○○號3樓之1建物（下稱系爭房地），總價新台幣（下同）158萬元，並與被上訴人簽訂不動產買賣契約書。詎伊於入住後3個月即97年9月初，發現房屋主臥室房壁面有裂痕，周圍濕潤，於98年初發現房屋2間臥房、浴廁、客廳、餐廳均出現天花板滴滲水、牆壁脫漆、油漆面凸起滲水，牆壁電燈開關盒內滴水，室內電話因管線潮濕無法使用，經中華電信公司維修未果，臥室電燈無法使用，牆壁因漏水浸潤發霉，霉粉末到處飛散，且因屋內潮濕而孳生白蟻並遭蛀蝕，即於98年5月間通知被上訴人。被上訴人明知房屋有漏水瑕疵存在而重新油漆粉飾，故意未告知伊。為此，以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示，請求返還已付價金158萬元，爰求為判決被上訴人應如數給付並加計法定遲延利息，且陳明願供擔保請准宣告假執行。
原審為上訴人敗訴之判決，上訴人提起上訴，並以如認伊不得解除契約，因伊估計需花費21萬5250元始能修繕漏水瑕疵，伊亦得請求減少21萬5250元價金，被上訴人就已受領之該部分價金，應返還予伊，爰以先位聲明請求：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人158萬元及法定遲延利息；備位聲明請求被上訴人應給付上訴人21萬5250元及法定遲延利息（上訴人基於同一基礎事實，於本院追加備位請求，主張減少價金，聲明被上訴人就已受領之該部分價金應予返還，程序上合乎法律規定，應予准許）。
二、被上訴人則以：上訴人於97年9月間既知房屋有漏水情形，並未立即通知伊，遲至98年5月13日聲請調解，再由區公所通知伊，上訴人因怠於通知，應視為已受領系爭房屋。且系爭房屋自92年間出租以來並無漏水問題，僅因樓上有強制執行封管事件而有滲水現象，但已請人修復，交屋時並無滲水情形，伊並無隱瞞或故意不告知房屋漏水情事。又上訴人於同年6月間始以起訴狀繕本之送達解除契約，已逾6個月除斥期間，不得主張解除契約。況上訴人主張之瑕疵，與房屋結構無關，且非重大，只需修繕或減少價金即可，並無解除契約之必要等語，資為抗辯。並聲明駁回上訴及追加之訴。
三、兩造不爭執事項：㈠上訴人於97年4月30日向被上訴人購買系爭房地，總價158萬元，並與被上訴人簽訂不動產買賣契約書。
㈡被上訴人於97年5月底交付系爭房屋予被上訴人。
㈢上訴人以房屋有大規模漏水為由，於98年5月13日聲請調解，再由區公所通知被上訴人到場調解。
㈣上訴人已將房屋漏水情形修復。
四、兩造爭執事項：上訴人解除契約是否合法？如否，上訴人主張減少價金21萬5250元，請求被上訴人就已受領之該部分價金返還，有無理由？本院判斷如下：
㈠被上訴人抗辯：上訴人於97年9月間已知房屋有漏水情形，
並未立即通知伊，遲至98年5月間始通知伊，應視為已受領系爭房屋云云。查，系爭房屋經高雄市建築師公會鑑定時掀開房屋之浴室天花板詳細勘察，發現牆壁有二處針孔，並有灌注物痕跡，經研判為止漏工法之一種，認為：「一、該建築物滲水原因為6樓公共管道間給水管（PVC）管有一小破洞，造成極小之噴水，致使砌磚管道牆（磚牆內部無1:3水泥粉光）飽和吸水，造成多戶牆壁及地板、天花板滲水 白華 現象。二、若在管道間磚牆漏水較突二處做針孔止水，只是短期降低大漏水，在其他磚牆吸水飽和後亦會滲水致其他內牆、地板、天花板到底溼透而形成白華，故在局部地方止水動作不能有效解決問題，一定要在破洞之PVC管做補修或局部換管方能徹底解決滲水問題」，有高雄市建築師公會函二件可稽（原審卷第68頁、本院卷第54頁）。參以被上訴人97年5月底交屋予上訴人時，上訴人並未發現房屋有漏水，為兩造所不爭，而系爭房屋係被上訴人於交屋後約過3、4個月始發生漏水情形，足見被上訴人於交屋前，確曾就系爭房屋為修補，只因系爭房屋發生漏水之瑕疵牽涉大樓管線問題，先前曾在局部施作之針孔止水，只是短期降低大漏水，在其他磚牆吸水飽和後仍會滲水致其他內牆、地板、天花板到底溼透而形成白華，此情形亦僅建築專業人員於查勘後始能據以判斷，而非一般之民眾所能知悉，被上訴人之前雖為修補，但不能因此認其有明知上情而故予隱瞞之情。因有此情，故上訴人於於97年9月初僅發現房屋主臥室房壁面有裂痕，周圍濕潤，迨於98年初發現房屋有大規模漏水情事後，於同年5月間通知被上訴人，亦不能謂上訴人怠於通知而視為上訴人受領系爭房屋，始得謂平。
㈡系爭房屋發生漏水之原因既係因隱藏在6樓管道間之給水管
發生漏水，而兩造所訂立之買賣契約，除屬於專用部分之系爭房屋外，亦包含共用部分之6樓管道間給水管等公共設施（原審卷第13頁），則上訴人主張系爭房屋有漏水及因漏水孳生白蟻蛀蝕等瑕疵，即非無據。又買受人因物有瑕疵而得解除契約或請求減少價金者，其請求權之6個月或5年存續期間，自買受人通知出賣人有應由出賣人負擔保責任之瑕疵後或自物之交付時起算，此觀之民法第365條第1項規定甚明。被上訴人係於97年5月底交屋予上訴人，為兩造所不爭，被上訴人亦自承其係於98年5月22日始接到上訴人調解通知，且上訴人亦於98年6月19日提起本件訴訟，是上訴人既已於98年5月通知被上訴人房屋漏水，旋於98年6月19日以被上訴人為被告提本件訴訟，應認上訴人向被上訴人主張解除契約或請求減少價金，並未逾民法365條第1項6個月之除斥期間，被上訴人抗辯上訴人既於97年9月即發現有漏水情事乃遲至98年5月始向被上訴人請求負物之瑕疵擔保責任，已逾6個月除斥期間云云，即非可採。
㈢按買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，如依其情形，解
除契約顯失公平者，買受人即不得解除契約，此觀民法第35
9條規定自明。所謂解除契約顯失公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失衡平而言（最高法院93年台上字第1825號、95年台上字583號判決要旨參照）。上訴人就系爭房屋於交屋後發現有漏水瑕疵存在並即通知被上訴人，被上訴人固應負物之瑕疵擔保責任，惟上開瑕疵雖對居住品質有所妨礙，尚不致於危及建物之結構安全，且上訴人自承房屋漏水情形於原審囑託鑑定時找到漏水原因經其僱工修復，不會漏水（本院卷第70頁），而白蟻蛀蝕問題亦非無法解決。又修繕漏水瑕疵之費用，經高雄市建築師公會鑑定結果總計11萬6725元，包括第一次鑑價之①5樓管道間鑿洞暨補洞及天花板修復施工費2萬3000元、②6樓管道間鑿洞暨補洞及漏水管修復施工費2萬元、③3樓粉刷剝落層剔除費用6000元、④3樓粉刷剝落層補批土費用6000元、⑤3樓天花板油水泥漆費用7400元、⑥3樓牆壁油水泥漆費用1萬6675元、⑦包商管理、利潤及稅捐8700元，合計8萬7775元；及第二次赴現場勘查後估算曾列：①有關已遭腐蝕之三樘門及門框費用估價9000元（3000元×3樘=9000元）、②現場房間內之木地板因漏水造成白蟻蛀蝕須更換之費用1萬9950元（1900元×10.5平方公尺=19950元），合計2萬8950元，有兩造所不爭之鑑定報告書（卷外）及高雄市建築師公會函（原審卷第68頁）可稽。且據高雄市建築師公會針對上訴人所稱修復費用鑑估未將壁癌處理防水工程費用列入一節，說明「壁癌之產生乃須外來水份之供給才會產生，若本件工程經止漏處理後，待原有牆壁乾燥後再行批土粉刷，應不致再產生壁癌，故壁癌處理防水工程部分不在另行計價」（原審卷第68頁），足徵瑕疵非屬重大，亦非不得為瑕疵之修補，倘解除契約，被上訴人因須返還全部15
8萬元價金而受損害，兩相比較，有失衡平。是上訴人據上開瑕疵主張解除契約，顯失公平，應認其解除契約並不合法。上訴人以其無法解除契約所受之損害係修繕漏水之費用合計11萬6725元，而被上訴人因解除契約所受之損害，為被上訴人無法使用收益系爭房屋自97年4月30日兩造簽約時至98年6月19日其解除契約時止約14個月，以大樓每戶出租之租金行情每月8000元計算，約11萬2000元，兩相權衡，其解除契約並無何顯失公平云云，核不足取。
㈣上訴人雖主張：伊購買房屋係為供伊及家人居住使用，非用
來投資或出租獲利，今令伊強忍房屋漏水及漏水後遭白蟻蛀蝕，相較於被上訴人長期居住或使用房屋，對於房屋是否漏水較具有注意及控管能力，在認定解約是否顯失公平時，自以由被上訴人承擔較高風險。且被上訴人故意不告知瑕疵，伊主張解除買賣契約並無顯失公平云云。惟認定解除買賣契約是否顯失公平，主要係考量買賣雙方因解除契約彼此間利害加以衡量，至出賣人就買賣標的物有無風險控管能力及出賣人有無故意不告知瑕疵，則不在考量之列。況被上訴人確曾處理系爭房屋之漏水問題，而系爭房屋發生漏水之瑕疵既牽涉大樓管線問題，且先前其他住戶在局部施作之針孔止水，為止漏工法之一種，只是短期降低大漏水，一定要在破洞之PVC管做補修或局部換管方能徹底解決滲水問題，亦經高雄市建築師公會鑑定時掀開房屋之浴室天花板詳細勘察始得以證實，有高雄市建築師公會函可稽（本院卷第54頁），被上訴人抗辯：先前施作之針孔止水，經鑑定研判為止漏工法之一種，究係永久或暫時止水，非伊當時所能預期等語，自屬可信，要難憑此即認被上訴人有故意不告知瑕疵之情形。又本件係經高雄市建築師公會於98年9月、10月會勘二次後完成鑑定報告書，且房屋漏水之情形於該公會鑑定時業經上訴人僱工修復，亦經上訴人自認屬實，足認房屋之漏水問題業於98年10月間修復，上訴人於100年6月11日具狀猶主張房屋因漏水問題未解決，與事實不符，其執而提出房屋現況照片8張，證明其屋內潮濕而孳生白蟻並遭蛀蝕，主張其得解除契約，自非可採。
㈤上訴人追加主張如認伊不得解除契約，因伊估計需花費21萬
5250元始能修繕漏水瑕疵，伊亦得請求減少21萬5250元價金，被上訴人就已受領之該部分價金，應返還予伊，並提出龍勝宅修工程公司估價單為據，惟經被上訴人否認。查修繕漏水瑕疵回復原狀之價格，經上訴人聲請鑑價，業經高雄市建築師公會鑑定共須支出11萬6725元，此為兩造所不爭執，而上訴人主張其只修繕漏水源頭，6樓部分實際支出2萬2000元，5樓部分支出2萬3000元，業據提出為被上訴人所不爭之估價單附卷（本院卷第73頁），則上訴人就6樓管道間打磚壁查看水管漏水打除水管路抓漏完成再回復原來壁面之費用，實際支出較鑑估費用高出2000元，既為被上訴人所不爭執，此部分自以實際支出計算，連同其餘鑑估費用合計應為11萬8725元。足認本件需支出11萬8725元即能修繕漏水瑕疵，上訴人主張估計需花費21萬5250元始能修繕漏水瑕疵，為不足採。是上訴人既主張以其需支出修復費之金額計算其得請求減少價金之金額應為11萬8725元。從而上訴人請求被上訴人應將已受領之該部分價金返還予伊，即屬有據。又房屋發生漏水之原因係因6樓管道間給水管發生漏水，而兩造買賣契約既包含6樓管道間給水管等公共設施，則上訴人就此部分支出修復費而據以請求減少價金，即屬有據，被上訴人辯稱此部分應由大樓住戶共同負擔，不得據以請求減少價金云云，核不足取。
五、綜上所述，上訴人先位請求主張解除契約既不合法，其請求被上訴人應返還全部價金158萬元本息，即非正當，不應准許。其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。上訴人備位主張請求減少價金，請求被上訴人返還已受領應減少之價金，其請求之金額在11萬8725元及自起訴狀繕本送達翌日即98年7月2日至清償日止，按週年利率5%計算利息範圍內，為有理由，應予准許，爰判決如主文第二項所示。逾此金額之請求為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，上訴人追加之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。
中華民國100年8月17日
民事第六庭
審判長法官許明進法官蘇姿月法官徐文祥以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年8月17日
書記官梁雅華附註：
民事訴訟法第466條之1：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1項但書及第2項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。