裁判字號：臺灣高等法院臺南分院89年上易字第76號民事判決
裁判日期：民國89年08月15日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高等法院臺南分院民事判決八十九年度上易字第七六號Ｋ
上訴人甲○○被上訴人乙○○訴訟代理人 張巧妍 律師右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年一月十四日臺灣嘉義地方法院八十八年度訴字第二三號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於命上訴人自民國八十五年四月一日起至民國八十六年六月三十日止按年給付被上訴人超過新台幣捌萬壹仟玖百貳拾元損害金部分及該部分之假執行宣告，暨除確定部分外之訴訟費用負擔均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由上訴人負擔百分之九十九，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決不利上訴人之部分廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。㈢被上訴人以買賣為原因，就坐落嘉義市○○段○○○號面積八十平方公尺建地，其中應有部分十八分之四所為之所有權移轉登記，應予塗銷。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：㈠委託書係偽造的，係在上訴人蓋手印之後才寫過戶二字，然此部份並無證據足
資證明。委託書之印章係上訴人所有，上訴人確有出具委託書，然僅係為設定抵押供貸款而已。
㈡買賣契約書之印章係上訴人所有，但不知要賣土地。
三、證據：援用第一審所提證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）緣被上訴人於民國（下同）八十四年十月十二日向上訴人及 呂江月英 、 江吉祥 購買坐落嘉義市○○段○○○號建０、００八０公頃及其地上建物門牌嘉義市○○街○○○巷○○○號（現已改為嘉義市○區○○路○○○號）房屋一棟，買賣總價款為新台幣（下同）三百七十六萬元，簽約同時即交定金十六萬元約定第二次付款期限於八十四年十月二十日再交付一百萬元；另出賣人向 林瓊華 貸款一百八十萬元由承買人代為清償；尾款八十萬元待所有權狀出來產權移交同時全部付清（買賣契約書第二條第１、２、３款），買賣契約第五條亦載明：「本件買賣標的物約定於尾款付清同時交與承買人掌管」。
（二）關於第二次付款，上訴人於民國八十四年十月二十日收到被上訴人交付之台灣省合作金庫嘉義支庫面額一百萬元之支票業已兌現，同日被上訴人另代為清償出賣人之債務一百八十萬元，上訴人又於八十四年十一月十六日收到被上訴人交付之五十萬元，及於八十五年一月四日收到被上訴人交付之三十萬元尾款全部，亦經上訴人蓋章簽收記載於買賣契約第二條第二款及第三款之後。
（三）依據買賣契約第二條第三款載明：「尾款新台幣捌拾萬元正待所有權狀出來產權移交同時全部付清」，及第五條載明「本件買賣標的物約定於尾款付清同時交與承買人掌管」等語，則依上開約定本件被上訴人既於八十四年十一月十六日支付尾款五十萬元及於八十五年一月四日付清尾款全部之同時上訴人已將系爭房屋交付被上訴人掌管，被上訴人乃將系爭房屋之大門加鎖。
（四）詎上訴人嗣竟破壞系爭房屋之門鎖擅自搬入雜物後，另加以其新門鎖而竊佔系爭房屋，致使被上訴人無法使用系爭房屋而受損害，則上訴人無權占有被上訴人買受且已受領點交之系爭房屋，顯係侵權行為，被上訴人依法訴請上訴人遷讓交還系爭房屋及依侵權行為之損害賠償及不當得利之規定訴請上訴人賠償相當於租金之損害或返還不當得利，於法並無不合。
（五）查上訴人與訴外人 朱振成 、 江茂欽 、呂江月英、 范江麗英 、江吉祥、 楊江年 共有之坐落嘉義市○○段○○○號地上之建號一四五號建物業已拆除不存在，現坐落上開土地之建物門牌嘉義市○○里○鄰○○街○○○巷○○○號鐵皮造房屋，係上訴人與呂江月英等於上開建物拆除後，重新搭建之違章建築，並未保存登記，建號一四五號建物登記簿謄本建物標示部記載：第一次登記日期為四十四年四月十三日，主要建材木造，建築完成日期為三十八年六月二十日，為老舊木造房屋與現在建物為一鐵皮造房屋，迴不相同，足以證明。則系爭土地上之鐵皮造房屋既為上訴人與呂江月英共有，被上訴人與其等訂立買賣契約書，向其等買受該房屋，並無不當，乃上訴人竟辯稱：查系爭坐落嘉義市○○段一四五建號，即門牌號碼嘉義市○○街○○○巷○○○號，屬上訴人與訴外人朱振成等人所共有，：：：此有附件建物登記謄本，：：依上開建物登記謄本記載所示：系爭房屋係屬上訴人與訴外人朱振成等人所共有，顯見上訴人就系爭房屋有正當權源，所為之占有使用系爭房屋亦屬合法權利之行使云云，意圖魚目混珠，顯無足採。
（六）依據左列事證足以證明上訴人有授與 黃順忠 代理權代理簽訂系爭買賣契約之事實：
１、查上訴人與范江麗英、江吉祥於八十四年四月二十八日共同以系爭一一三號土地為擔保，向訴外人林瓊華抵押借款一百八十萬元，於同年五月二十二日辦畢一百八十萬元之抵押權登記，惟上訴人與范江麗英、江吉祥於八十四年七月二十八日上開借款清償期屆至，無力清償，乃將系爭一一三號土地及其上建物出賣予被上訴人，並於系爭房地買賣契約書第二項第二款約定上訴人應代償其等向林瓊華借款之債務，作為其等出售系爭一一三號土地及其上建物之第二期款中之一部分，上訴人已依約如數代償完畢，系爭房地二款記載：另代清償債務新台幣一百八十萬元正屬實無訛，支付日八十四年十月二十日可證，則參諸上訴人有與范江麗英、江吉祥共同向訴外人林瓊華共同借款且無力清償之事實，上訴人必然同意與范江麗英、江吉祥共同出賣系爭房地。
２、上訴人於八十八年二月一日原審法院行準備程序時，法官詢間：「有無授權他人印鑑證明申請？」，陳稱：「江吉祥八十四年八月初，曾向被告借印章」云云，似謂伊僅借江吉祥乙顆印章，伊之系爭土地應有部分即遭辦理所有權移轉登記予原告」云云，惟經被上訴人質以辦理土地所有權移轉登記，除印鑑章外，尚須印鑑證明、不動產所有權狀、身份證影本等，倘上訴人僅將印章乙顆交予江吉祥，其他文件未交付者，上訴人之系爭土地應有部分不可能辦理過戶登記予被上訴人等語，上訴人乃於八十八年六月二十一日原審法院行準備程序時改稱：「（委託書）是被告簽名的」，「被告弟弟有拿被告印章」，「（八十四年九月六日）被告和他弟弟一起去（申請印鑑證明）」云云，坦承簽名、印章及印鑑證明書之真正。
３、查印鑑證明、印章、身分證影本及不動產所有權狀乃辦理不動產所有權移轉登記所需之重要物件，通常情形，若非本人有授與代理權之意親自交付，其親人無從取得，則觀諸本件上訴人將其印鑑證明、印鑑章、身分證影本及系爭土地所有權狀交付予江吉祥，並與江吉祥共立委託書，委託 王秋惠 代書辦理嘉義市○○段地號一一三號一切過戶設定等業務之事實，上訴人應有與江吉祥、呂江月英共同授予黃順忠出賣系爭房地之權限，乃上訴人空言辯解，顯無足採，退一步言，設若上訴人未予授權者，似此客觀情形，亦有表見代理法則之適用，上訴人仍須負表現代理之授權人責任。
４、又上訴人於被上訴人付清系爭房地價款後已將系爭房屋交付被上訴人掌管，被上訴人乃將系爭房屋之大門加鎖，惟上訴人嗣後竟然破壞系爭房屋之門鎖擅自搬入雜物竊佔，此等事實，不唯經證人黃 張元妹 證述在案（見原審法院八十五年二月一日證人筆錄），且有被上訴人當日於系爭房屋拍攝之相片八張可證。且依證人 黃張元妹 證稱：本件買賣是其介紹，黃順忠找其當介紹人，其才找被上訴人出來買，房子一直是上訴人及江茂欽住在那，簽定買賣後一、二個月後他們有搬走，其只跟被上訴人去一次要打掃，但沒時間，隔二週再去，伊及被上訴人再進去房子內，結果門遭破壞等語。核與上訴人亦自認：有段時間曾搬出系爭房屋，因被斷水斷電，不在時回來門被鎖，東西也被搬光，只有離開家一天，後來就買了一些傢俱回去及換鎖等語，若合符節，並有台灣省自來水公司出具之證明書可證，堪認被上訴人主張系爭房屋於尾款付清同時上訴人已交付伊使用等語為真實。雖證人呂江月英經原審法院囑託台灣桃園地方法院訊問，證稱：不知有買賣之事等語，惟其先前經原審法院通知到庭作證，曾來函表明無法出庭之情事，該函所蓋其印章，與卷附原審法院向地政機關調取其印鑑證明相符；參酌其亦提供所有權狀、戶籍謄本、身分證影本等過戶系爭土地所需之資料，足認其證述，顯非事實。
５、至於，上訴人辯稱：權狀當時是放在代書處，後來代書也就不見了，那是十年前的事云云，亦非事實，被上訴人予以否認。且依卷附之嘉義市地政事務所註銷之上訴人甲○○八十嘉市地字第０二０六一號土地所有權狀之記載，嘉義市地政事務所係於民國八十年十一月二十日發狀，上訴人甲○○嗣於八十二年十二月二十二日辦理住所地址更正，至今不過六年爾，上訴人絕不可能於十年前即將權狀放在代書處，足證上訴人上開辯解，亦非事實。
七、另上訴人主張：系爭房地買賣契約出於偽造而屬無效，不得以之拘束真正所有權人之上訴人，被上訴人依該偽造買賣契約所為移轉登記即有無效原因，系爭土地所有權仍屬上訴人所有，依民法第七百六十七條所規定之除去妨害請求權，訴請被上訴人塗銷系爭土地其中應有部分十八分之四所為之所有權移轉登記等語。惟按民法第七百六十七條規定所有人對於妨害其所有權者，得請求除去，其行使需以為物之所有人為前提。本件系爭土地之買賣契約有效，系爭土地之所有權人為被上訴人，上訴人並非系爭土地之所有人，已如前述，則上訴人以系爭土地之買賣具有無效之原因，本於所有人之地位請求被上訴人塗銷系爭土地其中應有部分十八分之四所為之所有權移轉登記，於法自屬無據，應予駁回。
三、證據：援用第一審所提證據。理由
一、本件被上訴人起訴主張：其於八十四年十月十二日向上訴人及訴外人呂江月英、江吉祥購買坐落嘉義市○○段○○○號建０．００八０公頃及其地上建物門牌嘉義市○○街○○○巷○○號（現已改為嘉義市○區○○路○○○號）房屋一棟，買賣總價款為三百七十六萬元，簽約同時即交付定金十六萬元，同年十月二十日第二次付款時再交付一百萬元，另出賣人向訴外人林瓊華貸款之一百八十萬元亦已由其依約於同日代為清償，尾款八十萬元則依約於所有權移交同時全部付清，其並於八十四年十一月十六日交付上訴人五十萬元及於八十五年一月四日交付上訴人三十萬元，然上訴人於其依約付清尾款全部之同時，將系爭房屋交付其掌管後，竟於八十五年三月底破壞系爭房屋之門鎖擅自搬入，另加以新門鎖而竊佔系爭房屋，致使其無法使用系爭房屋而受損害，依侵權行為之法律關係訴請上訴人遷讓交還系爭房屋及本於侵權行為、不當得利之法律關係請求上訴人自八十五年四月一日起至遷讓交還房屋之日止按年相當於租金十五萬元之損害之判決等語。
（被上訴人原起訴請求上訴人應將坐落嘉義市○○段○○○號地上建物門牌號碼嘉義市○區○○路○○○號房屋一棟遷讓交還被上訴人，並自八十五年四月一日起至遷讓交還房屋之日止，按年給付被上訴人新台幣十五萬元。原審判准遷讓房屋及自八十五年四月一日起至遷讓交還房屋之日止，按年給付被上訴人八萬七千六百元部分，駁回其餘損害金之請求，就被駁回之部分，被上訴人並未上訴，已告確定，本院自僅斟酌上開遷讓房屋及自八十五年四月一日起至遷讓交還房屋之日止，按年給付被上訴人八萬七千六百元部分）。
二、上訴人則以：系爭房屋為伊及訴外人朱振成等人所共有，伊就該屋之占有使用有正當權源，被上訴人所提系爭房地買賣契約書係偽造，蓋伊並未授予訴外人黃順忠代理權以出售系爭房地，雖買賣契約書上之印章為伊所有，然伊之印鑑章於八十四年八月初為伊弟江吉祥以向銀行辦理抵押借款為由取走，伊不知要賣系爭土地，即不得因此遽認上訴人授代理權予江吉祥，實與表見代理之情形有別；再出賣人之一之呂江月英未於買賣契約書簽名蓋章，亦無其授與代理權之證明，難認呂江月英為出賣人，遍查該買賣契約書，亦無江茂欽為出賣人之記載，然依地政機關之土地買賣所有權移轉契約書顯示，江茂欽竟與上訴人同列為同一買賣原因被辦理所有權移轉登記及由買賣土地範圍與實際情形及移轉登記範圍皆全不符，顯見系爭房地買賣契約係偽造；退步言，縱認該買賣契約為實在，系爭房屋一直為上訴人占有使用，並未交付被上訴人，被上訴人以伊未履行交付標的物之義務，謂伊無權占有，並依侵權行為之法律關係請求賠償，於法亦顯有未合，況依被上訴人之主張，其向第三人黃順忠所購買者係有辦保存登記之一四五建號老舊木造房屋，乃竟向上訴人請求交付未辦保存登記之新建鐵皮告房屋，難認合法等語，資為抗辯外，並提起反訴主張：系爭房地買賣契約出於偽造而屬無效，不得以之拘束真正所有權人之上訴人，被上訴人依該偽造買賣契約所為之移轉登記即有無效原因，系爭土地所有權仍屬上訴人所有，爰依民法第七百六十七條規定之除去妨害請求權，訴請被上訴人塗銷系爭土地其中應有部分十八分之四所為之所有權移轉登記。
三、被上訴人主張於右揭時、地向上訴人及訴外人呂江月英、江吉祥購買系爭房地，已付清價款之事實，業據其提出系爭房地之買賣契約書及系爭土地登記簿謄本各一份為證，上訴人亦自認買賣契約書上之印章為伊所有，按之民事訴訟法第三百五十八條第一項所規定：「私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正。」自應認該買賣契約書為真正，則被上訴人主張之上開事實堪認為真實，上訴人雖以前揭情詞置辯，惟查：
（一）依該買賣契約之記載，系爭房、地之出賣人係上訴人、訴外人江吉祥、呂江月英，該三名出賣人之代理人為訴外人黃順忠，承買人則為被上訴人，上訴人、江吉祥、黃順忠及被上訴人並於該買賣契約書上蓋章，參照原審法院向嘉義市地政事務所調閱系爭房地之所有權移轉登記之相關資料：系爭土地上訴人應有部分十八分之四、江茂欽應有部分十八分之四、江吉祥應有部分之十八分之七，移轉登記予被上訴人乃基於八十四年十月十二日之買賣，出賣人為上訴人、訴外人江茂欽、江吉祥，承買人為被上訴人，代理人為王秋惠；系爭土地呂江月英應有部分十八分之三，移轉登記予被上訴人乃基於八十四年十一月二十日之買賣，出賣人為呂江月英，承買人為被上訴人，代理人為王秋惠，分別有系爭土地該部分之土地登記申請書、買賣所有權移轉契約書，上訴人、訴外人江茂欽、江吉祥、呂江月英之印鑑證明及該四人之戶籍謄本，呂江月英及被上訴人之身分證正反面影本，所有權人為上訴人、訴外人江茂欽、江吉祥、呂江月英及被上訴人之土地所有權狀及繳納土地地價稅之單據等相關資料附於原審卷（第三十九至第四十九頁、第八十七頁至第一二八頁）可稽，核屬相符。而上訴人與訴外人江吉祥因委託訴外人即代書王秋惠辦理系爭土地一切設定、過戶等業務，曾書立委託書，有委託書一份在卷可憑，上訴人雖又辯稱：委託書係偽造的，係在上訴人蓋手印之後才寫過戶二字云云，然伊亦自認伊曾出具委託書，系爭委託書上之印章係伊所有，就上揭所辯等情節，不能舉證證明，揆諸前揭民事訴訟法之規定，應認上訴人此部份之抗辯亦無足取，委託書為真正應無庸置疑，又證人即為之承辦移轉登記業務之代書王秋惠於原審曾到庭證稱：是江吉祥委託我辦理，委託書是江吉祥拿給我的，被告（即上訴人下同）之簽名，在拿給我（之前）已寫好。被告有來找我一次，是辦理登記後，用手寫問我辦好移轉否，他（上訴人）稱並未拿到錢，抵押權設定皆由買受人代償完畢，‧‧‧江茂欽等送地政事務所公契是他們本人親自簽名的，印鑑證明是他們自己去申請來的，呂江月英公契也是他所自己簽的等語屬實（見原審卷第一七二頁反面）。再衡諸印鑑證明、印章、身分證影本及不動產所有權狀乃辦理不動產所有權移轉登記所需之重要物件，通常情形，若非因本人授與代理權而交付，其親人並無從取得，上訴人又曾與江吉祥共同出具委託書，委託王秋惠代書辦理嘉義市○○段地號一一三號一切過戶設定等業務之事實，上訴人應有與江吉祥、呂江月英共同授予黃順忠出賣系爭房地之權限，並知有出賣系爭房地之事實。
（二）依印鑑登記辦法第七條及第九條第一款、第二款之規定，申請印鑑證明，應由當事人或其受委任人填具申請書並繳驗國民身分證，申請辦理。由其受委任人申請者，並應附繳委任書。印鑑登記機關受理印鑑登記或印鑑證明，應查驗申請人之國民身分證、核對戶籍登記簿等。準此，原審卷附之嘉義地政事務所檢送之上訴人之印鑑證明應係其本人至嘉義市東區戶政事務所（或他人代為）填寫申請資料，由上訴人本人簽名（或由他人代為簽名後，由上訴人按其指印）申請，合於常理且屬常態，上訴人辯稱：未至戶政事務所申請印鑑證明云云，無法舉證以實其說，難予採信。查我國人民將自己印章交付他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛，此在僅單純交付印章之場合尚可理解。惟本件上訴人除交付印鑑章外，復提出印鑑證明、身分證影本及不動產所有權狀等辦理不動產所有權移轉登記所需之重要物件，復有上訴人親自書立之委託書，其自有出賣系爭房地之認知，已如前述，上訴人縱未授與代理權，退步言之亦應負授權人之責任，上訴人雖又辯稱：伊之印鑑章於八十四年八月初為江吉祥以向銀行辦理抵押借款為由取走、權狀當時是放在代書處，後來代書也就不見了，那是十年前的事云云，不僅與常情不符，且依卷附之已為嘉義市地政事務所註銷之上訴人就系爭土地八十嘉市地字第０二０六一號土地所有權狀之記載，嘉義市地政事務所係於八十年十一月二十日發狀，上訴人甲○○嗣於八十二年十二月二十二日辦理住所地址更正，至今不過六年，上訴人實不可能於十年前即將權狀置於代書處，上訴人此部份之辯解，亦非可取。
（三）復查，系爭買賣契約書第十條固載明買賣標的物為嘉義市○○段○○○號建０．００八０公頃．．．其地上建物建號一四五號以上建物全部包括在內，惟就土地部分亦載明應有部分為上訴人甲○○十八分之四、呂江月英十八分之三、江吉祥十八分之七，再參酌被上訴人亦於八十四年十月十二日買受江茂欽就系爭土地之應有部分十八分之四，有前開土地登記申請書、買賣所有權移轉契約書等相關資料附於原審卷可憑，尚不能以此認買賣土地範圍與實際情形及移轉登記範圍全不符。又查上訴人與訴外人朱振成、江茂欽、呂江月英、范江麗英、江吉祥、楊江年共有之坐落嘉義市○○段○○○○號上之建號一四五號老舊木造建物業已拆除滅失不存在，不待滅失登記即生該物權喪失之效力，現坐落上開土地之建物門牌嘉義市○○里○鄰○○街○○○巷○○○號鐵皮造房屋，係上訴人於上開建物拆除後，於八十二、八十三年間重新搭建之違章建築，並未保存登記等情，有上開建號一四五號建物登記簿謄本及相片八張可證，並為上訴人於原審自認甚明（見卷二第五十二頁），被上訴人於八十四年間與上訴人等訂立買賣契約所買受之系爭土地上之建物，自不可能為已拆除之木造老舊建物，且雖名為買受，但違章建築之讓與因不能為移轉登記而不能為所有權之讓與，實際上被上訴人所買受者為系爭房屋之使用權，故解釋當事人之意思，尚不能以詞害意，認被上訴人所買受者為上開建號一四五號之老舊木造屋。況系爭土地既已為被上訴人所買受，被上訴人連同坐落其上未辦保存登記之系爭房屋使用權一併購買，以使房屋與土地同屬於一人所有、使用，亦甚合理。
（四）綜上所述，上訴人前揭辯解均不可採，被上訴人除購買系爭土地外，尚及於系爭房屋之使用權。
四、被上訴人又主張：就系爭房地之買賣價金均已付清，付清價款同時，上訴人已將系爭房屋交付與被上訴人等情，業據其提出買賣契約、台灣省自來水公司出具之證明書各一件為證，該買賣契約記載有付款情形，其中「民國八十五年一月四日收到新台幣三十萬元正尾款全部付清屬實」，其下方並有江吉祥、被告及黃順忠等人之蓋章。衡諸系爭土地於未移轉登記予被上訴人前，其中應有部分十八分之十一確曾設定一百八十萬元之抵押權予訴外人林瓊華，義務人為上訴人、江吉祥及范江麗英，有土地登記謄本附於原審卷可考，該一百八十萬元債務，其後於八十四年十月十二日清償完畢，亦有被上訴人所提出上訴人不爭執之訴外人林瓊華出具之收據一份附於原審卷（第一三九頁）可證。上訴人空言辯稱：未向林瓊華借款云云，自不足採。又依該買賣契約第五條約定：「本件買賣標的物約定於尾款付清同時交與承買人掌管」，證人張元妹亦證稱：（本件買賣是你介紹？）是，黃順忠找我當介紹人，我才找原告（即被上訴人）出來買，‧‧‧‧房子一直是被告及江茂欽住在那，簽定買賣後一、二個月後他們有搬走，我只跟原告去一次要打掃，但沒時間，隔二週再去，我及原告再進去房子內，結果門遭破壞等語甚明（見原審卷第二十九至第三十頁）。核與上訴人於原審自認：因被斷水斷電，不在時回來門被鎖，東西也被搬光，只有離開家一天，後來就買了一些傢俱回去及換鎖等語（見原審卷第一三二頁），若合符節，並有台灣省自來水公司出具之證明書可證（見原審卷第一三八頁），堪認被上訴人主張之此部份事實亦為真實。雖證人呂江月英經原審法院囑託臺灣桃園地方法院訊問，證稱：不知有買賣之事等語，惟其先前曾去函原審法院表示無法到庭作證，有該函件在卷可稽，而該函所蓋之印章，核與卷附原審法院向地政機關調取之印鑑證明相符；參酌呂江月英亦提供所有權狀、戶籍謄本、身分證影本等過戶系爭土地所需之資料，依前開論述，足認其上開證述不足採，足認呂江月英確已出賣就系爭土地之應有部分，則上訴人所辯：出賣人之一之呂江月英未於買賣契約書簽名蓋章，亦無其授與代理權之證明，難認呂江月英為出賣人云云，洵非可取，上訴人既已交付系爭房地，後未經被上訴人同意，再占有系爭房屋，係屬侵害被上訴人權利之侵權行為，且係無權占有，應屬無疑。
五、按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之十最高額，最高法院著有六十八年台上第三０七一號判例足資參照。再按無權占有他人房屋，可獲得相當於租金之利益，此為社會通常之觀念，本件上訴人無權占有系爭房地，已如前述，揆諸前揭說明，其自受有相當租金之利益，被上訴人即受有相當租金之損失，而查本件系爭土地面積為八十平方公尺，申報地價八十三年七月一日至八十六年六月三十一日為每平方公尺四千二百四十元，自八十六年七月一日起之申報地價為每平方公尺四千九百六十元，加上系爭房屋之價值四十八萬元，為上訴人所不爭執，且有土地登記簿謄本附於原審卷足參，合計申報價額八十六年六月三十日前為八十一萬九千二百元，八十六年七月一日以後為八十七萬六千八百元，然系爭房地位於嘉義市區，交通尚稱便利，上訴人前以之為住家，且被上訴人係以總價三百七十六萬元購得系爭房地，按系爭買賣契約所記載，售價係以每坪約貳拾萬元（即每平方公尺六萬零五百元）計算，高於申報價額近五倍，顯示系爭房地之價值不低，因此，被上訴人請求按年息百分之十計算相當租金之損害金，應無不合，則本件上訴人無權占有使用系爭房地，所受之不當得利，在八十六年六月三十日前為每年八萬一千九百二十元，八十六年七月一日以後為八萬七千六百八十元。次查被上訴人係於八十五年一月四日付清全部價金，如前所述，又證人張元妹證稱：（本件買賣是你介紹？）是，黃順忠找我當介紹人，我才找原告（即被上訴人）出來買，‧‧‧‧房子一直是被告及江茂欽住在那，簽定買賣後一、二個月後他們有搬走，我只跟原告去一次要打掃，但沒時間，隔二週再去，我及原告再進去房子內，結果門遭破壞等語，本件買賣契約係八十四年十月十二日簽訂，一、二個月後，約與價金付清之時間同，再參以原審卷附之台灣省自來水公司出具之證明書，系爭房屋之自來水於八十五年三月九日辦理停用，於同年月二十六日辦理復用，有上開證明書可證，足認上訴人至少於八十五年三月二十六日再行住於系爭房地，則被上訴人請求損害金自八十五年四月一日起算，即無不合。
六、上訴人於原審提起反訴主張：系爭房地買賣契約出於偽造而屬無效，不得以之拘束真正所有權人之上訴人云云，然依前述，系爭房地確已由上訴人授權訴外人黃順忠出售予被上訴人，且已辦理所有權移轉登記，則被上訴人為真正之所有權人，上訴人已非所有權人，其之主張不足採信，按之民法第七百六十七條規定所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，其行使需以為物之所有人為前提。上訴人已非所有權人，自不能行使所有物返還請求權。
七、綜上所述，本件被上訴人起訴主張上訴人為無權占有為可採，上訴人所辯均為無可取。從而，被上訴人本於侵權行為及無權占有之法則，請求上訴人應將坐落嘉義市○○段○○○○號地上建物即門牌號碼嘉義市○區○○路○○○號房屋一棟遷讓交還被上訴人，並自八十五年四月一日起至八十六年六月三十日止按年給付被上訴人八萬一千九百二十元，自八十六年七月一日起至遷讓交還上揭房屋之日止，按年給付被上訴人捌萬柒仟陸佰元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。上開應准許部分，被訴人陳明願供擔保，聲請宣告假執行，爰酌定相當之擔保金額宣告之；至於被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，而聲明廢棄，為有理由。爰改判如主文第二項所示，至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，並為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人於原審提起反訴主張伊為真正所有權人為不可採，從而，上訴人本於所有人之地位，行使所有物返還請求權，請求被上訴人以買賣為原因，就系爭土地，其中應有部分十八分之四所為之所有權移轉登記，應予塗銷，於法無據，應予駁回。此部分原審為上訴人敗訴之判決，亦無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國八十九年八月十五日
臺灣高等法院臺南分院民事第一庭~B1審判長法官黃崑宗~B2法官楊子莊~B3法官袁靜文右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國八十九年八月十九日
法院書記官黃文生