裁判字號：臺灣高等法院89年上更㈠字第103號民事判決
裁判日期：民國89年08月01日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣高等法院民事判決八十九年度上更㈠字第一○三號
上訴人己○○○訴訟代理人 李旻婉 上訴人丙○○
乙○○甲○○戊○○丁○○庚○○共同訴訟代理人 呂榮海 律師複代理人 蔡惠琇 律師上訴人辛○○被上訴人壬○○法定代理人 謝安棋 訴訟代理人 高進福 律師
高涌誠 律師 陳幼蘭 律師右當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國八十六年四月三日臺灣士林地方法院八十五年度訴字第九三二號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人庚○○負擔四二分之十五、辛○○負擔四二分之八，餘由其他上訴人連帶負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、上訴人己○○○、丙○○、乙○○、甲○○、戊○○、丁○○、庚○○部分：己○○○等未於言詞辯論期日到場，依其於準備程序到場並所提書狀之聲明及陳述：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：除引用原判決所記載者外，補稱略以：㈠被上訴人之前、後任管理人 謝完尾 、 張忠義 、謝安棋均非經全體信徒合法選任，不得代理提起本件訴訟。
㈡被上訴人無合法之代理人，無當事人能力。
㈢否認被上訴人提出之「台北縣淡水鎮褔佑宮組織章程」為真正。
㈢壬○○如屬非法人團體，廟產應屬捐助者之繼承人公同共有，謝完尾等未經全體公同共有人之同意而提起本訴，為不合法。
㈣謝完尾等決定興建鐘鼓樓或回收重建，係無權代理，其等所為終止租約之意思表示，應屬無效。
㈤壬○○廟宇基地後方亦為加蓋鐵皮屋之違章建築及二層樓之鋼筋水泥加蓋之老舊
房屋佔用，均未聞被上訴人要一併拆除做整體規劃、設計及重建。可見被上訴人收回系爭房屋並不具備土地法第一百條第一款之「客觀上」認有重新建築「必要」及收回自住之要件，不得作為終止租約之理由。
㈥系爭房屋所坐落土地為商業用地，上訴人租屋使用逾三、四十年，本作為經商販售當地名產之用，與壬○○連結一體，並無利用價值顯不相當之情形。
㈦壬○○增建鐘鼓樓之計畫決定並未踐行文化資產保存法第三十六條規定有關說明會、公聽會及公開展覽，及公開通知古蹟保存區內關係人及公眾參與之程序。
貳、辛○○部分：辛○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。依其於前審所為聲明及陳述，與其餘上訴人相同。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除引用原判決所載者外，補陳略以：㈠被上訴人係按「寺廟登記規則」相關之規定，辦理寺廟變更登記、製作信徒名冊並公告依法徵求異議。上訴人於公告當時並無任何異議，應受登記效力之拘束。
被上訴人之前、後任管理人均有提起本件訴訟之合法代理權。
㈡被上訴人提出之「台北縣淡水鎮壬○○組織章程」係由壬○○信徒大會議決通過
，經陳報台北縣政府核備列檔，並加蓋縣府印信而發給被上訴人存查，此即屬公文書，而非私文書，應推定其真正。另「台灣省台北縣寺廟變動登記表」為公文書，亦證明被上訴人之管理人資格均符合「壬○○組織章程」之規定者。
㈢被上訴人為整頓景觀，擬將廟前兩旁之破朽舊平房予以拆除改建鐘鼓樓，案經台
北縣政府核准並發給建築執照，被上訴人有權依土地法第一百條第一項之規定終止租約收回房屋。而上訴人庚○○、辛○○均非經濟上之弱者，無繼續占用老朽平房之必要。
㈣文化資產保存法第三十六條第三項係對於「擬定古蹟保存區計劃」而言，本件壬
○○早已編定為古蹟保存區，無舉辦說明會、公聽會及公開展覽之必要，而鐘鼓樓之設計圖，早於八十二年十月二十八日經台北縣政府以八二北府民二字第三九九四六五號同意備查在案，有法律不溯既往原則之適用。
㈤否認上訴人等所提出「壬○○管理委員會信徒名冊」之真正。被上訴人壬○○並
無管理委員會，只由原籍蝟陽、武榮、桃源、清溪、晉水、銀同等縣來台之有志人士各推派代表三人為「壬○○信徒」，召開「信徒大會」，並選出管理人一人予以管理，上訴人提出之名冊，顯屬捏造。
㈦系爭房屋面靠中正路部分之前段，因拓寬馬路而經台北縣政府予以拆除，並非古蹟。
理由
甲、程序方面：
一、上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、查壬○○係前清時代由原籍大陸螺陽、武榮、桃源、清溪、晉水、銀同、永定七縣來臺人士為供奉媽祖而建立，此為兩造不爭之事實。除永定縣部分因另建有鄧光佛寺外，其餘各縣於六十六年間推派代表為信徒，舉行信徒大會，訂立「台北縣淡水鎮壬○○組織章程」，選任管理人，並提出信徒名冊向主管機關臺北縣政府辦理寺廟登記。臺北縣政府雖未實際審查該組織章程訂立之程序及信徒名冊內容之真實性，惟已就該寺廟登記事項進行公告，當時雖有人提出異議，但經通知未於三個月之期限內提出實證，臺北縣政府乃依法公告，此業經臺北縣政府承辦人 林俊宏 於原法院簡字第六七六號案證述明確(本院卷第六四－一頁)，並有經臺北縣政府蓋印信交被上訴人存查之「台北縣淡水鎮壬○○組織章程」在卷可稽(本院卷第三五頁以下)。上訴人等雖抗辯上訴人辛○○之父 許炳松 及其他諸多信徒均未被通知參加信徒大會，被上訴人召開信徒大會成立組織為不合法，上開「台北縣淡水鎮壬○○組織章程」為少數人私自製作，並非真正云云，並提出壬○○管理委員會信徒名冊一份為證。惟被上訴人之成立及其提出之上開組織章程，均經臺北縣政府形式審查，於公告期間內無有效之異議而准予備查，該組織章程並經臺北縣政府加蓋印信，交被上訴人存查，自應推定其為真正。而上訴人提出之壬○○管理委員會信徒名冊係其自製之私文書，未經主管機關臺北縣政府審查，被上訴人既否認其真正，上訴人未舉證證明許炳松等均為信徒，及確有壬○○管理委員會之組織存在，則上訴人以該名冊記載之人未被通知參加信徒大會，指摘被上訴人之成立不合法及其組織章程非真正云云，即不足採。依上開組織章程第四條規定，除永定縣因另建有鄧光佛寺，自願放棄參與管理之權外，被上訴人由其餘六縣各推派代表三人為信徒共同管理。嗣於七十五年十月廿七日召開之信徒大會，決議通過加入 林錦標 等十四人為新信徒，共同參與被上訴人之管理，有會議記錄在卷可憑(原審卷第七三頁以下)。上開組織章程第八條規定，被上訴人設管理人一人，由信徒中選任之，任期四年。被上訴人之歷任管理人均係依上開章程所選任。謝完尾係於上開七十五年度信徒大會所追認之管理人，謝完尾於八十五年八月廿九日死亡，被上訴人於同年九月三十日召開臨時信徒大會，選任張忠義為續任之管理人(原審卷第七十九頁以下)。張忠義任期屆滿後，被上訴人於八十七年一月十六日召開八十七年度信徒大會，改選謝安棋為管理人(本院前審卷第一三七頁以下)。被上訴人召開之信徒大會，均事先向主管機關臺北縣政府及淡水鎮公所聲請報備，臺北縣政府及淡水鎮公所並派有代表列席，會議紀錄及有關信徒異動或管理人變更，亦均經臺北縣政府及淡水鎮公所同意備查，有聲請書、信徒名冊、信徒大會會議紀錄、臺北縣政府函、臺北縣淡水鎮公所函及台灣省臺北縣寺廟變動登記表等(本院卷第五十頁以下、第四十頁以下)附卷可憑(原審卷第二四、二五頁、七三頁以下、二一六頁以下、本院前審卷第一三五至一四三頁、本院卷第三四頁、第四十頁以下、第五十頁以下)。謝完尾、張忠義、謝安棋均係經合法選任之管理人，應屬可信。上訴人等並非被上訴人之信徒，亦未舉證證明謝完尾等非經被上訴人信徒大會選任，其抗辯謝完尾等非被上訴人之合法代理人，不足採信。綜上所述，被上訴人係依「台北縣淡水鎮壬○○組織章程」成立之寺廟組織，屬非法人團體，選任有管理人，並有獨立之財產，均以管理人名義辦理登記，有土地所有權狀在卷可按(本院卷第五六至五九頁)。
依民事訴訟法第四十一條第三項規定，被上訴人應有當事人能力。其前、後任之管理人，均有合法代理提起本件訴訟之權。上訴人等抗辯被上訴人無當事人能力，其管理人無代理提起本件訴訟之權云云，容有誤會。
乙、實體方面：
一、被上訴人主張：上訴人庚○○、辛○○及其餘上訴人之被繼承人 白武雄 (於本院前審死亡，由上訴人己○○○等六人承受訴訟)，分別與其訂有不定期租賃契約，承租其所有坐落台北縣○○鎮○○段新店小段二十八、二十八之一、二十八之
二、二十八之三、二十八之四及二十八之五號土地上如原判決附圖所示Ｏ、Ｓ、
Ｆ、Ｈ、Ｎ、Ｒ部分之房屋(下稱系爭房屋)，因系爭房屋已老舊不堪，其擬在上開土地上重建鐘鼓樓，業經臺北縣政府依文化資產保護法核可，及經臺北縣政府工務局核發建造執照在案。其分別通知上訴人等終止租約、收回系爭房屋，上訴人均置之不理，為此請求判命上訴人分別將占用之房屋騰空遷讓交還。上訴人等則以：謝完尾、張忠義、謝安棋均非被上訴人之合法代理人，且壬○○之廟產屬捐助者之繼承人公同共有，謝完尾等未經全體公同共有人之同意，而決定興建鐘鼓樓或收回系爭房屋重建，為無權代理，其等所為終止租約之意思表示，應屬無效；系爭房屋坐落壬○○兩側，基地為商業用地，上訴人租屋使用逾三、四十年，供經商販售當地名產，與壬○○連結一體，並無利用價值顯不相當之情形。被上訴人計劃建築之鐘鼓樓，與系爭房屋原來用途不同，客觀上無收回系爭房屋重新建築之必要；系爭房屋屬壬○○古蹟保存區範圍，且被上訴人未踐行文化資產保存法第三十六條有關說明會、公聽會及公開展覽、公開通知古蹟保存區內關係人及公眾參與之程序，不符古蹟保存方法等語。
二、被上訴人主張系爭房屋及其坐落土地為其所有，其原與上訴人或上訴人之被繼承人就系爭房屋訂有不定期租賃契約，已於八十五年三月十五日以存證信函通知終止租約等情，業據提出土地登記簿謄本、存證信函及回執為證(原審簡易案卷第十六頁以下、六四頁以下)，上訴人亦不爭執，堪信為真實。
三、被上訴人主張系爭房屋係位於壬○○兩側之磚造老舊瓦房，與坐落土地之利用價值不相當，其有收回系爭房屋另興建鐘鼓樓之必要，故而終止兩造租約等語。上訴人等抗辯謝完尾等非被上訴人之合法代理人，且壬○○之廟產屬捐助者之繼承人公同共有，謝完尾等未經全體公同共有人之同意，而決定興建鐘鼓樓或收回系爭房屋重建，為無權代理，其等所為終止租約之意思表示，應屬無效；被上訴人就系爭房屋客觀上無重新建築之必要；被上訴人增建鐘鼓樓之計劃，未踐行文化資產保存法第三十六條規定之公開說明、聽證及公眾參與等程序，不符古蹟保存方法云云。按不定期房屋租賃契約之出租人，於重新建築時，得收回房屋，土地法第一百條第一款定有明文。此係以充分利用土地為目的，故祇須租賃物在客觀上有重建之必要者，出租人即得依該款規定終止租約。至其客觀標準，則應審酌其系爭房屋之使用年限、與鄰近都市發展或土地利用價值等一切情狀。查：
㈠被上訴人係合法成立之寺廟組織，其前、後任管理人謝完尾、張忠義、謝安棋係
依其組織章程，經信徒大會選任，有合法之代理權，已如前述。而被上訴人既已向臺北縣政府為寺廟登記，依監督寺廟條例第六條第一項之規定，其財產屬被上訴人所有。則被上訴人之管理人謝完尾等以收回系爭房屋重新建築為由，向上訴人等為終止租約之意思表示，難認係無權代理而屬無效。上訴人抗辯謝完尾等無權代理被上訴人，所為終止租約之意思表示為無效云云，殊屬無據。
㈡系爭房屋均為老舊磚造瓦房，坐落台北縣○○鎮○○路○街，位於壬○○兩側，
面對果菜市場，所在地區交通便利，商業繁榮。業經原法院及本院履勘現場明確(見原審卷第一一六、一一七頁及本院前審卷第一五八至一六○頁勘驗筆錄)，並有兩造提出之照片附卷可資佐證。壬○○廟宇及其基地業經主管機關判定為台閩地區國家三級古蹟並編定為古蹟保存地(參見原審卷第八八頁以下臺北縣政府函就三級古蹟壬○○之新建鐘鼓樓修建審查意見)。比較系爭房屋坐落地區之繁榮程度，其土地之利用價值亦顯不相當，而有礙都市發展。對照系爭房屋之老舊殘破與壬○○廟宇之古蹟地位，環境景觀顯不協調而有礙觀瞻。被上訴人所計劃興建之鐘鼓樓，雖與系爭房屋原供作住商用途者不同，但符合壬○○之宗教功能，而可與壬○○一併供信徒使用。被上訴人主張有收回重建之必要，尚非無據。至於上訴人抗辯被上訴人未一併收回壬○○廟宇基地後方之違章建築及老舊房屋重建云云，縱屬實在，亦係被上訴人與該其他房屋占有人間之問題，與上訴人之占有系爭房屋無關。上訴人等抗辯被上訴人就系爭房屋客觀上無收回重建之必要云云，不足採信。
㈢文化資產保存法第三十六條第三項規定：「主管機關於擬定古蹟保存區計畫及修
復計畫過程中，應分階段舉辦說明會、公聽會及公開展覽，並應公開通知古蹟保存區內關係人及公眾參與。」此係對於擬定古蹟保存區計劃及修復計劃而言，且係屬主管機關之職權，不適用於本件已經主管機關編定為古蹟保存區之壬○○古蹟保存區，被上訴人亦無踐行上開程序之權利與義務。況被上訴人已依文化資產保存法第三十七條及其施行細則第四十五條之規定，向台北縣政府聲請核可興建鐘鼓樓，經主管機關臺北縣政府會同專家多次討論後，於八十二年十月二十八日以八二北府民二字第三九九四六五號函同意就被上訴人提出之新建鐘鼓樓修正細部設計圖備查，並核發臺北縣政府工務局八五淡建字第二二九號建造執照(原審卷第八八頁以下、本院卷第八六、八七至八九頁)。上訴人等所辯被上訴人興建鐘鼓樓未踐行相關程序，不符古蹟保存方法云云，委無可採。
四、綜上所述，被上訴人有收回系爭房屋重新建築之必要，其擬興建之鐘鼓樓並符合主管機關對壬○○古蹟保存區之管理，被上訴人終止兩造租約，即非無據。兩造租約終止後，上訴人己○○○、丙○○、乙○○、甲○○、戊○○、丁○○仍共同占有白武雄生前承租之如原判決附圖所示Ｎ、Ｒ部分之房屋，庚○○占有如原判決附圖所示Ｏ、Ｓ部分之房屋，為己○○○等及庚○○所不爭執。辛○○原占有如原判決附圖所示Ｆ、Ｈ部分之房屋，雖已自行搬遷，為被上訴人所自認(本院卷第六九頁背面)，惟辛○○未證明其已將該房屋騰空交還被上訴人。而上訴人等各占有上開部分之房屋，並經原法院履勘現場，囑託臺北縣淡水地政事務所測量明確，製有現場圖及土地複丈成果圖附卷。被上訴人請求上訴人等分別將所占有之房屋騰空交還，自屬正當，應予准許，原審就此部分為上訴人等敗訴判決，於法核無違誤，應予維持。上訴意旨指摘此部分原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，上訴應予駁回。自 謝碧雲 等為白武雄之繼承人而共同承受訴訟應負連帶負擔白武雄部分之訴訟費用。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段、第八十五條第二項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國八十九年八月一日
民事第十四庭
審判長法官張劍男
法官蘇芹英法官陳筱珮右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國八十九年八月三日
書記官紀昭秀附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。