裁判字號：臺灣嘉義地方法院88年訴字第23號民事判決
裁判日期：民國89年01月14日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣嘉義地方法院民事判決八十八年度訴字第二十三號
原告即反訴被告乙○○訴訟代理人 張巧妍 律師複代理人林崑地律師被告即反訴原告甲○○訴訟代理人丙○○右當事人間遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落 嘉義市 ○○段○○○○號地上建物即門牌號碼嘉義市○區○○路○○○號（原嘉義市○區○○里○鄰○○街○○○巷○○號）房屋一棟遷讓交還原告，並自民國八十五年四月一日起至遷讓交還房屋之日止，按年給付原告新台幣捌萬柒仟陸佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新台幣貳拾肆萬柒仟元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣柒拾肆萬貳仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實
甲、原告即反訴被告方面
壹、本訴部分
一、聲明：被告應將坐落嘉義市○○段○○○號地上建物門牌號碼嘉義市○區○○路○○○號（原嘉義市○區○○里○鄰○○街○○○巷○○號）房屋一棟遷讓交還原告，並自民國八十五年四月一日起至遷讓交還房屋之日止，按年給付原告新台幣十五萬元及以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）原告於民國八十四年十月十二日向被告及 呂江月英 、 江吉祥 購買坐落嘉義市○○段○○○號建０．００八０公頃及其地上建物門牌嘉義市○○街○○○巷○○號（現已改為嘉義市○區○○路○○○號）房屋一棟（下稱系爭房、地），買賣總價款為新台幣（下同）三百七十六萬元，簽約同時即交付定金十六萬元，約定第二次付款於八十四年十月二十日再交付一百萬元；另出賣人向 林瓊華 貸款一百八十萬元由承買人代為清償；尾款八十萬元待所有權狀出來產權移交同時全部付清（買賣契約書第二條第１、２、３款），買賣契約第五條亦載明：「本件買賣標的物約定於尾款付清同時交與承買人掌管」，有該買賣契約書可證。關於第二次付款，被告於民國八十四年十月二十日收到原告交付之台灣省合作金庫嘉義支庫面額一百萬元之支票業已兌現，同日原告另代清償出賣人之債務一百八十萬元，被告又於八十四年十一月十六日收到原告交付之五十萬元及於八十五年一月四日收到原告交付之三十萬元尾款全部，亦有被告蓋章簽收記載於買賣契約第二條第２款之後及第３款之後面可證。依據買賣契約第二條第３款載明：「尾款新台幣捌拾萬元正待所有權狀出來產權移交同時全部付清」，及第五條載明「本件買賣標的物約定於尾款付清同時交與承買人掌管」等語，則依上開約定本件原告既於八十四年十一月十六日支付尾款五十萬元及於八十五年一月四日付清尾款全部之同時，被告已將系爭房屋交付原告掌管，原告乃將系爭房屋之大門加鎖。詎被告竟於八十五年三月底破壞系爭房屋之門鎖擅自搬入雜物後，另加以其新門鎖而竊佔系爭房屋，致使原告無法使用系爭房屋而受損害，則被告無權占有原告買受且已受領點交之系爭房屋，顯係侵權行為，原告自得訴請被告遷讓交還系爭房屋。至於原告之其損害額，參照土地法第九十七條城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限之規定，本件系爭房屋之基地坐落嘉義市○○段○○○號建面積八十平方公尺，按照申報地價每平方公尺一．四００元計算為一百十二萬元，加上系爭房屋之價值四十八萬元，合計一百五十萬元，按其百分之十計算租金為每年十五萬元，則本件系爭房屋，原告每年相當於租金十五萬元之損害，而被告即有每年十五萬元之不當得利，原告自得依侵權行為之損害賠償及不當得利之規定訴請被告賠償相當於租金之損害或返還不當得利。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、被告與訴外人 朱振成 、 江茂欽 、呂江月英、 范江麗英 、江吉祥、 楊江年 共有之坐落嘉義市○○段○○○○號上之建號一四五號建物業已拆除不存在，現坐落上開土地之建物門牌嘉義市○○里○鄰○○街○○○巷○○○號鐵皮造房屋，係被告與呂江月英等於上開建物拆除後，重新搭建之違章建築，並未保存登記，此等事實，有上開建號一四五號建物登記簿謄本建物標示部記載：第一次登記日期為四十四年四月十三日，主要建材木造，建築完成日期為三十八年六月二十日，為老舊木造房屋與現在建物為一鐵皮造房屋，迴不相同，足以證明。則系爭土地上之鐵皮造房屋既為被告與呂江月英共有，原告與其等訂立買賣契約書，向其等買受該房屋，並無不當，乃被告竟辯稱：查系爭坐落嘉義市○○段一四五建號，即門牌號碼嘉義市○○街○○○巷○○○號，屬被告與訴外人朱振成等人所共有，此有附件建物登記謄本，依上開建物登記謄本記載所示：系爭房屋係屬被告與訴外人朱振成等人所共有，顯見被告就系爭房屋有正當權源，所為之占有使用系爭房屋亦屬合法權利之行使云云，意圖魚目混珠，顯無足採。
２、依據左列事證足以證明被告有授與 黃順忠 代理權代理簽訂系爭買賣契約之事實：
①被告與范江麗英、江吉祥於八十四年四月二十八日共同以系爭一一三號土地為
擔保，向訴外人林瓊華抵押借款一百八十萬元，並於同年五月二十二日辦畢一百八十萬元之抵押權登記，有該一一三號土地之直式土地登記簿謄本可稽，惟被告與范江麗英、江吉祥於八十四年七月二十八日上開借款清償期屆至，無力清償，乃將系爭一一三號土地及其上建物出賣予原告，並於系爭房地買賣契約書第二項第二款約定原告應代償其等向林瓊華借款之債務，作為其等出售系爭一一三號土地及其上建物之第二期款中之一部分，原告已依約如數代償完畢，有訴外人林瓊華出具之收據一張及系爭房地第二項第二款記載：另代清償債務新台幣一百八十萬元正屬實無訛，支付日八十四年十月二十日可證，則參諸被告有與范江麗英、江吉祥共同向訴外人林瓊華共同借款且無力清償之事實，被告必然同意與范江麗英、江吉祥共同出賣系爭房地。
②被告於八十八年二月一日庭訊時，本院詢問：「有無授權他人印鑑證明申請」
，陳稱：「江吉祥八十四年八月初，曾向被告借印章」云云，似謂伊僅借江吉祥一顆，印章伊之系爭土地應有部分即遭辦理所有權應移轉登記予原告云云，惟按辦理土地所有權移轉登記，除印鑑章外，尚須印鑑證明、不動產所有權狀、身份證影本等，倘被告僅將印章一顆交予江吉祥，其他文件未交付者，被告之系爭土地應有部分不可能辦理過戶登記予原告，兄見被告應係將上開文件連同印鑑章交予江吉祥辦理系爭土地過戶事宜無訛。
③查印鑑證明、印章、身份證影本及不動產所有權狀乃辦理不動產所有權移轉登
記所需之重要物件，通常情形，若非本人有授與代理權之意親自交付，其親人無從取得，則觀諸本件被告將其印鑑證明、印鑑章、身份證影本及系爭土地所有權狀交付予江吉祥，並與江吉祥共立委託書，委託 王秋惠 代書辦理系爭土地一切過戶設定等業務之事實，被告應有與江吉祥、呂江月英共同授予黃順忠出賣系爭房地之權限，乃被告空言辯解，顯無足採。
④又被告於原告付清系爭房地價款後已將系爭房屋交付原告掌管，原告乃將系爭
房屋之大門加鎖，惟被告嗣後竟然破壞系爭房屋之門鎖擅自搬入雜物竊佔，此等事實，不惟經證人黃 張元妹 證述在案，且有原告當日於系爭房屋拍攝之相片八張可證。雖證人 黃張元妹 對於被告何時交付房屋及破壞房屋等細節，因時間經過淡忘，無法正確描述，惟此乃人情之常，尚不得因此吹毛求疵，謂其證言不可採。
３、被告於八十八年三月十二日本院審理時辯稱：未將系爭房屋交付原告及至戶政事務所申領印鑑證明云云，均非事實：
①系爭房屋內之自來水於八十五年三月九日即辦理停用，至八十五年三月二十六
日始辦理復用（有台灣省自來水公司出具之證明書可證），而電力亦已於同年月十三日辦理廢止，則按諸常理，系爭房屋既自八十五年三月九日起至同年月二十六日止計十八日均缺水、缺電，被告於該段期間自不可能居住其內，乃被告於八十八年三月十二日回答本院訊問：「是否有段時間曾搬出系爭房屋」竟答稱：「因被斷水電，不在時回來門被鎖，東西也被搬光，只有離開家一天」云云，顯係臨訟捏造之詞，並非事實甚明。
②依印鑑登記辦法第七條及第九條申請印鑑證明，應由當事人或其受委任人填具
申請書並繳驗國民身份證，申請辦理。由其受委任人申請者，並應附繳委任書。印鑑登記機關受理印鑑登記或印鑑證明，應查驗申請人之國民身份證。核對戶籍登記簿等規定，卷附之嘉義地政事務所檢送之被告之印鑑證明應係被告本人至嘉義市東區戶政事務所（或他人代為）填寫申請資料，由被告本人簽名（或由他人代為簽名後，由被告按其指模）申請，則本件被告辯稱伊未至戶政事務所申請印鑑證明云云，亦非事實。
③至於被告辯稱：權狀當時是放在代書處，後來代書也就不見了，那是十年前的
事云云，亦非事實，原告予以否認。且依卷附之嘉義市地政事務所註銷之被告甲○○八十嘉市地字第０二０六一號土地所有權狀之記載，嘉義市地政事務所係於民國八十年十一月二十日發狀，被告嗣於八十二年十二月二十二日辦理住所地址更正，至今不過六年爾，被告絕不可能於十年前即將權狀放在代書處，足證被告上開辯解，亦非事實。
三、證據：提出買賣契約書影本、土地登記簿謄本、委託書影本、收據影本、土地及建物登記簿謄本影本、臺灣省自來水公司第五區管理處證明書影本各一份，相片八張各一份及聲請訊問證人黃張元妹。
貳、反訴部分
一、聲明：請求駁回反訴原告之訴。
二、陳述：與本訴部分之陳述同。
乙、被告即反訴原告方面
壹、本訴部分
一、聲明：原告之訴及假執行之宣告均駁回；如受不利判決，請准被告預供擔保，免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭坐落嘉義市○○段○○○號建號，即門牌號碼嘉義市○○街○○○巷○○號房屋為被告及訴外人朱振成等人所共有，原告並無任何權利，被告就該房屋具有正當權源，所為之占有使用亦屬合法權利之行使。原告指被告無權占有系爭房屋，依侵權行為之法律關係訴請被告遷讓交屋云云，但未就侵權行為之成立要件為主張及立證，於法無據。
（二）兩造互不相識，更無任何交易往來，原告所提之系爭房地買賣契約書係偽造，自不得以該不存在之買賣關係對真正權利人之被告為主張：
１、依證人張元妹之證述，表示要出售系爭房地及出面與原告洽談簽訂買賣契約書者，皆係黃順忠本人，整個買賣過程，被告皆未出面或參與，而黃順忠根本未出示授權證明，以致即使仲介該買賣之黃張元妹亦不知黃順忠是否得有被告之授權。又被告亦不知有黃順忠其人，事實上根本不可能授予代理權，甚至在原告起訴，得知原告竟未查證黃順忠是否得有被告授權，即率就被告所有之系爭房地與之成立買賣，深覺不可思議。再買賣契約書上既無黃順忠受任為代理人之記載，則黃順忠與原告所簽訂之系爭房地買賣契約，即難令被告負授權人責任，原告亦不得持該不實之買賣契約對被告為主張或請求。
２、被告否系爭買賣契約書之真正，又該買賣契約書上所蓋被告印文，模糊不清，無法辦識，被告亦否該印文之真正。雖被告之印鑑章於八十四年八月初為江吉祥以向銀行辦理抵押借款為由取走，但依最高法院七十年台上字第六五七號判例意旨，亦不得認被告授代理權予江吉祥。再縱認該買賣契約書上之印文經證明屬被告所有，亦因該印章係直接交給江吉祥，交給之原因係由江吉祥向銀行辦理抵押借款、被告與黃順忠素未謀面，亦不知有黃順忠其人，根本不可能由被告之行為表示以代理權授與黃順忠，且黃順忠之訂立本件買賣契約行為更不可能在被告曾經表示授與代理權之範圍內、與黃順忠訂之買賣契約，被告始終不知其事，亦與知他人表示為代理人而為不反對之表示要件有間，況原告既可得而知黃順忠並無代理權，竟仍與之訂立內容至為離譜之買賣契約等情，更難令被告負表見代理之授權責任。
３、出賣人之一之呂江月英未於買賣契約書簽名蓋章，亦無其授與代理權之證明，難認呂江月英為出賣人，如此之顯然錯誤，原告竟得以該買賣為原因併行取得呂江月英之應有部分，並辦妥移轉登記，亦見其間顯有不法情事。
４、由買賣土地範圍與實際情形及移轉登記範圍皆全不符，顯見系爭房地買賣契約係偽造：依件附系爭坐落嘉義市○○段○○○號舊土地登記謄本所載，呂江月英應部分為六分之一、被告與江吉祥之應有部分各係十八分之四，三人應有部分合計十八分之十一而已，但依原告提出之買賣契約書記載之買賣土地範圍竟係「嘉義市○○段○○○號建０．００八０公頃，以上甲○○十八分之四、呂江月英十八分之三、江吉祥十八分之七」，出賣之應有部分達十八分之十四，遠較出賣人之實際應有部分為高。且原告提出系爭土地登記謄本，竟然記載前項買賣契約所移轉登記之土地應有部分更高達十八分之十五，亦較買賣契約所定買受範圍為高。
５、買賣房屋範圍與實際情形完全不符，亦見系爭房地買賣契約係偽造：依爭房屋登記謄本所示，被告、呂江月英及江吉祥之應有部分各為九分之一，得處分之權利範圍總計只有三分之一而已，但該買賣契約之記載竟係「同段同號其地上建物建號一四五號（嘉義市○○街○○○巷○○號）以上建物全部」，而為系爭房屋所有權全部，原告明知所買賣之房屋其中應有部分三分之二以上並非出賣人所有而無法為處分，必將因此滋生事端，竟仍出價全部買受，在在違背情理至甚，益見其間顯有不法情事及原告不良居心。
（三）系爭房屋一直為被告占有使用，原告指稱被告於交付後再行無權占有云云，亦非實在：
１、被告既未出賣系爭房地，焉會愚昧至將系爭房屋按明知偽造之買賣契約點交予原告之理，且原告於八十五年四月間第一次至被告住處，強行要求被告搬離系爭房屋，是時被告尚不知系爭房地遭黃順忠冒名盜賣之事，因此認為原告無理取鬧而斷然拒絕，於雙方爭執間並有管區之北門派出所之警察前來處理，嗣原告表示願意支付五萬元搬遷費，仍為被告所拒，雙方不歡而散等事實，有在場目擊證人 顏永昌 、 王敏雄 可供傳證，足見被告從未交付系爭房屋，證人張元妹於交付時並未在場親見，其證述為傳聞之詞，不得作為證據，且所證述之交付日期、交付情形、前去該屋之次數、被告再次占用日期、房屋現狀等情形，無一相符，顯不實在。
２、原告於法院訊問有無交付系爭房屋之證據時，曾答稱有寫切結書等語，則原告應提出該切結書以明事實之真相。
３、原告見被告一直在系爭房地住居使用，逼迫被告搬離，以逞其霸佔被告所有系爭房地之企圖，竟於八十五年三月九日以非法方法向台灣省自來水公司第五區管理處嘉義服務處辦理強制斷水，有原告提出之該服務所證明書可稽，更足證系爭房屋一直為被告使用。
（四）退步言，縱認系爭房地買賣契約為真正，原告以出賣人之被告未履行交付標的物之義務，謂被告無權占有，並依侵行為之法律關係請求賠償，於法亦顯有未合：縱認系爭房地買賣契約為真正，出賣人固負有交付出賣房地與買受人之義務，但在未交付前，依民法第三百七十三條之規定，其收益權仍屬於被告，被告繼續占有買賣標的物，尚難指為無權占有。
（五）依原告之主張，其向第三人黃順忠所購買者係有辦保存登記之一四五建號老舊木造房屋，乃竟向被告請求交付未辦保存登記之新建鐵皮告房屋：依卷附之一四五號建物登記謄本所載，其主要建材為木造，並建造於三十八年六月二十日，而為老舊之木造房屋，至於現在之門牌號碼嘉義市○○街○○○巷○○號建物，則為鐵皮造房屋，係被告與呂江月英等於上開建物拆除，重新搭建之違章建築，並未保存登記，二者迴不相同，已為原告所自認，依原告提出附卷買賣契約第十條關於買賣標的物標之記載，原告向第三人黃順忠購買有辦理登記之建號一四五號已無價值之老舊木造房屋，乃竟執該買賣契約依侵權行為之法律關係向被告請求交付新建鐵皮造房屋，難認合法。
（六）原告逕對非契約當事人之被告為本件請求，於法無據：依原告提出之買賣契約書所載，係原告與訴外人黃順忠所立，被告並非簽約第三人，且被告與原告及訴外人黃順忠素不相識，亦未往來，不可能與原告成立買賣契約，或授權根本黃順忠與原告訂立買賣契約，雖被告遭他人冒用名，但因被告並非該買賣契約之當事人，該買賣契約無從拘束非當事人之被告。
（七）原告所提出與第三人黃順忠之買賣契約所載契約條件各項，全部皆與事實不符，在在顯示出於不清楚系爭房地情形之人所偽造：該買賣契約係由代理人黃順忠所簽訂，但原告至目前為止，仍無法提出黃順忠有受合法授權之證明。出賣人部分：買賣契約書並無呂江月英本人之簽名或蓋章，亦無其授興代理權之證明，難認其為出賣人。遍查該買賣契約書，亦無江茂欽為出賣人之記載，然依嘉義市地政事務所八十八年三月三日八十八嘉市地一字第一六四六號函檢送之系爭土地移轉登記申請資料之土地買賣所有權移轉契約書顯示，江茂欽竟與被告同列為同一買賣原因被辦理所有權移轉登記。再原告所舉證人張元妹證稱：拿佣金百分之一，只拿一、二萬元等語，依此推算結果，該買賣價款只有一、二百萬而已，但原告卻謂買賣總價款為三百七十六萬元；且依嘉義市地政事務所前函檢送之登記申請資料及原告提出之土地登記簿所示，原告業依該買賣契約將系爭土地面積八十平方公尺（折合為二四坪）所有權移轉登記為其所有，但依原告提出之該買賣契約第二條所載，每坪單價為二十萬元，則光是土地部分經以全部面積二四坪乘以每坪單價二十萬元算，總價款為四百八十萬，此較該買賣契約所載房屋及土地總價款共只有三百七十六萬元而，短差之價款竟高四萬元之鉅，何以如此離譜？而買賣價款皆被第三人黃順忠拿去，亦經證人黃張元妹結證屬實，原告卻謂被告收到分期價款云云，即屬不實。再已非系爭土地共有權、亦非出賣人之范江麗英，何以竟在該買賣契約書上被蓋章表示簽收價款？再關於買賣原因：原告謂係被告與范江麗英、江吉祥共同以系爭土地應有部分十八分之十一設定一百八十萬元抵押權為擔保，向林瓊華借款一百八十萬元，屆期無力清償，所以被告必然同意與范江麗英、江吉祥共同出賣系爭房地云云，但此僅係推測之詞；按系爭土地登記謄本所載，年利率百分之八利息及每日每百元加計一角五分之違約金併為該抵押權擔保範圍，足見本金債務當不及一百八十萬，原告竟未徵得被告同意，復未查明被告所欠債務實際金額，率認本金債務額一百八十萬，逕予悉數清償，甚至於其所謂代為清償後，仍未取回被告所欠債務之債權憑證，於法於理皆有未洽。且若果如原告所謂前項出賣原告，則其對於非抵押債務人亦未欠有債務之呂江月英，江茂欽之土地應有部分所有權併以同一買賣為移轉登記，又如何合理之解釋？
（八）證人王秋惠竟然提供已遭變造之委託書為原告作證，企圖欺瞞法院，其所為之證詞自不足採：被告於本件訴訟之前，根本不知有原告提出之買賣契約書、委託書存在，該二文書皆屬偽造之物，被告否認其真正，且委託書上被告姓名、指紋，亦係偽造之物。依王秋惠之證述，其亦未親身聞見，而不能證明該委託書上被告姓名指紋確係被告簽捺。再該委託書原只是委託王秋惠為范江麗英等三人代辦抵押權設定登記手續而已，原告為達勝訴目的，由王秋惠提供所持之原委託書，經於「設定」二字右側添加「過戶」二字，再將原委託代辦抵押權設定登記之委託人范江麗英等字塗銷，變造內容後提出行使，以避免被查覺已非系爭土地共有人亦非出賣人之范江麗英竟會委辦過戶登記手續，惟因其變造內容有欠週延，致彼此矛盾而難以為合理之解釋。
三、證據：提出建物登記謄本及舊土地登記謄本各一份及聲請訊問證人呂江月英、黃麗慧、顏永昌、王敏雄。
貳、反訴部分
一、聲明：反訴被告以買賣為原因，就坐落嘉義市○○段○○○號面積八十平方公尺建地，其中應有部分十八分之四所為之所有權移轉登記，應予塗銷。
二、陳述：
（一）按不動產真正所有人之所有權，不因基於無效原因所為之移轉登記，而失其存在。系爭房地買賣契約出於偽造而屬無效，不得以之拘束真正所有權人之反訴原告，反訴被告依該偽造買賣契約所為之移轉登記即有無效原因。系爭土地所有權仍屬反訴原告所有，反訴原告並得對反訴被告行使民法第七百六十七條所規定之除去妨害請求權，訴請反訴被告塗銷該所有權移轉登記。
（二）與本部分之陳述同。
三、證據：援用本訴之立證方法。
丙、本院依職權向嘉義市地政事務所調取系爭土地於八十四年十二月一日所有權移轉登記之相關資料及囑託臺灣桃園地方法院訊問證人呂江月英。
理由
一、本件原告主張：伊於八十四年十月十二日向被告及訴外人呂江月英、江吉祥購買系爭房地，買賣總價款為三百七十六萬元，簽約同時即交付定金十六萬元，同年十月二十日第二次付款時再交付一百萬元，另出賣人向訴外人林瓊華貸款之一百八十萬元亦已由伊依約於同日代為清償，尾款八十萬元則依約於所有權移交同時全部付清，伊並於八十四年十一月十六日交付被告五十萬元及於八十五年一月四日交付被告三十萬元，有被告蓋章簽收記載於買賣契約第二條第２款之後及第３款之後面可證，被告於伊依約付清尾款全部之同時，將系爭房屋交付原告掌管後，竟於八十五年三月底破壞系爭房屋之門鎖擅自搬入，另加以其新門鎖而竊佔系爭房屋，致使原告無法使用系爭房屋而受損害，依侵權行為之法律關係訴請被告遷讓交還系爭房屋及本於侵權行為、不當得利之法律關係請求被告給付每年相當於租金十五萬元之損害或反還不當得利等語。
二、被告則以：系爭房屋為伊及訴外人朱振成等人所共有，伊就該屋之占有使用有正當權源，原告所提系爭房地買賣契約書係偽造， 蓋伊 並未授予訴外人黃順忠代理權以出售系爭房地，伊否認該買賣契約書上所蓋被告印文之真正，雖伊之印鑑章於八十四年八月初為其弟江吉祥以向銀行辦理抵押借款為由取走，但亦不得因此遽認被告授代理權予江吉祥，亦與表見代理之情形有別；再出賣人之一之呂江月英未於買賣契約書簽名蓋章，亦無其授與代理權之證明，難認呂江月英為出賣人，遍查該買賣契約書，亦無江茂欽為出賣人之記載，然依地政機關之土地買賣所有權移轉契約書顯示，江茂欽竟與被告同列為同一買賣原因被辦理所有權移轉登記及由買賣土地範圍與實際情形及移轉登記範圍皆全不符，顯見系爭房地買賣契約係偽造；退步言，縱認該買賣契約為實在，系爭房屋一直為被告占有使用，並未交付原告，原告以伊未履行交付標的物之義務，謂伊無權占有，並依侵行為之法律關係請求賠償，於法亦顯有未合，況依原告之主張，其向第三人黃順忠所購買者係有辦保存登記之一四五建號老舊木造房屋，乃竟向被告請求交付未辦保存登記之新建鐵皮告房屋，難認合法等語，資為抗辯。
三、原告主張於右揭時、地向被告及訴外人呂江月英、江吉祥購買系爭房地，已付清價款，被告並已於原告付清尾款之同時將系爭房屋交付原告使用之事實，業據原告提出系爭房地之買賣契約書及系爭土地之登記謄本各一份為證。依該買賣契約之記載，系爭房、地之出賣人係被告、江吉祥、呂江月英，該三名出賣人之代理人為黃順忠，承買人則為原告，被告、江吉祥、黃順忠及原告並於該買賣契約書上蓋章。經本院向嘉義市地政事務所調閱系爭房地之所有權移轉登記之相關資料對照核閱結果，系爭土地被告持有之十八分之四、江茂欽持有之十八分之四、江吉祥持有之十八分之七，移轉登記予原告之原因為於八十四年十月十二日之買賣，出賣人為被告、江茂欽、江吉祥，承買人為原告，代理人為王秋惠；系爭土地呂江月英持有之十八分之三，移轉登記予原告之原因為於八十四年十一月二十日之買賣，出賣人為呂江月英，承買人為原告，代理人為王秋惠，分別有系爭土地該部分之土地登記申請書、買賣所有權移轉契約書，被告、江茂欽、江吉祥、呂江月英之印鑑證明及該四人之戶籍謄本，呂江月英及原告之身分證正反面影本，所有權人為被告、江茂欽、江吉祥、呂江月英及原告之土地所有權狀及繳納土地地價稅之單據等相關資料附卷可稽。上開地政機關所提供之資料，與原告前開主張及所提買賣契約書尚無不合。參以被告與江吉祥因委託代書王秋惠辦理系爭土地一切設定、過戶等業務，曾書立委託書，有委託書一份在卷可憑，證人王秋惠到庭證稱：是江吉祥委託伊辦理本件過戶，委託書是江吉祥拿給伊，被告之簽名，在拿給伊之前已寫好，被告有來找過伊一次，是辦理登記後，用手寫問伊辦好移轉否，被告稱並未拿到錢，抵押權設定皆由買受人代償完畢，江茂欽等人送地政事務所公契是他們本人親自簽名的，印鑑證明是他們本人自己去申請來的，呂江月英公契也是他們自己簽的等語。以肉眼核對買賣契約書上所蓋被告、江吉祥之印章，均與卷附被告、江吉祥之印鑑章相符，再衡諸印鑑證明、印章、身份證影本及不動產所有權狀乃辦理不動產所有權移轉登記所需之重要物件，通常情形，若非本人有授與代理權之意親自交付，其親人無從取得，足見應係被告將其印鑑證明、印鑑章、身份證影本及系爭土地所有權狀交付予江吉祥，並與江吉祥共立委託書，委託代書王秋惠辦理系爭房屋、土地一切過戶設定等業務。
四、依印鑑登記辦法第七條及第九條第一、二款之規定，申請印鑑證明，應由當事人或其受委任人填具申請書並繳驗國民身份證，申請辦理。由其受委任人申請者，並應附繳委任書。印鑑登記機關受理印鑑登記或印鑑證明，應查驗申請人之國民身份證、核對戶籍登記簿等。準此，原告主張卷附之嘉義地政事務所檢送之被告之印鑑證明應係被告本人至嘉義市東區戶政事務所（或他人代為）填寫申請資料，由被告本人簽名（或由他人代為簽名後，由被告按其指模）申請，自屬有理，且屬於常態，被告辯稱：未至戶政事務所申請印鑑證明云云，無法舉證以實其說，難予採信。查我國人民將自己印章交付他人，委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代理之授權人責任，未免過苛，此在單純交付印章之場合自屬無訛。惟本件被告除交付印鑑章外，復提出印鑑證明、身份證影本及不動產所有權狀等辦理不動產所有權移轉登記所需之重要物件，縱使被告無授權行為，是否亦無表見代理之適用，即非無疑。被告辯稱：伊之印鑑章於八十四年八月初為江吉祥以向銀行辦理抵押借款為由取走、權狀當時是放在代書處，後來代書也就不見了，那是十年前的事云云，不僅與常情不符，且依卷附之已為嘉義市地政事務所註銷之被告就系爭土地八十嘉市地字第０二０六一號土地所有權狀之記載，嘉義市地政事務所係於八十年十一月二十日發狀，被告甲○○嗣於八十二年十二月二十二日辦理住所地址更正，至今不過六年，被告應不可能於十年前即將權狀置於代書處，足證被告上開辯解，亦非事實。
五、原告所提之買賣契約既應經認為真正，其依該買賣契約之內容以為主張，自屬有據。該買賣契約書第十條固載明買賣標的物為嘉義市○○段○○○號建０．００八０公頃．．．其地上建物建號一四五號以上建物全部包括在內，惟就土地部分亦載明甲○○十八分之四、呂江月英十八分之三、江吉祥十八分之七，再參酌被告亦於八十四年十月十二日買受江茂欽就系爭土地之持分十八分之四，有前開土地登記申請書、買賣所有權移轉契約書等相關資料附可憑，尚不能以此認買賣土地範圍與實際情形及移轉登記範圍全不符。再被告與訴外人朱振成、江茂欽、呂江月英、范江麗英、江吉祥、楊江年共有之坐落嘉義市○○段○○○○號上之建號一四五號老舊木造建物業已拆除滅失不存在，不待滅失登記即生該物權喪失之效力，現坐落上開土地之建物門牌嘉義市○○里○鄰○○街○○○巷○○○號鐵皮造房屋，係被告於上開建物拆除後，於八十二、八十三年間重新搭建之違章建築，並未保存登記等情，有上開建號一四五號建物登記簿謄本及相片八張可證，並為被告自認在卷，原告於八十四年間與被告訂立買賣契約所買受之系爭土地上之建物，自不可能為已拆除之木造老舊建物，且雖名為買受，但違章建築之讓與因不能為移轉登記而不能為所有權之讓與，實際上原告所買受者為系爭房屋之使用權，是解釋當事人之意思，尚不能以詞害意認原告所買受者為上開建號一四五號之老舊木造屋。況系爭土地既已為原告所買受，原告連同坐落其上未辦保存登記之系爭房屋使用權一併購買，以使房屋與土地同屬於一人所有、使用，亦甚合理。
六、再原告主張就系爭房地之買賣價金均已付清等情，其付款情形均見記載於該買賣契約，其中「民國八十五年一月四日收到新台幣三十萬元正尾款全部付清屬實」，其下方並有江吉祥、被告及黃順忠等人之蓋章。衡諸系爭土地於未移轉登記予原告前，其中持分十八分之十一確曾設定一百八十萬元之抵押權予訴外人林瓊華，義務人為被告、江吉祥及范江麗英，有土地登記謄本在卷可考，該一百八十萬元債務其後於八十四年十月十二日清償完畢，亦有原告所提出被告不爭執之林瓊華出具之收據一份在卷可證。被告辯稱：未向林瓊華借款云云，自係不實。依該買賣契約第五條之約定：「本件買賣標的物約定於尾款付清同時交與承買人掌管」，證人證人張元妹證稱：本件買賣是其介紹，黃順忠找其當介紹人，其才找原告出來買，房子一直是被告及江茂欽住在那，簽定買賣後一、二佪月後他們有搬走，其只跟原告去一次要打掃，但沒時間，隔二週再去，其及原告再進去房子內，結果門遭破壞等語。核與被告亦自認：有段時間曾搬出系爭房屋，因被斷水斷電，不在時回來門被鎖，東西也被搬光，只有離開家一天，後來就買了一些傢俱回去及換鎖等語，若合符節，並有台灣省自來水公司出具之證明書可證，堪認原告主張系爭房屋於尾款付清同時被告已交付伊使用等語為真實。證人呂江月英經本院囑託臺灣桃園地方法院訊問，證稱：不知有買賣之事等語，惟其先前經本院通知到庭作證，曾來函表明無法出庭之情事，有該函一份在卷可稽，該函所蓋其印章，與卷附本院向地政機關調取其印鑑證明相符；參酌其亦提供所有權狀、戶籍謄本、身分證影本等過戶系爭土地所需之資料，依前開論述，足認其證述不實。
七、綜上所述，被告確已將系爭房、地出售予原告，且將房屋交付原告使用，其嗣後未經原告同意任意占用系爭房屋，即屬侵害原告之權利，致使原告無法使用系爭房屋而受損害，原告依侵權行為之法律關係訴請被告遷讓交還系爭房屋，自屬有理，應予准許。再按無權占有他人房屋，可獲得相當於於租金之利益，此為社會通常之觀念，參照土地法第九十七條城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限之規定，本件系爭房屋之基地坐落嘉義市○○段○○○號建面積八十平方公尺，按照申報地價每平方公尺四千九百六十元計算為三十九萬六千八百元，加上系爭房屋之價值四十八萬元，合計八十七萬六千八百元，按其百分之十計算租金為每年八萬七千六百八十元，則本件被告無權占有使用系爭房屋，即受有每年八萬七千六百元之不當得利，原告依不當得利之法律關係訴請被告返還自占用後之八十五年四月一日起至遷讓交還房屋之日止，相當於租金之不當得利，於此範圍內之請求，於法有據，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。再原告依不當得利之法律關係訴請被告返還所受利益為有理由已見前述，即勿庸再就同一請求所提之侵權行為訴訟標的為審酌，附此敘明。
八、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分於法並無不合，爰分別酌定相當金額准許之；原告其餘之訴既經駁回，其餘假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。又兩造關於本訴部分之其餘攻擊或防禦方法，經核與本判決之結論均無影響，爰不以一一論述，併予敘明。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：系爭房地買賣契約出於偽造而屬無效，不得以之拘束真正所有權人之反訴原告，反訴被告依該偽造買賣契約所為之移轉登記即有無效原因，系爭土地所有權仍屬反訴原告所有，依民法第七百六十七條所規定之除去妨害請求權，訴請反訴被告塗銷系爭土地其中應有部分十八分之四所為之所有權移轉登記等語。
二、按民法第七百六十七條規定所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，其行使需以為物之所有人為前提。本件系爭土地之買賣契約有效，系爭土地之所有權為反訴被告，反訴原告並非系爭土地之所有人已如前述，則反訴原告以系爭土地之買賣具有無效之原因，本於所有人之地位請求反訴被告塗銷系爭土地其中應有部分十八分之四所為之所有權移轉登記，於法自屬無據，應予駁回。
叁、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由、反訴原告之訴為無理由，
依民事訴訟法第七十八條、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年一月十四日~B臺灣嘉義地方法院民事庭~B法官黃渙文右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年一月十八日~B書記官李宏仁