裁判字號：臺灣臺北地方法院91年簡上字第338號民事判決
裁判日期：民國91年10月08日
裁判案由：返還押租金等
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度簡上字第三三八號
上訴人甲○○被上訴人乙○○○右當事人間請求返還押租金等事件，上訴人對於中華民國九十一年四月二日本院台北簡易庭九十年度北簡字第六九二六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣肆拾陸萬柒仟貳佰元及自民國九十年八月三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔五分之三，餘由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）七十七萬八千元及自原審訴之聲明更正狀送達被告翌日（即民國九十年八月三日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：
一、依兩造間所訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第七條約定：「契約期間內乙方（即上訴人）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（即被上訴人）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將房屋照原狀返還甲方，乙方不得異議。」，是承租人即上訴人在租賃期間得隨時終止租約，僅不得向被上訴人請求已付租金之償還、遷移費及其他任何名目之權利金而已。
二、再依民法第四百五十二條、第四百五十三條第三項規定，本件上訴人如欲依系爭租約第七條約定於租期屆滿前終止租約遷離他處，只要於一個月前通知被上訴人即屬合法。而上訴人於九十年二月中旬通知被上訴人並於同年三月十六日騰空，同年月三十一日將房屋鑰匙交還被上訴人，同年四月二日兩造並將系爭房屋點交完畢，是系爭租約已於九十年三月三十一日終止。
三、又依系爭租約第七條約定，上訴人應將房屋照原狀返還被上訴人，並無回復原狀之問題。而系爭房屋原係一舊屋，上訴人承租後花費一百八十四餘萬元加以修補裝潢，終止後照原狀交還被上訴人，被上訴人即將之出租予第三人，平白獲得利益，上訴人不與之計較，被上訴人竟反指上訴人未回復原狀，實無理由。
叁、證據：除援用原審之立證方法外，補提系爭房屋目前門面照片為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲予引用外，補稱：
一、系爭租約第七條不得解為上訴人有民法第四百五十三條期前終止租約之權利，該條係指承租人即上訴人基於任何理由自行搬遷時，不得向出租人即被上訴人請求權利金等，實際上係明示承租人之義務。又終止契約原則上應經雙方同意，若約定一方有終止權，通常會有補償他方損害之約定，而系爭租約並未明定承租人應如何賠償出租人期前終止租約之損害，足見該條真意並非賦與上訴人終止權。
二、被上訴人點交並不等於同意上訴人終止租約，亦不表示被上訴人同意依現狀返還房屋，僅因上訴人已明示搬遷並交還鑰匙，被上訴人不能拒收而已。
三、所謂原狀係指回復原狀，並非房屋當時之現狀，上訴人曲解原狀為現狀，並不足採。且系爭房屋於出租予上訴人前二年被上訴人才重新裝潢過一、二樓部分，上訴人謂系爭房屋十分破舊並非實在，又上訴人未經被上訴人同意即將二樓隔間打除，將家具、壁櫥拆毀，另行隔間作為整療室，並將一樓浴廁牆壁變更為較小廁所，於退租後均未復原，上訴人縱花費鉅資裝潢，對不作診所使用之被上訴人而言並無利益，反增加使用難度及出租之困難。
叁、證據：除援用原審之立證方法外，補提系爭房屋現狀照片、估價單為證。理由
一、本件上訴人起訴主張：兩造於八十八年四月十三日訂立系爭租約，租賃期間自八十八年七月一日起至九十三年六月三十日止。上訴人因營業關係須他遷，乃於九十年二月中旬通知被上訴人提前解約，得被上訴人同意後，上訴人於同年三月十六日騰空，三月三十一日將鑰匙交還被上訴人而終止契約，嗣於同年四月二日兩造至系爭租賃房屋點交完畢。但上訴人交付之押租保證金新台幣（下同）四十萬元，及上訴人預付之九十年四、五、六月租金三十七萬八千元，未經被上訴人退還，為此提起本件訴訟等情，求為命被上訴人如數給付並加計法定遲延利息之判決。
二、被上訴人則以：上訴人於九十年二月中旬通知被上訴人提前解約，被上訴人並未同意，上訴人於九十年四月初交還房屋時亦未盡回復原狀義務，故被上訴人有權扣抵押租保證金；被上訴人於九十年六月十五日才再將系爭房屋以每月租金十一萬元（自九十二年六月十五日起每月十二萬元）出租予訴外人 陳啟迪 ，租期自九十年六月十五日起至九十三年六月十四日止，而兩造間系爭租約約定之租金為每月十二萬元、自八十九年七月一日起為每月十二萬六千元，則就九十年四月一日起至六月十四日止之未收租金損失共三十一萬五千元；自九十年六月十五日起至九十三年六月十四日止之每月租金差額損失共七十七萬一千元，被上訴人以此損害賠償請求權與被上訴人所請求返還之預付租金主張抵銷等語，資為抗辯。
三、查兩造於八十八年四月十三日訂立系爭租約，租期自八十八年七月一日起至九十三年六月三十日止，嗣上訴人於九十年二月中旬通知被上訴人要求提前退租，嗣於同年三月三十一日交還鑰匙，同年四月二日將房屋點交被上訴人，被上訴人於九十年六月十五日將系爭房屋以每月十一萬元重新出租等事實，有上訴人提出之系爭房屋租賃契約書及被上訴人提出之另行出租房屋租賃契約書為證，復為兩造所不爭執，堪信為真。
四、上訴人另主張上訴人終止系爭租約已獲被上訴人同意，被上訴人應返還上訴人交付之押租保證金四十萬元，及上訴人預付之九十年四至六月租金三十七萬八千元乙節，則為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。茲就兩造爭執析述如后：
㈠經查，系爭租約第七條約定：「契約期間內乙方（即上訴人）若擬遷離他處時乙
方不得向甲方（即被上訴人）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將房屋照原狀返還甲方，乙方不得異議。」，係指承租人於租賃期間有「遷離他處」之事實時，關於租金與租賃標的物之處理方式，並無使承租人享有終止租約權利之意思。又兩造所訂系爭租約屬定有期限之租賃契約，其租賃關係應於期限屆滿時始為消滅，並無當事人一方於期限屆滿前得終止租約之約定，則上訴人於九十年二月中旬通知被上訴人終止兩造租約，顯不符系爭租約之約定，且無民法第四百五十三條之適用，自不生合法終止之效力。至被上訴人雖於九十年三月三十一日收回鑰匙，並於同年四月二日收回系爭房屋，惟被上訴人立於出租人及房屋所有人之地位，縱未同意上訴人提前終止租約，然上訴人執意遷離系爭房屋，被上訴人衡情亦無法置之不理，尚難以被上訴人收回鑰匙及房屋之事實行為，即認被上訴人有同意上訴人終止租約之意思表示。
㈡次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契
約，民法第四百二十一條定有明文。易言之，出租人負有使承租人為租賃物使用收益之債務，而承租人負有支付租金之債務。查本件被上訴人收回房屋後於九十年六月十五日將系爭房屋重新出租已如前述，堪認被上訴人於斯時已默示同意上訴人終止系爭租約；系爭租約既已終止，被上訴人復將原租賃物出租予他人使用，則上訴人自九十年六月十五日起，自無依原租約給付租金之義務。準此，上訴人仍應給付被上訴人自九十年四月起至六月十四日止之租金三十一萬零八百元（000000×2＋126000×14/30=310800），至被上訴人辯稱上訴人應給付自九十年六月十五日起至九十三年六月十四日止之每月租金差額損失，得對上訴人主張抵銷部分，則無理由。
㈢被上訴人另辯稱上訴人交還房屋時未盡回復原狀義務，被上訴人有權扣抵押租保
證金。惟被上訴人並未表明此部分答辯之依據，且依系爭租約第五條約定：「乙方（即上訴人）應於訂約時，交於甲方（即被上訴人）四十萬元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空，交還房屋後無息退還押租保證金。」，則於上訴人遷空交還房屋時，被上訴人即負有返還押租保證金之義務，被上訴人所辯尚非可採。
四、綜上所述，上訴人主張系爭租約業已終止，被上訴人應返還已付租金及押租保證金，於請求返還九十一年六月十五日後已付租金及押租保證金部分，洵屬可信。從而，上訴人請求被上訴人給付四十六萬七千二百元（000000-000000=467200）及自原審訴之聲明更正狀送達被告翌日即九十年八月三日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許，超過部分則難謂有據，應予駁回。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨就該部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
據上論結：本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十一年十月八日
民事第四庭審判長法官林勤綱
法官陳正昇法官劉又菁右為正本係照原本作成本判決不得上訴中華民國九十一年十月十一日
法院書記官黃瓊滿