裁判字號：臺灣新竹地方法院100年重訴字第153號民事判決
裁判日期：民國100年12月30日
裁判案由：分割共有物
臺灣新竹地方法院民事判決100年度重訴字第153號原告 楊盛隆 (YANG,.訴訟代理人 李文傑 律師複代理人 洪建忠 被告 楊慶隆 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國100年12月22日辯論終結，判決如下：
主文
一、兩造共有坐落新竹市○○段○○段121-2、121-11地號土地及同小段227建號建物（門牌號碼：新竹市○○路○○號）全部，應予變價分割，並就賣得之價金，按兩造各二分之一之比例分配。
二、訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。事實及理由
壹、原告主張：
一、系爭坐落新竹市○○段○○段121-2、121-11地號土地及同小段227建號建物，門牌號碼：新竹市○○路○○號（下稱：
系爭房地），為兩造所共有，應有部分各為2分之1。按各共有人除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物，依民法第823條第1項前段之規定。又系爭房地雖為兩造兄弟所共有，惟因共有關係長期存續，已不利於共有物之管理與利用，對個人權益及地區繁榮，均有負面影響，原告多次與被告洽商分割方案，皆無共識，且系爭房屋之構造、格局適用於原物分割顯有困難，至於系爭房地之地價稅、房屋稅部分，在兩造父親在世時，相關稅捐是由兩造父親全權處理，於兩造父親過世後，被告對系爭房地之地價稅、房屋稅進行分割，惟未告知原告，原告曾於99年10月間返臺處理新竹縣竹北市溪州田地買賣事宜時，以出售田地所得煩請友人補繳系爭房地之地價稅、房屋稅新臺幣（下同）10多萬元，近期又將面臨欠繳之情，為期一勞永逸，爰依法訴請法院裁判分割，並請求以變價分割之方式公平分割，以利管理使用。
二、原告為此聲明：
（一）兩造共有系爭坐落新竹市○○段○○段121-2、121之11地號土地及同小段227建號建物（門牌號碼：新竹市○○路○○號），應予變價分割。
（二）訴訟費用由兩造各自負擔一半。
貳、被告則以：
一、系爭房地為兩造父親留下之祖產，並登記在兩造兄弟名下，如原告有意出售系爭房地之應有部分，被告願意向原告承買，惟因兩造對於系爭房地之合理價格始終無法達成共識，經本院囑託訴外人宸煇不動產估價師事務所鑑定系爭房地目前之市價為46,481,507元，被告尊重鑑定勘估之金額。
二、又被告為了系爭房地之完整性，贊成本案採變價分割之方案，並認依民法824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」，及最高法院98年度第6次民事庭會議紀錄98年民議字第10號提案，就共有物分割變價分配事件，達成之決議，其內容：「一、按民法物權編部分條文於98年1月23日修正公布，同年7月23日施行，依增訂之民法第824條第7項規定，執行法院依變價分割拍賣共有物，由第三人得標買受，依上開規定，各共有人均有優先承購權，執行法院應通知共有人是否願優先承購，如有2人以上願優先承買者，由執行法院以抽籤定之，於法律增訂施行後，已無爭議。二、惟增訂之民法第824條第7項規定，並未規定可溯及既往，對於98年7月23日前已發生之事件，依民法物權編施行法第1條規定，不適用該規定。此類事件，於第三人拍定之情形，仍應認共有人有優先承買之權，如有2人以上願優先承買者，應類推適用強制執行法第94條第1項規定，由執行法院以抽籤定之，以期民法修正增訂第824條第7項規定前後所持見解一貫。」，是故，本案日後因共有物分割為變價分配之程序時，於第三人拍定之情形，仍應認共有人有優先承買之權，始符法紀，俾符公允。
三、被告為此聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
叁、兩造不爭執事項：
一、兩造均為系爭坐落新竹市○○段○○段121-2、121-11地號土地及227建號（門牌號碼：新竹市○○路○○號）建物之共有人，應有部分各為2分之1，業據原告提出土地及建物登記謄本附卷可稽（詳本院卷第6頁至第8頁）。
二、兩造就系爭房地並沒有以契約訂有不分割的期限及因為物的使用目的不能分割的情形，此為兩造於本院100年12月22日言詞辯論期日所不否認（詳本院卷第58頁反面)。
肆、本院之判斷：
一、本件原告主張兩造共有之系爭房地應採變價分割方式，被告亦同意此分割方式。則本件兩造之爭點，即在於系爭房地應如何分割始為公允？茲論述如下：
（一）按各共有人，得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。經查，原告主張系爭房地並未訂定不分割之協議，且亦無物之使用目的不能分割之情形，惟目前無法協議分割，此為兩造所不爭執，已如前述，故原告依據民法第823條第1項之規定，請求分割共有物，於法尚無不合。
（二）共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有。共有人相同之數不動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。共有人部分相同之相鄰數不動產，各該不動產均具應有部分之共有人，經各不動產應有部分過半數共有人之同意，得適用前項規定，請求合併分割。但法院認合併分割為不適當者，仍分別分割之。變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之，民法第824條（98年1月23日修正，同年7月23日施行）定有明文。
（三）次按「分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原則，即值推求」（最高法院98年度臺上字第2058號判決意旨參照）。因此，分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。共有物之分割，無論為原物分割或變價分割，原則上均應按應有部分之比例分配於各共有人，在以原物分配於各共有人之情形，如共有人中，有不能按其應有部分受分配，或按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，應依各共有人分得部分價值之高低，互以金錢為補償。共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人。而就原物分配時，如發見共有人中有不能按其應有部分受分配者，亦得以金錢補償之，亦有最高法院92年度臺上字第782號裁判意旨可資參照。
（四）查兩造共有之系爭二筆土地，位在新竹市○○路與復興路16巷交會處角地，而系爭建物則為一獨棟4層樓房屋，全部坐落在兩造共有之系爭二筆土地上，整體結構具有一體性，在如附圖所示A部分處為一樓上二樓樓梯所在之處，B部分則為二樓上三樓與三樓上四樓樓梯所在之處，另在四樓如附圖所示C部分處則有增建鐵皮浪板，內置放水塔及天井，屋內目前並無水電，地板布滿灰塵，久無使用情形，業據本院於100年11月22日會同兩造及新竹市地政事務所派員前往現場勘驗測量屬實，此有本院勘驗筆錄及新竹市地政事務所100年12月1日新地測字第1000009404號函檢附之土地複丈成果圖附卷可稽（見本院卷第47頁至第51頁），次查，系爭房屋有部分基地占用鄰地新竹市○○段○○段○○○○○○號土地，而系爭房地前方面臨新竹市○○路，復興路主要係作為店面使用，亦經本院依兩造聲請囑託宸煇不動產估價師事務所勘估鑑定明確，此有宸煇不動產估價師事務所出具之不動產估價報告書在卷為憑，是倘兩造共有之系爭土地予以原物分割，將會使各共有人分得土地面積過於狹長、臨新竹市○○路面寬將顯不足，而系爭房屋內部倘採原物分割，亦須另開設出入口、樓梯間及留設通道，無法發揮系爭房屋在經濟上之最大利用價值，復易形成房屋使用土地權利之複雜關係，於系爭房屋之使用、交易而論，俱屬不適於以原物分割，惟如系爭房地予以變價分割，經總體合併公開拍賣程序，因系爭房地位在新竹市○○路，商業經濟活動熱絡，第三人及各共有人皆可應買整筆土地，經良性公平競價之結果，各共有人能分配之金額增加，反較有利各共有人，且經由第三人參與競標提高價格承買，就當事人而言，能享受之利益更大，並維護系爭房地之完整性，發揮系爭房地經濟上之最大利用價值，此參兩造於本院100年12月22日言詞辯論期日訊問時，對於本案採變價分割之方式均表贊同，有該日訊問筆錄在卷可稽（詳本院卷第58頁反面）。是本院斟酌系爭房地面積、客觀情狀、經濟價值及各共有人之意願等一切情狀，認為本案應採變價分割之方式，方能兼顧各共有人之利益，及維護系爭房地之最高經濟價值。從而，系爭房地應採行變價分割之方式，並將價金按兩造應有部分之比例（即原告應有部分為2分之1、被告應有部分為2分之1）予以分配之。
二、分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，然被告之應訴乃法律規定所不得不然，其所為抗辯自為伸張或防衛權利所必要，且本件分割結果，共有人均蒙其利，是以本院認本件訴訟費用，應參酌兩造於分割所得之利益，及兩造就系爭房地目前享有應有部分之比例等一切情事，由兩造依原應有部分比例分擔較為公允，爰判決如主文第2項所示。
三、本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法對判決之結果不生影響，爰不一一條列審酌，併此敘明。
四、據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第80條之1、第78條，判決如主文。
中華民國100年12月30日
民事第一庭法官王佳惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年12月30日
書記官陳思璟