臺灣高雄地方法院民事判決 101年度雄簡字第2528號
原 告 黃雅婷
訴訟代理人 林春華 律師
被 告 國王碧廈大樓管理委員會
法定代理人 劉俊言
訴訟代理人 許明德 律師
鄭勝智 律師
上列當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國102年7月31日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將原告所有門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○○巷○
○○號七樓房屋頂樓平台漏水，以如附件高雄市建築師公會鑑定
案號第00000000號鑑定報告書第四頁第二種修復方式為
修復。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣肆萬貳仟元為原告預
供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436
條第2項、第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴聲
明第一項為：被告應給付原告196,000元，及自起訴狀繕本
送達翌日即101年11月17日起至清償日止，按週年利率5％
計算之利息。嗣於本院審理中變更第一項聲明為：先位聲明
：被告應將原告所有門牌號碼高雄市○○區○○路○○○巷○○
號7樓房屋（下稱系爭房屋）頂樓平台漏水，以如附件高雄
市建築師公會鑑定案號第00000000號鑑定報告書（下稱系爭
鑑定報告書）第4頁第1種修復方式為修復。備位聲明：被
告應將系爭房屋頂樓平台漏水，以如附件系爭鑑定報告書第
4頁第2種修復方式為修復。原訴與變更之訴均係基於兩造
間就系爭房屋之漏水問題所生，請求之基礎事實同一，核與
前開規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：原告為系爭房屋之所有權人，為國王碧廈大樓（
下稱系爭大樓）區分所有人。於民國100年間，因系爭大樓
頂樓平台漏水至系爭房屋內，致系爭房屋之天花板及牆壁受
有損害，屋頂平台為系爭大樓之共用部分，依公寓大廈管理
條例第10條2項之規定被告應予以維護，則被告對於原告上
開損失，當負修復責任；此外，原告因漏水導致系爭房屋內
之小孩房長達一年半之期間無法使用，造成原告受有無法使
用房間之相當於租金之損失，一間房間以2,000元計算，共
36,000元【計算式：2,000×18＝36,000】，及自101年11
月1日起至修繕完成之日止，按月給付原告2,000元，為此
爰依侵權行為法律關係、民法第767條、公寓大廈管理條例
第10條第2項、第12條後段但書之規定提起本件訴訟，並聲
明：（一）先位聲明：1、被告應將系爭房屋頂樓平台漏水
，以如附件系爭鑑定報告書第4頁第1種修復方式為修復。
2、被告應給付原告36,000元，及自101年11月1日起至漏
水修繕完成之日止，按月給付原告2,000元。（二）備位聲
明：被告應將系爭房屋頂樓平台漏水，以如附件系爭鑑定報
告書第4頁第2種修復方式為修復。2、被告應給付原告36
,000元，及自101年11月1日起至漏水修繕完成之日止，按
月給付原告2,000元。
二、被告則以：原告於100年8月間向被告表示頂樓有漏水情形
時，被告即已進行修繕。又系爭大樓於101年9月1日再度
修繕頂樓平台，並於同年月27日起陸續完工，然原告卻拒絕
被告之修繕，而逕自提起本件訴訟，應認原告在法律上沒有
保護之必要。被告並無侵權行為，系爭房屋無法使用與被告
無因果關係，且系爭房屋係供原告自己使用，實際上並無受
有任何租金之損失；退步言之，系爭房屋係原告透過法院之
拍賣程序購得，系爭房屋不能使用之損失應屬原存在之瑕疵
，自不得令被告負責，是原告據此請求相當於租金之損失等
情，為無理由等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁
回。（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其為系爭大樓區分所有權人，而系爭房屋因屋頂平
台滲水造成漏水等情，有原告提出現場照片6張，並有系爭
房屋建物登記第二類謄本為證（見本院卷第139-140頁），
並為被告所不爭執，應堪認為真實。原告另主張被告應負如
其聲明所示之修繕義務及相當於租金之損失等節，則為被告
所否認，並以前揭情詞置辯，是本件之爭點厥為：（一）被
告就系爭房屋之漏水是否負有修繕義務？（二）原告得否向
被告請求相當於租金之損失？
（一）被告就系爭房屋之漏水是否負有修繕義務？
1、按共用部分，乃指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不
屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。公寓大廈共用部
分不得獨立使用供做專有部分。其為公寓大廈基礎、主要
樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造者，並不得為約定
專用部分。共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護
，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支
付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但
修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，
由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會
議或規約另有規定者，從其規定。管理委員會之職務如下
：…二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良
公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條第3款、第10條
第2項及第36條第2款分別定有明文；經查，本件漏水原
因依本院送請財團法人高雄市建築師公會鑑定之結果為：
鑑定建築師檢視系爭房屋漏水的位置及情形，研判應是屋
頂雨水滲透所致，漏水原因應屬於防水層老化造成，歸咎
於屋頂有裂縫及常有積水，導致雨水長期滲透所致等語，
有鑑定報告書在卷為憑（見本院卷第130頁），本院審酌
前揭鑑定報告係由具有判定漏水原因能力之建築師所判斷
出具，其鑑定結果應可採信。而屋頂平台為系爭大樓之共
用部分，此為兩造所不爭執（見本院卷第109頁），而共
用部分之修繕，乃屬公寓大廈管理委員會之職務，本件系
爭大樓之屋頂平台既為共用部分，則被告對其自有修繕責
任甚明。
2、原告於本件先位請求被告依系爭鑑定報告書第4頁第1種
修復方式為修復，而該方式為：將舊有的保護層及防水層
完全剷除，重新施作防水層及保護層，此工法宜整棟屋頂
同時整修，以免發生新舊防水層接合不量，導致仍產生漏
水（見本院卷第131頁）。揆諸上開說明，此種修復方式
需整棟屋頂同時以該法為修復，否則恐會造成其他頂樓住
戶發生漏水情形，然查，系爭大樓已於101年9月起陸續
就頂樓屋頂平台漏水部分為修繕，有101年度區分所有權
人會議決議紀錄、估價單、免用統一發票收據、保固書及
施工照片為證（見本院卷第31-40頁），堪認被告已於10
1年9月間就系爭大樓其餘頂樓住戶之漏水問題進行修繕
並已支出修繕費用，且現尚於保固期間內，是若依系爭鑑
定報告書第4頁第1種工法修復系爭房屋之漏水，需將其
餘於101年9月間施作之防水工程均剷除後重新以上開工
法施工，顯屬重複而無必要性之工程，並造成被告需另外
支出額外之費用，難認符合比例原則，是原告之先位請求
，誠難准許。另原告於本件備位請求被告依系爭鑑定報告
書第4頁第2種修復方式為修復，該方式為：不拆除舊有
保護層，直接在舊有保護層上施作防水層。因防水層露明
，嚴禁行走。施工前需先整理舊有保護層，不得有鬆動、
裂縫、積水，以維護耐用年限（見本院卷第131頁）。而
依該由高雄市建築師公會建議之修復方式，堪認得以修復
系爭房屋之漏水情形，是原告此部分請求，即屬有據。
3、至被告抗辯原告於101年9月間拒絕被告之修繕，逕自提
起本件訴訟，應認原告在法律上沒有保護之必要等語，查
原告於101年間拒絕被告修繕而提起本件訴訟之原因，係
因原告主張之修繕方式與被告提供之修繕方式不同（見本
院卷第19、33-35頁），難認原告當時拒絕被告提供修繕
係為解免被告之修繕義務，則依前開公寓大廈管理條例第
10條第2項規定，被告對於系爭房屋之漏水負有修繕之義
務，是被告所辯，尚屬無據。
（二）原告得否向被告請求相當於租金之損失？
1、按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任，此為民法第184條第1項前段所明定，由此，可知侵
權行為須以故意或過失不法侵害他人之權利為要件，而侵
權行為賠償損害之請求權，以受有實際損害為成立要件，
若無損害即無賠償之可言（最高法院17年上字第35號、19
年上字第363號判例意旨參照）。原告主張被告應就系爭
房屋之損壞負侵權行為損害賠償責任等語，經被告以系爭
房屋係原告透過法院之拍賣程序取得，系爭房屋不能使用
之損失應屬原存在之瑕疵，自不得令被告負責等語為抗辯
，查系爭大樓之屋頂平台係屬共用部分，而此部分之維護
屬於被告之職務範圍，業如前述，且依系爭鑑定報書鑑定
結果第1點可知，系爭房屋之天花板有嚴重漏水現象，經
查客廳及臥房有四處較為嚴重，有滴水的痕跡，另有多處
滲水潮濕之現象等語在卷（見本院卷第130頁），足徵系
爭房屋之天花板及牆壁係因屋頂平台防水層破損而損壞之
事實，是倘被告善盡確實維護屋頂平台之責，該樓頂究不
致於發生平台防水層破損，造成雨水經由破損處滲漏至系
爭房屋之情事，故被告顯有維護上之過失至明，其依民法
第184條第1項前段規定對原告應負損害賠償責任。
2、然細觀系爭房屋漏水照片及系爭鑑定報告書所檢附系爭房
屋屋內照片，固顯示系爭房屋天花頂板及牆壁有滲水痕跡
或油漆脫落現象，是倘有居住該處生活其中之人，必加諸
其日常生活甚多不便，不言自明，則系爭房屋上開漏水受
損之程度，雖有減損居住品質，然未致影響建物之結構安
全而達不堪使用、無法入住之狀態，則原告主張系爭房屋
漏水最嚴重之小孩房已達無法入住之情事，尚難憑採，是
原告主張被告應賠償原告36,000元相當於房租之損害，及
自101年11月1日起至漏水修繕完成之日止，按月給付原
告2,000元，難認有理由，不應准許。
四、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，備
位請求被告應將系爭房屋頂樓平台漏水，以如附件系爭鑑定
報告書第4頁第2種修復方式為修復，為有理由，應予准許
。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之
規定，職權宣告假執行。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔
保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔
保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國102年8月30日
高雄簡易庭法官蔣文萱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官吳智媚
中華民國102年8月30日