臺灣臺北地方法院112年度訴字第5738號民事判決

臺灣臺北地方法院民事判決

112年度訴字第5738號

原告 樊又溱

訴訟代理人 施凱勝 律師

複代理人 龍毓梅 律師

被告 瞿竹華

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月19日言詞辯論終結，判決如下：

　　主　文

一、被告應將臺北市○○區○○段○○段○○○○○號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○街○○號一樓，如附圖編號A所示部分，面積六十七點八六平方公尺）及同小段二一三四建號建物（即門牌號碼臺北市○○區○○街○○號之地下室，如附圖編號C部分，面積二十一點○三平方公尺）遷讓返還予原告及其他共有人全體。

二、被告應給付原告新臺幣捌萬元，及自民國一百一十二年十二月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。

三、被告應自民國一百一十二年十二月二十八日起至遷讓返還第一項所示之房屋及地下室之日止，按月給付原告新臺幣肆萬元。

四、原告其餘之訴駁回。

五、訴訟費用由被告負擔。

六、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰萬肆仟陸佰肆拾壹元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣參佰零壹萬參仟玖佰貳拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。

七、本判決第二項於原告以新臺幣貳萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

八、本判決第三項於每月履行期屆至，原告以新臺幣壹萬參仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。

九、原告其餘假執行之聲請駁回。

　　事實及理由

壹、程序方面

　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：㈠被告應將臺北市○○區○○段○○段0000○號建物（門牌號碼臺北市○○區○○街00號1樓）房屋二分之一及房屋地下室之全部遷讓返還予原告及及其他共有人全體。㈡被告應給付原告自民國112年10月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付新臺幣（下同）43,930元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣原告數度變更聲明後，於113年7月30日以民事擴張聲明暨陳報狀變更聲明為：㈠被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段0000○號建物（即臺北市○○區○○街00號1樓，下稱系爭房屋，如附圖編號A所示部分）及同小段2134建號建物（即臺北市○○區○○街00號之地下室，下稱系爭地下室，如附圖編號C所示部分）（下統稱為系爭占有範圍）遷讓返還予原告及其他共有人全體。㈡被告應給付原告88,640元，其中87,860元自起訴狀繕本送達翌日起，其餘780元自民事擴張聲明暨陳報狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓返還系爭占有範圍之日止，按月給付原告44,320元。經核屬基於同一基礎事實而主張，並擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，應予准許。

貳、實體方面

一、原告主張：訴外人即原告母親 儲勝年 及訴外人 樊豪 前就系爭房屋之2分之1範圍及系爭地下室，於105年9月19日簽立租約出租予被告，租賃期間自105年10月1日至108年9月30日，嗣樊豪於107年8月22日過世，儲勝年及樊豪之繼承人均未於上開租賃期間後再與被告另簽立新租約，而由被告繼續占有使用收益。原告於109年4月8日以買賣為登記原因，自儲勝年移轉取得系爭房屋應有部分2分之1所有權，縱上開租約已成立不定期租賃契約，因未再次公證，依民法第425條第2項規定，並無民法第425條第1項買賣不破租賃原則之適用，是被告自109年4月8日起為無權占有如附圖編號A、C所示部分之系爭占有範圍，原告並於112年8月31日寄送存證信函予被告請求被告應於112年10月1日遷讓返還系爭占有範圍，被告迄今仍未遷讓返還而無權占有在上，被告應給付112年10月1日起至同年12月6日止，按月以43,930元計算相當於租金之不當得利，共88,640元(僅以兩個月計)。爰依民法第767條第1項前段、第821條、第179條規定提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭占有範圍遷讓返還予原告及其他共有人全體。㈡被告應給付原告88,640元，及其中87,860元自起訴狀繕本送達翌日起，其中780元自民事擴張聲明暨陳報狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭占有範圍之日止，按月給付原告44,320元。㈣願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：被告自108年10月1日起與儲勝年間成立不定期租賃契約，並每月支付租金35,236元至112年9月30日止，顯具占有系爭占有範圍之合法占有權源。原告雖稱其於109年4月8日取得系爭房屋及系爭地下室之所有權，然原告與儲勝年間之買賣為通謀虛偽意思表示，為規避民法第425條第1項買賣不破租賃之規定，買賣關係應屬無效，且系爭房屋另應有部分2分之1所有權人 李荑婷 、 樊其諺 已於113年11月14日表示同意被告繼續租用系爭占有範圍，均可證明被告具有合法占有權源。退而言之，縱認被告無權占有在系爭占有範圍，原告以每坪3,355元為相當租金不當得利計算基礎，然原告所參考之房屋距離捷運東門站甚近，顯屬過高，且原告亦無對系爭地下室之管理使用權，自不得就系爭地下室之占有範圍為請求相當租金不當得利，且系爭地下室之占有面積應僅有17.14平方公尺（即如附圖編號D所示部分）等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、原告主張儲勝年及樊豪前就系爭房屋之2分之1範圍及系爭地下室，於105年9月19日簽立租約出租予被告，租賃期間自105年10月1日至108年9月30日，嗣樊豪於107年8月22日過世，儲勝年及樊豪之繼承人均未於上開租賃期間後再與被告另簽立新租約，而由被告繼續占有系爭占有範圍使用收益等節，業據提出儲勝年、樊豪與被告間105年9月19日簽立之租約、系爭房屋建物登記第一類謄本為證（見本院卷一第15至20頁、第21頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。

四、得心證之理由：

　㈠原告得請求被告遷讓返還系爭占有範圍：

　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。次按各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第821條亦有明文。又按共有人就共有物分管之部分，有單獨之管理權，對於無權占有或侵奪共有物者，得為自己之利益，為回復共有物之請求，無民法第821條但書規定之適用（最高法院91年度台上字第242號民事判決意旨參照）。另按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。又共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之部分，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在（最高法院112年度台上字第556號民事判決意旨參照）。

　⒉經查，原告於109年4月8日以買賣為登記原因，取得系爭房屋之應有部分2分之1所有權等節，有系爭房屋建物登記第一類謄本在卷可查（見本院卷一第21頁）。又有關系爭地下室部分，為系爭房屋及其他建物所有人分別共有，有系爭地下室建物登記第二類謄本在卷可查（見本院卷一第195頁），本院審酌儲勝年、樊豪前以系爭房屋2分之1、系爭地下室出租予被告為使用收益，租賃期間自105年10月1日至108年9月30日，而被告迄今仍為占有使用收益，均未有其他共有人為異議，並斟酌系爭房屋114年3月8日召開之管理會議紀錄內容（見本院卷一第427至429頁），可知確實對於系爭地下室（如附圖編號C所示部分）其他共有人未予干涉，歷有年所，而具有默示分管契約存在無訛。從而，原告自可依據民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告遷讓返還系爭占有範圍。

　⒊被告固抗辯原告與儲勝年間為通謀虛偽意思表示，而取得系爭占有範圍之所有權，但查：

　⑴按不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項定有明文。該登記之推定效力，乃登記名義人除不得援以對抗其直接前手之真正權利人外，得對其他任何人主張之。若登記名義人之登記有無效或應塗銷之情形，於依法定程序塗銷該登記前，其直接前手以外之第三人，尚不得逕否認登記名義人之物權（最高法院108年度台上字第2154號民事判決意旨參照）。

　⑵準此，原告既為登記所有權人，依照上開說明，則除被告為真正權利人外，原告自可對被告主張權利。被告固抗辯原告與儲勝年間為通謀虛偽意思買賣為之，而屬無效，然依照上開說明，於依法定程序塗銷原告之所有權登記前，被告尚不得否認其所有權，上開所辯，自難可採。

　⒋被告占有之系爭占有範圍如附圖編號A、C所示部分，且本件並無所有權讓與不破租賃規定之適用，被告為無權占有：

　⑴按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號、112年度台上字第1669號民事判決意旨參照）。

　⑵經查，被告占有系爭房屋範圍如附圖編號A所示部分等節，有本院勘驗筆錄、臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖（即附圖）、現場照片在卷可查（見本院卷一第239至242頁、第265頁、第283至285頁），且為被告所不爭執（見本院卷一第73至74頁），此部分之事實，堪以認定。

　⑶又有關系爭地下室部分，被告占有範圍如附圖編號C所示部分乙節，亦有本院勘驗筆錄、臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖（即附圖）、現場照片在卷可查（見本院卷一第239至242頁、第265頁、第285至287頁）。被告雖辯稱占有系爭地下室範圍僅有如附圖編號D所示部分，核對原告所提供之現場照片（見本院第285至287頁），可見被告所占有之範圍不僅包含地下室內，更包含走道（即附圖編號C、D之差別）亦有放置物品而占有在上，足認被告占有系爭地下室範圍為如附圖編號C所示部分，始為正確，被告上開所辯，亦不足採。

　⑷按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第425條定有明文。經查，被告雖前於105年9月19日與儲勝年及樊豪，就系爭房屋之2分之1範圍及系爭地下室，簽立租約出租予被告，租賃期間自105年10月1日至108年9月30日，然於租期屆滿後，被告持續就系爭占有範圍使用收益，儲勝年、樊豪之繼承人未即表示反對之意思並持續收取被告所繳納之租金，有各類所得扣繳暨免扣繳憑單附卷可參（見本院卷一第99至133頁），並為原告所不爭執，因而依民法第451條規定，被告與儲勝年、樊豪之繼承人間已默示更新為不定期限租賃契約，然更新為不定期限租賃契約未經公證，原訂租約公證之效力亦不及於默示更新後之不定期限租賃契約，依照民法第425條第2項規定，自無民法第425條第1項規定之適用，是以，被告抗辯本件有民法第425條第1項所有權讓與不破租賃原則適用，而對系爭占有範圍有占有權源云云，自不足採。

　⒌從而，被告未能舉證就系爭占有範圍有合法占有權源，屬無權占有，原告本於系爭占有範圍之所有權人地位，依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告遷讓返還系爭占有範圍，應屬有據。

　㈡原告請求相當租金之不當得利部分：

　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。復按無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院61年度台上字第1695號民事判決意旨參照）。又按民法第821條規定各共有人固得為共有人全體之利益，就共有物之全部，為回復共有物之請求。惟請求返還不當得利，並無該條規定之適用，請求返還不當得利，而其給付可分者，各共有人自得按其應有部分請求返還（最高法院91年度台上字第607號民事判決意旨參照）。

　⒉經查，原告於112年8月31日寄發臺北三張犁郵局000751號存證信函，請求被告於112年9月30日前遷讓返還系爭占有範圍等節，有該存證信函附卷可考（見本院卷一第23至25頁），惟被告迄今仍無權占有在上，業如前述，揆諸上開說明，原告自可按其應有部分請求返還自112年10月1日起相當租金之不當得利。

　⒊本院審酌儲勝年前與被告於105年9月19日簽立之租約租金為每月8萬元，有儲勝年、樊豪與被告間109年9月19日簽立之租約附卷可稽（見本院卷一第15至20頁），併考量系爭占有範圍鄰近永康公園、金華公園、永康商圈，商店、餐廳林立，步行至捷運東門站為5分鐘路程，有本院勘驗筆錄、GOOGLE地圖網頁截圖在卷可參（見本院卷一第241至242頁、第243至247頁），另斟酌兩造所提出附近房屋之租金資料（見本院卷一第31頁、第299至307頁、第373頁）等一切情狀，認本件被告占有系爭占有範圍之相當租金不當得利金額為每月80,000元，應為適當可採，以此為計算基礎，參酌上開判決說明，原告按其應有部分2分之1，請求被告返還相當租金不當得利40,000元（計算式：80,000元×1/2=40,000元），即屬有據。

　⒋從而，原告請求被告自112年10月1日起至起訴前一日即112年12月6日共2月之相當租金不當得利共80,000元（計算式：40,000元×2=80,000元）僅主張兩個月份，以及自起訴狀繕本送達翌日即112年12月28日（見本院卷一第41頁）起，至遷讓返還系爭占有範圍之日止，按月給付相當租金之不當得利40,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

　⒌末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項前段、第233條第1項前段、第203條分別著有明文。本件原告依民法第179條規定請求相當租金不當得利債權，核屬無確定期限之給付，從而原告就上開80,000元部分，併請求自起訴狀繕本送達翌日即112年12月28日（見本院卷一第41頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。　

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第821條規定，請求被告遷讓返還系爭占有範圍予原告及其他共有人全體，並依民法第179條規定，請求被告應給付80,000元，及自112年12月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，暨自112年12月28日起至遷讓返還系爭占有範圍之日止，按月給付原告40,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。

六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。

七、被告聲請調閱系爭房屋之土地暨建築物移轉書，以資證明儲勝年與原告間為通謀虛偽意思買賣為交易，並於言詞辯論終結後，具狀聲請再開辯論，然因原告為登記系爭房屋之所有權人，依據民法第758條、第759條之1，於依法定程序塗銷該登記前，直接前手以外之第三人，尚不得逕否認登記名義人之物權，業經詳述如前，核無調查之必要，爰不予調查，附此敘明。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻防方法及所提證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。

九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。

中　　華　　民　　國　　114　年　　4　　月　　16　　日

　　　　　　　　　民事第七庭　審判長法　官　姜悌文

　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　熊志強

　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　黃靖崴

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　114　年　　4　　月　　16　　日

　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林芯瑜