裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第2227號民事判決
裁判日期：民國89年10月18日
裁判案由：返還無權佔有房屋
臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度訴字第二二二七號
原告乙○○訴訟代理人 陳正磊 律師被告甲○○住台北市○○○路○段○○○巷○○○弄○號七樓訴訟代理人 李潮雄 律師複代理人 張和怡 律師右當事人間請求返還無權佔有房屋事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落於台北市○○○路○段○○○巷○○○弄○號七樓房屋遷讓返還原告。
被告應自民國八十九年二月二十三日起至返還房屋之日止，按月給付原告新台幣陸仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣玖拾柒萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰捌拾捌萬壹仟陸佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣壹萬肆仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣肆萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：除假執行擔保金額外，如主文所示。
二、 陳述 ：
（一）本件系爭房屋係原告所有，並於民國八十九年二月二十三日辦妥登記，被告無合法之使用權源占有使用為無權占有，原告自得依據民法第七百六十七條規定，行使物上請求權，請求被告返還無權占有物。另被告侵害原告所有權，為侵權行為，自應負損害賠償責任。本件系爭房屋房屋稅底價為新台幣（下同）柒拾貳萬零肆佰元，以年息百分之十計算相當於房租之損害，被告應賠償年損害金柒萬貳仟元，如按月計算，則應按月給付原告損害金陸仟元。
（二）對被告抗辯之陳述：１原告既已提出建物謄本，證明原告所有權存在，被告主張其向 羅律煌 購買本件
系爭房屋，然羅律煌非系爭房屋之所有權人，亦未得到所有權人之授權，並無出賣之權利，被告向其購買僅取得買賣之債權，不能對抗原告之所有權。
２本件系爭房屋系祭祀公業 詹文 仲、 詹文傍 （下稱祭祀公業）所有，出售與林運
福，契約第六條第㈠款訂明：「辦理產權登記時，有關權利人名義，得由甲方（林）自由指定，乙方絕不異議。」，訂約時， 林運福 當場指定 高天輝 為登記名義人，兼為林之連帶債務人，訂明於契約，嗣買賣雙方及高天輝、原告均同意由林運福變更指定原告為登記權利名義人，並免除高天輝之連帶債務，原告並因此指定辦妥產權移轉登記。林運福與祭祀公業管理人買賣契約第六條第㈠款為民法第二百六十九條第一項之利益第三人契約，原告為利益第三人，依該條項之規定，對於出賣人登記公業有直接移轉登記之權利，則林運福之買賣契約，視同原告之買賣契約，原告自無庸與祭祀公業訂約，故原告所有權之取得，並非為通謀虛偽之意思表示。
３被告又辯稱系爭七樓之價金，原告尚未支付云云。惟因被告無權占有致使原告
無從接管該系爭房屋，因而對於出賣人行使不安抗辯權，暫不支付價金，而設定價金抵押權九百七十七萬與祭祀公業指定人 詹日信 、 詹凱傑 。俟收回房屋點交原告時，再行對待給付價金。就買賣契約而言，僅需價金與標的物互相同意時買賣契約即行成立，價金之交付，係買賣契約之履行，價金雖未交付，並不影響買賣契約之成立。
４本件祭祀公業基隆房僅於產權分配時，委任訴外人 詹定吉 授予一切代理權，並
不包含處分權。且由鈞院七十八年自字第九三八號竊佔案卷宗所附詹定吉之字據記載「基隆房應分得之房屋，如分配Ａ棟時，同意Ａ棟六樓、七樓出售給羅律煌先生。」該字據並不在委任範圍內，對於基隆房並不生效，即依該字據而言，祭祀公業並未辦理房屋分配，公同共有關係至今尚未消滅，基隆房亦未分得Ａ棟六、七樓，詹定吉亦無出售之權利，則羅律煌憑以出售系爭房屋予被告為無權處分，對祭祀公業及原告均不生效力。
三、證據：提出系爭建物登記謄本、租賃契約影本、八十九年房屋稅繳納書影本、台灣高等法院七十七年上字第一一五六號民事判決影本、建造及建照申請書起造人名冊影本、祭祀公業與林運福買賣契約書影本、祭祀公業規約書影本、林運福與祭祀公業所出具辦理抵押設定俟收回房屋再交付價金之證明書影本、指定原告為登記權利人之同意書影本等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）駁回原告之訴及其假執行之聲請。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利判決願供擔保請求准免為假執行。
二、陳述略稱：
（一）按座落台北市○○區○○段五小段一七二之一、一七三、一七三之一及一七四等四筆土地，原屬祭祀公業 詹文仲 、詹文傍所有，七十三年三月間，祭祀公業由其管理詹定吉出面與訴外人羅律煌、 劉湘復 簽訂合作興建房屋契約，建方即羅律煌等人分得房屋面積百分之五十五，七十四年八月間 羅律煌復 與 鄭學鈞 簽訂讓渡協議書，將合建契約之權利讓渡予鄭學鈞承受，俟建物完成，因祭祀公業內部糾紛致無法辦理建物所有權第一次登記，而鄭學鈞以祭祀公業積欠其四百九十餘萬元未償，乃授權羅律煌出賣建物Ａ棟七樓即門牌號台北市○○○路○○○巷○○弄○號七樓（門牌現改編為同市路○段○○巷○○弄○號七樓，以下稱系爭房屋），嗣由被告買受，並經羅律煌交付房屋予被告管領使用。系爭房屋，乃基於前揭合建契約興建，且為該祭祀公業基隆房應受分配部分，嗣由祭祀公業基隆房代表詹定吉出讓予羅律煌，原告乙○○適為祭祀公業基隆房派下員之一，就產權分配事項已委任詹定吉全權代理，羅律煌就系爭房屋有處分權，因出賣予被告，並將系爭房屋交付予被告管領使用，自非無權占有之可言。依被告與房地出賣人羅律煌之買賣契約約定，被告已繳付房地價金二百萬元，尾款二百萬元則於所有權登記完竣後以金融機關之貸款支應，惟出賣人遲延多時未為辦理，經被告多次以書函催告未果。被告占有系爭房屋，既係本於買賣原因，由有權出賣之羅律煌移轉占有而來，即不能認係無權占有，尤無侵權行為之可言。
（二）依本件系爭建物謄本所示，原告係於八十九年二月二十三日登記為所有權人，其登記原因為八十八年六月二十四日之買賣，揆其性質為繼受取得，其對系爭房屋之權利係自前手傳來，應不逾於前手或其前前手。原告既為祭祀公業派下員，並非善意第三人，就本件房屋之糾葛始末極其明瞭，而原告涉及以不實登記手法使地政機關登記為系爭房屋所有權人，經鈞院檢察署依偽造文書罪嫌偵辦中，於偵查中原告自承「未曾付款」已坦承買賣不實，系爭房屋之所有權登記已有無效及撤銷事由。則原告即不能主張土地法第四十三條登記之絕對效力。
（三）本件系爭房屋係原告與其前手以虛偽買賣方式申請登記為所有權名義人，惟其中並無買賣價金之約定或給付。原告既自承與公業間並未另訂買賣契約，已見原告與 詹武琳 等七人間以通謀虛偽意思表示，假買賣為原因申辦所有權移轉登記。原告另稱：訴外人林運福與祭祀公業就系爭房屋訂有買賣契約，原告受林運福指定而取得系爭房屋所有權，然依原告所提林運福與祭祀公業之買賣契約，形式上係指定另訴外人高天輝為系爭房屋登記名義人，並非原告，且原告竟為該買賣契約中賣方即祭祀公業之副署人，原告既非系爭房屋之真正所有權人，即無由對被告主張無權占有或侵權行為之餘地。
三、證據：提出合建房屋契約書影本、被告與羅律煌間房地產預定買賣契約書、羅律煌出具同意書、本院七十八年度自字第九三八號刑事判決、台灣高等法院七十九年度上易字第一五五號刑事判決、被告催告羅律煌辦理過戶之存證信函、羅律煌對原告及詹日信、 詹凱潔 之刑事告訴狀及補充告訴理由狀、被告戶籍資料（以上皆影本）為證。
丙、本院依職權調閱台北地方法院檢察署七十八年度偵字第一三三一六號偵查卷宗、本院七十八年度自字第九三八號刑事卷宗、台灣高等法院七十九年度上易字第一五五號刑事卷宗。
理由
一、本件原告起訴主張：本件系爭房屋原係祭祀公業詹文仲、詹文傍所有，出售與林運福，契約第六條第㈠款訂明：「辦理產權登記時，有關權利人名義，得由甲方（林）自由指定，乙方絕不異議。」，訂約時，林運福當場指定高天輝為登記名義人，兼為林之連帶債務人，訂明於契約，嗣買賣雙方及高天輝、原告均同意由林運福變更指定原告為登記權利名義人，並免除高天輝之連帶債務，原告並因此指定辦妥產權移轉登記。林運福與祭祀公業管理人買賣契約第六條第㈠款為民法第二百六十九條第一項之利益第三人契約，原告為利益第三人，依該條項之規定，對於出賣人登記公業有直接移轉登記之權利，則林運福之買賣契約，視同原告之買賣契約，原告自無庸與祭祀公業訂約，故原告所有權之取得，並非為通謀虛偽之意思表示。原告既為所有權人，被告無合法之使用權源占有使用為無權占有，原告爰依據民法第七百六十七條規定，行使物上請求權，請求被告返還無權占有物。另依據侵權行為損害賠償請求權請求被告按月給付原告損害金陸仟元等語。被告則以：原告係以虛偽買賣之方式取得所有權，就所有權登記已有無效及撤銷之事由，非真正之所有權人，且其取得本件系爭房屋由為該祭祀公業基隆房應受分配部分，嗣由祭祀公業基隆房代表詹定吉出讓予羅律煌，羅律煌就系爭房屋有處分權，因出賣予被告，並將系爭房屋交付予被告管領使用，自非無權占有之可言等語置辯。
三、原告主張本件系爭房屋係於七十三年間由祭祀公業詹文仲、詹文傍以所有土地，由其管理人 詹成吉 出面與訴外人羅律煌、劉湘復簽訂合作興建房屋。而被告係由羅律煌處買受本件系爭房屋，並現占有之，此有被告所提出之合建房屋契約書、羅律煌與被告之房地產預定買賣契約書影本及被告戶籍資料影本且為兩造所不爭執，堪信為真實。故本件之爭點乃在原告是否為系爭房屋之所有權人以及被告是否無權占有系爭標的物。
三、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第七百六十七條前段定有明文。本件原告主張其為房屋之所有權人，業據提出建物登記謄本為證，即應推定原告為適法之權利人，被告雖辯稱其上所記載登記原因「買賣」，然本件係屬虛偽之買賣，且並無價金之交付，故原告非所有權人，且其占有該系爭房屋，為有權占有。經查：
（一）本件系爭房屋系祭祀公業詹文仲、詹文傍所有，出售與林運福，契約第六條第㈠款訂明：「辦理產權登記時，有關權利人名義，得由甲方（林）自由指定，乙方絕不異議。」，訂約時，林運福當場指定高天輝為登記名義人，兼為林之連帶債務人，原告當初雖僅列為賣方之副署人，嗣買賣雙方及高天輝、原告均同意由林運福變更指定原告為登記權利名義人，並免除高天輝之連帶債務，此有買賣雙方及高天輝、原告所共同出具之同意書影本在卷足憑，原告並因此指定辦妥產權移轉登記。林運福與祭祀公業管理人買賣契約第六條第㈠款為民法第二百六十九條第一項之利益第三人契約，原告為利益第三人，依該條項之規定，對於出賣人祭祀公業有直接移轉登記之權利，則林運福之買賣契約，視同原告之買賣契約，原告自無庸與祭祀公業訂約，故原告所有權之取得，並非為通謀虛偽之意思表示。
（二）復按，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第三百四十五條定有明文。本件系爭房屋之買受人係因被告無權占有致使原告無從接管該系爭房屋，因而對於出賣人行使不安抗辯權，暫不支付價金，而設定價金抵押權九百七十七萬與祭祀公業指定人詹日信、詹凱傑。俟收回房屋點交原告時，再行對待給付價金，此有原告所提出證明書影本及建物登記謄本為證。且就買賣契約而言，僅需價金與標的物互相同意時買賣契約即行成立，價金之交付，係買賣契約之履行，價金雖未交付，並不影響買賣契約之成立。本件即便價金雖未交付，並不影響買賣契約之成立。
（三）本件被告雖提出祭祀公業基隆房派下員 詹銀 所出具委任詹定吉之委任狀、詹定吉所出具將系爭房屋讓與羅律煌之承諾書及被告與羅律煌之房地產預定買賣契約書等件影本，作為其乃有權占有本件系爭房屋之依據。然依據前揭委任狀之雖約定授予詹定吉一切代理權，惟由所出具之同意書上所載「基隆房應分得之房屋，如分配Ａ棟時，同意Ａ棟六樓、七樓出售給羅律煌先生。」詹定吉所代理之基隆房必因分得Ａ棟時，方有權同意出售本件系爭房屋與訴外人羅律煌。本件祭祀公業既未辦理房屋分配，公同共有關係至今尚未消滅，此有原告所提出之台北市大安地政事務所建物登記謄本異動索引在卷可稽，基隆房既未分得Ａ棟六、七樓，詹定吉自無出售之權利，則羅律煌憑以出售系爭房屋予被告為無權處分，對祭祀公業及原告均不生效力。
（四）被告既無權占有，係屬侵害原告所有權，為侵權行為，自應負損害賠償責任。本件系爭房屋房屋稅底價為柒拾貳萬零肆佰元，此有原告提出八十九年度房屋稅繳款書影本在卷可證，故原告請求以年息百分之十計算相當於房租之損害，，則被告應按月給付原告損害金陸仟元，為有理由。
從而，本件原告既為系爭房屋之所有權人，而被告無權占有系爭房屋，故起訴主張請求被告遷讓房屋並給付相當於租金之損害賠償，自屬有據。
四、原告依物上請求權及侵權行為之損害賠償請求權請求被告將座落於台北市○○○路○段○○○巷○○○弄○號七樓房屋遷讓返還原告，及自民國八十九年二月二十三日起至返還房屋之日止，按月給付原告新台幣陸仟元。為有理由，應予准許。
五、兩造 陳明 願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核予判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十月十八日
民事第四庭法官黃柄縉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十月十八日~B法院書記官郭中文