裁判字號：臺灣高等法院89年上字第1257號民事判決
裁判日期：民國90年09月25日
裁判案由：返還無權佔有房屋
臺灣高等法院民事判決八十九年度上字第一二五七號
上訴人甲○○被上訴人乙○○右當事人間返還無權占有房屋事件，上訴人對於中華民國八十九年十月十八日臺灣臺北地方法院八十九年度訴字第二二二七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落台北市○○○路○段○○○巷○○○弄○號七樓房屋（下稱系爭房屋）原係祭祀公業 詹文仲 、 詹文傍 所有（下稱祭祀公業），於民國八十六年七月十一日，由祭祀公業管理人 詹武琳 出售與訴外人 林運福 ，不動產買賣契約書第六條第一款訂明：「辦理產權登記時，有關權利人名義，得由甲方（即林運福）自定，乙方（即祭祀公業）絕不異議」，訂約時，林運福當場指定訴外人 高天輝 為登記名義人，兼為林運福之連帶債務人，且由伊為乙方副署人，訂明於契約。嗣買賣雙方、高天輝及伊均同意由林運福變更指定伊為登記權利名義人，並免除高天輝之連帶債務，伊並依上開指定辦妥產權移轉登記。前開不動產買賣契約第六條第一款之約定係民法第二百六十九條第一項之利益第三人契約，伊為利益第三人，對於祭祀公業有直接移轉登記之權利，則林運福與祭祀公業所簽訂之買賣契約，視同伊所簽訂，伊自無庸與祭祀公業訂約，故伊所有權之取得，非為通謀虛偽之意思表示。伊既為所有權人，上訴人無合法之使用權源，占有使用系爭房屋為無權占有，爰依民法第七百六十七條物上請求權，請求上訴人返還無權占有物，並依據侵權行為損害賠償請求權請求上訴人按月給付伊損害金新台幣（下同）六千元等語。
二、上訴人則以：被上訴人係以虛偽買賣之方式取得系爭房屋之所有權，就所有權登記已有無效及撤銷之事由，非真正之所有權人，且系爭房屋係祭祀公業管理人 詹成吉 與訴外人 羅律煌 、 劉湘復 於七十三年三月八日簽訂「合建房屋契約書」之合建房屋中 基隆房 應受分配部分，嗣由祭祀公業基隆房委任訴外人 詹定吉 出讓予羅律煌，羅律煌就系爭房屋即有處分權，羅律煌於七十六年六月二十九日再將系爭房屋出賣予伊，並將系爭房屋交付予上訴人管領使用，伊自非無權占有等語置辯。
三、原審判命上訴人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人；並應自八十九年二月二十三日起至返還房屋之日止，按月給付被上訴人六千元。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。
四、本件經依民事訴訟法第四百六十三條準用同法第二百七十條之一第一項第三款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意僅就言詞辯論時所陳述之事實及主張之法律關係為論斷（見本院卷㈡第二○七、二○八頁）。查，上訴人主張系爭房屋係於七十三年三月八日，由祭祀公業詹文仲、詹文傍提供所有土地，管理人詹成吉出面與訴外人羅律煌、劉湘復簽訂「合建房屋契約書」所合建房屋中之一，羅律煌於七十六年六月二十九日將系爭房屋出售予伊，並由羅律煌於七十八年八月十五日交付占有，迄今仍占有中；此有上訴人提出之「合建房屋契約書」、羅律煌與上訴人簽訂之「房地產預定買賣契約書」、羅律煌簽立之「同意書」影本及上訴人戶籍資料影本附卷可稽（見原審卷第二二頁至二六頁、第二七頁至三十頁、第三四頁、第十九頁）。另被上訴人主張系爭房屋原係祭祀公業所有，於八十六年七月十一日，由祭祀公業管理人詹武琳出售與訴外人林運福，不動產買賣契約書第六條第一款訂明：「辦理產權登記時，有關權利人名義，得由甲方（即林運福）自定，乙方（即祭祀公業）絕不異議」，訂約時，林運福當場指定訴外人高天輝為登記名義人，兼為林運福之連帶債務人，且由伊為乙方副署人，訂明於契約；買賣雙方、高天輝及伊均同意由林運福變更指定伊為登記權利名義人，並免除高天輝之連帶債務，伊並依上開指定辦妥產權移轉登記，有上訴人提出之不動產買賣契約書、林運福之同意書、系爭房屋登記謄本為證（見原審卷第八三頁至八四頁、第一三二頁、第六頁至七頁）；惟上訴人主張被上訴人對於系爭房屋之所有權係出於通謀虛偽買賣取得，應為無效；被上訴人亦主張上訴人占有系爭房屋係自無處分權之羅律煌處取得，為無權占有。故本件之爭點厥為：㈠被上訴人對於系爭房屋是否有所有權？㈡上訴人占有系爭房屋是否有合法權源？
五、關於被上訴人對於系爭房屋是否有合法所有權？茲論述之：㈠被上訴人主張系爭房屋原係祭祀公業所有，於八十六年七月十一日，由祭祀公業
管理人詹武琳出售與訴外人林運福，不動產買賣契約書第六條第一款訂明：「辦理產權登記時，有關權利人名義，得由甲方（即林運福）自定，乙方（即祭祀公業）絕不異議」，訂約時，林運福當場指定訴外人高天輝為登記名義人，兼為林運福之連帶債務人，且由伊為乙方副署人，訂明於契約。嗣買賣雙方、高天輝及伊均同意由林運福變更指定伊為登記權利名義人，並免除高天輝之連帶債務，伊乃依上開指定辦妥產權移轉登記，並提出不動產買賣契約書、系爭房屋登記謄本為證（見原審卷第八三頁至八四頁、第一三二頁、第六頁至七頁），足證被上訴人係系爭房屋登記謄本上所記載之所有權人，要無疑義。上訴人主張依建物登記謄本所載，系爭房屋係八十九年二月二十三日以「買賣」為原因，由祭祀公業移轉所有權予被上訴人，惟原因發生日期載為八十八年六月二十四日，而被上訴人取得所有權之原因文件係八十六年七月十一日由林運福與祭祀公業簽訂之買賣契約，該契約未指定被上訴人為登記名義人，且被上訴人為祭祀公業之簽約連署人，顯見被上訴人取得系爭房屋所有權係出於通謀虛偽表示云云。按民法第八十七條第一項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立（最高法院八十六年度台上字第三八六五號判決參照），被上訴人主張依祭祀公業與林運福所簽訂之不動產買賣契約書第六條第一款約定林運福於辦理產權登記時，得指定登記權利人，依上開契約所指定之登記權利人原為高天輝，嗣變更指定由被上訴人為登記權利人，業如前述，且有被上訴人所提前開證據為憑，則被上訴人基於林運福與祭祀公業所簽訂之買賣契約，乃為第三人利益契約之該第三人，從而，祭祀公業直接將系爭房屋之所有權移轉登記予被上訴人，並無不合，揆諸前揭判決意旨，上訴人徒以系爭房屋登記謄本登記日期之差異，執為被上訴人自祭祀公業移轉系爭房屋所有權係通謀虛偽之依據，尚難採信。
㈡退而言之，縱令被上訴人自祭祀公業移轉系爭房屋所有權登記，係通謀虛偽意思
表示而為；惟按「土地登記(含登建築改良物登記)有絕對效力，系爭樓房既經登記為被上訴人所有，而此登記又未經依法塗銷，所謂買賣係出於通謀虛偽云云，殊不足以動搖被上訴人就系爭樓房之所有權存在」（最高法院六十九年度台上字第二七三三號判決參照）。本件系爭房屋既登記為被上訴人所有，在未經依法塗銷其登記前，上訴人仍無主張被上訴人非系爭房屋所有權人之餘地至明。
㈢上訴人另主張祭祀公業含台北房（詹文仲之後代子孫）及基隆房（詹文傍之後代
子孫）二大房，其派下員截至七十七年最高法院判決確定時，有 詹聰義 等二十三人，祭祀公業財產為派下員全體公同共有，其財產之出售、處分行為應由派下員全體公同共有人共同為之，始為適法，本件祭祀公業將系爭房屋出售未經派下員全體共同為之，應屬無效云云。被上訴人主張本件祭祀公業出售系爭房屋原係祭祀公業以基地與建商合建所抽取ＡＢ棟十二戶中之Ａ棟七樓，祭祀公業出售系爭房屋予林運福，係由派下員七人中之五人即 詹銀 、 詹武獵 、 詹日信 、詹武琳、連 詹金鸞 基於公業規約第七條規定授權管理人詹武琳出售予林運福，嗣由祭祀公業派下員十一人中之七人即詹銀、詹日信、 詹凱傑 、詹武獵、 詹緒賢 、 詹緒安 （以上二人為 詹文漢 之後代）、連詹金鸞等出具「公同共有房屋分割、出賣及所有權登記授權同意書」附印鑑證明書，授權管理人詹日信辦妥過戶予被上訴人，並提出授權書為證（見原審卷八七頁、本院卷㈡第四一頁）；至於祭祀公業派下員於七十九年間係七人，八十七年間變更為十一人，而非二十三人，因詹銀係基隆房派下員選任之代表，其餘派下員未出面主張權利，是系爭房屋之出售及移轉所有權登記均屬有效。查，祭祀公業定有公業規約，業據上訴人提出為證，並為被上訴人所不爭執（見本院卷㈡第一九五頁），規約第七條規定：「本公業土地之處分或設定負擔得依過半數之派下員同意而完全行使或授權管理人為之」（見本院卷㈡第一六六頁）。次查，祭祀公業派下成員含臺北（詹文仲之後代子孫）及基隆（詹文傍之後代子孫）二大房，而其派下成員截至七十七年確定有詹聰義、詹聰明、 詹聰貴 、 詹聰泉 、 詹生財 、 詹國 、 詹則啟 （即 詹則敬 ）、 詹碧緞 （即劉詹碧緞）、 詹美子 （即 詹許美子 ）、 詹慶隆 、詹銀、 詹文標 、詹成吉、 詹金蓮 、詹文漢、 詹芳玉 、 詹金鷥 、 詹國雄 、 詹添壽 、 詹添財 、詹武琳、詹武獵、 詹武城 等二十三人，有卷附民事判決書可參（見本院卷㈠第七十至七十九頁），而臺北市大安區公所函覆祭祀公業派下員名冊僅列七十九年十一月二十日造報之七人及八十七年七月二十八日造報之十一人（見本院卷㈡第一一九、一二０、一二一頁），雖上該名冊非為確定私權法律行為之效力；但查，基隆房之派下員選任詹銀為該房之代表參與祭祀公業事務一節，業據證人即基隆派下員詹銀、詹生財及詹則敬證述在卷（見本院卷㈡第一○七頁至一一一頁），從而，詹銀代表基隆房派下員與台北房派下員共同決議祭祀公業財產事項，即屬全體派下員共同所為，要無疑義。而上訴人亦未提出任何證據證明台北房派下員除上開名冊所載者外，尚有何人。職是，詹銀與台北房派下員共十一人中之七人過半數同意授權祭祀公業管理人出售系爭房屋予林運福及辦理所有權移轉登記予被上訴人，並無不合。
㈣退萬步言，苟祭祀公業兩房之派下員不僅十一人，上開祭祀公業出售系爭房屋予
林運福及移轉所有權登記予被上訴人不符公業規約第七條之規定，而為無效；惟按「依土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱使債務人之處分有無效之原因，在債權人未提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定判決以前，其登記不失其效力」（最高法院五十年度台上字第九六號判例、七十年度台上字第三四○二號判決參照），又「土地法所為之登記有絕對真實之公信力，縱其登記有得撤銷或無效等原因，而在實體法上對於他人（真正權利人）負有變更登記之義務，但於該他人未提起塗銷登記之訴並獲得勝訴之確定判決以前，究難否定其登記所生之效力。（最高法院八十七年度台上字第一七三號判決參照）。從而，被上訴人為系爭房屋所有權人之登記未經塗銷之前，上訴人亦無執前揭理由，否定被上訴人為系爭房屋所有權人之依據。
六、關於上訴人占有系爭房屋是否有合法權源？茲析論之：㈠上訴人主張被上訴人早於七十六年四月二十五日同意委任訴外人詹定吉全權代理
處理祭祀公業派下員基隆房應得產權分配，嗣詹定吉將系爭房屋出讓與訴外人羅律煌，以次再轉讓予上訴人，即或詹定吉原無權為祭祀公業處分系爭房屋，惟被上訴人於事後即八十九年二月間取得系爭房屋所有權，則被上訴人原委任處分應認自始有效。況原合建契約建商 鄭學鈞 尚未交付系爭房地予祭祀公業，而鄭學鈞同意羅律煌使用，羅律煌亦同意上訴人使用，基於「借貸及占有之連鎖」，上訴人有權占有系爭房地。被上訴人則主張系爭房屋之起造人自始即為公業，詹定吉非公業派下員，基隆房代表僅委任詹定吉代理出席公業分配房屋之協議，並未授與出售系爭房屋之全權，且基隆房並未分配得系爭房屋，上訴人亦未與詹定吉簽約購屋，上訴人向羅律煌購屋，應由上訴人自行與羅律煌解決。
㈡查，上訴人主張向羅律煌買受系爭房屋，固據提出「房地產預定買賣契約書」影
本一紙及羅律煌所立交付系爭房屋之同意書各一紙為證（見原審卷第二七頁至三三頁、三四頁）；但查，系爭房屋係祭祀公業提供基地，由當時管理人詹成吉與羅律煌、劉湘復於七十三年三月八日簽訂「合建房屋契約書」合建房屋中之一戶，嗣羅律煌於七十四年八月二十七日將上開合建及購地之權利讓與鄭學鈞，有羅律煌與鄭學鈞簽立之「讓渡協議書」影本附卷可憑（見本院卷㈠第四七頁至五二頁），而該合建案之起造人係祭祀公業，有被上訴人所提臺北市政府工務局建造執照影本一紙可證（見原審卷第一○九頁），該合建案興建完成後，因祭祀公業內部糾紛，致未分配合建之房屋，業據鄭學鈞於本院審理時證述在卷（見本院卷㈡第六六頁），且經上訴人自承於卷（見原審卷第二十頁背面第四行），參以祭
祀公業於八十二年七月三十日始就系爭房屋為第一次登記，且登記為派下員詹武琳、詹武獵、 詹武漢 、詹文標、詹日信、詹銀、連詹金鸞等七人公同共有（見原審卷第一一三、一一四頁），可徵系爭房屋未分配予基隆房派下員所有，至為明確。同時，簽訂合建契約之鄭學鈞及羅律煌亦未取得系爭房屋之所有權自明。又上訴人雖提出基隆房代表詹銀委任詹定吉全權代理開會處理祭祀公業基隆房應得產權分配之委任狀一紙，其上雖有被上訴人簽署「連署人同意本委任狀」等語（見本院卷㈠第二十頁），但觀該委任狀之內容，僅係委任詹定吉出席開會處理基隆房應得產權分配事宜，而系爭房屋未經分配由基隆房取得，已如上述，是詹定吉並無代為出售系爭房屋之權限，已臻明確，從而，上訴人主張其前手羅律煌係購自詹定吉，其屬合法占有，即屬無據。另查，上訴人於原審審理中之八十九年六月十九日答辯狀稱「鄭學鈞授權羅律煌，出賣系爭房屋與上訴人」（見原審卷第二十頁背面第五行）；嗣於同年七月十八日準備狀㈠則稱「基隆房代表詹定吉出讓系爭房屋予羅律煌」等語（見原審卷第八九頁背面第七行），所述已顯前後不一，益見其主張羅律煌對於系爭房屋有處分權，要屬無據，從而，上訴人主張基於占有之連鎖，取得系爭房屋之合法占有權源，殊難有據。
七、被上訴人對於系爭房屋既有所有權，而上訴人對於系爭房屋則無合法占有權源，從而，被上訴人基於民法第七百六十七條之規定，請求上訴人返還系爭房屋及因上訴人占有系爭房屋，而侵害其所有權之行使，請求損害賠償，均屬有據。查，系爭房屋房屋稅底價為七十二萬零四百元，此有被上訴人於原審提出八十九年度房屋稅繳款書影本及訴外人羅律煌將系爭房屋同樓五樓及鄰房五樓出租予訴外人 陳履潔 每戶月租一萬元之租約影本各一紙在卷可證（見原審卷第八頁、第十頁），故被上訴人請求上訴人以年息百分之十計算相當於房租之損害，即按月給付損害金六千元，為有理由。
八、綜合上述，被上訴人主張其對系爭房屋之所有權被侵害，主張依民法第七百六十七條及一百八十四條規定之物上請求權及侵權行為之損害賠償請求權請求上訴人遷讓返還系爭房屋，及自八十九年二月二十三日起至返還房屋之日止，按月給付伊六千元之損害金，為有理由，應予准許。原審判決上訴人敗訴，核無違誤，上訴人上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
九、本件為判決基礎之事證已臻明確，本院經逐一審酌兩造歷審所提攻擊、防禦方法，均與前開論斷結果無礙，爰不再一一論述，並此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年九月二十五日
民事第十六庭
審判長法官阮富枝
法官王聖惠法官闕銘富右正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十年九月二十七日
書記官陶美玲附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。