臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
110年度板簡字第2046號
原告民權國際有限公司
法定代理人 龔孟超
訴訟代理人 陳彥旭 律師
被告諧泰科技企業有限公司
法定代理人 楊壽安
訴訟代理人 吳煥輕
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於中華民國111年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○○○○巷○號三樓房屋騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣伍拾萬肆仟元，及自民國一一○年八月十八日起至清償日止，依週年利率百分之五計算之利息。
被告並應自民國一一○年七月十日起至遷讓第一項所示建物之日止，按月給付原告新臺幣壹拾貳萬陸仟元，及至遷讓第一項所示建物止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁萬玖仟肆佰壹拾貳元，由被告負擔。
本判決第一項、第二項、第三項到期部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告承租原告所有，門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0號3樓建物（下稱系爭建物），自民國108年10月起積欠租金，經原告催告並主張終止租約後，被告雖零星清償租金，但至109年12月止，共積欠6月租金（含1個月押租金），經協商後，兩造於110年1月12日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約）、協議書（下稱協議書），約定租賃期間為110年1月10日起至同年7月9日止。詎料，被告自110年3月31日起即不依系爭協議書履約，至110年6月30日止，被告共積欠4期當月租金及系爭協議書約定應清償積欠之款項共新臺幣（下同）504,000元（計算式：126,000元x4=504,000元）。原告先後以2次存證信函催告，表明終止租約並要求遷讓返還系爭建物，被告仍繼續占有使用收益系爭建物，至110年7月9日租期屆滿後仍未離去，自該時起已無占有使用系爭房屋之正當權源，屬無權占有而應返還相當租金之不當得利。又依據兩造房屋契約書第6條規定，系爭房屋每月租金為63,000元，而未即時搬遷之5倍違約金則為315,000元（計算式：63,000x5=315,000），是原告請求被告自租期屆滿後之110年7月10日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付315,000元。爰依民法第440條第1項、第2項及第455條前段規定、民法第179條、系爭租約第6條、系爭協議書第1條及第3條之約定，聲明：㈠、被告應將系爭建物騰空遷讓返還原告；㈡、被告應給付原告504,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依週年利率百分之5計算之利息；㈢、被告應自110年7月10日起至遷讓前項所示建物之日止，按月給付原告315,000元，及按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則以：因受疫情影響，被告公司營業也不好，不爭執原告請求給付積欠之租金數額，惟被告係因經營困難而無法履約，就原告請求違約金部分爭執等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項
兩造原就系爭建物有租賃關係，原告為出租人，被告為承租人，復於110年1月12日簽立系爭租約、系爭協議書。
四、兩造之爭點及論述
原告主張被告應返還系爭建物並給付原告504,000元，及自110年7月10日起至遷讓前項所示建物之日止，按月給付原告315,000元等節，被告就按月給付違約金部分予爭執，並以前揭情詞置辯。是本院就應審究者厥為：㈠、系爭租約存續期間？㈡、原告請求被告騰空、遷讓返還系爭建物，有無理由？㈢、原告請求被告給付租金，有無理由？應給付之數額為若干？㈣、原告依系爭租約第6條請求違約金，有無理由？約定違約金是否過高？應給付違約金數額為若干？茲就上開爭點析述如后：
㈠、系爭租約存續期間？
按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條、第451條及第455條前段分別定有明文。又系爭租約約定租賃期間自110年1月10日起至110年7月9日止；系爭租約屆滿時，被告除經原告同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主張任何權利...，系爭租約第6條約定甚明（見本院卷第24頁），則系爭租約於110年7月9日屆期後，兩造並未另立新約，原告復以存證信函催告被告給付積欠租金，仍未獲置理，是系爭租約應於110年7月9日屆滿，揆諸上開說明，兩造間就系爭房屋之租賃關係，於系爭租約屆滿後即自110年7月9日起消滅。
㈡、原告請求被告騰空、遷讓返還系爭房屋予原告，有無理由？
兩造間就系爭租約之租賃關係既因系爭租約屆滿消滅，業如前述，則被告於110年7月9日後繼續占有系爭房屋，自屬無權占有。準此，原告依系爭租約及民法第455條前段規定，請求被告騰空、遷出並返還系爭房屋，洵屬有據，應予准許。
㈢、原告請求被告給付租金，有無理由？應給付之數額為若干？
次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約；承租人應依約定日期，支付租金，民法第421條第1項、第439條第1項前段分別定有明文。查諸系爭協議書記載被告共積欠4期當月租金及先前約定應清償積欠之款項共504,000元（計算式：126,000x4=504,000）等內容（見本院卷第29頁），復為被告所不爭執（見本院卷第152頁）。經查，本件被告未繳納之租金計算至110年6月30日止共計為504,000元，揆諸上開說明，原告請求被告應給付積欠之租金504,000元，自屬有據。
㈣、原告依系爭租約第6條請求違約金，有無理由？約定違約金是否過高？應給付違約金數額為若干？
⒈依系爭租約第6條約定：被告於租期屆滿時，除經原告同意續租外，應即日將系爭建物騰空交還原告，不得藉詞推諉或主張任何權利；如不即時遷讓交還系爭建物，原告得每月請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止等內容（見本院卷第24頁），則被告於租期屆滿時即110年7月9日起即應自系爭建物騰空遷出，惟被告迄未騰空遷出系爭建物，從而，原告依系爭租約第6條請求上揭違約金，自屬有據。
⒉末按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606號判決）。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約金是否過高（最高法院109年度台上字第1795號判決）。依前揭說明，就系爭租約第6條之違約金，本院自得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。本院審酌系爭租約第6條約定逾期遷讓系爭建物按月計租金5倍即每月315,000元之違約金，實屬過高，認應酌減至每月126,000元（即月租金2倍之違約金）為適當，是原告依系爭租約第6條請求被告自110年7月10日起，至遷讓、返還系爭建物止，按約給付126,000元之違約金，要屬可採；至原告逾此範圍之請求，則無足取。
五、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他
相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付
金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；
應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年
利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203
條分別定有明文。查，原告所提民事起訴狀繕本於110年8月17日送達被告受僱人，有本院送達證書可稽（見本院卷第78之3頁），原告自得請求被告給付自該狀送達翌日即110年8月18日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
六、綜上所述，原告依民法第440條第1項、第2項及第455條前段規定、民法第179條、兩造房屋租賃契約第6條、兩造協議書第1條及第3條之約定，請求：㈠、被告應將系爭建物騰空遷讓返還原告；㈡、被告應給付原告504,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即110年8月18日起至清償日止，依週年利率百分之5計算之利息；㈢、被告並應自110年7月10日起至遷讓前項所示建物之日止，按月給付原告126,000元，並至遷讓系爭建物止，按週年利率百分之5計算之利息，均有理由，應予准許；至原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款訴訟適用簡易程序
所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應
依職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經核
均與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
確定如後附之計算書。
中 華 民 國 111 年 6 月 17 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官吳孟竹
計算書
項目金額（新臺幣）
第一審裁判費39,412元
合計39,412元
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 111 年 6 月 17 日
書記官李庭君