裁判字號：臺灣高等法院臺中分院91年重上字第173號民事判決
裁判日期：民國92年12月10日
裁判案由：拆屋還地等
台灣高等法院臺中分院民事判決九十一年度重上字第一七三號
上訴人地○○
乙○○○壬○○○Ｆ○○○Ｄ○○Ｂ○○Ｅ○○Ｇ○○Ｃ○○甲○○Ａ○○丑○○丙○○亥○○被上訴人丁○○
戊○○己○○宙○○宇○○黃○○玄○○庚○○辛○○癸○○訴訟代理人子○○右當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國九十一年七月二十二日臺灣苗栗地方法院八十六年度重訴字第一一號第一審判決，提起上訴，本院於九十二年十一月二十六日言詞辯論終結，判決如左：
主文原判決不利於上訴人部分（即除主文第六項及第十二項外部分）及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
右廢棄部分，上訴人向被上訴人承租坐落苗栗縣苗栗市○○段一六五九、一六四七之二地號土地之租金，自民國八十六年七月一日起分別調整為每年上訴人巳○○○、未○○、申○○、戌○○、酉○○、午○○、卯○○、辰○○、寅○○新台幣壹拾貳萬伍仟柒佰貳拾伍元；上訴人地○○新台幣柒萬零伍佰陸拾伍元；上訴人乙○○○新台幣柒萬壹仟壹佰壹拾壹元；上訴人Ｆ○○○、Ｄ○○、Ｅ○○、Ｂ○○、Ｇ○○、Ｃ○○新台幣壹拾肆萬陸仟伍佰玖拾壹元；上訴人壬○○○新台幣壹拾貳萬壹仟壹佰元。
其餘上訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由上訴人巳○○○、未○○、申○○、戌○○、酉○○、午○○、卯○○、辰○○、寅○○連帶負擔二百分之二；上訴人地○○負擔二百分之二；上訴人乙○○○負擔二百分之二；上訴人Ｆ○○○、Ｄ○○、Ｅ○○、Ｂ○○、Ｇ○○、Ｃ○○連帶負擔二百分之三；上訴人壬○○○負擔二百分之三，餘由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：求為判決：
（一）原判決不利於上訴人之部分，均廢棄。
（二）被上訴人於第一審之請求（即先位訴訟及備位訴訟）均駁回。
貳、陳述：除與原判決相同者茲引用外，補稱：
Ⅰ、有關被上訴人請求拆屋還地及給付損害金之先位訴訟部分：上訴人就系爭土地，具有承租權利，並非無權占用，原審遽准被上訴人此部分請求，尚有違誤：
一、系爭土地原為 劉俊輝 、邱 劉蘊珠 二人公同共有，則二人分別向房屋所有人所為之收租行為，即已對自身或另一共有人生拘束力，而與房屋所有人間成立不定期租賃關係：
（一）按租賃契約為債權契約，於締約之當事人間發生拘束力；而出租人未經租賃物所有人同意，將租賃物訂定租約予以出租，亦即將他人之物予以出租之情形，該租賃契約對於所有人固不生效力，唯對於出租人仍非不生拘束效力。次按，公同共有物之處分或其他權利行使，依民法第八百二十八條第二項規定，固應得公同共有人全體之同意，始對全體共有人生效；而公同共有物之一人或數人，未經全體共有人之同意，將公同共有物出租時，該租約對其他未同意之共有人固不生效力，但在締約當事人間則尚非無效，為締約行為之共有人仍受其拘束（參見最高法院七十九年台上字二六七八號判例）。
（二）茲暫置系爭土地早於日據時期即訂有「建物敷地賃貸借契約書」，房屋所有人與地主間就房屋基地已訂有租約關係乙事不論：
１、依卷附租金收據所示，劉俊輝於五十四年起即陸續向上訴人收取租金，雙方業已成立不定期租約，而即縱當時劉俊輝出租該土地之行為，未經另一公同共有人 邱劉蘊珠 之同意，唯僅係此租約對於邱劉蘊珠不生效力而已，尚非不得拘束劉俊輝。
２、再，邱劉蘊珠於六十年七月十九日，向當時之苗栗縣苗栗鎮調解委員會申請對上訴人調整租金，雙方並成立調解，嗣並於六十年至六十四年、六十八、六十九年間，多次立據向上訴人收取租金，此亦有原審卷附調解書、租金收據可稽，按該調解書既載為「調整租金申請」之語，則依理，必先有租約存在，並就租金已有一定數額之約定，始有租金調整之情事。
３、退步而言，縱認邱劉蘊珠於六十年七月十九日該次調整租金之申請，及嗣後收取租金之行為，亦係其個人片面所為，但邱劉蘊珠為系爭土地之另一公同共有人，其因該次調解及嗣後收租行為而與上訴人間成立之不定期租賃契約，充其量亦僅對其他未同意之另一公同共有人劉俊輝不生效力而已，對於邱劉蘊珠本身，仍非無拘束力。
（三）系爭土地既僅為劉俊輝、邱劉蘊珠二人公同共有，而劉俊輝、邱劉蘊珠復又分別為其各自、或另一人所訂定之不定期租約所拘束，則上訴人即非無權占有系爭土地。
二、次就系爭土地承租人一方之權利變動言，上訴人已自原承租人分別繼受系爭房屋基地之承租權，並非無權占用：
（一）邱劉蘊珠前開調解之對象、即土地承租人，為⑴ 黃慶義 （房屋門牌中正路一○二七號，下同）、⑵ 魏炳華 （門牌一○二九號）、⑶ 呂新鳳 （門牌一○三一號）、⑷ 魏德海 （門牌一○三三號、一○三五號）、⑸ 邱振光 （門牌一○三七號、一○三九號）。嗣後其中：
１、部分上訴人係因繼承關係而取得系爭房屋之基地承租權：⑴黃慶義於本件上訴後之九十二年一月十五日歿逝，由承受訴訟人巳○○○
等九人共同繼承；⑶呂新鳳於六十三年五月十三日歿逝，由乙○○○繼承；⑷魏德海於六十六年十月十八日歿逝，由繼承人 魏阿房 繼承，魏阿房於八十
八年九月二十日歿逝，由上訴人Ｆ○○○等人繼承。上開上訴人俱係因繼承關係取得房屋所有權，而當然取得系爭基地承租人之地位。
２、部分上訴人係因基地租賃關係成立後受讓房屋而取得承租權、或自承租人取得使用權：
⑵魏炳華於六十七年八月三十日將系爭承租土地上之房屋出售予徐 劉金雀 ，
徐劉金雀 再於七十一年十月十日轉售 徐林金 線，並由徐林金線於七十七年二月九日轉售予上訴人地○○；⑸邱振光則將系爭承租土地上之房屋贈與上訴人壬○○○，壬○○○則將部分房屋轉租予上訴人亥○○使用。
按「租地建屋之契約除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人」，最高法院著有判例可考，依此，上訴人地○○、壬○○○自前手受讓房屋時，自已從前手受讓房屋基地承租權。再，「房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因」。
三、再就土地出租人一方之權利變動言，被上訴人自原出租人繼受系爭基地所有權，仍受原租約之拘束：
（一）系爭土地於劉俊輝、邱劉蘊珠繼承取得系爭土地權利並成立租賃契約後，邱劉蘊珠部分，因其於七十三年一月十九日歿逝，其土地權利由繼承人於七十八年十月十七日辦理繼承登記，為己○○、 邱文治 、 邱文博 、 邱文義 、戊○○，宙○○、宇○○、黃○○、 劉思彬 所有。其中邱文治於八十一年二月十七日將其權利即持分九分之一出售被上訴人子○○。邱文博則於八十七年十月十日歿逝，其權利即持分九分之一由庚○○、辛○○、癸○○三人繼承。系爭土地劉俊輝部分，劉俊輝則於九十一年六月十一日將土地權利出賣移轉予天○○，並由天○○承當其本件訴訟。
（二）茲被上訴人丁○○、戊○○、己○○、宙○○、宇○○、黃○○、劉思彬、庚○○、辛○○、癸○○等人，既係於其繼承人邱劉蘊珠與上訴人間成立租約之後，始行繼承邱劉蘊珠上開土地權利，自亦同時繼承邱劉蘊珠之出租人義務。而被上訴人 許彰博 係自邱劉蘊珠之繼承人邱文治購買取得土地權利，此項轉讓亦係在邱劉蘊珠成立租賃關係，並由邱文治繼承之後所發生，依民法第四百二十五條第一項規定，自仍受原有租賃契約之拘束，亦不待言。再，天○○係於劉俊輝成立租賃關係後，於本件訴訟中始受讓系爭土地權利，依上引民法第四百二十五條第一項規定，劉俊輝就系爭土地之租賃關係，仍對受讓土地之承當訴訟人天○○繼續存在。
四、綜上所述，兩造間既就系爭房屋之基地存有不定期租賃關係，上訴人即非無權占用，則被上訴人於原審請求拆屋還地，及請求無權占用所生之不當得利，即屬無據，應予駁回，原審遽予准許，亦顯屬違誤。
五、倘鈞院認上訴人係無權占用，上訴人茲就不當得利請求部分，主張五年時效抗辯。且，其不當得利請求係按土地公告現值百分之十計算，亦顯屬偏高：
（一）就不當得利請求部分，此項請求之性質相當於租金請求，其起訴時已超過五年部分，依民法第一百二十六條，早罹時效，被上訴人仍不得請求（參見最高法院四十九年台上字第一七三○號判例）。
（二）基地租金計算，依土地法第一百零五條、第九十七條規定，係以基地申報地價為基礎，且應斟酌其經濟繁榮程度而定，參酌近年經濟不景氣，房地產普遍大幅跌價，顯見被上訴人此項請求顯屬過當。
六、再，被上訴人於原審雖又主張：即縱上訴人就系爭土地有租賃關係存在，唯上訴人不斷翻修並轉予他人使用，被上訴人得依民法第四百五十條第二項、土地法第一百零三條第三款，主張收回云云。唯被上訴人此項主張，尚屬無據：
（一）系爭租約為租地建屋租約，除有土地法第一百零三條之情形外，出租人尚無依民法第四百五十條第二項請求收回餘地，縱該地上所建房屋因故滅失，其租約要未失其存在，承租人仍得申請重建（最高法院五十一年台上字第二九八七號判例），則遑論上訴人僅為舊屋翻修，並未重建，被上訴人顯無從依民法第四百五十條第二項規定主張收回。
（二）再，租地建屋，如無相反約定，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨同房屋移轉（最高法院四八年台上字第三二七號判例），再，房屋所有人亦得將房屋一部分供予他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益之行使，此與單純基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因（最高法院七九年台上字第二六七八號判例）。則被上訴人亦無由依土地法第一百零三條第三款主張收回。
Ⅱ、有關被上訴人請求調整及給付欠租之備位訴訟部分：
一、有關請求調整租金部分：
（一）被上訴人於原審固備位請求依民法第四百四十二條規定，自八十六年七月一日起，調整系爭土地租金為土地公告現值年息百分之十。
（二）唯，其此項請求尚非可採，亦無理由：
１、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百二十二條規定聲請增減其租金，唯此項調整租金聲請，須以不動產租賃物之價值確有昇降為其前提，倘其價值並無昇降之情事，即無由為此調整數額之聲請。而被上訴人迄今為止，並未證明系爭土地於其起訴請求調漲租金時之地價，與八十五年度地價相較，有何昇漲之情事，其遽為請求，已非有據。反而，觀諸近年國內經濟不景氣，房地產價值更係迭迭大幅跌價，此為眾所周知之事實，則被上訴人請求調漲租金，益顯無據，此其一。
２、再，建築基地之租金計算，依土地法第一百零五條、第九十七條規定，係以基地申報地價為基礎，被上訴人依系爭土地公告現值百分之十計算，恐有誤會。且斟酌目前社會經濟濟景氣不佳，系爭土地地段並非繁榮，其上房屋均屬老舊，經濟利用價值非高，上訴人復俱係年老之經濟弱者，附近土地租金亦大致僅為申報地價年息百分之三、四而已等因素，其請求土地申報價額年息百分之十，顯屬偏高，並將肇致窒息性調漲，有失公允，應無理由。此其二。
二、有關請求欠租部分：
（一）被上訴人於原審亦備位請求起訴前五年（即八十一年七月至八十六年六月），按土地公告現值年息百分之十計算之欠租；暨自八十六年七月一日起，按月給付調整後之租金。
（二）唯，其此項請求亦屬無據：
１、起訴前五年之租金部分（即八十一年七月起至八十六年六月止之租金），上訴人早已支付，並未積欠：
⑴按租金之消滅時效為五年，茲自被上訴人起訴時往前推算五年，倘上訴人即
房屋所有人黃慶義、地○○、乙○○○、Ｆ○○○、壬○○○等人間有欠租之情事，則亦係積欠八十一年七月起之租金而已，於此之前之欠租，早已罹五年時效而告消滅，被上訴人尚無權為請求。而八十一年七月之租金，上訴人俱均已支付，有原審卷附存證信函及提存書等可稽。
⑵雖上開租金係支付予劉俊輝，唯觀諸自六十年六月七日苗栗市公所成立調整
租金之調解後，系爭土地之共有人劉俊輝、邱劉蘊珠，分別由其中一人出面單獨向上訴人輪流收取租金，而另一有人毫無異議，並任令上訴人繼續使用系爭土地，則顯然彼二共有人間，應存有輪由其中一人負責代為收取租金之明示或默示意思存在，否則何以偌長時間，彼此均對他人之單獨收租行為或上訴人繼續使用系爭土地之行為，均不為異議？
２、起訴後之租金部分（即八十七年七月起之租金），上訴人亦已付清：⑴八十七年七月起之租金，上訴人亦均已繳納完畢。其中，八十七年度、八十
八年度部分，交予劉俊輝，八十九年度以後部分，已依據劉俊輝前開通知，分別寄予被上訴人，唯被上訴人均拒收，而均提存法院，此事實亦為被上訴人所未爭執，上訴人已未欠租。
⑵縱鈞院准被上訴人調整租金請求，唯未確定前，原租金數額仍得拘束租約雙方，上訴人亦無欠租之情事。
叁、證據：除引用原審所提之證據方法外，補提系爭房屋及土地權利變動表一份、爭點整理表一份等件為證，並請求傳訊證人劉俊輝。
乙、被上訴人方面：（其中被上訴人天○○未於言詞辯論期日到場，惟據其以前到場之聲明、陳述如左）
壹、聲明：求為判決：駁回上訴。
貳、陳述：除與原判決相同者茲引用外，補稱：
一、本件原審共同被告邱 謝智妹 、 邱雙乾 於判決後未據上訴，合先敘明。
二、關於上訴人於原審提出之「建物敷地賃貸借契約書」：
（一）上訴人於原審所提出之「建物敷地賃貸借契約書」，被上訴人從未見過，亦從未聞有此份契約書，上訴人所提之契約書均為影本，根本無法證明此契約書之真正。
（二）上訴人稱該契約書祇一份，以曬圖方式存留云云，然查該契約文字末三行所示，若確有契約存在，不祇一份，上訴人主張只一份，以曬圖方式存留乙節，核不足採。
（三）該份契約書縱屬真正，亦屬無效：
１、依該契約書所示，系爭土地昭和十四年，當時屬壽公祀所有，其時壽公祀之管理人 劉緝光 已歿，該份契約係由其子 劉建安 以承先父劉緝光名義繼承管理壽公祀身分代表簽訂。惟查，壽公祀之管理人劉緝光既早已於契約簽訂之前死亡，按管理人之地位無法繼承，且當時其子劉建安亦非壽公祀之管理人，故該份建物敷地賃貸借契約書因契約當事人自始不存在而無效。
２、再者，遍查該份契約書之賃借人為 邱秋香 、 胡慶光 、魏德海、邱振光，均無一人為本案之上訴人。
三、關於上訴人於原審提出之調解書：
（一）被上訴人否認該調解書之真正。
（二）該調解書未載有標的物之面積、坐落等，殊難據此認兩造就系爭土地有租賃關係存在之證明。
（三）租賃關係之存否或有無，應依事實認定，縱有調解之聲請，亦無法創設出租賃關係之法律效果。
（四）本件聲請人邱劉蘊珠以 劉饒桂 妹繼承人之身分聲請調解時係民國六十年七月十九日，繼承發生時係民國五十二年二月一日，辦理繼承登記時係民國七十八年十月十七日。本租金調解事件因事涉公同共有物權利之行使，卻未經全體公同共有人之同意，此觀調解書聲請人僅有「亡 劉饒桂妹 之繼承人邱劉蘊珠」記載可知，此調解之結果，對其他公同共有人而言不生任何效力。況調解之聲請人亦非本案被上訴人，該調解之結果對於所有權人之被上訴人而言不生任何效力。
（五）「共有財產未分析前，共有人一人或數人未得他共有人同意擅為處分，自非有效」；邱劉蘊珠之聲請調解行為，不能據此創設出雙方有租賃關係存在之法律效果，已如前述。再者，其未得全體共有人之同意所為之出租行為，自非有效，上訴人援「苗栗縣苗栗鎮調解委員會調解書」主張兩造有租賃關係存在，難謂有理。
（六）又基地租金調解事件之對造人除魏德海、邱振光外，黃慶義、魏炳華、呂新鳳該三人均非建物敷地賃貸借契約書之賃借人，縱該份契約書為真正，與該三人亦屬無干。
四、就各上訴人與「建物敷地賃貸借契約書」及「調解書」之關係分析：
（一）黃慶義、甲○○部分：基地租金調解事件之對造人除魏德海、邱振光同為建物敷地賃貸借契約書賃借人外，黃慶義並非建物敷地賃貸借契約書之賃借人，縱該份契約書為真正（被上訴人否認之），本件系爭土地租賃與其無涉，即為基地租金調解之當事人，亦因該調解非由全體公同共有人為之，故對所有權人之被上訴人而言不生任何效力，黃慶義、甲○○為屬無權占有系爭土地。
（二）地○○、Ａ○○部分：地○○係於民國七十七年二月九日向前手徐林金線購買系爭土地上坐落之建物（門牌：苗栗市勝利里七鄰一○二九號），前手徐林金線係於七十一年十月十日向前前手徐劉金雀購買，前前手徐劉金雀係於六十七年八月份向前前前手魏炳華購買。縱該份契約為真正，地○○既非建物敷地賃貸借契約書之當事人，亦非基金租金調解之當事人。
（三）乙○○○、丑○○、丙○○部分：乙○○○雖為呂新鳳之配偶，惟呂新鳳並非建物敷地賃借人，縱呂新鳳曾參與基地租金調解事件，亦因該事件未經全體公同共有人同意而不生效力。縱該份契約書為屬真正，上訴人並非該契約之賃借人。
（四）Ｆ○○○、Ｄ○○、Ｅ○○、Ｂ○○、Ｇ○○、Ｃ○○部分：被繼承人魏阿房及本案上訴人Ｆ○○○、Ｄ○○、Ｅ○○、Ｂ○○、Ｇ○○、Ｃ○○均非魏德海之繼承人，其間之關係或為親戚或為家屬，惟上訴人Ｆ○○○等六人均無一人有受讓該建物所有權權利，魏阿房之父為 陳阿月 ，魏阿房並非魏德海之養子，原賃借人（承租人）魏德海轉租基地於他人，已符土地法第一○三條第三款之事由，被上訴人自得本於所有權請求返還系爭土地。
（五）壬○○○、亥○○部分：壬○○○為邱振光之四媳，縱建物敷地賃貸借契約書為真正，惟壬○○○並非邱振光之繼承人，上訴人壬○○○雖與邱振光間具有親屬關係，上訴人邱振光將系爭土地分別贈與壬○○○、謝智妹乙節，除係憑空主張外，其後手（承租人）亥○○自亦無享有大於前手（壬○○○）之權利。本件賃借人邱振光既係轉租基地於他人之情形，依土地法第一○三條第三款之規定，已符構成終止契約收回土地之原因，被上訴人自得本於所有權權利請求返還系爭土地於被上訴人及其他共有人。
五、關於邱劉蘊珠、劉俊輝之「收租」與上訴人之提存、存證信函：
（一）劉俊輝收取租金之行為，未經全體共有人之授權，被上訴人亦無知劉俊輝表示代理之事實而不為反對之情形，更無以自己之行為授與代理權予劉俊輝之情形，劉俊輝縱有「收租」之行為，亦不因此而得認定兩造有租賃關係之存在。
（二）上訴人所提邱劉蘊珠之收據，未能證明其真正，且屬其個人行為，未經其他共有人之同意，對全體共有人不生效力。
（三）解釋意思表示應探求當事人之真意，不得拘泥於所有之辭句（民法第九十八條），劉俊輝之收據，縱有使用「租金」之文字，但其既非為全體共有人之意思收取，亦非因租賃關係存在而收取，不因其有收取之行為，而認定兩造因此成立租賃關係。
（四）上訴人主張劉俊輝、邱劉蘊珠之收取租金，雖屬個別行為，但已對其個人發生效力，二人均有收租，即已對全體發生效力乙節。查上訴人所主張上開二人分別收租之行為，為被上訴人所否認，且縱屬事實，亦僅對當時之個人發生拘束力，對其他共有人不生效力，亦難以無權代理事後承認之法理適用之。
（五）至於上訴人所寄發之存證信函，為其片面之行為，殊難據此認定兩造因此成立租賃關係。
六、就上訴人所提「建物敷地賃貸借契約書」、調解書、存證信函、租金收據、提存書等參合以觀，亦未能證明系爭一六四七之二地號土地有租賃關係：
（一）苗栗市○○段○○○○○號
１、（１）建物敷地賃貸借契約書---------苗栗街維祥○內麻460之1地號，面積
約144坪
（２）鄉鎮調解委員會調解書-----------（並無提及）
（３）年存證信函----------------維祥段內麻小段460之1地號
（４）年劉俊輝收受租金收據------維祥段內麻小段460之1地號
（５）年提存書------------------維祥段內麻小段460之1地號
（６）85、86、87年提存書----------苗栗市○○段○○○○○號
２、苗栗街維祥○內麻460之1地號-----面積144坪；
苗栗市○○段○○○○○號------------面積481㎡（即145.5坪）；年土地重測確定-----維祥段內麻小段460之1地號變更為勝利段1659地號（兩者面積亦相當）；可知建物敷地賃貸借契約書、存證信函、租金收據、提存書中所指之標的均為苗栗市○○段○○○○○號（即維祥段內麻小段460之1地號）土地。
（二）苗栗市○○段1647之2地號
１、由土地登記謄本可知，係由苗栗市○○段○○○○○號裁判分割出來；
２、由苗栗市土地地價證明書可知，勝利段1647地號於重測前為維祥段內麻小段460之6地號；
３、可知上訴人所佔用之勝利段1647之2地號土地，與建物敷地賃貸借契約書、存證信函、租金收據、提存書均無涉，上訴人無權占用該地，至屬明確。縱若上訴人主張之租賃關係存在（被上訴人否認之），關此部分，上訴人為無權占有，應予拆除，應無可疑。
（三）況據上訴人主張之租賃關係，早已存在六、七十年之久，房屋早已老舊不堪，上訴人為達永續居住之目的，不斷翻修及擴建，面積不可謂不大，顯已違反租賃契約，依土地法第一○三條第五款之規定，被上訴人等自得主張收回全部，非祇一六四七之二地號土地而已，連同一六五九地號土地，亦因上訴人之違約，而應併同收回。
參、證據：引用原審所提之證據方法。
丙、本院依聲請履勘現場。
理由
一、原審被告魏阿房、原被上訴人黃慶義於訴訟進行中死亡，有其除戶戶籍謄本在卷可憑，魏阿房由其繼承人Ｆ○○○、Ｄ○○、Ｅ○○、Ｂ○○、Ｇ○○、Ｃ○○（下簡稱Ｆ○○○等六人），黃慶義由其繼承人巳○○○、未○○、申○○、戌○○、酉○○、午○○、卯○○、辰○○、寅○○（下簡稱巳○○○等九人）承受訴訟，有其聲明承受訴訟狀附卷可稽；又原被上訴人劉俊輝於訴訟中將系爭土地所有權各三分之一移轉與其子天○○，有土地登記謄本二件附卷可稽，茲經兩造同意由天○○承當訴訟，依法應予准許，合先敘明。
二、本件被上訴人天○○經合法通知，未於言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情事，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、被上訴人起訴主張：坐落苗栗縣苗栗市○○段第一六四七之二、一六五九地號等二筆土地係渠等所共有，惟上訴人等人無正當權源，竟分別長期占用如附圖所示各部分之土地，並於地上興建建物使用，為此本於物上請求權請求上訴人拆屋還地等；縱認系爭土地上存有租賃關係，亦只存在於同段一六五九地號土地上，且因該租賃關係業經合法終止，被上訴人並得依民法第四百五十條、土地法第一百零三條第三、五款等規定提起本件訴訟，先位聲明：請求上訴人拆屋還地並給付起訴前十五年按法定租金計算之損害金；備位聲明：請求自八十六年七月一日起按系爭土地申報地價年息百分之十計算調整租金並給付起訴前五年所欠租金（詳如原判決聲明所示）。
四、上訴人則以：系爭土地早於日據時期即存有租賃關係，嗣於三十六年間因辦理土地總登記，即登記為劉饒桂妹所有，再於五十二年二月一日由邱劉蘊珠及劉俊輝共同繼承系爭土地，而邱劉蘊珠並於六十年七月十九日向當時之苗栗縣苗栗鎮調解委員會聲請對土地承租人 黃慶華 、魏炳華、呂新鳳、魏德海及邱振光調整租金，足徵系爭土地之租賃關係自上述調解之日前，其出租人即已更新為劉俊輝等二人，承租人則更新為黃慶義等五人；且劉俊輝等二人嗣即輪流依調解後之租金向各承租人收取租金，至邱劉蘊珠於七十三年間去世後，即由劉俊輝繼續向承租人收取租金，迄劉俊輝於八十八年八月十二日通知現承租人即上訴人等不再代為收取租金為止，為此上訴人則依約將八十八年及八十九年應給付之租金向被上訴人等提存，而劉俊輝並已受領各該租金，上訴人並未積欠任何租金，上開租賃關係應係存在於兩造之間，上訴人即非無正當權源等語，資為抗辯。
五、先位之訴部分：
（一）被上訴人主張系爭第一六四七之二、一六五九地號等二筆土地係渠等所共有乙節，業據提出土地登記謄本在卷可按，復為上訴人所不爭執，應堪信實。又各上訴人占有系爭土地之位置、面積及使用情形詳如附圖所示乙節，業據本院及原法院勘驗現場，原法院並會同苗栗縣苗栗地政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄及實測圖附卷可稽，復為兩造所不爭執。是本件所首應審究者，厥為系爭二筆土地是否存有租賃關係？茲說明如下：
１、上訴人主張系爭土地早於日據時期即存有租賃關係，提出以「壽公祀」之管理人劉緝光之子劉建安與邱秋香、胡慶光、魏德海、及邱振光等四人於日據時期昭和十五年六月十二日所補訂之「建物敷地賃貸借契約書」為其證明。姑不論該契約書之證據力為何，上訴人或其前手自日據時期即分別占有系爭土地迄今則為兩造所不爭執，而系爭土地於民國三十八年總登記時，為劉饒桂妹所有，劉饒桂妹於五十二年二月一日歿逝，由劉俊輝、邱劉蘊珠姐弟共同繼承，唯未辦理繼承登記，而為劉俊輝、邱劉蘊珠二人公同共有。依卷附租金收據所示，劉俊輝於五十四年起即陸續向上訴人收取租金（見本院卷一第二百二十二頁、原審卷一第二百九十一頁，租金收據影本），該租金收據之真正復為證人劉俊輝到庭證述無訛，且劉俊輝、邱劉蘊珠輪流收取租金行之多年，則雙方業已成立不定期限租約。
２、第查，系爭苗栗市○○段○○○○○號及同段一六四七之二地號土地，於六十年七月十九日即由當時土地所有人之一邱劉蘊珠向當時苗栗縣苗栗鎮調解委員會聲請對當時土地承租人黃慶義、魏炳華、呂新鳳、魏德海及邱振光調整租金，經調解後成立，系爭土地租賃關係於六十年七月十九日已更新出租人為邱劉蘊珠及劉俊輝（兩人為姐弟關係），承租人為黃慶義、魏炳華、呂新鳳、魏德海及邱振光，有調解書附卷可稽。邱劉蘊珠於調解成立後，並於六十年至六十四年、六十八、六十九年間，多次立據向上訴人收取租金，此亦有原審卷附調解書、租金收據可稽（原審卷一第一百十一、二百零五頁、本院卷一第二百十九、二百二十二頁），被上訴人雖否認該租賃關係之存在，惟查該調解書既載為「調整租金申請」之語，則依理，必先有租約存在，並就租金已有一定數額之約定，始有租金調整之情事，則邱劉蘊珠顯然已先承認雙方間已有租賃關係存在之事，易言之，邱劉蘊珠應係早於申請調解之前，即已知並有同意劉俊輝出租系爭土地之行為，始有出而申請調整租金之舉，則劉俊輝所為出租行為自非不能對邱劉蘊珠生拘束力。雙方既未立有約定租賃期限，依民法第四百二十二條規定，視為不定期限之租賃。上開調整租金之結果土地所有權人全體及承租人皆受拘束，並由土地所有權人邱劉蘊珠及劉俊輝共同依承租人房屋坐落土地現狀及調解結果輪流至承租人住處收取租金，此有附卷之租金收據及被上訴人等八十六年六月之原始起訴狀聲明返還土地範圍，及劉俊輝八十二年十一月十八日寄發予土地承租人聲明調高租金之存證信函一件可憑（見原審卷一第八十九頁）。該土地原共有人邱劉蘊珠於七十三年過世後即由另名土地共有人劉俊輝（即邱劉蘊珠之弟，被上訴人天○○之父）全權處理系爭土地租賃事宜，直到八十八年八月十二日土地共有人劉俊輝始寄發台北頂好郵局第二三七二號存證信函通知現承租人不再代為收取租金，要求系爭土地全體承租人各別向現土地共有人給付租金，劉俊輝本人亦同意承租人等以建物所在範圍承租土地而領取八十八年度及八十九年度租金，是系爭土地確實與現房屋所有權人黃慶義、乙○○○、地○○、Ｆ○○○、壬○○○存在租賃關係，承租人亦皆按期繳納租金無誤。前開調解書經台灣新竹地方法院核定後依民事訴訟法第三百五十五條第一項規定，推定為真正，且當時由苗栗鎮公所通知被繼承人黃慶義之函文載明：「台端基地租金糾紛經本調解委員會調解成立調解書，業經新竹地方法院依法審核准予核定到所」等語觀之，有該所六十年九月十日苗鎮民字第一二二一五號通知附卷可稽，益證系爭土存有租賃關係，被上訴人否認其調解書之真正，且稱未載有地號無法證明云云，即無可採。
３、又查，系爭原土地共有人劉俊輝及邱劉蘊珠為姐弟關係，兩人各有單獨向承租人收取全部租金之事實，業經劉俊輝到庭證述屬實，劉俊輝證稱：「起先收稻穀，後來嫌麻煩，才收現金。」「我去收的時候，有時候承租人說我的姊姊已經去收過了，我就沒有再收，我們為了土地之事，姊弟感情不好。」「（問：這是否表示，在此發存證信函之前，證人所收去的是全部的租金，證人姊姊收取的也是全部的租金？）是的，因為之前是全部寄給一個人，所以才要他們分開。」（見本院卷一第二百四十五頁以下），全體承租人亦皆向其中一人給付全部租金，於七十三年元月十九日邱劉蘊珠過逝後，皆由劉俊輝收取系爭土地全部租金，承租人亦不知邱劉蘊珠過逝乙事，邱劉蘊珠之繼承人更未曾對承租人為反對之表示，依民法第一百六十九條規定，全體土地共有人應對承租人負表見代理之責任，不得主張其等未收取租金而主張終止租賃契約。
４、劉俊輝於調解成立後，復於六十六年起，陸續收取租金，亦有上開卷附租金收據可稽，且經劉俊輝到庭證述無訛（見本院卷一第二百四十三頁第九行）劉俊輝已知有此租約並已同意，始續行收租行為，則該租約非不能拘束劉俊輝。又劉俊輝在八十二年十一月十八日以台北四八支郵局第一一二二號聲明調高租金之存證信函中（見原審卷一第八十九頁）亦指出系爭土地承租人為魏阿房、黃慶義、地○○、乙○○○、壬○○○等人，又於該函中明確要求承租人於每年八月一日依民法第三百一十四條規定將全部租金送至劉俊輝住址，直至八十八年八月十二日劉俊輝才以存證信函向全體承租人表示不再為全體出租人代收租金，是承租人自八十七年度起租金皆依各土地共有人比例分別給付租金無誤，被上訴人自不得主張尚未收取租金。至劉俊輝雖證稱係為繳納地價稅而收取款項，自不影響兩造租賃關係之成立。系爭土地既僅為劉俊輝、邱劉蘊珠二人公同共有，而劉俊輝、邱劉蘊珠復又分別為共有人全體收取租金，且均為受所訂定之不定期租約所拘束，則上訴人及其前手即非無權占有系爭土地。
５、按租用建築房屋之基地，非有土地法第一百零三條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建之義務（最高法院五十一年度台上字第二九八七號判例意旨參照）。本件現承租人所有上開房屋，其屋齡老舊，均已逾六、七十年，並經修繕，為兩造所不爭，且經本院及原法院勘驗現場無訛，被上訴人主張上訴人等翻修房屋內部行為有違反土地租賃契約行為，顯有違誤，揆諸前揭說明，被上訴人主張承租人有違反土地法第一百零三條第三、五款情事，主張終止租約，為無可採。
（二）次就兩造當事人或繼受人之變動情形分述如下：
Ａ、系爭土地承租人一方之權利變動言，上訴人已自原承租人分別繼受系爭房屋基地之承租權，並非無權占用。邱劉蘊珠前開調解之對象、即土地承租人，為⑴黃慶義（房屋門牌中正路一○二七號，下同）、⑵魏炳華（門牌一○二九號）、⑶呂新鳳（門牌一○三一號）、⑷魏德海（門牌一○三三號、一○三五號）、⑸邱振光（門牌一○三七號、一○三九號）。嗣後其中：
１、部分上訴人係因繼承關係而取得系爭房屋之基地承租權：⑴黃慶義於本件上訴後之九十二年一月十五日歿逝，由承受訴訟人巳○○○
等九人共同繼承，有其聲明承受訴訟狀、戶籍謄本及繼承系統表在卷可按（見本院卷一第一百七十八頁以下）；⑶呂新鳳於六十三年五月十三日歿逝，由乙○○○繼承；⑷魏德海於六十六年十月十八日歿逝，由繼承人魏阿房繼承，魏阿房於八十
八年九月二十日歿逝，由上訴人Ｆ○○○等六人繼承，有戶籍謄本附卷可查（以上⑶、⑷參見原審卷一第一一二至一一七頁）。上開上訴人俱係因繼承關係取得房屋所有權，而當然取得系爭基地承租人之地位。
２、部分上訴人係因基地租賃關係成立後受讓房屋而取得承租權、或自承租人取得使用權：
⑵魏炳華於六十七年八月三十日將系爭承租土地上之房屋出售予徐劉金雀，
徐劉金雀再於七十一年十月十日轉售徐林金線，並由徐林金線於七十七年二月九日轉售予上訴人地○○，此有買賣合約書影本三份附卷可稽（見原審卷一第一二六至一二八頁）；⑸邱振光則將系爭承租土地上之房屋贈與上訴人壬○○○，壬○○○則將部
分房屋轉租予上訴人亥○○使用，此有八十六年七月收文，苗栗縣稅捐稽徵處函附壬○○○房屋現值換算表及壬○○○戶籍謄本（原審卷一第一一八至一二五頁）。按「租地建屋之契約除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人」，最高法院著有判例可考（參見最高法院四十三年台上字第四七九號、四十八年台上字第二二七號判例），依此，上訴人地○○、壬○○○自前手受讓房屋時，自已從前手受讓房屋基地承租權。再，「房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係，如當事人間無相反之特約，則房屋所有人將其房屋一部分供與他人使用，是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使，此與單純之基地轉租有別，尚難構成終止基地租約之原因」，最高法院七十九年台上字第二六七八號亦著有判例可考，依此，上訴人壬○○○將其所有房屋部分出租予上訴人亥○○使用，尚無不可，亦不影響其土地承租人地位，亦極明瞭。上訴人既未轉租基地於他人，被上訴人主張承租人有違反土地法第一百零三條第三、五款情事，主張終止租約，即無可採。
Ｂ、再就土地出租人一方之權利變動言，被上訴人自原出租人繼受系爭基地所有權，仍受原租約之拘束：
１、系爭土地於劉俊輝、邱劉蘊珠繼承取得系爭土地權利並成立租賃契約後，邱劉蘊珠部分，因其於七十三年一月十九日歿逝，其土地權利由繼承人於七十八年十月十七日辦理繼承登記，為己○○、邱文治、邱文博、邱文義、戊○○（以上五人持分各為九分之一），宙○○、宇○○、黃○○、劉思彬（以上四人持分各為卅六分之一）。其中邱文治於八十一年二月十七日將其權利即持分九分之一出售被上訴人子○○。邱文博則於八十七年十月十日歿逝，其權利即持分九分之一由庚○○、辛○○、癸○○三人繼承，此均有原審卷附土地登記謄本可稽。系爭土地劉俊輝部分，劉俊輝則於九十一年六月十一日將土地權利出賣移轉予天○○，並由天○○承當本件訴訟（見本院卷一第一百二十四頁）。
２、茲被上訴人丁○○、戊○○、己○○、宙○○、宇○○、黃○○、劉思彬、庚○○、辛○○、癸○○等人，既係於其繼承人邱劉蘊珠與上訴人間成立租約之後，始繼承邱劉蘊珠上開土地權利，自亦同時繼承邱劉蘊珠之出租人地位。而被上訴人子○○係自邱劉蘊珠之繼承人邱文治購買取得土地權利，此項轉讓亦係在邱劉蘊珠成立租賃關係，並由邱文治繼承之後所發生，依民法第四百二十五條第一項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」之規定，自仍受原有租賃契約之拘束，亦不待言。再，天○○係於劉俊輝成立租賃關係後，於本件訴訟中始受讓系爭土地權利，依民法第四百二十五條第一項規定，劉俊輝就系爭土地之租賃關係，仍對受讓土地之承當訴訟人天○○繼續存在。
（三）被上訴人雖抗辯基地租賃關係縱使存在，亦僅限存在於勝利段一六五九地號而已，上訴人所佔用之同段一六四七之二地號土地，與建物敷地賃貸借契約書、存證信函、租金收據、提存書均無涉，此部分應為無權占用云云。惟查出租人劉俊輝、邱劉蘊珠自六十年間調解成立後，輪流至系爭土地現場收取租金，而承租人使用系爭房屋所占用基地至少有十年以上之事實，有其等親自簽收之收據可憑，而系爭房屋至少亦有六、七十年以上屋齡，是出租人皆知悉承租人係以房屋所坐落之土地範圍向出租人承租土地，亦無反對之意思表示，因當時未經明確測量，且系爭土地二筆相鄰，原本皆為劉俊輝、邱劉蘊珠所有，未特予區分，且租金亦僅以約略數字計坪數收取，縱與精確測量後之面積有所出入，亦不得謂承租人非以系爭房屋之占有位置、面積承租系爭土地，被上訴人所辯承租範圍不包括一六四七之二地號部分土地云云，即無可採。
（四）被上訴人雖主張依土地法第一百零四條規定，渠等有優先購買上訴人轉讓系爭房屋之權利，此項優先購買權，具物權之效力，上訴人既未通知土地所有權人優先購買，不得對抗土地所有權人，對土地所有權人係屬相對無效之法律行為，即屬無權占有，惟揆之前揭最高法院四十三度年度台上字第四七九號、四十八年度台上字第二二七號判例意旨，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人；再按土地法第一百零四條第一項所謂之「優先購買權」，即學說上所稱之「先買權」或「先買特權」。該權利係指於所有人將其基地或房屋出賣與第三人時，有先買權者得以意思表示，使該所有人依移轉於第三人之「同樣條件」將該基地或房屋之所有權移轉與自己，而自己負有給付該所有人原與第三人所約定代價義務之權而言。是該條第二項所稱之「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」者，必以優先購買權人經以與基地或房屋所有人和該第三人間所訂買賣契約或第三人承諾之同一買賣條件向第三人為購買基地或房屋之意思表示後，原與第三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，始對該優先購買權人不生效力。若該優先購買權人未依上開同樣條件依法行使優先購買權者，該物權移轉行為即非當然不得對抗該優先購買權人（同院八十七年度台上字第十一號判決參照）。是上訴人辯稱轉讓系爭房屋，其受讓人使用系爭土地並非無權占有，被上訴人不得訴請拆屋還地，即為可採。
（五）綜上所述，上訴人巳○○○等人與被上訴人間既就系爭房屋之基地存有不定期租賃關係，上訴人及其繼受人即非無權占用，則被上訴人先位之訴請求拆屋還地，及請求無權占用所生之不當得利，即屬無據，應予駁回。
六、備位之訴部分：
（一）有關請求調整租金部分：
１、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段定有明文。而租賃物價值增減之標準，仍以租賃物本身之交易價值為依據，亦即應以土地繁榮程度，及與鄰地租金之比較，稅額之增加等情形為準（最高法院二十年上字第二八三號判例、四十八年十二月二十九日決議意旨參照）。查，系爭土地上上訴人等所有之系爭建物正前方即位於十五米寬之苗栗市○○路，中正路上商家林立，車輛往來頻繁，緊臨苗栗市南苗商圈，交通亦稱便利，商業機能亦稱繁榮，業經本院及原法院會同苗栗縣苗栗地政事務所至現場勘測屬實，有勘驗筆錄及如附圖所示測量圖一份在卷可參。又系爭土地一六五九地號之申報地價於六十七年十月時，每平方公尺為四千四百元，一六四七地號（一六四七之二地號由一六四七地號分割出）為九百五十元，有地價證明書附卷可查，於八十六年七月申報地價分別已漲昇為每平方公尺為一萬四千二百五十六元、三千七百六十元，有被上訴人所提之土地登記謄本及地價證明各一份在卷可參（見原審卷二第三十六頁以下），而調解後系爭土地租金依調解書係按六十年間之土地申報地價年息百分之三計算，顯屬偏低，揆諸首揭說明，系爭土地確有昇漲，被上訴人請求調整租金，洵屬正當。
２、次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價額年息百分之十為限；又第九十七條之規定，於租用基地建築房屋，準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條分別定有明文。依原調解成立內容為按年繳納，此觀調解內容第三項載明：「六十年起租金約定為每年六月底以前繳納」，有調解書附卷可稽（本院卷一第二百二十頁），且劉俊輝於八十二年十一月十八日存證信函中亦承認租金係以「每一年」計算收取，並有歷年簽收整年份租金收據附卷可查（本院卷一第二百二十一頁以下），被上訴人請求調整之租金係每月給付，顯與雙方租賃契約約定之內容不合。系爭土地既位於苗栗市南苗商圈，交通便利，商業機能亦稱繁榮，並臨近原法院，本院斟酌系爭土地之位置、面積、交通狀況、工商業繁榮之程度及使用情形等情，被上訴人請求按土地公告地價百分之十計算調解租金為太高，認應以土地申報價額百分之八計算，始為恰當，茲說明計算如下（元以下均四捨五入）：
（１）上訴人巳○○○等九人部分：
ａ、占用一六五九地號土地面積：九十三平方公尺（m2）自八十六年七月一日起上訴人應按年給付一○六、○六五元（14,256元／m2×93m2×8%＝106,065元）。
ｂ、占用一六四七之二地號土地面積：三十六平方公尺自八十六年七月一日起上訴人應按年給付一九、六六○元（6,826.4元／m2×36m2×8%＝19,660元）。
ｃ、上訴人應自八十六年七月一日起，按年連帶給付被上訴人一二五、七二五元（106,065＋19,660＝125,725元）。
（２）上訴人地○○部分：
ａ、占用一六五九地號土地面積：五十九平方公尺自八十六年七月一日起上訴人應按年給付六七、二八八元（14,256元/m2×59m2×8%＝67,288元）。
ｂ、占用一六四七之二地號土地面積：六平方公尺自八十六年七月一日起上訴人應按年給付三、二七七元（6,826．4元/m2×6m2×8%＝3,277元）。
ｃ、上訴人應自八十六年七月一日起按年給付被上訴人七Ｏ、五六五元（67,288＋3,277＝70,565元）。
（３）上訴人乙○○○部分：
ａ、占用一六五九地號土地面積：五十九平方公尺自八十六年七月一日起上訴人應按年給付六七、二八八元（14,256元/m2×59m2×8%＝67,288元）。
ｂ、占用一六四七之二地號土地面積：七平方公尺自八十六年七月一日起上訴人應按年給付三、八二三元（6,826．4元/m2×7m2×8%＝3,823元）。
ｃ、上訴人應自八十六年七月一日起，按年給付被上訴人七一、一一一元（67,288＋3,823＝71,111元）。
（４）上訴人Ｆ○○○等六人部分：
ａ、占用一六五九地號土地面積：一百一十八平方公尺自八十六年七月一日起上訴人應按年給付一三四、五七七元（14,256元/m2×118m2×8%＝134,577元）。
ｂ、占用一六四七之二地號土地面積：二十二平方公尺自八十六年七月一日起上訴人應按年給付一二、○一四元（6,826．4元/m2×22m2×8%＝12,014元）。
ｃ、上訴人應自八十六年七月一日起，按年連帶給付被上訴人一四六、五九一元（134,577＋12,014＝146,591元）。
（５）上訴人壬○○○部分：
ａ、占用一六五九地號土地面積：九十九平方公尺自八十六年七月一日起應按年給付一一二、九○八元（14,256元/m2×99m2×8%＝112,908元）。
ｂ、占用一六四七之二地號土地面積：一十五平方公尺自八十六年七月一日起上訴人應按年給付八、一九二元（6,826．4元/m2×15m2×8%＝8,192元）。
ｃ、上訴人應自八十六年七月一日起，按年給付被上訴人一二一、一○○元（112,908＋8,192＝121,100元）。
（二）有關請求欠租部分：被上訴人於原審備位請求起訴前五年（即八十一年七月至八十六年六月），按土地公告現值年息百分之十計算之欠租；暨自八十六年七月一日起，按月給付調整後之租金。
１、起訴前五年之租金部分（即八十一年七月起至八十六年六月止之租金）：⑴按租金之消滅時效為五年，茲自被上訴人起訴時往前推算五年，倘上訴人即
房屋所有人黃慶義、地○○、乙○○○、Ｆ○○○、壬○○○等人間有欠租之情事，則亦係積欠八十一年七月起之租金而已，於此之前之欠租，早已罹五年時效而告消滅，被上訴人尚無權為請求。而八十一年七月起之租金，上訴人俱均已支付，依調解後租金係按土地申報地價年息百分之三計算，上訴人除八十、八十一年租金一併支付外，餘均按年支付租金七萬二千一百五十元，此有原審卷附存證信函及提存書等可稽，倘依六十七年申報地價年息百分之三計算之，系爭土地年租金亦僅共六萬五千九百四十三元，上訴人亦無短交或積欠租金情事。其計算式如下：
｛(950×86)＋(4400×481)｝×3%＝65,943⑵況兩造自調解成立後，上訴人並按前述金額支付，被上訴人並同意收取，至
起訴前幾年，被上訴人欲大幅調高租金，並未為上訴人所同意接受（見原審卷一第八十九頁以下），惟未經法院判決確定前，原租金數額仍得拘束租約雙方，上訴人亦無欠租之情事。按司法院八十一年廳民（一）第一八五七一號函示，並參照最高法院六十年度台上字第三八五號判例意旨：按租賃物為不動產者，當事人未訴請法院判決增減其租金「確定」以前，原約定之租金額並不因租賃物不動產價值昇降而失其拘束力，承租人若依原定租額提存，自難謂其非依債務之本旨而為給付。
⑶雖上開租金係支付予劉俊輝，唯觀諸自六十年六月七日苗栗鎮公所成立調整
租金之調解後，系爭土地之共有人劉俊輝、邱劉蘊珠，分別由其中一人出面單獨向上訴人輪流收取租金，而另一有人毫無異議，並任令上訴人繼續使用系爭土地，則顯然彼二共有人間，應存有輪由其中一人負責代為收取租金之明示或默示意思存在，否則何以偌長時間，彼此均對他人之單獨收租行為或上訴人繼續使用系爭土地之行為，均不為異議？更何況自六十六年起之租金，俱均由劉俊輝收取，直至八十八年八月十二日，始通知嗣後租金應依各共有人持分予以分別給付，不再由劉俊輝代收，劉俊輝亦自認上開存證信函係其寄發，顯見劉俊輝代為收租金之行為，若非確有獲得其他共有人同意，亦有表現代理之適用，則上訴人上開八十一年至八十六年所給付之租金，雖係交由劉俊輝一人，顯已生清償之效力。
２、起訴後之租金部分（即八十七年七月起之租金）：⑴八十七年七月起之租金，上訴人亦均已繳納完畢。其中，八十七年度、八十
八年度部分，交予劉俊輝（參見原審卷、八十九年六月十六日、被上訴人言詞辯論意旨續狀、附證七；八十九年十月三日陳報狀、證五），八十九年度以後部分，已依據劉俊輝前開通知，分別寄予被上訴人，唯被上訴人均拒收，而均提存法院，有提存書附卷可稽，此事實亦為被上訴人所未爭執，上訴人已未欠租。
⑵參照最高法院六十年度台上字第三八五號判例意旨兩造原約定之租金額並不
因租賃物不動產價值昇降而失其拘束力，承租人若依原定租額提存，自難謂其非依債務之本旨而為給付。故承租人之提存已生清償租金之效力，被上訴人等備位聲明請求給付已提存之未付租金，未判決確定前，於法無據。
３、即起訴前五年之租金（即八十一年七月起至八十六年六月止之租金）及起訴後之租金部分（即八十七年七月起之租金），上訴人均未積欠被上訴人任何租金。
七、綜上所述，被上訴人本於物上請求權、民法第四百五十條、土地法第一百零三條第三、五款等規定，先位之訴請求上訴人拆屋還地並給付損害金，為無理由，備位之訴，本於民法第四百四十二條前段請求調整租金，為有理由，應予准許。即上訴人應分別自八十六年七月一日起調整租金如主文第二項所示，至請求給付租部金分，及逾此範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。本件於被上訴人勝訴部分，陳明願供擔保，聲請宣告假執行，而調整租金之訴為形成判決，核無宣告假執行之必要。至於其餘被上訴人敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。原審認兩造租賃關係不存在，上訴人係無權占有，而為被上訴人先位之訴勝訴之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決准拆屋還地部分為不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開調整租金應准許部分，上訴意旨，為無理由，應駁回其上訴。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第八十五條第二項、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國九十二年十二月十日~B1民事第一庭審判長法官林陳松~B2法官鄭金龍~B3法官王重吉右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
~B書記官顏子良中華民國九十二年十二月十二日附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
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