裁判字號：最高法院89年台上字第2347號民事判決
裁判日期：民國89年10月19日
裁判案由：給付買賣價金
最高法院民事判決八十九年度台上字第二三四七號
上訴人泳源企業股份有限公司法定代理人 羅芳仁 訴訟代理人 曾丁壽 律師上訴人寶祥實業建設股份有限公司法定代理人 游大和 訴訟代理人 林雯澤 律師右當事人間請求給付買賣價金事件，兩造對於中華民國八十九年一月二十五日台灣高等法院第二審更審判決（八十八年度重上更㈡字第六三號），各自提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件上訴人寶祥實業建設股份有限公司（下稱寶祥公司）主張：伊於桃園縣中壢市○○段二七四之一九○號土地上（下稱系爭土地），興建門牌號碼桃園縣中壢市過嶺里十二鄰過嶺六五之四七號建物，於民國八十一年十一月二十日以新台幣（下同）二千三百萬元出售予對造上訴人泳源企業股份有限公司（下稱泳源公司），伊已將房地所有權移轉登記予泳源公司，並交付其遷入使用。然泳源公司僅給付三百萬元，餘款二千萬元，則藉口拖延，並以瑕疵為由，主張同時履行抗辯而拒絕給付。爰求為命泳源公司給付二千萬元及自八十二年一月十四日起加給法定遲延利息之判決。（其中一千七百萬元之利息，超過八十二年三月二十六日起算部分，已判決寶祥公司敗訴確定）。
上訴人泳源公司則以：伊購買系爭房地係作為廠房之用，詎料於給付買賣價金三百萬元後，申請工業用電時，始知系爭土地經桃園縣政府編列為道路用地，於申請設廠時，亦遭桃園縣政府駁回。對造上訴人寶祥公司未為無權利瑕疵之標的物之給付前，伊自得拒絕價金之給付。又寶祥公司未依債務本旨而為給付，除負瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，伊亦得類推適用民法第二百二十六條第二項規定，請求寶祥公司賠償損害一千九百十二萬四千二百七十一元。伊不願意解除契約，依政府辦理房地徵收補償費標準計算，得請求減少價金三百零七萬五千七百二十九元，伊無須再給付寶祥公司任何價金等語，資為抗辯。
原審將第一審命泳源公司給付超過一千六百零五萬八千四百二十七元本息部分之判決廢棄，改判駁回寶祥公司該部分之訴，並駁回泳源公司之其餘上訴，無非以：查寶祥公司已依契約書之約定將無設定負擔之所有權移轉予泳源公司，泳源公司並不爭執，當無權利瑕疵擔保責任可言。惟依契約書之約定，系爭土地為建築用地，寶祥公司負有擔保其危險移轉於泳源公司時，無滅失或減少價值，或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。茲系爭土地在交付前已被編為道路用地，泳源公司之設廠申請因而遭駁回，寶祥公司亦不爭執。系爭土地之用途受有限制，不惟通常效用有所減少，抑且經濟上之價值有所減低，自屬物之瑕疵，寶祥公司依法應負物之瑕疵擔保責任。惟泳源公司於八十一年十二月間使用系爭房地已知系爭土地有前開瑕疵，迨於原法院第一次更審中始主張減少價金，該物之瑕疵擔保請求權，即價金減少請求權，自已逾六個月之除斥期間而喪失。而寶祥公司係於七十九年一月二十二日領得建造執照，當時系爭土地所載使用分區為「特定農業區丁種建地」而非「道路用地」，尚難推論其於八十年六月間領得使用執照時，即已明知該土地業經桃園縣政府編列為道路用地。再依證人 劉利雲 證稱：當時兩造均不知系爭土地被編定為道路用地，除非至縣政府查詢始知悉，依其了解，寶祥公司未去查等語，亦足以證明寶祥公司無故意不告知系爭土地有前揭瑕疵之情事，從而泳源公司請求減少價金，為不足採。然出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。系爭土地既係於出賣前即已經變更為非建築用地，而寶祥公司仍以建地出售於泳源公司，其所為之給付，顯不符合債務本旨，泳源公司自得請求不完全給付所發生之損害。寶祥公司雖辯稱本案土地經編列為道路用地，係政府公權力所為，自非可歸責於伊之事由所致，伊不負不完全給付之債務不履行責任云云。然系爭土地於簽約前，已經變更為非建築用地，寶祥公司自不得再以建地出售，寶祥公司本有義務交付無瑕疵之標的物，現已無法依債務本旨履行，應屬有可歸責之事由。寶祥公司前開抗辯，並非可採。寶祥公司將編列道路用地之系爭土地出售予泳源公司，致泳源公司無法供工廠使用，亦因無法獲得抵押貸款，致受損害，其損害額究竟多少？確實難以估算。寶祥公司依約係移轉中壢市○○段二七四之一九○號土地面積計三○二平方公尺。而徵之桃園縣政府徵收由該土地分割之同段二七四之二○九號土地，面積一三平方公尺，其補償費為二十一萬八千四百元，以此標準概算系爭土地價額至少有五百零七萬三千六百元。又寶祥公司依約係移轉中壢市○○里○○鄰○○街六五之四七號房屋，該屋地下室為防空避難室，面積八三‧八七平方公尺，一至三層為廠房，面積各二二七‧七○平方公尺，陽台四五‧七三平方公尺，總計面積為八一二‧七○平方公尺。而桃園縣政府徵收一至三層各二一‧七六平方公尺計六五‧二八平方公尺，其補償費為一百一十二萬三千三百二十九元，以此房屋補償費概算系爭房屋之價額至少有一千三百九十八萬四千八百二十七元。是系爭房地日後全部被徵收，泳源公司至少可獲得一千九百零五萬八千四百二十七元之徵收補償費。準此，泳源公司所得請求不完全給付所生之損害，最多為買賣價金二千三百萬元與系爭房地徵收補償費之差額，即三百九十四萬一千五百七十三元。從而寶祥公司請求泳源公司給付買賣價金一千六百零五萬八千四百二十七元及自八十二年三月二十六日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回等詞，為其判斷之基礎。
惟查，原判決一面謂買受人依不完全給付請求出賣人負損害賠償責任，須以物之瑕疵，係契約成立後始發生，並因可歸責於出賣人之事由所致之情形方可，一面又以系爭土地於兩造簽約前已經變更為非建築用地，寶祥公司自不得再以建地出售，而認寶祥公司應負不完全給付之損害賠償責任，惟與判斷寶祥公司是否應負不完全給付之損害賠償責任攸關，非無判決理由矛盾之違法。次查，原審以桃園縣政府徵收二七四之二○九號土地及部分系爭建物之補償費作為標準，計算系爭房地日後如全部被徵收，泳源公司將可獲一千九百零五萬八千四百二十七元之補償費，認泳源公司不完全給付所生之損害額為三百九十四萬一千五百七十三元。惟購買時之土地公告價值，與被徵收時之土地公告現值不同，房屋之價格亦異；又系爭房地現僅一部被徵收，尚未被徵收之部分，是否會被徵收？將於何時被徵收？均未確定，原審以系爭房地一部被徵收之補償費作為日後全部被徵收時之補償費之計算標準，且未敍明何以採此標準計算損害，自欠允洽。再按損害賠償之範圍，應以債權人實際所受損害為準，應就債務人若能依約履行債務時，債權人可得享受之一切利益以為衡量之標準，且應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定。本件系爭房屋因土地被編列為道路用地使用，致不能申請設廠，不惟通常效用有所減少，抑且經濟上之價值有所減低，並為原審所是認，則認定泳源公司所受之損害，似應就寶祥公司若能依約交付無瑕疵之土地，供泳源公司作為廠房使用時，泳源公司可得享受之一切利益以為衡量標準。果爾，系爭房地於交付時得作為廠房使用與不得作為廠房使用之交易價格，其差額自非不得作為審酌寶祥公司若能依約履行債務，泳源公司所得享受之利益額。乃原判決未遑詳查，僅按二七四之二○九號土地及部分系爭建物之補償費作為標準，認泳源公司受損害額為三百九十四萬一千五百七十三元，並有可議。兩造上訴論旨，分別指摘原判決於己不利部分為不當，求予廢棄，均非無理由。
據上論結，兩造上訴均有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項判決如主文。
中華民國八十九年十月十九日
最高法院民事第五庭
審判長法官蕭亨國
法官許朝雄法官葉勝利法官劉福來法官高孟焄右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十九年十一月三日