臺灣士林地方法院簡易民事判決 102年度士簡字第1025號
原 告 蔣忠輔
被 告 楊金
訴訟代理人 廖振洲 律師
複代理人 何念修 律師
上列當事人間102年度士簡字第1025號損害賠償事件，於中華民
國103年1月6日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：原告起訴後變更聲明，核屬減縮應受判決事項之
聲明，應予准許。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張：原告與被告皆為新北市○○區○○○○段
0000-0000、0000-0000及0000-0000地號土地3筆（下稱
系爭土地）之共有人，依據土地法第34條之1規定，被告出
售前開土地應有部分時，原告具有優先購買之權利。被告於
民國101年9月19日將前開土地應有部分十二分之一出售予
訴外人 黃偉儀 並未通知原告行使優先承買權，被告之處分行
為已違反土地法第34條之1之規定。被告係於101年9月
19日出售，於同年10月8日辦理移轉過戶登記完畢，而依其
以內政部不動產交易實價查詢服務網查詢新北市○○區○○
○○段○○○○○○○○號土地於101年11月間該區段土地平均成
交價為每坪新臺幣(下同)6.1萬元，而被告於出售時係以每
坪5.1萬元成交，如以土地價格漲幅及系爭被告所移轉之土
地持份係十二分之一換算其出售土地持份面積約17.6坪計算
原告損失利益應為17萬6千元（即1萬17.6坪＝17萬6千
元）。為此，爰依債務不履行及民法第184條請求被告賠償
原告之損害等語。並聲明：被告應給付原告17萬6千元及自
起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利
息。
二、被告則以：原告並未受損害，原告主張其受有損害應由其舉
證。原告雖提出上開內政部不動產實價查詢網所查詢之相關
土地成交資料，然上開資料顯示均係以地段大範圍地號顯示
，依被告以上開網站查詢系統查詢同段251-300地號50筆土
地交易單坪成交價額，或2.7萬至5萬元不等，非原告所稱
其平均成交價額為6.1萬，且縱上開資料得查出平均成交價
額，亦不能代表本件3筆土地之真正價額，再者不動產成交
價額因異質性影響，即使同一棟亦存在價差，況且買賣成交
價額常會涉及多重偶然之因素，如買賣雙方對未來之預期，
資力，當時經濟情勢，出賣人是否急於出售，故縱相鄰地號
之土地，買賣價額比被告賣出之價額高，亦不能遽論被告有
故意或過失而造成原告之損害等語置辯。並聲明：原告之訴
駁回。
三、本院得心證之理由：按民事訴訟如係由原告主張權利者，應
先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張
之為真實，則被告就其抗辯即不能舉證，或其所舉證據尚有
疵累，亦應駁回原告之請求，民事訴訟法第277條之規定自
明。
（一）經查，原告主張被告於上開期間，以每坪約5.1萬元之價
格，出售其與原告共有系爭土地3筆之應有部分十二分之
一權利範圍（換算被告持分面積約17.6坪）予訴外人黃偉
儀，並為移轉登記完畢，被告於出售前，並未依土地法34
條之1通知原告行使優先承買權等情，為被告所不爭執，
並有原告提出系爭土地登記謄本、不動產買賣契約書第1
頁為據，堪認屬實。次查，原告主張被告係以每坪約5.1
萬元價格讓售系爭土地應有部分，然系爭土地價格應為每
坪6.1萬，因被告未依法通知其行使優先承買權，致原告
可預期利益損失17萬6千元（即以每坪1萬×17.6坪＝
17.6萬），請求被告損害賠償部分，則為被告否認，故本
件爭點厥為，被告於出售系爭土地應有部分時，未通知原
告（即優先承買權人），被告是否應負損害賠償責任？又
被告未履行通知原告優先承買之行為，是否造成原告受有
損害？損害多少？
（二）「按土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有
人得以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1
第4項定有明文。上訴人以225萬元出售系爭土地應有部
分與 莊處奎 時，未依法通知共有人之被上訴人，徵詢是否
願以同一價格優先承購，即辦理有權移轉登記，致使被上
訴人喪失共同以225萬元之價格優先承購該應有部分之權
利，自應對被上訴人負侵權行為損害賠償責任。被上訴人
請求上訴人應以金錢賠償其損害，自屬有據。」（最高法
院85年台上字第1320號判決要旨參照）。本件被告出售系
爭土地應有部分，依法應通知共有人之原告優先承買，乃
被告未為此法定程序，原告若因此受有損害，被告自應負
侵權行為損害賠償之責任。
（三）本件原告是否因此受有損害？
（1）按損害之發生為損害賠償之債的成立要件，故無損害即不
發生損害賠償之問題，是無論為侵權行為、債務不履行等
損害賠償之債，如無損害，即無依前開法律關係請求損害
賠償之餘地。復按民法第216條規定，損害賠償除法律另
有規定，或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及
所失利益為限，既存利益減少所受之積極損害，須與責任
原因事實具有相當因果關係，始足當之。又依通常情形，
或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益
，視為所失利益。該所失利益，固不以現實有此具體利益
為限，惟該可得預期之利益，亦非指僅有取得利益之希望
或可能為已足，尚須依通常情形，或已定之計劃、設備或
其他特別情事，具有客觀之確定性，最高法院95年台上字
第2895號判決意旨參照。
（2）經查，原告於被告出售系爭土地應有部分之際，並無既存
利益減少之積極損害。另原告雖主張系爭土地依被告出售
時之市場交易平均價額，應為每坪6.1萬元，惟被告以每
坪5.1萬元出售他人，造成其得以相同價格買受而獲得每
坪1萬元，以被告出售系爭土地持分面積約17.6坪計算，
主張其受有17萬6千元預期利益損失等情，雖提出原告自
行於內政部不動產交易實價查詢服務網站查得101年11月
間與系爭土地同段地號251-300地號區段土地之成交交易
資料列印文件1份（即原告起訴狀附件四文件，下稱原告
附件四文件）為據，但查，原告提出之上開附件四文件，
僅係內政部不動產交易實價查詢服務網提供查詢揭露之
101年11月間，與系爭土地同段251-300地號區段土地間
之某筆土地買賣交易資料，依原告提出文件登載數據記載
，僅揭露該筆交易標的為上開區段內之5筆土地，總面積
92.99坪，總價570萬，換算該次交易土地每坪單價6.1
萬等事項，此觀諸卷附上開原告提出附件四文件可稽，原
告據以主張附件四文件係揭露與系爭土地同段251-300地
號區段土地，於101年11月期間，所有土地交易筆數所平
均出之交易單價，已與事實不符。再者，內政部不動產交
易實價查詢服務網所揭露之實價登錄資訊，僅就發生交易
案件之實際成交資訊予以登載，不代表得以該價格(金)
資訊代表該區域內所有不動產之行情，此亦載明於內政部
不動產交易實價查詢服務網站查詢需知欄內，況且不動產
因土地區位差異，且交易樣態繁多，土地交易價額與坐落
地點交通便利性、是否為袋地、土地完整性、產權獨立或
分散、持分比例高低及開發可能性等息息相關，自無法單
憑上開原告提出附件四文件所揭露系爭土地相鄰某地號土
地於101年11月間之特定1筆交易紀錄，推斷被告出售系
爭土地應有部分之際，系爭土地市場交易價額應為每坪
6.1萬元，故原告憑以為本件請求被告損害賠償之依據，
難認有據，自不可採。
（3）綜上，原告主張系爭土地於被告處分其應有部分時，以每
坪5.1萬元出售，斯時系爭土地市場交易價格應為每坪6.1
萬元，致其因被告怠於依土地法第34條之1通知原告行使
優先購買權，受有無法獲得上開土地價差之預期利益之損
害云云，舉證不足，委無可採。
（四）綜上所述，原告於被告出售系爭土地應有部分之際，並無
既存利益減少之極積損害。又依原告之舉證，亦無法證明
其有因被告出售系爭土地應有部分致受有預期利益之損失
。是以，原告依債務不履行、侵權行為請求如上開原告聲
明所示之賠償及法定遲延利息，即無理由，應予駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用
之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘
明。
五、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中華民國103年1月20日
臺灣士林地方法院士林簡易庭
法官張嘉芬
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路○段○號）
提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國103年1月20日
書記官張葵衢