裁判字號：最高法院96年台上字第1434號民事判決
裁判日期：民國96年06月28日
裁判案由：土地所有權移轉登記
最高法院民事判決九十六年度台上字第一四三四號上訴人甲○○
乙○○共同訴訟代理人 范光柱 律師被上訴人 林祺均 即祭祀公業林五十九公管理人訴訟代理人 洪大明 律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十五年十二月二十六日台灣高等法院第二審判決（九十五年度重上字第一七五號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：坐落新竹縣竹北市○○段番子寮小段一二地號、一三地號、一三之一地號、一五地號及同段六家小段三七之三地號、三七之五地號土地（下合稱系爭土地）原為被上訴人所有。被上訴人於民國九十年七月三十一日召開臨時會員大會，並決議將系爭土地所有權處分事宜授權由被上訴人當時之管理人 林祺達 全權負責辦理（下稱系爭決議）。 嗣林祺達 於九十一年七月九日代表被上訴人分別與伊簽訂買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將系爭土地經徵收後可配回之抵價地以新台幣（下同）九千萬元出售予伊，其中由上訴人甲○○出資三千七百六十四萬七千元（出資比例為37647/90000），由上訴人乙○○出資五千二百三十五萬三千元（出資比例為52353/90000），並約定上開價金分五期支付：第一期款於簽約時支付、第二期款於被上訴人之派下員出具同意處分書時支付、第三期款於配地抽籤標的確定七日內支付、第四期款於配地完成後伊領得所有權狀時支付、第五期款於將系爭抵價地所有權移轉登記與伊或伊指定之人，而於領到應領之所有權狀後同時付清。伊已依約給付第一、二期款，而系爭土地經徵收後，已於九十三年五月十日抽籤確定其抵價地為坐落新竹縣竹北市○○段○○○○號、七二九地號土地（下稱系爭抵價地），被上訴人並已於九十三年八月五日辦畢所有權登記而領回該抵價地，爰依系爭買賣契約之約定，求為命被上訴人將系爭抵價地所有權應有部分九萬分之三七六四七移轉登記予上訴人甲○○；將該地所有權應有部分九萬分之五二三五三移轉登記予上訴人乙○○之判決。
被上訴人則以：林祺達未經伊全體派下員之同意，以遠低於市價之價格將系爭土地出售予上訴人，依法系爭買賣契約不生任何效力。又依系爭買賣契約第八條之約定，伊於契約簽定後，如有不賣或不照契約履行應盡義務之情事，得將已收價款返還予上訴人，另加倍賠償所收價款同額之損害金，以解除契約，伊已數度發函向上訴人表示依上開約定解除契約，並已提存解約金，是系爭買賣契約業經解除，上訴人自不得再請求伊履行。退步言之，上訴人亦未依系爭買賣契約之約定繳交價金，經伊定期催告仍未履行，伊亦已據以解除系爭買賣契約，則系爭買賣契約既經伊合法解除，上訴人所為本件請求顯無理由等語，資為抗辯。
原審審理結果，以：上訴人主張之事實，有土地登記簿、系爭買賣契約書、支票及土地登記謄本可稽，且為被上訴人所不爭執，堪信為真實。依上訴人於九十年七月三十一日召開九十年度臨時會員大會會議記錄，足知被上訴人之派下員所為系爭決議係為處分被上訴人所有系爭土地經徵收後所得受分配之抵價地，而兩造所簽訂之系爭買賣契約亦係以該抵價地為買賣標的。又依被上訴人上開臨時會員大會會議記錄所附名冊及上開授權書所附名冊所示，系爭決議顯已經被上訴人之派下員人數逾三分之二及其潛在的應有部分（即派下權比率）逾三分之二之同意，故林祺達依據系爭決議並受被上訴人派下員之授權而代表被上訴人與上訴人所簽訂之系爭買賣契約，合於其管理委員會規約第十一條規定，對被上訴人自屬有效。至於系爭買賣契約第八條關於違約罰則約定之真意，係契約解除權之行使，仍屬於不違約之一方，要難謂立於出賣人地位之被上訴人得任意以不賣為由而解除系爭買賣契約。然上訴人迄未繳交第三期款至第五期款，且其於九十三年五月十日有陪同參加抽籤配地程序，並於九十三年五月十日致被上訴人之存證信函亦載明：於本（五）月十日本人等會同管理人（指林祺達）在現場抽籤配地完成，故其主張被上訴人未告知配地抽籤日期一節，顯非事實。又依兩造買賣契約第三條約定，上訴人既於九十三年五月十日即已知悉配地抽籤確定系爭抵價地，即應於七日內以被上訴人名義在台灣土地銀行竹北分行辦理定期存款並設定質權，以支付第三期款，然上訴人違約未為之。被上訴人乃於九十四年九月六日發函催告上訴人依系爭買賣契約之約定解決兩造紛爭，又於同年月二十九日發函予上訴人，以上訴人違約為由，表示解除系爭買賣契約；嗣又於九十五年五月五日以上訴人違約為由，發函限期三日催告上訴人出面解決合約事宜，復於同年月十二日以上訴人違約未按時給付價金為由，為解除系爭買賣契約之意思表示等情，業據其提出存證信函及掛號郵件收件回執為證，而上訴人亦自認確有收到被上訴人所寄發請求付款之催告函及解除契約函，則其既未依系爭買賣契約之約定給付價金，經被上訴人催告後，仍未履行，被上訴人據以解除系爭買賣契約，自屬有據。系爭買賣契約既經被上訴人合法解除，則上訴人依據系爭買賣契約之約定，請求被上訴人將系爭抵價地之所有權應有部分九萬分之三七六四七移轉登記予上訴人甲○○，將該地所有權應有部分九萬分之五二三五三移轉登記予上訴人乙○○，為無理由，不應准許等詞，為其心證所由得。爰廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁回其訴，經核於法洵無違誤。按依民法第二百五十四條規定，債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。債權人催告定有期限而不相當（過短）時，若自催告後經過相當期間，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認亦已發生該條所定契約解除權。查被上訴人自九十四年九月六日即以上訴人違約為由，發函催告上訴人依系爭買賣契約之約定解決兩造紛爭，又於同年月二十九日發函予上訴人，以上訴人違約為由，表示解除系爭買賣契約；嗣又於九十五年五月五日以上訴人違約為由，發函限期三日催告上訴人出面解決合約事宜，復於同年月十二日以上訴人違約未按時給付價金為由，為解除系爭買賣契約之意思表示等情，已如前述，是在被上訴人發出第一封催告函時，上訴人已知其有違約事宜。迄九十五年五月五日被上訴人再次以函催告上訴人於三日內出面解決合約事實，期日雖不相當，上訴人經過七日後未依約給付應付之第三期款及其後應付之價金，被上訴人乃於同年月十二日始行使解除權，基於誠實信用原則，認系爭買賣契約已經被上訴人合法解除。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十六年六月二十八日
最高法院民事第六庭
審判長法官許朝雄
法官謝正勝法官鄭玉山法官吳麗女法官袁靜文本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十六年七月十二日
Ｋ