裁判字號：臺灣花蓮地方法院102年簡上字第18號民事判決
裁判日期：民國102年09月27日
裁判案由：返還租賃物
臺灣花蓮地方法院民事判決102年度簡上字第18號上訴人 徐士超 被上訴人 瞿金榮 訴訟代理人 余道明 律師上列當事人間請求返還租賃物事件，上訴人對於民國102年4月29日本院花蓮簡易庭101年度花簡字第405號第一審判決提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第385條所列各款之情形，爰依上訴人聲請，由其一造辯論而為判決。
二、被上訴人起訴主張：伊為門牌號碼花蓮市民光232號房屋（下稱系爭房屋）之所有權人，上訴人於民國92年間與訴外人即伊之胞兄 瞿小春 簽訂租賃契約（下稱系爭租約），約定以每月新臺幣（下同）3,000元將系爭房屋出租予上訴人，期間自92年5月至97年4月，惟並未得伊之同意。嗣租期屆滿後，上訴人仍繼續占有使用，並按月給付3,000元，惟自99年12月之後，上訴人即未給付任何金錢。然系爭租約係由上訴人與瞿小春所簽訂，與伊無涉，自不能據以對抗伊。退步言之，即使系爭租約對伊有拘束力，上訴人自99年12月起即未繳納租金，瞿小春（已死亡）之繼承人 梁荷領 、 瞿台富 、瞿美桂、 瞿美惠 等人亦已於101年8月6日寄發存證信函催告給付租金，上訴人均置之不理，渠等乃於101年8月20日通知終止契約。上訴人既無占有權源，尹乃依民法第179條及第767條第1項前段等規定，請求上訴人返還系爭房屋，並請求上訴人按月給付3,000元等語。
三、上訴人則以：被上訴人與訴外人瞿小春、 瞿三冬 等人是親兄弟，其於92年租屋時，是與瞿小春之妻梁荷領接洽，其沒看過系爭房屋之建物登記資料，並不知道房子是被上訴人所有。後來梁荷領才說房東不是她先生，叫其將房租付給被上訴人之兄瞿三冬，嗣瞿三冬過世後，他的太太也同意其繼續住，可見系爭租約係存在於被上訴人與其之間等語，資為抗辯，並聲明：被上訴人之訴駁回。
四、本件原審對被上訴人之請求，為被上訴人全部勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告。上訴人不服提起上訴，上訴意旨除與在原審所陳相同者外，另補稱：系爭租約並無依土地法第100條規定之事由存在，被上訴人未合法終止租約，不得收回系爭房屋等語，上訴聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人所述除與在原審主張相同外，另補陳：伊已多次向上訴人請求給付租金並以存證信函定相當期限催告其支付，其均置之不理，其欠租金額已達2個月以上，伊自得終止租約等語，並聲明：
上訴駁回。
五、被上訴人主張系爭房屋為伊所有，於92年間由伊之胞弟瞿小春出租予上訴人，租期於97年屆滿後仍由上訴人繼續占有使用迄今，並按月給付3,000元，惟自99年12月後被告即未給付金錢，而由瞿小春之繼承人於101年8月20日以花蓮府前郵局第182號存證信函表示終止系爭租約，並經上訴人收受等情，業據被上訴人提出建物登記謄本、系爭租約及存證信函為證，且為上訴人所不爭執，則此部分事實，堪認為真正。上訴人以系爭租約係存在於被上訴人與其之間，且無土地法第100條規定之事由存在，被上訴人終止租約不合法，不得收回系爭房屋等語置辯。經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條定有明文。復按租賃關係，乃特定當事人間締結成立之契約，出租人雖不以所有權人為限，然僅當事人間有其效力，除法有特別規定外，不得以其契約拘束第三人。故出租他人之物，除經所有權人同意外，此項租約對所有權人並不當然繼續有效。查系爭房屋之所有權人為被上訴人，而系爭租約之出租人係訴外人即被上訴人之胞弟瞿小春等情，為兩造不爭執，並有系爭租約影本在卷可佐（原審卷第11頁）。足見並非被上訴人將上開房屋出租予上訴人，是本件租賃契約僅在契約當事人即上訴人及訴外人瞿小春間發生效力，且此租賃亦不得拘束系爭房屋之所有權人即被上訴人，是被上訴人主張上訴人為無權占有，訴請返還，於法即屬有據。又無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，乃社會通常之觀念。又依不當得利法則請求返還不當得利，以他方所受利益為限，是所有權人之房屋被無權占有而得請求返還不當得利者，除所有人能證明其別受損害，無權占有人獲受該利益，通常以該房屋出租、承租之金額為所有人所受之損害及無權占有人所受之利益。是被上訴人本於所有物返還請求權及不當得利法律關係，請求上訴人應將系爭房屋返還原告，並自99年12月1日起至返還房屋之日止，按月給付原告3,000元之相當於租金之不當得利，於法即屬有據。
㈡退步言之，縱認被上訴人有同意出租系爭房屋予上訴人，惟
按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，又租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條第1項、第451條分別定有明文。再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定終止契約，民法第440條第1項、第2項前段定有明文。
又不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除擔保金抵償外達2個月以上時，依土地法第100條第3款之規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，仍應依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約，最高法院42年度台上字第1186號判例可資參照。經查，系爭租約約期自92年5月1日起至97年4月30日止，擔保金僅1個月，有系爭租賃契約書在卷可稽（原審卷第11頁），租賃期間屆滿後，上訴人仍為系爭房屋之使用收益，而被上訴人並無表示反對之意思，並繼續收受上訴人給付之租金至99年11月止等事實，已如前述。故依上開民法第451條規定，本件租賃已視為不定期租賃，而有土地法第100條規定之適用。次查，本件被上訴人自99年12月起即未依約繳付租金，計至101年7月止，遲付租金已達20個月共計6萬元，其所積欠之租金數額扣除1個月押租金3,000元後，已逾2個月以上，揆諸前揭說明，被上訴人自得依法催告、終止租約。本件原出租人瞿小春之繼承人梁荷領、瞿台富、瞿美桂、瞿美惠於起訴前之101年8月6日已以花蓮府前路郵局第179號存證信函催告上訴人於10日內給付積欠之租金，有上開存證信函影本在卷可稽（原審卷第15頁），上訴人對此亦未爭執，故被上訴人上開主張亦可採信為真實。上訴人既已積欠被上訴人租金達2個月以上，且經梁荷領等人催告仍未給付，則被上訴人自得依上開土地法第100條第3款規定終止兩造之不定期租賃契約。茲梁荷領等人已於100年8月20日以花蓮府前路郵局第182號存證信函終止租賃契約（原審卷第17頁）。上訴人自負有將系爭房屋返還予被上訴人之義務。從而，被上訴人起訴請求上訴人返還系爭房屋，為有理由，應予准許。另被上訴人本於不當得利之法律關係，請求上訴人給付自99年12月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於不當得利之租金3,000元，亦為有理由，應予准許。
六、綜上，被上訴人基於所有物返還請求權、不當得利等法律關係，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並給付自99年12月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付3,000元，為有理由，應予准許。原審判決上訴人敗訴，並依職權宣告假執行，於法均無不合。上訴意旨仍指摘原判決不當，求予廢棄改判云云，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第
3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國102年9月27日
臺灣花蓮地方法院民事庭
審判長法官湯文章法官曹庭毓法官李可文以上正本證明係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國102年9月27日
法院書記官劉又華