裁判字號：臺灣臺北地方法院91年簡上字第793號民事判決
裁判日期：民國92年06月20日
裁判案由：給付租金
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度簡上字七九三號
上訴人貝爾服飾有限公司法定代理人丁○○被上訴人遠雄開發股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人丙○○
甲○○右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十一年十月十七日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭九十一年度北簡字第一二七二○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除減縮部分外）由上訴人負擔。
原判決所命給付之金額，減縮為新台幣貳拾玖萬柒仟零陸拾陸元，及自民國九十一年七月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並按上開利率百分之一計算之違約金。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決命上訴人應給付被上訴人新台幣（下同）三十一萬八千零六十六元，自
民國九十一年七月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並按上開利率百分之一計算之違約金部分廢棄。
㈡右開廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原宣示判決筆錄記載相同者，茲引用之外，補稱：上訴人與被上訴人所簽立之租賃契約已約定，被上訴人將系爭租賃物即遠東世紀廣場第一期部分出租上訴人使用，使用分區為都市計畫乙種工業區作為零售業或餐飲業之用。此乃上訴人決定承租之重要條件，蓋上訴人所經營業之服飾業，除批發之外一般零售業務所佔之比例極大，而被上訴人亦知之甚詳，如承租之標的物無法作為合法之一般零售業務場所，上訴人絕無可能耗費巨資承租。詎上訴人於進駐賣場後，始悉無法向台北縣政府申請營利事業登記證，同一大樓之其他承租戶亦遇到相同問題，因系爭租賃物，雖為都市計劃乙種工業區可作為零售業或餐飲業之用，惟被上訴人當初所核發之使用執照載明建物用途為「工廠、辦公室」，如欲從事作為零售業或餐飲業之用必須向縣政府辦理使用執照建築物用途變更，向縣政府辦理使用執照建築物用途變更必須由出租人辦理。經多次協調未果，上訴人於九十年十一月即以口頭向被上訴人聲明解除（終止）租賃契約，被上訴人仍一再藉故推託承租標的物與契約所載內容並無不符，被上訴人之訴顯無理由。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提台北縣政府九十年十一月十九日九十北府建登字第四二一八九四號函（聲請人為萬香寶速食股份有限公司）。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原宣示判決筆錄記載相同者，茲引用之外，補稱：依兩造租賃契約書第二條之約定：「使用分區為都市計畫內乙種工業區，作為零售業或餐飲業之用，乙方（即上訴人）亦願意承租。」，而上訴人自九十年六月二十二日起簽訂租賃契約起至租欠九十年五月租金時止，超過十個月以上期間，上訴人皆在營運中，未見其表示因為未能取得發票而勢必影響營運，足見發票的有無並非影響上訴人使用承租標的物的重要因素。況且被上訴人已明白於契約上告知出租標的物所在係屬都市計畫內乙種工業區，並無隱瞞或誤導上訴人之虞，故被上訴人並無協助上訴人取得營業事業登記之契約義務，而租賃標的物本身並無物之瑕疵或權利瑕疵，足見上訴人不能取得營利事業登記並非嚴重瑕疵。又上訴人自九十年六月二十二月起至九十一年七月三十一日上訴人遷出租賃標的物止，期間超過一年，上訴人於一年間在該址營業，如何能主張被上訴人就契約之履行有何瑕疵。
三、證據：援用第一審所提出之證據。理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限，民事訴訟法第四百四十六條第二項定有明文，前揭規定於簡易程序之第一審裁判上訴程序準用之，同法第四百三十六條之一第三項亦有明文。本件被上訴人於起訴時其應受判決事項之聲明為上訴人應給付被上訴人三十一萬八千零六十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自各該月租金起始日起至清償日止，每日按月租金百分之一計算之違約金；嗣於本院九十二年六月六日言詞辯論期日時當場陳明其應受判決事項聲明為上訴人應給付被上訴人二十九萬七千零六十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並按上開利率百分之一計算之違約金，顯將原訴變更，惟係屬民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定之擴張或減縮應受判決事項，揆諸前揭說明，本院認應准許之。
二、本件被上訴人起訴主張上訴人於九十年六月二十二日向被上訴人承租坐落台北縣中和市○○路之遠東世紀廣場第Ｄ棟第一樓第D3-1、D3-2戶，兩造約定租金為每月十萬六千零二十二元，上訴人應將每月租金開立支票交付被上訴人，到期日為每月首日（一日），如上訴人所開立之任何一張支票未按期兌現，每逾一日應加付逾期罰款按月租金百分之一計算之金額。詎上訴人自九十一年五月一日起即未繳納租金，經被上訴人於九十一年六月四日以存證信函限期催告上訴人，上訴人仍拒不繳納租金，至上訴人九十一年七月三十一日遷出前揭租賃標的物時止，共積欠九十一年五、六、七月租金三十一萬八千零六十六元。爰依兩造租賃契約求為命上訴人給付三十一萬八千零六十六元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自各該月租金起始日起至清償日止，每日按月租金百分之一計算之違約金等語。（原審判決上訴人應給付被上訴人三十一萬八千零六十六元，及自九十一年七月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並按上開利率百分之一計算之違約金；而駁回原告其餘之請求。茲上訴人就其敗訴部分，提起上訴；至被上訴人就其敗訴部分，則未提起上訴，惟於九十二年六月六日言詞辯論期日當場減縮聲明為二十九萬七千零六十六元。）上訴人則以兩造租賃契約，已因被上訴人無法提供合於所約定使用收益之租賃物，於九十年十一月間經上訴人口頭表示終止等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張上訴人於九十年六月二十二日向被上訴人承租坐落台北縣中和市○○路之遠東世紀廣場第Ｄ棟第一樓第D3-1、D3-2戶，兩造約定租金為每月十萬六千零二十二元，上訴人應將每月租金開立支票交付被上訴人，到期日為每月首日（一日），如上訴人所開立之任何一張支票未按期兌現，每逾一日應加付逾期罰款按月租金百分之一計算之金額，及上訴人於簽約同時給付被上訴人相當於三個月租金三十一萬八千零六十六元，做為租賃保證金，契約期間內上訴人或被上訴人欲中途終止本租約時，須於二個月以前書面通知對方，並支付對方三個月之租金作為違約金，被上訴人得於前揭租賃保證金逕行全額扣除。及上訴人自九十一年五月一日起即未按期繳納租金，並於九十一年七月三十一日遷出前揭承租標的物，且曾繳納部分租金二萬一千元之事實，業據其提出與所述相符之瑞奇國際主題廣場第一期租賃契約書、被上訴人九十一年六月四日汐止南昌郵局第五二八號存證信函各一件為證，復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、本件經依民事訴訟法第二百七十條之一第一項第三款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造同意僅就言詞辯論時所陳述之事實及主張之法律關係為論斷（見本院九十二年六月六日言詞辯論筆錄），即本件租賃契約終止之時點為何？上訴人是否於九十年十一月間以口頭合法終止本件租賃契約？抑或上訴人自九十一年七月三十一日遷出前揭承租標的物，被上訴人同意自是日終止兩造租賃契約？爰將本院得心證之理由分敘如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百
七十七條第一項定有明文。本件上訴人辯稱因被上訴人無法提供合於所約定使用收益之租賃物，其已於九十年十一月間口頭向被上訴人表示終止本件租賃云云，為被上訴人所否認，是上訴人自應就終止租約之利己事實負舉證責任。上訴人固提出台北縣政府九十年十二月七日九○北府建登字第○九○四二八八六二號營利事業登記登記審查通知書、九十年十一月十九日九十北府建登字第四二一八九四號函各一件為證。然查前揭公文書並不足以證明上訴人於九十年十一月間即已口頭向被上訴人表示終止租約之意思表示，且前揭公文書之受文者分別為訴外人友銘電器冷凍材料行、萬香寶速食股份有限公司，其等所營事業種類亦與上訴人有別，自難徒憑前揭文書逕謂被上訴人未提供合於所約定使用收益之租賃物。況兩造不爭執之租賃契約書第二條已明文約定：「茲因甲方（即被上訴人）欲將坐落台北縣中和市○○路之遠東世紀廣場第一期部分出租予乙方（即上訴人），使用分區為都市計劃內乙種工業區作為零售業或餐飲業之用，乙方亦願意承租。」，而被上訴人所提供之租賃標的確實是坐落乙種工業區內，及上訴人承租有營業之事實，亦為兩造所不爭執，且零售業依法為乙種工業區容許經營項目，實難謂被上訴人未提供合於所約定使用收益之租賃物，是上訴人辯稱以此為由已於九十年十一月間口頭終止本件租約即非可採。
㈡上訴人雖未舉證證明兩造租賃契約已於九十年十一月間終止，然其於九十一年
七月三十一日遷出前揭承租標的物，為被上訴人所不否認，被上訴人復同意自是日起終止本件租賃契約（見本院卷第二八頁），故本件租賃契約應於九十一年七月三十一日終止。上訴人既自九十一年五月一日起即未按期繳納租金，被上訴人請求上訴人依約給付自九十一年五月一日起至同年七月三十一日止未付之租金，即無不合。至有關租賃保證金之返還，於兩造租賃契約第五條第二項第二款已有約定，上訴人在依約履行租賃債務完了前，自不得請求返還，其以此為由拒絕給付租金，於法無據。
五、從而，被上訴人依兩造租賃契約，請求上訴人給付二十九萬七千零六十六元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十一年七月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並按上開利率百分之一計算之違約金，為有理由，應予准許。原審判命上訴人應如數給付被上訴人，並宣告假執行，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年六月二十日
民事第一庭審判長法官陳邦豪
法官王貞秀法官陳盈如右正本係照原本作成本判決不得上訴。
中華民國九十二年六月二十日
法院書記官高秋芬