臺灣桃園地方法院民事簡易判決 102年度桃簡字第769號
原 告 陳王徵
訴訟代理人 范綱祥 律師
複代理人 詹淳淇 律師
被 告 陳建州
上列當事人間請求撤銷買賣契約事件，本院於民國102年12月30
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
兩造間於一百零一年六月十二日就附表所示之土地三筆所為之買
賣契約應予撤銷。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害
之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得
依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴，最高法院52年
台上字第1922號判例可資參照。經查，原告以兩造於民國10
1年6月12日簽訂如附表所示之土地3筆之買賣契約（下稱
系爭契約）應屬無效為由，先位聲明訴請確認系爭契約無效
，則兩造間就如附表所示之土地3筆之買賣契約是否存在即
不明確，並致原告權利有受侵害之危險。而此項不明確，得
以本件確認之訴予以排除，故原告提起本件訴訟，先位聲明
請求確認系爭契約無效，即有訴之利益，而為合法，合先敘
明。
貳、實體方面
一、原告主張：原告係將如附表所示之土地3筆委由被告出售，
然原告於101年6月12日簽訂系爭契約時，因擔憂訴外人即
原告之妻 邱金蓮 病危，加上長期服用stilnox安眠藥物（下
稱系爭藥物）之副作用影響下（詳後述），不知系爭契約之
買受人為被告，被告亦未告知其自為買受人，未得原告之許
諾竟於系爭契約買受人欄處填上被告自己之姓名，被告身為
代理人，又為系爭契約之買受人，顯已構成民法第106條之
自己代理之情形，依同法第71條之規定，系爭契約應屬無效
。縱認系爭契約非屬無效，原告長期患有暫時性腦部缺氧等
疾患致睡眠障礙，自97年11月28日起開始服用系爭藥物，因
而出現易受暗示、失去抑制並衝動、為無意識行為等現象，
判斷能力顯然不如常人，再加上邱金蓮於101年4月至6月
間罹患重病即將往生，原告急於至醫院探視，因判斷能力不
足而誤認有簽訂系爭契約之義務，簽訂系爭契約才能順利至
醫院探視邱金蓮，因而產生急迫之狀況，是原告於簽訂系爭
契約時，實已陷於急迫、輕率之情況，且如附表所示之土地
3筆，依土地公告現值計算，總值達新臺幣（下同）2,428,
967元，系爭契約竟僅約定買賣價金為120,000元，縱認附
表編號1土地上分別設有2筆最高限額100,000元之抵押權
登記，存續期間分別為59年8月15日至59年11月14日及61年
8月14日至63年8月13日，自抵押權本身存續期間觀之或擔
保債權之求償時效（假設尚未清償）觀之，依據民法第752
條規定或第880條之規定，該2筆抵押權均已消滅，是系爭
契約之買賣價金與客觀價值顯失公平，益徵原告於簽訂系爭
契約當時處於急迫、輕率之狀況，爰依民法第106條、第71
條、第74條之規定提起本訴，並先位聲明：確認系爭契約無
效。備位聲明：兩造於101年6月12日就附表所示之土地3
筆所為之買賣行為應予撤銷。
二、被告則以：原告於簽訂系爭契約時，已明知被告為買受人，
且被告與原告經相處多次交談後才就出售土地一事達成協議
，原告並無急迫、輕率之情事，且如附表所示之土地3筆均
為公共設施保留地，價值僅約公告地價之28%至30%，且附
表編號1之土地上，仍有20萬元之抵押權登記存在，是系爭
契約之買賣價金並非顯不相當等語置辯，並聲明：原告之訴
駁回。
三、原告主張於101年6月12日以120,000元之代價出售如附表
所示之土地3筆，並與被告簽訂系爭契約，業據其提出系爭
契約書、如附表所示土地3筆之土地登記謄本為證，且為被
告所不爭執，堪信為真實。
四、原告另主張原告於簽訂系爭契約時，並不知系爭契約之買受
人為被告，被告身為代理人，又為系爭契約之買受人，顯已
構成民法第106條之自己代理之情形，系爭契約應屬無效；
縱認系爭契約非屬無效，原告於簽訂系爭契約時，因長期服
用系爭藥物產生副作用之影響，及因邱金蓮罹患重病即將往
生之心理壓力，已陷於急迫、輕率之情況，加上系爭契約之
買賣價金與客觀價值顯不相當，是系爭契約應予撤銷等情，
則為被告所否認，並以前詞置辯，茲就原告先、備位主張審
酌如下：
（一）先位聲明部分：
按代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行為
，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法律
行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。民法
第106條固定有明文。惟禁止雙方代理旨在保護本人之利
益，依民法第106條前段規定，代理人經本人許諾，得為
雙方代理之法律行為。禁止雙方代理之規定，既非為保護
公益所設，自非強行規定，如有違反，其法律行為並非無
效，經本人事後承認，仍生效力（最高法院85年度台上字
第106號判決意旨參照）；依同一法理，自己代理獲得本
人事前同意、事後承認，仍屬有效。原告稱其未同意出售
如附表所示土地3筆與被告，被告違反自我代理原則，依
民法第106條之規定，系爭契約應屬無效云云；而被告辯
稱雖先受原告委任出售土地，然被告事後向原告表示其自
己欲購買如附表所示土地3筆，原告亦同意出售等語，經
查，系爭契約書第2條買賣價金及第3條付款方式之約定
中，手寫金額文字部分上均有蓋有買賣雙方之印文，且在
第一期款後方簽收欄中，業有原告之簽名及蓋章（見本院
卷第9頁），足見系爭契約係原告與被告意思合致而成立
，且原告於締約時已明知被告為系爭契約之買受人並已收
取被告所給付之第一期款項24,000元，足見本件契約之訂
立兩造互為意思表示自無原告所稱由被告代理原告與被告
自己成立系爭契約之自我代理情形，被告所辯尚非無稽，
故原告請求確認系爭契約無效，於法顯然未合，為無理由
，應予駁回。
（二）備位聲明部分：
1、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。民事訴訟法第277條第1項定有明文，經查，原告既自
承系爭不動產買賣契約書已成立，僅是得撤銷，則其主張
系爭不動產買賣契約係被告利用其有急迫、輕率、無經驗
之情事而與其訂立契約及訂約當時有顯不公平之情形等情
形，依上開規定，自應由原告就其主張之上揭事實負舉證
之責任。
2、又按法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為
財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，
法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給
付，為民法第74條第1項所明定，法院依前開規定撤銷法
律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經
驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他
人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平
之客觀事實，始得因利害關係人之聲請為之，最高法院著
有28年上字第107號判例意旨可資參照。又民法第74條第
1項規定意旨，係違背公序良俗及誠信原則的特殊形態，
因行為人違反公平交易原則，其法律行為內容欠缺社會妥
當性，法律乃允許不利益當事人事後減輕其給付，避免暴
利行為之相對人獲取暴利，而有不公平情事發生（參見最
高法院96年度台上字第2470號判決意旨）。經查：
⑴附表編號1土地，面積62.64平方公尺，土地公告現值每
平方公尺33,800元，故其土地公告現值為2,117,232元；
附表編號2土地，面積15.32平方公尺，土地公告現值每
平方公尺15,645元，原告應有部分8分之1，故其土地公
告現值為29,962元；附表編號3土地，面積645平方公尺
，土地公告現值每平方公尺124,000元，原告應有部分44
0分之1，故其土地公告現值為181,773元，則附表所示
土地3筆之土地公告現值合計為2,428,967元。然系爭契
約僅約定買賣價金為120,000元，與土地公告現值價差逾
2,000,000元（約20倍），縱使附表編號1土地上分別設
有2筆最高限額100,000元之抵押權登記，存續期間分別
為59年8月15日至59年11月14日及61年8月14日至63年8
月13日，然上開2筆抵押權之債權本金共僅20萬元，且自
抵押權本身存續期間觀之或其所擔保之債權之請求權時效
（本金債權僅15年，利息債權為5年）觀之，依據民法第
752條規定或第880條之規定，該2筆抵押權均可能早已
消滅，被告經營仲介土地買賣，就土地之法律常識遠高於
原告，其於衡酌附表編號1土地之價值時，就該2筆抵押
權應對附表編號1土地客觀價值不生影響一節顯有認識，
始會自行購買。被告雖另辯稱附表所示土地3筆均為公共
設施保留地，其價格應僅公告現值之28%至30%云云，非
但未提出附表所示土地3筆為公共設施保留地之證據以實
其說，縱依其所述，公共設施保留地之價格為公告現值之
28%至30%，附表所示土地3筆客觀市價仍應有約720,00
0元，然被告僅以12萬元向原告購買，附表所示土地3筆
市價超出系爭契約買賣價金逾600,000元（約6倍），價
格顯然不相當，在客觀上有顯失公平之處。
⑵原告患有暫時性腦部缺氧等疾患致睡眠障礙，自97年11月
28日起開始服用系爭藥物，而服用系爭藥物可能產生失去
抑制並衝動、易受暗示、患者不尋常的行為模式、無意識
的行為而且事後健忘等副作用，業據原告提出怡仁綜合醫
院病歷、新國民醫院門診病歷、系爭藥物用藥說明等為證
，且原告於本院審理時出庭陳述，就審判長所訊問之事項
，往往需經審判長及原告訴訟代理人多次重複並闡明後方
能理解問題之意義，甚至有多次自言自語、答非所問之情
形，足見原告之判斷能力顯然不如常人；另就審判長訊問
關於有無將3筆土地出售被告及系爭契約土地價格12萬元
是如何決定等情，原告分別陳述：「價格我有點問題，現
在我有好幾筆土地在賣，其中一筆是要以公告地價賣出」
、「這不是土地的總價，哪有12萬這麼便宜的。怎麼會有
一個2萬4千元」等語（見本院卷第95頁及同業背面），
顯見原告於簽約主觀上不知如附表所示土地3筆土地之市
價為何，且衡之常情，一般人絕無可能以低於市價如此懸
殊之價格出賣土地，是衡情堪認原告就本件買賣有輕率之
情形，且原告於00年0月0出生，已高達80餘歲，長期服
用系爭藥物導致表達、理解及判斷能力顯不如常人，被告
主觀上亦應有此認知，故難謂被告主觀上無利用原告不知
如附表所示土地3筆之市場價值，使原告輕率與被告訂立
系爭契約之情形甚明。
⑶被告雖辯稱價格與價值並非絕然相等，倘容原告於兩造達
成協議後，再事後反悔，將使交易市場大亂云云，然依一
般市場交易之情形，買賣契約之當事人如立於平等之地位
訂約，確如被告所言，須尊重市場機制，不能於買賣契約
成立後再執所謂有「高買」或「低賣」之理由造成交易秩
序不安定性，但本件被告係利用原告高齡80餘歲，判斷能
力顯不如常人，且處於不知土地之客觀價值之不平等地位
下，說服原告輕率地與其訂立契約，且所約定之契約買賣
與附表所示土地3筆之市場行情價格差距太大，若系爭契
約不准撤銷，則被告因系爭契約所獲得之利益甚巨，而原
告所受之損害亦巨，對原告而言，顯不公平。
（三）綜上所述，本件兩造成立系爭契約時原告已知悉買受人為
被告，並無被告自我代理之情形，原告先位請求確認系爭
契約無效，於法顯然未合，為無理由，應予駁回；而兩造
於簽訂系爭契約時，原告係處於輕率之情況下，且依當時
情形亦顯失公平。從而，原告備位主張依據民法第74條
第1項，請求本院撤銷系爭契約，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘舉證及攻擊、防禦方法，核與
判決之結果不生影響，爰毋庸逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國103年1月17日
桃園簡易庭法官何宗霖
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年1月17日
書記官沈佳螢
附表
┌─┬───┬───┬─────┬──┬────┬────┐
│編│縣市○鄉鎮○段│地號│面積（平│權利範圍│
│號││市區│││方公尺）││
├─┼───┼───┼─────┼──┼────┼────┤
│1│桃園縣○○○鄉○○○段│484│62.64│1/1│
├─┼───┼───┼─────┼──┼────┼────┤
│2│同上│八德市○○○段│1-1│15.32│1/8│
├─┼───┼───┼─────┼──┼────┼────┤
│3│同上│桃園市○○○段北門│30-1│645│1/440│
││││埔子小段││││
└─┴───┴───┴─────┴──┴────┴────┘