裁判字號：臺灣新竹地方法院107年訴字第97號民事判決
裁判日期：民國107年10月18日
裁判案由：給付違約金
臺灣新竹地方法院民事判決107年度訴字第97號原告即反訴被告 秦平 訴訟代理人 張敏玲 律師被告即反訴原告 黃耕銘 訴訟代理人 蘇柏瑞 律師複代理人 蔡皇其 律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國107年9月20日辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳拾萬元，及自民國一○七年二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣貳拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
事實及理由
甲、本訴部分
壹、程序方面當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造間簽訂之買賣契約書（下稱系爭契約）第13條第6項約定，如有爭議致涉訟時，雙方合意以房地所在地之法院為第一審法院等語（見臺灣新北地方法院106年度訴字第3785號卷，下稱訴字第3785號卷，第27頁），而系爭契約之買賣標的位在新竹市，此觀系爭契約第1條自明（見訴字第3785號卷第19頁），故本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、原告經訴外人台慶不動產新竹好市多店（即理想園不動產仲介經紀有限公司）居間，以新臺幣（下同）4,800萬元之價格，將其所有之門牌號碼為新竹市○○路○○○巷○弄○○號之房屋及其坐落土地之應有部分（以下合稱系爭不動產）出售予被告，兩造並於民國106年9月19日簽訂系爭契約，依系爭契約第4條第1項約定，被告應於系爭契約簽訂時給付簽約款480萬元，然因被告未備妥現金，經原告同意，由被告簽發票面金額為20萬元，到期日為106年9月22日，票號為CH799174之本票1紙，以及票面金額為460萬元，到期日為
106年10月27日，票號為CH799175之本票1紙，作為簽約款之給付，並交由兩造之代書即訴外人 黃渺清 保管，亦即被告已將簽約款480萬元給付原告。其後，被告將現金20萬元交予黃渺清保管，而取回上開票面金額為20萬元之本票，然卻未依約於106年10月27日兌現上開票面金額為460萬元之本票，原告乃於106年10月30日寄發新竹東園郵局第209號存證信函，催告被告於函到7日內兌現460萬元，被告則寄發中和大華郵局第225號存證信函，明確表示不願依約履行，原告遂委請律師於106年11月13日寄發臺北漢中街郵局第26
1號存證信函，依民法第254條、系爭契約第12條第1項解除契約，該解除契約之意思表示已於翌日即同年月14日送達被告，原告自得依系爭契約第12條第2項後段沒收被告已給付之480萬元。
㈡、為此，爰依系爭契約第12條第2項後段約定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告480萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告向原告購買系爭不動產時，原告並未說明系爭不動產合法建物只有4層樓，其餘3層都是增建物，被告從外觀上只能看出第7層之鐵皮增建係增建物，其餘5、6層從外觀上看起來根本就跟3、4層一模一樣，甚至可以說根本是同時興建起來的建物，在外觀如此無法分辨之情況下，系爭契約也沒有清楚載明增建樓層為3層樓，僅標明有增建物，明顯係刻意隱瞞，沒有要讓被告明確知悉系爭不動產有3層都是增建物。甚且，增建物由於並非合法，有遭拆除之風險，價格會低於合法建物將近3分之1以上，惟本件若以周遭成交案件比較而言，平均價格高於周遭建物，被告明顯遭誤導以為本件僅有第7層係違建物，才會同意以如此高的買賣價金向原告買受系爭不動產。
㈡、再者，系爭不動產僅有4層樓，其上卻蓋滿3層增建物，其中2層還為RC結構，重量非輕，依常情而言，應會超過頂樓平台之承重上限，造成結構之危險，若有結構安全之疑慮，被告也不會想要購買系爭不動產，自亦有陷於錯誤之問題。
㈢、縱認本件無意思表示錯誤之問題，被告所支付之訂金也僅有20萬元，原告有權沒收之訂金也應以此20萬元為限，原告實無再提起本件訴訟之實益。
㈣、如認本件除上開20萬元訂金外，被告仍有再給付違約金之必要，亦請斟酌本件買賣過程中之瑕疵，及衡諸原告於解約4日內即將系爭不動產賣出之情形，酌減本件違約金額等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張兩造於106年9月19日簽訂系爭契約，將原告所有之系爭不動產出售予被告，買賣價金為4,800萬元，簽約金為480萬元，而被告於簽約當日交付上開票面金額分別為20萬元、460萬元之本票，並由代書黃渺清保管，其後，被告將現金20萬元交予黃渺清保管，而取回上開票面金額為20萬元之本票，然上開票面金額460萬元之本票屆期而未獲付款，原告乃於106年10月30日寄發新竹東園郵局第209號存證信函，催告被告於函到7日內兌現460萬元，被告於106年10月31日收受後，乃於106年11月6日寄發中和大華郵局第
225號存證信函，原告再透過律師於106年11月13日寄發臺北漢中街郵局第261號存證信函，解除系爭契約，被告則於
106年11月14日收受等情，業據原告提出買賣契約書、本票、存證信函暨收件回執等資料影本在卷可憑（見訴字第3785號卷第15至55頁；本院訴字卷第44頁），且為被告所不爭執，是此部份之事實堪信為真。
四、得心證之理由：原告主張被告並未依約兌現460萬元之簽約款，故得依系爭契約第12條第2項之約定，解除契約並向被告請求已付的簽約金480萬元，惟為被告所否認，並以前詞置辯，是本件之爭點為：被告於簽約後有無系爭契約第12條第2項所定之情事？若有，原告請求被告給付480萬元及法定利息有無理由？茲分述如下：
㈠、依系爭契約第4條第1項約定，買賣價金為4,800萬元，簽約款480萬元於系爭契約簽約時給付、備證用印款480萬元於106年11月10日給付、完稅款480萬元於稅捐機關核發稅單後3日內給付、尾款3,360萬元於原告原有銀行貸款需由被告代清償時，依系爭契約第5條第2項約定支付尾款（見訴字第3785號卷第21頁），是被告自有依約按時給付各期價金之義務。如被告毀約不買或有其他違約情事時，原告於解除契約後得沒收被告已給付之全部款項，亦為系爭契約第12條第2項所約定。然被告於簽約日即106年9月19日交付上開票面金額分別為20萬元、460萬元之本票予代書黃渺清保管，其後雖曾再交付20萬元現金予代書黃渺清保管，並取回上開票面金額為20萬元之本票，然上開票面金額為460萬元之本票屆期未獲付款，原告遂於106年10月30日寄發存證信函，催告被告於文到7日內支付460萬元，如逾期未履行將解除系爭契約，經被告收受後，被告則於106年11月6日寄發存證信函，表示已於106年10月10日會同原告、台慶不動產新竹好市多店人員會面，並明確表示解除契約、請求返還已給付之20萬元，顯已明確表示不願履行給付價金之意思表示，原告乃透過律師於106年11月13日寄發存證信函為解除系爭契約之意思表示，經被告於106年11月14日收受，業如上述，核已符合系爭契約第12條第2項「如甲方（即被告）毀約不買或有其他違約情事時」之情事甚明，原告自得依該條約定解除契約，並沒收已給付之全部款項。
㈡、被告雖抗辯原告就系爭不動產有3層增建物，而有結構安全之疑慮刻意隱瞞，致使被告陷於錯誤，而為意思表示。惟當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文，又意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤，民法第88條亦有明文。經查，證人即台慶不動產新竹好市多店經理 李德文 於本院審理時證稱：我向被告介紹系爭不動產1樓是4間、頂樓上面也有4間，2至6樓各8間，一共是48間，被告說有滿租他才有興趣，我也有直接帶被告上去6樓，因為電梯只到6樓，然後帶被告爬樓梯上7樓，當天到場的有我、被告、被告的友人、計程車司機即我的前同事，看完後，他們對這個有興趣，我有告知投資報酬率，並直接約在便利商店，告知租屋明細、並拿不動產說明書給他們看，除了不動產說明書外，我曾提供租屋明細、套房支出等給被告；不動產說明書就樓層與實際現況不同，因為被告也是仲介，他應該很清楚；於簽約當天有帶被告再看過1次系爭不動產，簽約完的隔天還有看過1次，被告至少看過3次等語（見本院訴字卷第50至52頁），佐以原告提出之不動產說明書，其上記載系爭不動產建物標示部之層數為4層、屋突1層，格局圖上並標示1樓、2至6樓及頂樓之格局，並經被告簽名確認已經詳閱，有該不動產說明書1份為憑（見本院訴字卷第38至43頁），輔以被告前為中信房屋之員工，並領有不動產經紀營業員證照，亦有內政部不動產資訊平台查詢結果及名片各1份可參（見訴字第3785號卷第57至58頁），是依被告之經歷、智識程度，以及簽約前被告已看過系爭不動產2次，並詳閱不動產說明書，被告顯然已知悉系爭不動產之現況除建物登記上所載之4層樓外，該建物尚有增建3層，則被告既然對於系爭不動產增建3層部分已有認識，其與原告簽立系爭契約，即難謂有何誤信之情事，尚且，被告亦未能舉證證明系爭不動產有何結構安全之情形，揆諸前開說明，被告辯稱其意思表示錯誤，要無可採。
㈢、原告得沒收已給付之全部款項，已如上述，原告雖陳稱，被告已支付之款項為480萬元，惟系爭契約第12條第2項係約定「已給付之全部款項」，而非「約定應給付之款項」，而上開票面金額為460萬元之本票至今仍未獲給付，亦如上述，是本件被告已給付之全部款項應為20萬元，此由原告於10
6年10月30日寄發予被告之存證信函主張：依約台端應於10月27日支付簽約款460萬元整，今台端已逾期未支付，本人特此發函台端於文到7日內支付簽約款等語（見訴字第3785號卷第37頁），益可徵被告所給付之款項僅有20萬元，原告始會寄發存證信函催告被告應於所定期限內給付。從而，被告抗辯其己給付之全部款項為20萬元，尚屬有據，故原告請求被告給付20萬元之部分，為有理由，逾此部分，則無理由。
乙、反訴部分
壹、程序方面反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。此所稱之「相牽連」，乃指為反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係間，或為反訴標的之法律關係與作為本訴防禦方法所主張之法律關係間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有其共通性或牽連性者而言。換言之，為本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與為反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或為本訴標的之法律關係發生之原因，與為反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院98年度台抗字第1005號裁定意旨參照）。查反訴被告即本訴原告提起本件訴訟主張，其與反訴原告即本訴被告就系爭不動產簽訂系爭契約，反訴原告嗣後悔約不買而有違約之情形，反訴被告已依法解除系爭契約，並依系爭契約第12條第2項約定，請求反訴原告給付違約金480萬元，反訴原告則主張其所為買受系爭不動產之意思表示內容有錯誤情事，而依民法第88條規定撤銷其意思表示，兩造就系爭不動產之買賣契約並未成立為由，請求反訴被告返還已給付之訂金20萬元，經核反訴標的之法律關係所發生之原因與本訴標的法律關係發生之原因，均與系爭契約有關，彼此間所為攻擊、防禦方法有相牽連關係，揆諸前揭規定，反訴原告提起本件反訴，於法並無不合，應予准許。
貳、實體方面
一、反訴原告主張除與本訴相同外，另主張略以：反訴原告係因陷於錯誤而為此次買賣行為，自得以民法第88條規定撤銷其意思表示，意思表示一經撤銷，兩造買賣自未達成一致，應互負回復原狀之責，爰依法提起反訴，並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告20萬元，及自民事答辯狀繕本送達反訴被告之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡反訴原告願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、反訴被告則以：反訴原告於簽訂買賣契約之前已明確知悉系爭不動產登記部分及增建部分，兩造訂立系爭契約之意思表示，尚難謂其不相一致，本件契約應已成立，亦無意思表示內容錯誤之可言，反訴原告自不得任意撤銷訂立本件契約之意思表示等語置辯，並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、如上所述，反訴原告已知悉系爭不動產之現況除建物登記上所載之4層樓外，該建物尚有增建3層，則反訴原告既然對於系爭不動產增建3層部分已有認識，其與反訴被告簽立系爭契約，即難謂有何誤信之情事，尚且，反訴原告亦未能舉證證明系爭不動產有何結構安全之情形，反訴原告據以撤銷其意思表示，要無可採，是反訴原告之反訴請求，並無理由，不應准許。
丙、綜上所述，關於本訴部分，原告依系爭契約第12條第2項之約定，請求被告給付20萬元，及自起訴狀繕本送達翌日即10
7年2月10日（見本院訴字卷第10頁）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。另關於反訴部分，反訴原告請求反訴被告應給付20萬元，及自民事答辯狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。至反訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
丁、本件本訴原告勝訴部分，所命給付之金額或價額未逾50萬元，應依民事訴訟法第389條第項第5款規定，依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律之規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之。
戊、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
己、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國107年10月18日
民事第一庭法官莊仁杰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年10月19日
書記官蔡美如