裁判字號：臺灣高雄地方法院96年訴字第693號民事判決
裁判日期：民國96年08月20日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高雄地方法院民事判決96年度訴字第693號原告乙○○訴訟代理人 楊士弘 律師被告甲○○訴訟代理人 李文禎 律師
黃如流 律師 黃小舫 律師當事人間拆屋還地等事件，本院於民國96年8月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄縣○○鄉○○段○○○○號土地上，如附圖所示Ｄ部分面積一三○點三五平方公尺及Ｅ部分面積八九點三六平方公尺之房屋及地上物拆除，並將上開土地返還原告。
被告應給付原告新台幣肆萬玖仟陸佰柒拾陸元，及自民國九十六年四月一日起至交還上開土地之日止，按月給付原告新台幣玖佰柒拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新台幣參拾柒萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣壹佰壹拾貳萬陸仟貳佰伍拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第1款定有明文。本件原告起訴時，除請求被告應將坐落高雄縣○○鄉○○段第593地號土地（下稱系爭土地）上，如附圖Ｄ、Ｅ部分之房屋及地上物拆除，返還上開土地予原告外，另依不當得利之法律關係，請求被告給付新台幣（下同）99,180元，及自民國96年4月1日起至交還土地之日止，按月給付原告1,945元。嗣於起訴狀繕本送達被告後，原告就上開不當得利之請求，變更為被告應給付原告70,966元，及自96年4月
1日起至交還土地之日止，按月給付原告1,391元，此部分訴之變更，業獲被告同意（見本院卷第102頁），揆諸前揭規定，自無不合，應予准許。
二、原告主張：系爭土地為原告所有，詎被告未經原告之同意，即在其上搭建門牌號碼為高雄縣○○鄉○○村○○路○○號、57號房屋（下稱系爭房屋）及地上物，無權占用系爭土地如附圖Ｄ、Ｅ部分所示面積各為130.35、89.36平方公尺之土地，被告占用上開土地並無正當權源，原告本於所有權人之地位，自得請求被告拆屋還地。又被告無權占用系爭土地受有相當於租金之不當得利，致原告受有損害，以系爭土地申報地價之年息10％計算，自91年4月1日起至96年3月31日止，共計5年之期間，被告無權占用系爭土地之利益為70,966元，而自96年4月1日起至交還土地為止，每月之利益為1,391元。爰依民法第767條物上請求權及第179條不當得利之法律關係，訴請被告拆屋還地及給付上開不當得利，並聲明：㈠被告應將坐落系爭土地上如附圖Ｄ、Ｅ部分所示面積各為130.35、89.36平方公尺之房屋及地上物拆除，返還上開土地予原告；㈡被告應給付原告70,966元，及自96年4月1日起至交還土地之日止，按月給付原告1,391元。㈢前
2項聲明，原告願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：被告於59年間興建系爭房屋時，因部分占用原告之母親即訴外人 劉楊甘 所使用之系爭土地，遂約定由被告將當時所占用高雄縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱609號土地），與劉楊甘交換該部分占用之系爭土地使用，彼此間有換地使用之約定。嗣劉楊甘於73年間取得系爭土地之所有權，並於84年間將系爭土地移轉登記予原告所有，惟系爭房屋早已存在於系爭土地上，且劉楊甘及原告於取得系爭土地所有權迄今，並未曾占用系爭土地，亦從未通知被告搬遷，原告於取得系爭土地所有權之際，應已明知被告與其母劉楊甘因換地使用而占用系爭土地，是原告知悉上情仍同意受讓，竟請求被告拆屋還地，即有違誠信原則。又被告與原告之前手劉楊甘間既有換地使用之約定，則被告對於系爭土地即有租賃關係存在，原告取得系爭土地自應受被告與劉楊甘換地使用約定之拘束，是被告占用系爭土地應有正當權源，原告訴請拆屋還地，並無理由。另系爭土地坐落於高雄縣寶來鄉之偏遠地區，遠離市區，平日少有外人進入，土地價值不高，是原告主張依土地申報地價年息10％計算相當租金之不當得利，應屬過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
（一）系爭土地（重測前為新開段984地號）原為劉楊甘占用，其於69年12月30日繳清地價，並於73年8月23日因承購而取得系爭土地之所有權，嗣於84年8月10日以買賣為原因移轉登記予原告所有。
（二）被告於高雄縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱594號土地）上所建之系爭房屋部分占用到系爭土地，系爭中正路
55、57號房屋占用系爭土地之面積分別為130.35、89.36平方公尺。
（三）系爭土地之申報地價，自89年7月起至95年12月止每平方公尺為640元，自96年1月起每平方公尺為760元。
（四）609號土地（重測前為新開段978之6地號）於59年登錄為國家所有，所有權人為中華民國，現為原告繳納土地使用補償金而使用。
五、本件之爭點：
（一）被告有無與劉楊甘交換系爭土地使用？原告請求被告拆屋還地，有無理由？
（二）原告請求被告給付相當於租金之不當得利有無理由？金額若干？
六、本院之判斷如下：
（一）被告有無與劉楊甘交換系爭土地使用？原告請求被告拆屋還地，有無理由？⒈按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告
就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決要旨參照）。本件原告為系爭土地之所有權人，被告所建系爭房屋門牌號碼為高雄縣○○鄉○○村○○路○○號及57號，分別占用系爭土地如附圖Ｄ、Ｅ部分所示之土地，有系爭土地登記第二類謄本可稽（本院卷第8頁），復為兩造所不爭執，且經本院現場勘驗屬實，並有勘驗筆錄及現場照片存卷足憑（本院卷第39至44頁），堪信為真實，則被告自應就系爭房屋占有系爭土地之合法權源負舉證之責。
⒉被告雖以系爭房屋於59年間即已興建，因占用原告之母劉
楊甘所使用之系爭土地，故互為換地使用之約定，被告對於系爭土地即有租賃關係存在，原告自應受此換地使用約定之拘束等語置辯。惟查，被告前係表示以其所占用之59
4號土地交換予劉楊甘使用（見本院卷第21頁背面），嗣於本院審理中因原告主張其占用之土地為609號土地，並非594號土地後，被告竟改稱其誤認交換使用之土地為59
4號土地，實際上乃係609號土地云云（見本院卷第65頁背面）。是被告抗辯交換土地之地號前後不一，且依地籍圖謄本所示（見本院卷第58頁），609號土地與594號土地之大小差距甚大，609號土地並未與系爭土地相鄰，兩者中間相隔有6塊土地，而594號土地則緊鄰系爭土地，衡情應無將609號誤認為594號土地之可能，則被告所辯是否真實，顯非無疑。又證人丙○○雖於本院證稱：被告在建完系爭55、57號房屋後，發現部分占用到劉楊甘的地，被告就用土地與劉楊甘交換使用，當時劉楊甘及被告都沒有土地所有權，劉楊甘是後來才取得系爭土地所有權，劉楊甘在換地後也在換來的土地上建屋，經伊確認後，該地應該是靠近609號土地等語（見本院卷第83至85頁）。
惟證人丙○○初始就被告所交換之土地係謂594號土地（見本院卷第83頁），且該地依證人所陳，乃被告之前曾經向高雄縣政府承租之土地（見本院卷第84頁），而被告曾向高雄縣政府承租之土地為594號土地，並經高雄縣政府以96年4月2日府地用字第0960073877號函述明確（見本院卷第33頁），然被告並未曾承租609號土地，該地係由原告繳付土地使用補償金而占用中，此為兩造所不爭執，並有國有財產局臺灣南區辦事處之國有土地使用補償金繳納通知書可稽（見本院卷第59頁），是證人丙○○既然證述被告交換之土地乃其所承租之土地，即應係指594號土地，並非609號土地，詎其事後竟改稱被告係以609號土地與劉楊甘交換使用，所述顯相矛盾，難謂無偏頗之虞，故其證詞尚不足以作為有利於被告之認定。況且，所謂交換土地使用，乃係一方以自己所有或有權使用之土地換與他方使用為對價，而使用向他方換來之土地，其性質屬於互為租賃關係（最高法院88年度台上字第2805號判決意旨參照）。本件609號土地為國有土地，現由原告繳付土地使用補償金而占用，此為被告所不爭執，並有土地登記簿可佐（見本院卷第95頁），倘被告確與劉楊甘約定換地使用，則原告自劉楊甘取得系爭土地後，又何須另行繳付使用補償金予國有財產局，且被告既從未取得609號土地之所有權，亦非有權使用之人，劉楊甘又豈會同意以所有系爭土地與其交換使用。準此，被告抗辯與劉楊甘有換地使用之約定，原告自應受此拘束云云，要屬無據。
⒊至被告抗辯系爭房屋早已存在於系爭土地上，且劉楊甘及
原告於取得系爭土地所有權迄今，並未曾占用系爭土地，亦從未通知被告搬遷，原告於取得系爭土地所有權之際，應已明知交換土地使用之約定而同意受讓，是原告請求被告拆屋還地，即有違誠信原則云云。惟被告並無與劉楊甘成立交換土地使用之約定，已如前述，且原告既已取得系爭土地之所有權，而被告興建系爭房屋占用系爭土地乙事，縱經劉楊甘之同意，雙方充其量應僅成立無償之使用借貸，而具債權契約之性質而已，基於債之相對性，其效力自不及於原告，則原告縱使自劉楊甘取得系爭土地所有權時，即知悉有系爭房屋之存在，然其基於所有權請求被告拆屋還地，被告仍不得以其與劉楊甘間之使用借貸關係對抗原告。是以，被告所有系爭房屋占用系爭土地既無任何正當權源，則原告本於所有權人地位請求被告拆屋還地，自屬有據，尚難僅因原告一時未行使權利，而指其嗣後行使權利係有違誠信原則，故被告上開抗辯，並無足取。
（二）原告請求被告給付相當於租金之不當得利有無理由？金額若干？⒈按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返
還其利益，民法第179條前段定有明文。又無權占用他人土地者，通常可享有相當於租金之不當得利，土地所有權人得請求占用人返還，此有最高法院61年台上字第1695號判例意旨可資參照。本件被告無權占用原告所有系爭土地乙情，業據本院認定如前，是原告之系爭土地因遭被告所有系爭房屋占用，致妨害原告對於該土地之使用收益，堪認原告受有相當於租金之損害，則原告依不當得利法則，請求被告返還相當於租金之利益，自屬有據。
⒉次按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第
97條規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。至於法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價（最高法院75年度台上字第378號判決意旨參照）。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額，此有最高法院68年台上字第3071號判例可資參照。查系爭土地之申報地價自89年7月起至95年12月止，每平方公尺為640元，自96年1月起每平方公尺為760元，此為兩造所不爭執，並有地價第二類謄本在卷可參（見本院卷第9頁），而被告所有系爭房屋無權占有系爭土地如附圖所示Ｄ、Ｅ部分面積各為130.35平方公尺、89.36平方公尺，此經本院現場測量屬實，有高雄縣美濃地政事務所以96年5月7日美地二字第0960003081號函附之複丈成果圖可稽（見本院卷第46頁）。又系爭土地坐落地點係高雄縣○○鄉○○村○○○路旁，該中正路約為20公尺寬之省道，○○○鄉○○村○○○○道路及集商地點，平日交通流量較少，假日則因觀光人潮眾多而車流量增大，且附近商店眾多，有便利超商、餐廳、溫泉飯店等，附近亦有警察局及郵局，而被告就系爭房屋供作店面使用，現經營山產店及咖啡廳等情，業經本院現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄、現場圖及現場照片附卷可憑（見本院卷第40至44頁）。本院審酌系爭土地之地理位置、交通情況及工商繁榮程度等一切情狀，認原告得請求相當於租金之利益，應依土地申報地價年息7％計算為適當，原告主張以申報地價年息10％計算，尚嫌過高。準此，原告得請求相當於租金之不當得利，自91年
4月1日起至96年3月31日止，應為49,676元【計算式：〔640×219.71（即130.35+89.36）×7％×（4＋9/12）〕＋〔760×219.71×7％×3/12〕＝49,676，元以下四捨五入】，暨自96年4月1日起至返還上開占用土地之日止，按月被告應給付974元〔計算式：760×219.71×7％÷12＝974，元以下四捨五入〕，故原告請求在上開範圍內即為有據，逾此部分請求即非正當，不應准許。
七、綜上所述，原告依民法第767條物上請求權之規定，請求被告將坐落系爭土地上如附圖Ｄ、Ｅ部分所示之房屋及地上物拆除，並將上開占用土地返還原告，及依不當得利之法律關係，請求被告給付如主文第2項所示之金額，洵屬正當，應予准許；至原告逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
八、兩造分別陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌與本院前揭判斷之結果不生影響，爰不予一一論述，附此敘明。
九、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國96年8月20日
民事第二庭法官吳俊龍正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國96年8月20日
書記官邱秋珍