臺灣嘉義地方法院民事判決
109年度嘉簡字第892號
原告 陳家芸
訴訟代理人 趙文淵 律師
被告 黃志銘
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國110年4月26日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、核定被告所有嘉義縣○○鄉○○段000○號建物，占用原告嘉義縣○○鄉○○段000○00地號土地，自民國110年1月6日起，每月租金為新臺幣(下同)929元。
二、被告應自民國110年1月6日起至系爭建物不堪使用或被告喪失其所有權之日止，按月於次月5日給付原告929元，暨自各期應給付日的隔日起，按照週年利率百分之5計算的利息。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用3,200元，由被告負擔1,990元，其餘由原告負擔。
五、本判決第二項可以假執行，但被告如按月於次月5日以929元為原告預供擔保，可以免為假執行。
六、原告其餘假執行的聲請駁回。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款有明文規定。本件原告於起訴時原第3項聲明：被告應自民國100年7月11日起至嘉義縣○○鄉○○段○○○○段○000○號（門牌號碼嘉義縣○○鄉○○村0鄰○○街00號，下稱系爭建物）建物不堪使用或被告喪失其所有權之日止，按月於每月21日給付原告1,548元，及自每月11日起至清償日止，按年息5％計算之利息。之後於110年2月1日言詞辯論程序審理時變更該項聲明為：被告應自109年12月21日起至系爭建物不堪使用或被告喪失其所有權之日止，按月於每月21日給付原告1,548元，及自每月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息（本院卷第57頁）。原告上述聲明的變更，與前述法律規定相符，應該准許。
二、被告經過合法通知，沒有在言詞辯論期日到庭，而且本件也沒有民事訴訟法第386條各款所規定的情形，因此，本院依照原告的聲請，在只有原告一方到場辯論的情形下作成判決。
三、原告主張：
（一）兩造於民國88年5月14日結婚，育有一女黃○○，之後在97年10月13日協議離婚。兩造於婚姻存續期間於92年4月7日購買預售屋一楝，賣方即訴外人大富行開發銷售有公司（下稱大富行公司）將坐落同段434-39地號之土地（下稱系爭土地）所有權移轉予原告所有，而系爭建物則登記為被告所有。系爭土地與建物（下合稱系爭房地）原為大富行公司所有，大富行公司將系爭房地所有權分別讓與兩造，依照民法第425之1條第1項規定，系爭建物所有權人即被告自應於房屋與土地各異其所有權人之時，有依租賃關係給付租金的義務。因兩造就租金數額無法協議，原告請求法院依照同條第2項酌定租金給付數額。
（二）按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97條規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限，所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，是指法定地價，依土地法第148條規定，是指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當是指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間内自行申報之地價。系爭土地之使用地類別為「空白」，坐落於嘉義縣民雄鄉，為城市地方土地，有上開土地法租金限制規定之適用，而其申報地價為每平方公尺2,160元；又系爭土地所在雖非市區菁華地段，但是屬於高級住宅區，生活機能尚稱良好，認以土地申報地價10％為計算租金之標準，方屬適當。請求核定租金為每月為1,548元（計算式：2,160×86×10％÷12=1,548）。
（三）又房屋所有權人既應於房屋與土地各異其所有權人之時，就有依租賃關係給付租金的義務。則原告請求依起訴之日起往前推算5年的租金共92,880元（計算式：1,548×12×5＝92,880）。
（四）另兩造於109年2月曾談及系爭房屋買賣事宜，被告於109年2月9日以通訊軟體line通知原告「…如果您真有誠意購屋請先匯款2萬到我郵局（因為請代書出面跟您洽談就開始算費了…真有購屋再從房屋總價247萬扣掉這2萬…）」。原告於109年2月10日匯款2萬元至被告帳戶，之後兩造因買賣細節談不成，被告於109年3月5日承諾「…不需要為了這2萬元跟你再牽扯，給我你的帳號匯款給你…」、「…我無法出門，2萬元找人有時間匯給你」。但至今被告仍未返還，原告自得依約請求被告返還2萬元。
（五）並聲明：
⒈請核定被告所有系爭建物占有原告所有系爭土地之每月租金為1,548元。
⒉被告應給付原告92,880元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息5％計算之利息。
⒊被告應自109年12月21日起至系爭建物不堪使用或被告喪失其所有權之日止，按月於每月21日給付原告1,548元，及自每月22日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
⒋被告應給付原告2萬元。及自起訴狀送達被告之日起，按年息5％計算之利息。
⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。
四、被告答辯：
（一）依照民法425條之1規定，當事人無法協議，由法院酌定，本人至今從未與原告協議租金，原告逕行向法院提出往前推算5年租金，明顯違反法律程序。再者，原告請求5年租金期間有8個月住在系爭建物都沒有給付被告費用，被告認為原告要求租金的行為違反公序良俗，就租金部分應該從法官判決後再開始計算比較合理。
（二）依照民法第179條規定，原告住在系爭建物到105年8月間才離開，但是原告的東西物品衣物直到今天仍然放在系爭建物內，導致被告無法使用收益。從105年8月中到110年1月31日止，一共52個月，系爭建物是3層樓透天房屋，以1個月15,000元計算，原告應該給付被告不當得利78萬（計算式：15,000×52），被告主張依照民法第334條規定抵銷。
（三）被告確實有收原告2萬元，是已經談清楚要找代書的費用。被告已經等了原告好幾個月，原告都不找代書，是契約不能進行的原因，可以歸責於原告，依照民法第249條第2款規定，原告不得請求返還定金等語。
（四）並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決願供擔保，免為假執行。
五、本院得心證的理由：
（一）原告可以請求法院核定租金：
1.系爭房地原為大富行公司所有，在93年1月9日以買賣為原因，分別將系爭建物所有權移轉登記給被告，將系爭土地所有權移轉登記給原告的事實，為兩造所不爭執，且有系爭土地與建物登記謄本、異動索引在卷可證（本院卷第9至19頁），此部分事實可以認定。
2.按土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1有明文規定。
3.系爭房地原屬於大富行公司所有，後來將系爭建物及土地分別出賣給兩造，而造成土地及房屋原同屬一人，但將土地及房屋同時讓與不同之人的情形，依照前揭規定，土地受讓人即原告與建物讓與人即被告間，推定在系爭建物得使用期限內，有租賃關係。
4.又雙方在本件訴訟期間，就原告得請求租金的數額，仍無法達成合意，足見兩造就租金數額無法達成協議，所以原告依民法第425條之1第2項規定請求本院酌定租金即訴請被告給付租金，就有依據。被告抗辯原告未與被告協議，直接提起訴訟，違反法律程序，就無法採信。
（二）系爭建物占用系爭土地租金，本院核定如下：
1.按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1項定有明文，上開規定依同法第105條規定，於租用基地建築房屋準用之。至基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分之10最高額。又土地法之立法意旨為城巿房屋供不應求，為防止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護承租人。立法政策係基於居住乃人民生存之基本條件，為保護經濟上弱者之承租人而設，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營業用房屋或租地供營業之用，承租人用以營業獲取利潤，為經濟上之強者，無立法限制租金額之必要（最高法院68年台上字第3071號、104年度台上字第2008號等判決意旨參照）。
2.系爭土地坐落於嘉義縣民雄鄉光明街上，附近有郵局、商店林立，且可通行至省道，對外交通便利等情形，有google地圖在卷可佐（本院卷第83至84頁），且為兩造所不爭執，足認系爭土地的交通、生活機能尚佳。本院審酌系爭土地的繁榮程度、利用情形、所在位置等情形，認為本件租金的核定，應以系爭土地申報地價年息6％計算每年租金的標準，應屬適當。
3.又系爭土地於109年的申報地價為每平方公尺2,160元，有卷附土地謄本在卷可稽，因此，系爭建物占用系爭土地每月應給付的租金核定為929元（2160元×6%×86平方公尺÷12，元以下四捨五入）。
（三）原告可以請求被告給付的租金，分述如下：
1.按民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1第2項定有明文。而請求法院酌定租金之訴，屬形成之訴，僅得自請求酌定之意思表示時起算，不得溯及請求酌定該意思表示前之租金；又請求給付租金之訴，屬給付之訴，為達訴訟經濟目的，出租人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然出租人必先經法院核定地租數額後，始得請求承租人給付租金（最高法院81年度台上字第1385號、105年度台上字第875號、109年度台上字第3068號判決意旨參照）。
2.本件原告請求核定租金的訴訟屬於形成之訴，因此，依照前揭說明，原告請求核定本件起訴狀繕本送達被告之日即110年1月6日前之租金，並依核定的租金數額請求被告給付原告於起訴前5年之租金總額，自非有理。
3.再按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。民法第439條有明文規定。本件原告雖主張應自起訴日即109年12月21日起，按月於每月21日前給付各租金金額，但是核定租金判決的效力，應自原告請求核定的意思表示時即起訴狀繕本送達被告之日起算，已如前述，原告請求被告自起訴日起按月給付租金，就沒有依據；且兩造間既無租金給付的約定，本院參酌上開民法規定，認每月租金應按月於次月5日給付，倘未給付，自各期應給付日的隔日起至清償日止，按照週年利率5%計算的遲延利息。
（四）原告請求被告應依承諾返還原告2萬元，為無理由：
1.原告主張雙方在109年2月曾談及系爭房屋買賣事宜，被告在109年2月9日以簡訊告知原告「如果您真有誠意購買請先匯款2萬元到我郵局（因為請代書出面跟您洽談就開始算費了…真有購屋再從房屋總價247萬扣掉這2萬…）」等語，原告在109年2月10日匯款2萬元至被告帳戶，有提出雙方對話紀錄為證（本院卷第21至23頁），且為被告所不爭執，此部分事實可以認定。
2.按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項有明文規定。又當事人之一方如主張與他方有契約關係存在，自應就契約確已成立的事實，負舉證責任。
3.原告主張之後因買賣不成，被告已承諾返還2萬元等語。但是，從兩造簡訊對話內容來看，被告雖曾於109年3月5日發送簡訊給原告提到「…不需要為了這2萬元跟你再牽扯，給我你的帳號匯款給你。…」、「…我無法出門，2萬元找人有時間匯給你」，但被告稍後也表示「不好意思，不知道你是否後續還有什麼行為。如要求退回當時說好的找代書洽談2萬元（你自己寫購屋定金），請從(重)新寄簡訊寫下〈黃志銘退回購屋定金2萬元給陳家芸確認入帳後，放棄任何因購屋糾紛所衍生的訴訟權利〉，請重新寄出〈〉裡的文字。我再找人匯款給你」，原告回稱「最近我的律師出國，等他回來跟他商討後，再回訊息給你」。翌日，原告表示「...若無第三方認證，我方無法同意你的買賣方式(屋內的家具家電我會顧(雇)工搬出)，也請你將購屋訂金20000還我」，被告回稱「自己去看我說過的話，不然代書你找阿，錢一次付清，我證件放你代書那邊。你可以自費再找代書...」等語，有雙方對話簡訊在卷可佐（本院卷第29至31頁、第65頁）。參照前後文義，可知兩造對應否返還的條件、內容已有出入，自難認兩造就返還系爭款項有達成意思表示合致。
4.所以，原告主張被告曾以簡訊（原告誤寫為LINE通訊軟體）承諾返還原告系爭款項，就沒有依據，難以採認。
六、結論，原告依照民法第425條之1第2項規定，請求核定被告系爭建物占有原告系爭土地自110年1月6日起的每月租金為929元，且被告應自110年1月6日起至系爭建物不堪使用或被告喪失其所有權之日止，按月於次月5日給付原告929元，及自各期應給付日的隔日起至清償日止，按照週年利率百分之5計算的利息，為有理由，應該准許。超過此範圍的請求，則為無理由，應予駁回。
七、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法，審核後對於判決結果不生影響，不一一論述。
八、本件原告勝訴部分（主文第2項），是屬於依民事訴訟法第427條第1項規定適用簡易訴訟程序所為被告敗訴判決的案件，依同法第389條第1項第3款的規定，本院依職權宣告假執行。被告 陳明 願供擔保免為假執行，審核後與法律規定相符，本院酌定相當擔保金額宣告之。原告請求無理由的部分，其假執行的聲請就沒有依據，一併駁回。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 110 年 5 月 17 日
臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭
法 官 吳芙蓉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路
308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 110 年 5 月 17 日
書記官葉芳如