裁判字號：臺灣彰化地方法院89年重訴字第29號民事判決
裁判日期：民國89年07月26日
裁判案由：減少租金等
臺灣彰化地方法院民事判決八十九年度重訴字第二十九號
原告雙圓安養院即左
丙○○未○○卯○○丁○○寅○○辛○○癸○○己○○巳○○子○○午○○庚○○辰○○戊○○甲○○右十五人共同訴訟代理人 何志揚 律師住彰化縣○○鎮○○路○段○○○號複代理人巳○○
廖志堯 律師住台中市○區○○路○○○號十一樓之三被告大捷製衣股份有限公司設彰化縣彰化市安溪里安溪莊一之二號法定代理人丑○○住訴訟代理人 吳國聖 律師住台中市○○路○段○○○號十一樓之一
乙○○住 張清洲 律師住同右右當事人間減少租金等事件，本院判決如左：
主文原告向被告大捷製衣股份有限公司承租坐落彰化縣彰化市○○段安溪寮小段五九之八、五九之五八、五九之四七地號土地之廠房、辦公室及宿舍等建物之租金，自民國八十八年十二月一日起調整為每月新台幣肆萬元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告大捷製衣股份有限公司負擔十分之三，餘由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、先位之訴：
一、聲明：
(一)原告向被告大捷製衣股份有限公司(下稱大捷公司)承租坐落彰化縣彰化市○○段安溪寮小段五九之八、五九之五八、五九之四七地號土地之廠房、辦公室及宿舍等建物之租金，自民國(下同)八十八年十二月一日起調整為每月新台幣(下同)四萬元。
(二)被告大捷公司另應給付原告四百十三萬四千六百二十九元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
(三)訴訟費用由被告負擔。
(四)關於第二項聲明，原告願以現金或等值銀行可轉讓之定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
(一)原告雙圓安養院係丙○○等十五人共同合夥出資設立，並未登記為法人。緣於八十四年七月一日，原告向被告大捷公司承租其所有坐落彰化縣彰化市○○段安溪寮小段五九之八、五九之五八、五九之四七地號土地之廠房、辦公室及宿舍等建物，訂定租賃契約書，約定每月租金六萬元，然原告承租之系爭建物，部分經被告大捷公司之法定代理人向彰化縣政府檢舉違章及訴外人 鄭翠壁 訴請法院拆屋還地獲勝訴確定判決，再聲請法院強制執行點交係爭同段五九之四七地號土地，現已執行拆除點交完畢(鈞院八十七年度執字第八一三一號強制執行事件)。經查原告自八十五年十二月十三日彰化縣政府執行拆除部分違章建物時即無法使用部分承租物，故原告擬請求自八十八年十二月一日起減少租金，將租金調整為每月四萬元。
(二)又原告自八十六年一月一日起至八十八年九月底止，仍按原有租金六萬元給付被告，則被告大捷公司所受領前開期間之租金六十六萬元係不當受領，應予返還。另原告向被告大捷公司承租系爭建物後，曾就該建物支出有益費用三百四十七萬四千六百二十九元，被告大捷公司知其情事而不為反對之表示，是原告併請求被告大捷公司償還前揭支出之有益費用。為此，原告依民法第一百七十九條、第二百二十六條、第四百二十三條、第四百三十一條第一項、第四百三十五條第一項、第八百十一條、第八百十四條及第八百十六條規定，請求被告大捷公司返還前揭溢付租金及有益費用共四百十三萬四千六百二十九元。
(三)對被告抗辯之陳述：
1、依原告與被告大捷公司之租賃契約第一條載明原告承租範圍包括廠房(合法建物及遭拆除之違章建物)、辦公室及宿舍，當初因被告大捷公司負責人丑○○(八十五年五月接任)及其夫壬○○有意成為雙圓安養院之股東未果，先由壬○○僱工毀損院內舖設之柏油路面，再由丑○○以大捷公司名義向彰化縣政府工務局檢舉系爭租賃物為違章建物(並非未通過消防安檢，而係該建物未辦理保存登記)，而遭彰化縣政府工務局派員於八十五年十二月十三日拆除，且依彰化縣政府八十五年十一月二十七日八五彰府工管字第二０五二０三號函載明：﹁本案違建既無法提出合法房屋證明文件，彰化市公所依法查報違建並未有誤﹂等語，足見系爭租賃物遭拆除確係由於被告大捷公司所有之廠房係沒有合法房屋證明文件之違章建物，及被告大捷公司向彰化縣政府工務局檢舉所致，自可歸責於被告大捷公司。
2、系爭租賃物於八十五年十二月十三日遭拆除，原告自八十六年一月一日至八十八年九月三十日止，已繳付被告大捷公司之租金為一百八十九萬元，而原告自八十六年一月一日起按無法使用已拆除部分租賃物之面積約為全部承租物面積三分之一，請求減少租金即租金調整為每月四萬元，故被告大捷公司於前揭期間受領之租金六十六萬元，係不當受領，應予返還，台灣嘉義地方法院八十五年度簡上字第四十號民事判決亦同此見解。
3、原告向被告大捷公司承租廠房時曾加以整修及裝璜等有益費用共三百四十七萬四千六百二十九元，並經被告大捷公司當時負責人巳○○同意，原告自得援引民法第四百三十五條及添附等規定請求返還該費用。退步言之，依據壬○○與巳○○、丑○○及大捷公司於八十五年五月二十八日、八十五年七月十一日簽訂之同意書及協議書，壬○○亦應給付一百萬元予原告作為系爭租賃物遭拆除，原告所受整修裝璜費用損失之補償金。另請求有益費用之時效應自法院強制執行拆除之八十八年二月十一日開始起算，被告大捷公司認為自八十五年十二月十三日起算而罹於時效，顯有誤會。
三、證據：提出雙圓安養院股東認股名冊、房屋租賃契約書、被告大捷公司檢舉信、八十八年三月二十四日租金收據、八十五年五月二十八日同意書、八十五年七月十一日協議書、台灣嘉義地方法院八十五年度簡上字第四十號民事判決、被告大捷公司登記資料、台灣彰化地方法院檢察署八十五年度偵字第五九二一號起訴書(壬○○毀損案)、本院八十六年度易字第五六九號及同年度易更字第二號刑事判決、台灣高等法院台中分院八十六年度上易字第一六六三號刑事判決等影本各乙件、彰化縣政府公函影本三件、台灣台中地方法院提存書(含國庫收款書)影本七件、土地登記謄本三件及民訴法研究會第六十次研討紀錄影本乙件為證。
貳、備位之訴：
一、聲明：
(一)原告向被告大捷公司承租坐落彰化縣彰化市○○段安溪寮小段五九之八、五九之五八、五九之四七地號土地之廠房、辦公室及宿舍等建物之租金，自八十八年十二月一日起調整為每月四萬元。
(二)被告壬○○應給付原告一百萬元，及自起訴狀繕本送達被告壬○○之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告大捷公司應給付原告六十六萬元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
(三)訴訟費用由被告負擔。
(四)關於第二項聲明，原告願以現金或等值銀行可轉讓之定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
(一)鈞院審理結果若認前開原告先位聲明第二項請求返還有益費用三百四十七萬四千六百二十九元為無理由，則依原告、被告大捷公司、壬○○及訴外人汪文義於八十五年七月十一日簽訂之協議書，被告壬○○亦應給付原告一百萬元作為原告之補償金。
(二)其餘陳述援用先位之訴之陳述。
三、證據：援用先位之訴提出之證據方法。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示，如受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
(一)系爭租賃物之違建部分遭拆除，係因原告經營之雙圓安養院無法通過主管機關之消防安全檢查，且無法順利合法立案，致雙圓安養院屢遭主管機關罰鍰，並遭主管機關以違建為由拆除部分廠房，此屬可歸責於原告之事由，原告依民法第四百三十五條第一項規定請求減少租金，即無理由。
(二)原告依民法第二百二十六條規定請求損害賠償，須有可歸責於被告之事由，原告並未陳明就被告方面有何可歸責之事由，此部分之主張為不可採。又民法第四百三十一條承租人請求償還有益費用，依法須於租賃關係終止時，且僅以現存之增值額為限，而兩造之租賃契約既未終止，原告自無請求償還有益費用之餘地；另依原告主張系爭租賃物部分遭拆除，關於遭拆除部分之租賃關係業已終止，則拆除時原告所為增建部分亦同時遭拆除，故被告實未存在有何增加之價額可言。又依學者 王澤鑑 見解，民法第九百五十五條及第九百五十七條規範意旨，占有人請求償還有益費用既可排除民法第八百十六條之適用，同理，承租人請求償還有益費用，亦應排除民法第八百十六條之適用，即僅得依民法第四百三十一條規定請求而已；且民法第四百三十一條設有消滅時效規定，若其非民法第八百十六條之特別規定，則民法第四百五十六條規定豈非形同具文。
(三)原告雖以附卷之檢舉信指稱違章建物遭主管機關拆除，係可歸責於被告云云，惟該檢舉信函係就雙圓安養院未經合法登記，其內設備未經安全檢查，該安養院為違法經營為由，被告請主管機關前往取締未經合法設立之營業，以免將來發生公共危險事件時，被告需負擔民刑事責任，被告之行為與原告主張違章建物遭彰化縣政府拆除間，並無相當因果關係。
(四)又主管機關對違章建築隨時可依法拆除，乃眾所皆知之事，原告巳○○原為被告公司之負責人，就系爭遭拆除之建物屬違章建築早已明知，縱令原告曾就系爭建物加以裝潢，惟其對此裝潢遭主管機關合法拆除應屬可預見，此等損失亦應歸責於原告。
(五)原告起訴狀備位聲明第二項前段僅列壬○○為被告，其事實理由係依八十五年七月十一日之協議書為請求基礎，此部分未列大捷公司為被告，原告此部分之請求顯與被告無關。
(六)按出租人就租賃物所受損害對於承租人之賠償請求權、承租人之償還費用請求權及工作物取回權，均因二年間不行使而消滅；前項期間，於出租人自受租賃物返還時起算，於承租人自租賃關係終止時起算，民法第四百五十六條定有明文。本件系爭租賃物曾於八十五年十二月十三日遭彰化縣政府拆除，致該租賃物部分無法使用，則原告之償還費用請求權應自該日起算。至原告主張應自八十八年二月十一日法院拆屋日起算，惟原告主張此部分係另一建物(建號八一五號)之小部分，與彰化縣政府拆除之違建為兩個不同之建物，原告之主張與事實不符，不足採信。從而原告之有益費用償還請求權已逾二年消滅時效，被告自得依法拒絕履行。
(七)又民法第四百三十五條第一項既規定以承租人之請求為減租發生之要件，則在承租人未為減租之請求，出租人仍有全部租金請求權，如承租人已按原有租額全部履行，不得依不當得利規定請求返還，最高法院八十五年台上字第八０八號判決可稽，是原告於八十八年十二月始起訴請求減少租金，依前開實務見解，在原告未為減租之請求，其自八十六年一月一日至八十八年九月三十日已繳付之租金一百九十八萬元，即非不當受領，自不得請求返還。
三、證據：提出王澤鑑著民法學說與判例研究第四冊第二三七頁、謝在全著民法物權上冊第二九三、三０六、三０八頁、最高法院八十五年台上字第八０八號判決意旨、民法第四三十一條立法理由及本院八十六年度訴字第二七一號勘驗筆錄影本各乙份為證。
丙、本院依職權調閱本院八十七年度執字第八一三一號強制執行事件卷宗、八十八年度訴字第七０八號民事卷宗及臺灣彰化地方法院檢察署八十七年度執他字第二０八號刑事卷宗。
理由
一、本件原告主張於八十四年七月一日，原告向被告大捷公司承租其所有坐落彰化縣彰化市○○段安溪寮小段五九之八、五九之五八、五九之四七地號土地之廠房、辦公室及宿舍等建物，訂定租賃契約書，約定每月租金六萬元，然原告承租之系爭建物，部分經被告大捷公司之法定代理人向彰化縣政府檢舉違章及訴外人鄭翠壁訴請法院拆屋還地獲勝訴確定判決，再聲請法院強制執行點交係爭同段五九之四七地號土地，現已執行拆除點交完畢，致原告自八十五年十二月十三日彰化縣政府執行拆除部分違章建物時即無法使用部分承租物，擬請求自八十八年十二月一日起減少租金，將租金調整為每月四萬元。又原告自八十六年一月一日起至八十八年九月底止，仍按原有租金六萬元給付被告，則被告大捷公司所受領前開期間之租金六十六萬元係不當受領，應予返還。另原告向被告大捷公司承租系爭建物後，曾就該建物支出有益費用三百四十七萬四千六百二十九元，被告大捷公司知其情事而不為反對之表示，是原告併請求被告大捷公司償還前揭支出之有益費用等情。被告大捷公司則以同意自八十八年十二月一日起減少租金為每月四萬元，而原告請求減租前，其受領全部租金並非不當得利，原告自不得請求返還；又原告之承租人有益費用返還請求權已罹於二年消滅時效，且增值額已因拆除而不存在，被告大捷公司即得拒絕返還等語抗辯。
二、按當事人於言詞辯論時為訴訟標的之認諾者，應本於其認諾為該當事人敗訴之判決，民事訴訟法第三百八十四條定有明文。本件原告主張右揭租賃物因部分拆除而滅失，承租面積減少三分之一，遂請求自八十八年十二月一日起減少租金，調整為每月四萬元乙節，業據被告大捷公司訴訟代理人乙○○於八十九年五月十七日及同年六月二十三日言詞辯論期日當庭表示同意原告此部分減租之請求，並記明筆錄在卷，則被告大捷公司就原告之減租請求權為認諾之表示，依首揭法條規定，此部分應為被告大捷公司敗訴之判決，從而原告此部分之請求，即屬有據，應予准許。
三、又原告雖請求被告大捷公司返還溢付租金六十六萬元及償還有益費用三百四十七萬四千六百二十九元云云，惟查：
(一)民法第四百三十五條第一項規定：﹁租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金﹂，法條既規定以承租人之請求為減租力發生之要件，則在承租人未為減租之請求，出租人仍有全部租金請求權，如承租人已按原有租額全部履行，不得依不當得利規定請求返還，最高法院八十五年台上字第八０八號著有判決，則原告自八十六年一月一日至八十八年九月三十日止已繳付之租金一百九十八萬元，原依兩造有效存在之租賃契約繳納，並非無法律上原因而為給付，自無不當得利請求返還可言。況原告於八十八年十二月始起訴請求減少租金，依前開最高法院判決意旨，出租人之被告大捷公司於原告請求減租前，仍有全部租金請求權，再原告於八十八年十二月以前之繳付租金，係為清償對被告大捷公司之租金債務而為給付，而原告於給付時復已明知該租賃物部分滅失，自得依法請求減少租金，且對滅失部分已無給付義務，原告猶為全部租金之給付，依民法第一百八十條第一項第三款規定，縱有溢付租金情事，仍不得請求返還。至原告固引用台灣嘉義地方法院八十五年度簡上字第四十號民事判決為相關實務見解之參考，然該判決係以租賃契約終止後，已無給付租金之義務，故就已給付之租金得請求返還而言，與本件兩造之租賃契約並未終止之情形有別，自不得相提並論。是原告請求被告大捷公司返還溢付租金六十六萬元部分，依前開最高法院判決意旨，尚嫌無據，應予駁回。
(二)承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其有益費用，但以現存之增價額為限。又承租人之償還費用請求權，因二年間不行使而消滅；前項期間，於承租人，自租賃關係終止時起算，民法第四百三十一條第一項及第四百五十六條分別設有規定。是承租人之償還有益費用請求權之行使，須以租賃關係終止為前提，且返還之限度以現存之增價額為限，而系爭租賃物遭部分拆除，既始於八十五年十二月十三日經彰化縣政府以違章建築為由而拆除，則承租人之償還費用請求權時效之起算應自八十五年十二月十三日開始，迄至原告起訴時即八十八年十二月一日，自已逾二年之請求權時效期間，被告大捷公司抗辯拒絕給付，自屬有據。至原告主張應自八十八年二月十一日本院民事執行處拆屋之日起算二年時效云云，然依原告提出另案彰化縣彰化地政事務所八十六年六月十二日及八十六年十月二十日之二紙複丈成果圖，發現彰化縣政府於八十五年十二月十三日拆除之違建物與訴外人鄭翠壁聲請強制執行拆除之八一五建號之建物為不同之二建物，而本院八十六年度訴字第二七一號鄭翠壁訴請原告等拆屋還地事件，本院法官於八十六年六月十二日履勘現場，亦認系爭土地有搭建之鐵皮棚架及一、二樓建物，部分建物已拆除塌陷，廢棄物仍遺留現場等語，有該勘驗筆錄及現場照片影本為證，足見系爭租賃物因拆除而部分滅失確自彰化縣政府拆除違建所致，故原告主張自八十八年二月十一日起算二年時效期間，即有誤會，尚無可採。又承租人之原告縱令對系爭租賃物曾支出有益費用而增加其價值，惟系爭租賃物既因部分拆除而滅失，已如前述，其對系爭租賃物所為裝潢或改裝之增值部分亦已不存在，依民法第四百三十一條第一項規定，被告大捷公司自無返還之必要。據此，原告請求被告大捷公司償還有益費用部分，即無理由，應予駁回。
(三)又原告固依民法第八百十六條之規定即依添附及不當得利之法律關係請求被告償還有益費用云云，惟租賃關係之有益費用償還請求權既在民法第四百三十一條第一項設有明文規定，已如前述，而該法條就償還有益費用之部分以現存之增價額為其限制，復在民法第四百五十六條設有二年消滅時效期間之規定，足見民法第四百三十一條第一項應為民法第八百十六條之特別規定，此為立法者有意之限制，就本件兩造之租賃關係而言，自應排除民法第八百十六條之適用甚明，原告此部分之主張，亦嫌無憑。
四、綜上所述，本件原告先位之訴聲明第二項既認為無理由而應駁回，其聲明第四項有關假執行之聲請部分，即失所附麗，併予駁回。
五、本件原告起訴雖有先位、備位聲明之分，依前述，原告先位之訴已無理由，本院固應就備位聲明部分為有無理由之裁判，然備位聲明第二項之被告壬○○部分既經本院認定原告之起訴不合法而裁定駁回，則原告備位之訴其餘聲明部分與先位之訴之聲明即無不同，本院自無再就原告備位之訴其餘聲明部分重複論述有無理由之必要，附此敘明。
六、本件事證既已明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，與本判決所得之心證及結果不生影響，即無再逐一論述之必要。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項，判決如主文。
中華民國八十九年七月二十六日
臺灣彰化地方法院民事第一庭
法官林金灶右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年七月二十六日
法院書記官邱柏滄