新店簡易庭104年度店簡字第871號民事判決

臺灣臺北地方法院簡易民事判決　　　　104年度店簡字第871號
原　　　告　全家便利商店股份有限公司
法定代理人　 葉榮廷
訴訟代理人　 陳冠蓓
被　　　告　 王仁沐
訴訟代理人　 王金莉
上列當事人間請求返還定金事件，經本院於民國105年3月29日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國102年12月19日簽訂房屋租賃契約書
（下稱系爭租約），由原告向被告承租門牌號碼臺北市○○
區○○路○段000巷00號1樓房屋（下稱系爭房屋），租賃
期間自103年3月1日起至113年2月29日止，租金依租賃
期間分段計價，分別為新臺幣（下同）80,000元、85,000元
、90,000元、95,000元，原告並於103年1月22日支付定金
160,000元予被告。兩造於103年2月25日另簽訂租約修訂
協議書，將系爭租約之租賃期間更改為自103年5月1日起
至113年2月29日止。嗣原告委請厚昇工程顧問有限公司（
下稱厚昇公司）指派 江俊傑 土木技師就系爭房屋進行房屋裝
修分戶牆拆除結構安全鑑定初勘，其初勘結果顯示系爭房屋
氯離子含量偏高，原告再委請厚昇公司進行鑽心抗壓強度試
驗、硬固混凝土氯離子含量試驗及混凝土中性化深度試驗，
其採樣檢測結果均顯示系爭房屋屬「高氯離子含量之混凝土
建築物」，原告遂依民法第424條之規定寄發存證信函通知
被告終止系爭租約，且依系爭租約第9條之約定，原告與訴
外人所承租，坐落在臺北市○○區○○路○段000巷00號之
房屋租約因已合意解除，系爭租約當然失其效力，原告遂依
民法第263條、第259條之規定請求被告返還定金160,000
元，然被告對原告之請求均置之不理。為此，爰依民法第25
9條、第263條、第424條規定，及系爭租約第9條之約定
提起本訴。並聲明：被告應給付原告160,000元，及自支付
命令送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：
㈠系爭房屋雖氯離子過高，然非海砂屋，且原告承租系爭房屋
前業已詳加評估，對系爭房屋之狀況應知之甚詳，況上開鑑
定內容並非公正單位檢測之結果，原告竟於簽約3個月後始
藉此為由片面解約，實有違誠信原則。
㈡依系爭租約第6條第1項之約定，租期內原告擬終止租約應
於1個月前通知被告，並同意以當期1個月租金80,000元作
為損害賠償額以賠償被告。又原告於簽約後3個月始提出解
約，造成系爭房屋閒置5個月無法出租，致被告受有損害，
依系爭租約第7條第10項約定及民法第184條第1項前段規
定，原告應賠償系爭房屋閒置之損失即2個月租金160,000
元。另原告亦應支付103年5月之租金80,000元。被告主張
以上開賠償金額中之160,000元抵銷等語，資為抗辯。並聲
明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事項：
兩造於102年12月19日就系爭房屋訂立系爭租約，又於103
年2月25日另簽訂租約修訂協議書，將系爭租約之租賃期間
由自103年3月1日起至113年2月29日止更改為自103年
5月1日起至113年2月29日止，原告並於103年1月22日
交付定金160,000元予被告，有系爭租約、租約修訂協議書
及押金收據在卷可稽，並為兩造所不爭執，堪信為真。
四、得心證理由：
原告主張已終止系爭租約，被告依約應返還定金等語，為被
告所否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告是否已
依法或依約終止系爭租約，而被告應返還原告所交付之定金
160,000元？㈡被告主張抵銷之部分是否有據？茲分述如下
：
㈠按租賃物為房屋或其他供居住之處所者，如有瑕疵，危及承
租人或其同居人之安全或健康時，承租人雖於訂約時已知其
瑕疵，或已拋棄其終止契約之權利，仍得終止契約，民法第
424條固定有明文。惟須租賃物係房屋或其他供居住之處所
而有瑕疵，且其瑕疵危及原告或其同居人之安全或健康時，
原告始得依其一方之意思表示終止系爭租賃契約。又按當事
人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴
訟法第277條前段定有明文。經查，原告固主張系爭房屋因
氯離子指數偏高，長期將加速腐蝕鋼筋，造成混凝土塊剝落
，嚴重損害系爭房屋之結構體，有危及人身安全及損害健康
之餘等情事，並提出房屋裝修分戶牆拆除結構安全鑑定初勘
報告、鑽心抗壓強度試驗報告、硬固混凝土氯離子含量試驗
報告及混凝土中性化深度試驗報告等件為證，然觀諸前開初
勘報告記載：「本案氯離子指數偏高：因屬於建築物整體安
全，已非本次探討之裝修工程範圍，建請業主另依『臺北市
高氯離子混凝土建築物鑑定手冊』與管委會再行鑑定之」等
語，及前揭試驗報告中之氯離子含量試驗報告略以：「氯離
子含量（kg/m3)1.099、1.886、0.538…本報告若有提供
規範值時，該規範值僅供參考，合格之判定以委託單位實際
要求為主。新拌鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量必
須小於0.3kg/m3…」等內容，足見系爭房屋經檢測後雖確有
建物混凝土內含氯離子之情事，惟該等報告已明確載稱該等
報告所鑑驗出之氯離子數值僅供參考，若關係建築物結構安
全或有其他實際需求時，仍須待進一步鑑定，是該等報告無
法判斷系爭房屋是否因混凝土內含有氯離子，而已達危及承
租人或其同居人之安全健康之程度，自難僅憑前開報告即遽
認系爭房屋有危急承租人或其同居人安全或健康之瑕疵。準
此，原告既無法舉證證明系爭房屋有上開瑕疵存在，自不得
據以終止系爭租約，其主張依民法第424條規定終止租約，
並依同法第263條準用第259條規定，請求被告返還定金云
云，即屬無據。
㈡按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之
辭句，民法第98條定有明文。又按「解釋當事人所立書據之
真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，
不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。」
，最高法院19年上字第28號判例著有明文。經查，本件系爭
租約第9條固約定：乙方（即原告）與第三人所簽訂坐落於
臺北市○○區○○路○段000巷00號之房屋租約與本租約為
不可分，倘該租約因解除、終止或其他原因失其效力時，甲
方（即被告）同意與乙方之租約亦失效力，並甲方不向乙方
為任何請求或主張，甲方絕無異議等內容。惟從系爭租約第
6條第1項約定：租期內，乙方（即原告）若擬終止本租賃
契約應於一個月前書面通知甲方（即被告）或其代理人，雙
方並同意以當期一個月租金作為損害賠償之總額以賠償甲方
，甲方絕無異議。如雙方就本契約租賃標的物已提前完成續
約者，該續期之租約亦無條件隨同本契約提前終止等語之文
義以觀，本件系爭租約雖約定原告於租約期限屆滿前，或與
訴外人就臺北市○○區○○路○段000巷00號之房屋租約失
其效力時，均得終止租約，然互核上開條文約定之內容，足
見系爭租約第6條第1項應係終止系爭租約之原則性約定，
若系爭租約第9條未有特別約定排除該條項之適用時，自應
依該條約定之程序終止租約，是以，原告依上開約定終止系
爭租約時，均應依系爭租約第6條第1項之約定，於1個月
前以書面通知被告或其代理人。又原告雖曾於103年5月15
日以存證信函通知被告終止租約，惟參之該存證信函之內容
，僅係以系爭房屋為海砂屋為由，而依民法第424條之規定
為終止系爭租約之意思表示，有該存證信函足憑，要難認原
告有以系爭租約第9條約定事由對被告為終止系爭租約之意
思表示，自無從認定該意思表示對被告發生效力，則系爭租
約並未因此而終止。從而，原告主張依系爭租約第9條之約
定終止租約，並依同法第263條準用第259條規定，請求被
告返還定金云云，亦屬無據。
㈢又本件原告對被告之請求無理由，既經認定如上，則就被告
所主張以對原告之前揭債權為抵銷之抗辯，則無庸審酌，併
此敘明。
五、綜上所述，原告依民法第259條、第263條、第424條規定
，及系爭租約第9條之約定，請求被告給付160,000元，為
無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經
本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予
論駁之必要，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國105年5月12日
臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法官溫祖明
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（新北市○○區
○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本）
。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年5月12日
書記 官方蟾苓