裁判字號：臺灣桃園地方法院93年訴字第638號民事判決
裁判日期：民國94年05月19日
裁判案由：拆屋還地
臺灣桃園地方法院民事判決93年度訴字第638號原告乙○○訴訟代理人 巫宗翰 律師複代理人甲○○被告丁○○○兼訴訟代理人丙○○上列當事人間因拆屋還地事件，於民國93年5月5日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告丙○○應將坐落桃園縣○○鄉○○段第一○九九地號土地上如附圖所示之水泥地（面積一百六十四平方公尺）、磚造圍牆（面積五平方公尺）拆除，並將上述部分土地（面積共一百六十九平方公尺）返還原告。
被告丙○○應給付原告新臺幣貳仟壹佰柒拾肆元，及自民國九十三年七月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告丙○○應自民國九十三年七月一日起至第一項土地返還之日止，按月給付原告新臺幣叁拾捌元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔五分之二，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得為假執行。但被告丙○○就本判決第一項以新臺幣壹拾肆萬壹仟玖佰陸拾元、第二項以新臺幣貳仟壹佰柒拾肆元、第三項就到期部分每期以新臺幣叁拾捌元，為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款各定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有共同性，各請求利益之主張在社會上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或同一體，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重覆審理，進而統一解決紛爭。本件原告原起訴請求被告丙○○應將坐落桃園縣○○鄉○○段第1099地號上如附圖所示之建物（包括鋼筋混凝土造建物、鋼架造建物）、水泥地、圍牆拆除，並將土地返還予原告；被告丙○○應給付原告新臺幣（下同）84,000元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；並應自起訴狀繕本送達之翌日起至拆屋還地之日止，按年給付16,800元予原告。嗣於訴訟繫屬中，因發現系爭上述建物均為丁○○○所有，僅水泥地和磚牆為被告丙○○所建使用，而丁○○○又將如附圖所示之鋼筋混凝土造建物交由丙○○使用，故原告追加丁○○○為被告，並將聲明更正如下述二、㈡所示，核其所為固屬訴之追加、變更，然其追加、變更之內容所據以請求法院判決之基礎事實與原訴訟標的係屬同一，所利用之證據資料亦具有同一性，是其追加被告丁○○○並追加或減縮應受判決事項之聲明，參諸前揭法條之規定，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠坐落桃園縣○○鄉○○段第1099地號土地於民國85年7月26
日由原告經由本院拍賣程序取得所有權，惟被告丁○○○未得原告同意，逕於系爭土地上建築鋼筋混凝土造建物及鋼架造建物，嗣其將系爭鋼筋混凝土造建物交付被告丙○○使用；被告丙○○則未經原告同意擅自興建圍牆、舖設水泥地，被告2人無權占用系爭土地，已侵害原告所有權之完整性，爰依民法第767條、第184條第1項前段及第179條之規定，請求被告拆除系爭土地上之地上物將土地返還原告，並給付自起訴日前5年起迄被告返還土地之日止相當於租金之不當得利、損害賠償金額及遲延利息。
㈡並聲明：
⒈被告丁○○○應將坐落桃園縣○○鄉○○段第1099地號，
面積439平方公尺如附圖所示之鋼筋混凝土造房屋（面積
147平方公尺）及鋼造鐵皮屋（以下稱鋼架造建物，面積
123平方公尺）拆除，並將土地返還原告。⒉被告丙○○應將坐落桃園縣○○鄉○○段第1099地號，面
面積439平方公尺如附圖上標示之水泥地（面積164平方公尺）、磚造圍牆（面積5平方公尺）拆除，並將土地返還予原告。
⒊被告丙○○應自坐落桃園縣○○鄉○○段第1099地號，面
積439平方公尺如附圖所示之鋼筋混凝土造房屋（二層樓建物，面積147平方公尺）遷出，並將土地返還原告。
⒋被告丙○○應給付原告20,629元、被告丁○○○應給付原
告8,062元，暨均自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒌被告丙○○、被告丁○○○應自本起訴狀繕本送達之翌日
起至第1、2、3項拆屋還地暨遷讓房屋之日止，按月分別給付358元、140元予原告。
⒍第1、2、3、4、5項聲明，請准供擔保宣告假執行。
三、被告抗辯：系爭土地原是被告丁○○○所有，被告丁○○○提供系爭土地作為被告丙○○之姑姑 葉廖菊英 向訴外人 范鋼鑫 借款之擔保，且其僅借款300萬元，並非借款800萬元，嗣該筆借款已清償完畢，但因范鋼鑫並未將借款時被告丁○○○所簽發之本票返還，且竟將前開本票交付其妹 范碧容 、妹夫 張鎮中 持向本院聲請本票裁定並聲請對系爭土地強制執行，其後於85年7月間，系爭土地由原告經拍賣程序取得所有權，然系爭土地上之建物領有建造執造，應該要有保障。並聲明：請求駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：系爭土地上如附圖所示之鋼筋混凝土造建物（面積147平方公尺）及鋼架造建物（面積123平方公尺）均為被告丁○○○所有，被告丁○○○將其中鋼筋混凝土造建物交被告丙○○居住使用；另如附圖所示之水泥地（面積164平方公尺）、磚造圍牆（面積5平方公尺）則為被告丙○○所建築。（見本院94年5月5日言詞辯論筆錄）。以上各部分地上物之面積，經本院於93年10月15日會同兩造及桃園縣中壢地政事務所測量人員勘驗屬實，並有如附圖所示之複丈成果圖附卷可憑。
五、本院判斷：㈠系爭土地原為被告丁○○○所有，嗣因訴外人張鎮中持由被
告丁○○○所簽發之面額共為810萬元之本票2紙向本院聲請本票裁定，本院以84年度票字第3382號裁定准予強制執行確定，張鎮中復持該本票裁定聲請就系爭土地為強制執行，原告於85年7月9日經由本院拍賣程序取得系爭土地所有權之事實，有系爭土地之土地登記謄本附卷可稽（見本院卷第70頁至第71頁），且經本院依職權調閱本院85年度執字第1162號執行卷宗核閱屬實。又於原告取得系爭土地所有權之前，被告丁○○○已在系爭土地上興建如附圖所示之鋼筋混凝土造建物及鋼架造建物之事實，亦有本院85年度執字第1162號卷宗內所附查封筆錄內載：「查封土地上部分蓋有一間鐵皮屋，一間二樓磚造屋」等語（見上開強制執行卷宗第10頁）、及該卷宗內拍賣公告記載：「本件土地上有鐵皮屋一間、磚造二樓一棟，不在拍賣之列，拍賣後不點交」綦詳（見上開強制執行卷宗第40頁背面），堪認無訛。
㈡就如附圖所示鋼筋混凝土造建物及鋼架造建物部分
⒈按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
房屋在性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故於土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋同時或先後分開出賣之情形，其間雖無地上權設定，除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例參照）；而此種房屋所有人與土地所有人間之使用土地法律關係之性質，當屬租賃，是以為杜爭議並期明確，89年5月5日施行之民法第425條之1第1項乃參照上開見解，予以明文規定：
「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」。
⒉本件系爭土地及其上如附圖所示之鋼筋混凝土造建物（面
積147平方公尺）、鋼架造建物（面積123平方公尺）原均為被告丁○○○所有，而同屬一人，其後原告始於85年
7月9日經本院拍賣程序而取得系爭土地之所有權，原告於決定應買前，透過本院之前述拍賣公告應可明確知悉系爭土地上有如附圖所示之鋼筋混凝土造建物（此為拍賣公告所稱之「磚造二樓」）及鋼架造建物（此為拍賣公告所稱之「鐵皮屋」）之存在，而仍決定應買，應推定原告默許房屋所有人繼續使用系爭土地，其間成立默示之「租賃契約」。從而，應認被告丁○○○就如附圖所示之鋼筋混凝土造建物及鋼架造建物所占用之系爭土地部分，係屬有權占有，原告第1項聲明請求被告丁○○○拆除如附圖所示之鋼筋混凝土造建物、鋼架造建物，並將該部分之土地返還原告為無理由，應予駁回。
⒊被告丁○○○與原告間就如附圖所示之鋼筋混凝土造建物
、鋼架造建物所坐落之基地部分，既成立租賃契約而為有權占有，其將鋼筋混凝土造建物暨該建物所坐落之基地交由被告丙○○使用，被告丙○○亦屬有權占有，故原告第
3項聲明請求被告丙○○應自系爭鋼筋混凝土造建物遷出，並將土地返還原告，亦屬無據，應予駁回。
㈢就如附圖所示水泥地和磚造圍牆部分
被告丙○○雖辯稱因被告丁○○○為訴外人葉廖菊英為擔保向訴外人范鋼鑫借款，葉廖菊英僅借款300萬元，並非借款
800萬元，且該筆借款已清償完畢，范鋼鑫卻未返還本票云云。惟經核閱本院前開依職權所調之本院85年度執字第1162號執行卷宗，其內附被告丁○○○具狀陳稱：「鈞院所製作之分配表，其所載債權人張鎮中之債權金額800萬元，且以
800萬元金額全部參加分配」、「惟就上開債權實已清償30
0萬元」、「債權人實際可參加分配之金額應為500萬元」等語（見該卷第80頁背面），參以，證人范碧容亦證稱：丁○○○確實向其先生張鎮中借810萬元等語（見本院卷第20
6頁），是足證被告丙○○前開所辯，並不足採。按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段及中段定有明文。系爭土地既因拍賣而由原告購買取得所有權，而被告丙○○占有系爭土地興建如附圖所示之水泥地（面積164平方公尺）、磚造圍牆（面積5平方公尺）部分，並無任何合法權源，則原告聲明第2項請求被告丙○○拆除如附圖所示之水泥地、磚造圍牆，並將土地返還原告，為有理由，應予准許。
㈣按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文。又依社會通常觀念，無權占有使用他人所有之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照），被告 馮金坤 無權占有系爭土地上如附圖所示水泥地和磚造圍牆部分，獲有相當於租金之利益，而致原告受有損害，原告自得依不當得利、損害賠償之規定，請求被告丙○○返還相當於租金之不當利益和損害賠償。按租金之數額，除可以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。查本件被告丙○○就如附圖所示水泥地和磚造圍牆部分，占有系爭土地面積共為169（16
4＋5=169）平方公尺之事實，有桃園縣中壢地政事務所土地複丈成果圖在卷可參，而系爭土地坐落桃園縣觀音鄉村地方，四周均為農田及民宅，僅有農路對外交通，無商業店面乙節，有本院93年10月15日勘驗筆錄（見本院卷第58頁）暨原告所提出之現場照片6幀在卷可稽，本院審酌系爭土地之繁榮程度、利用情形及所在位置，認以申報地價年息百分之
2為適當。再查系爭土地之申報地價自86年7月至93年1月前均為每平方公尺128元；自93年1月起則為每平方公尺13
6元之事實，有地價謄本附卷可憑（見本院卷第184頁、第49頁），以此計算，被告自88年5月14日起至92年5月13日止，占有系爭如附圖所示水泥地和磚造圍牆部分之土地，應給付原告相當於租金之不當得利和損害賠償為1,731元（16
9X128X2%X4=1,731，小數點以下4捨5入）。另被告自92年5月14日起至92年12月31日止，應給付原告相當於租金之不當得利和損害賠償為275元（169X128X2%X232/365=275，小數點以下4捨5入）。另被告自93年1月
1日起至93年5月13日止，應給付原告相當於租金之不當得利和損害賠償為168元（169X136X2%X134/366=168，小數點以下4捨5入）。以上計自88年5月14日起至93年
5月13日止，被告丙○○應給付原告之金額共為2,174元。又被告丙○○自起訴狀繕本送達後每月應給付原告相當於租金之不當得利和損害賠償金額為38元（169X136X2%X1/12=38，小數點以下4捨5入）。從而，原告請求被告丙○○給付2,174元，及自起訴狀繕本送達翌日（93年7月1日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日（93年7月1日）起至土地返還之日止，按月給付38元為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，即屬無據，不應准許。
㈤就如附圖所示鋼筋混凝土造建物及鋼架造建物所坐落之系爭
土地部分，因被告丁○○○、丙○○均係本於被告丁○○○與原告間之租賃關係而為有權占有，是渠占有並非無法律上原因，亦非屬侵權行為，故原告本於不當得利及侵權行為之法律關係，請求被告給付不當得利和侵權行為之損害賠償即屬無據，應予駁回。至於此部分土地之租金數額，依民法第
425之1第2項之規定，應由兩造先為協議，協議不成或不能協議時，始請求法院定之，併此敘明。
六、綜上，原告本於所有物返還請求權之法律關係，請求被告丙○○拆除系爭土地上如附圖所示之水泥地、磚造圍牆，並將該部分土地返還原告，為有理由，應予准許，其餘原告請求拆屋還地部分，則為無理由，應予駁回。又原告本於不當得利、侵權行為之法律關係，請求被告丙○○給付2,174元，及自93年7月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨自93年7月1日起至土地返還之日止，按月給付38元為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求（包括對被告丙○○請求之其餘部分及對被告丁○○○之全部請求），即屬無據，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘主張陳述之方法，及未經援用之證據，均與本判決所為前開判斷不生影響，無庸逐一論述，附此敘明。
八、本件兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核有關原告勝訴部分因金額未逾50萬元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，而被告請准宣告免為假執行之部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已因訴之駁回而失所附麗，併予駁回。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國94年5月19日
民事第一庭法官林曉芳以上為正本係照原本作成如對本判決上訴達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國94年5月19日
書記官葉菽芬