裁判字號：臺灣高等法院臺南分院92年上易字第57號民事判決
裁判日期：民國92年05月20日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣高等法院臺南分院民事判決九十二年度上易字第五七號Ｋ
上訴人甲○○被上訴人乙○○訴訟代理人林春發律師右當事人間請求返還買賣價金事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月三十日臺灣臺南地方法院第一審判決（九十一年訴字第二六二九號）提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。
（二）右開廢棄部分，駁回對造在第一審之訴及假執行之聲請。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
（一）原判決認定上訴人已將整個建築個案讓與他人，而以上訴人擅將與被上訴人間之權利義務讓與第三人顯然違約為由，判決契約已除，上訴人應返還價金，顯與事實不符。
（二）查上訴人於大地公司發生財務危機及全面停工後，為求補救措施，確曾與松橋實業股份有限公司洽商接續興建事宜，後因松橋實業股份有限公司未能依協議事先取得所有承包廠商及已購屋客戶之同意及資金未到位等因素，而終止合作協議。
（三）上訴人未將出售房地之土地再出售（或出讓）予第三人並無違約情事，且依雙方房地買賣契約書約定完工期限為開工日起四百個日曆天（開工日期為九十一年四月），本案雖暫時停工，但本約仍屬有效期間，再參照建造執照規定竣工期為九十三年二月一日亦於法定竣工期限內，是以上訴人與被上訴人間之契約，尚未發生解約之效果，至為明確。
（四）上訴人於停工後，為求補救，幾經奔波，目前已尋得資金奧援，並於日前與所有承包廠商及除被上訴人外之購屋客戶達成共識及同意，預定於九十二年四月復工，由其獨力繼續完成興建及交屋責任，目前已積極進行復工準備工作。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提土地登記簿謄本四份、建造執照影本一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，予以引用外，補稱：
（一）緣大地開發股份有限公司（一審判決其敗訴後未據提出上訴）於台南縣後壁鄉推出「台大山莊嘉南尊爵」個案，標榜養生優質、山水環抱，美式優質別墅，並在嘉義縣市、台南縣市大力推銷。被上訴人對該預售個案規劃設計甚為滿意，乃於民國（下同）九十一年一月三十一日與大地公司及上訴人甲○○訂立房地買賣契約書，房地總價「九百八十五萬元」（房屋部分與大地開發股份有限公司訂立、土地部分與地主甲○○訂立）。購買該個案編號「Ｃ１２」棟房地，其中房屋部分面積為一二二點九０坪，房屋價款為新台幣「三百四十五萬元」；土地部分約為九二點八五坪（即坐落台南縣○○鄉○○段一七五一、一七五三之一、一七五五、一七五六地號面積計三八二七點九八坪中共有持分十萬分之二四二六），價款「六百四十萬元」。
（二）被上訴人按房屋興建進度繳款，截至九十一年七月二十四日止，被上訴人已繳房屋款「四十八萬元」、土地款「八十九萬六千元」，事後卻驚傳大地開發股份有限公司發生財務危機，已自「九十一年九月十二日」全面停工，無力繼續興建，並已將整個個案讓與他人。被上訴人曾於九十一年十月一日函請大地開發股份有限公司與上訴人至工地協調未果。而該接手之公司則另外提出合約書，要求被上訴人另外簽訂，被上訴人擔心血本無歸，損害繼續擴大，遲遲不敢簽訂。
（三）經被上訴人多方探詢之結果，大地開發股份有限公司及上訴人甲○○已將整個個案讓予案外人松橋實業股份有限公司，個案名稱改為「龍華大富城堡」。其中編號Ｃ１之購買戶 陳黃麗娟 並已另外與松橋實業股份有限公司簽訂土地、房屋預訂買賣契約書。
（四）依被上訴人與大地開發股份有限公司簽訂之合約書第十四條約定：本約有效期間內，非經甲方（即被上訴人）同意，乙方（大地開發股份有限公司）不得將權利與義務讓予其他人，否則以違約論。如有涉訟時，雙方同意以台灣台南地方法院為第一審管轄法院。又被上訴人與地主即上訴人王信雄之合約書雖無此條款，但預售屋之買賣，土地與房屋係屬一體兩面，同其命運，房屋解約則土地亦一併解約，大地開發股份有限公司及上訴人王信雄擅將與被上訴人之權利義務讓與案外人松橋實業股份有限公司，顯然違約。且預售屋之買賣，著重在相對人之資格，相對人擅自將契約之權利義務讓與第三人，顯然會影響契約履行之可能性，自應准被上訴人解除契約，始足以保障預售屋買受人。被上訴人已發函向大地開發股份有限公司及上訴人甲○○解除買賣契約。
（五）上訴人甲○○在原審對於被上訴人主張：兩造曾於右揭時地訂立右開買賣契約，由被上訴人向大地開發股份有限公司及上訴人分別購買「台大山莊嘉南尊爵」編號「Ｃ１２」之房屋土地一棟，總價為九百八十五萬元（其中房屋部分係與大地公司締約、土地部分則係與地主即上訴人甲○○締約），其中房屋部分價款為三百四十五萬元，土地部分價款為六百四十萬元，締約後被上訴人即按房屋興建進度繳款，截至九十一年七月二十四日止，被上訴人已繳房屋款四十八萬元，已繳土地款八十九萬六千元，事後大地公司卻發生財務危機，已自九十一年九月十二日起全面停工，無力繼續興建，並已將整個建築個案讓與他人，目前，大地公司及上訴人甲○○已將上開整個建築個案讓予案外人松橋實業股份有限公司，個案名稱改為「龍華大富城堡」等情，亦不爭執，且自認渠明知自己係本件買賣契約中土地部分之出賣人，亦確曾提供自己之印章交付予大地公司，俾利本件買賣房屋土地等手續之進行等情無訛在卷。
（六）被上訴人在原審起訴所主張之右揭事實，業據提出與其所述相符之房屋委建合約書一份、土地買賣合約書一份、龍華大富堡合約書即土地房屋預定買賣契約書兩份、存證信函兩份為證，而到場之地主甲○○對於被上訴人在原審主張：兩造曾於右揭時地訂立右開買賣契約，由被上訴人向大地開發公司及上訴人甲○○分別購買「台大山莊嘉南尊爵」編號「Ｃ１２」之房屋土地一棟，總價為九百八十五萬元（其中房屋部分係與被告大地公司締約、土地部分則係與上訴人甲○○締約），其中房屋部分價款為三百四十五萬元，土地部分價款為六百四元，締約後被上訴人即按房屋興建進度繳款，截至九十一年七月二十四日止，被上訴人已繳房屋款四十八萬元，已繳土地款八十九萬六千元，事後大地公司卻發生財務危機，已自九十一年九月十二日起全面停工，無力繼續興建，並已將整個建築個案讓與他人，目前，大地公司及上訴人甲○○已將上開整個建築個案讓予訴外人松橋實業股份有限公司，個案名稱改為「龍華大富城堡」等情，亦不爭執，且自認渠明知自己係本件買賣契約中土地部分之出賣人，復確曾提供自己之印章交付予大地公司，俾利本件買賣房屋土地等手續之進行等情無訛在卷，足證被上訴人之主張為真實。上訴人甲○○既 自承渠 明知自己係本件買賣契約中土地部分之出賣人，復確曾提供自己之印章交付大地公司，俾利本件買賣房屋土地等手續之進行等情無訛在卷，自應認上訴人甲○○業已授權大地公司使用其印章，蓋用在系爭買賣契約書之收款處，從而，自應認上訴人甲○○確已授權大地公司代為收受被上訴人所繳付之各該期土地買賣價金，是上訴人甲○○辯稱渠並未收受土地買賣價金捌拾玖萬陸仟元云云，自無足採。又上訴人甲○○亦自承被上訴人所寄送存證信函之地址，確係渠住所地，該信函係由渠女兒 王中伶 所代收等語在卷，則該存證信函顯已由上訴人甲○○之家屬代收，自應發生送達之效力，從而，上訴人甲○○主張渠並未拆閱被上訴人所寄送之存證信函，本件尚未發生解約之效果云云，亦顯無足採。
（七）上訴人及大地公司確已將上開整個建築個案讓予訴外人松橋實業股份有限公司，個案名稱改為「龍華大富城堡」等情，業經原審詳實認定在案，已如前述。上訴人提起本件上訴，雖主張並未將與被上訴人間契約之權利義務讓與第三人，顯不足採。至於建築基地之所有權是否有所移轉變動，顯然與上訴人是否將契約之權利義務讓與第三人無絕對必然之關係（例如：上訴人將契約之權利義務讓與第三人，亦可約定將來土地所有權仍直接由上訴人即地主甲○○移轉登記予買主，故不能以土地所有權未移轉，反推契約權利義務並未移轉）。
（八）上訴人之行為，既已符合被上訴人主張解約退款之條件，被上訴人即得據以主張解除買賣契約，請求返還價金。至於契約所定交屋期限是否屆至，並不影響被上訴人主張解除買賣契約，請求返還價金之權利。
（九）末查系爭房屋之興建，原應係由大地公司為之，大地公司及地主甲○○擅將整個建築個案讓予訴外人松橋實業股份有限公司，個案名稱改為「龍華大富城堡」，已明顯違約。俟松橋實業股份有限公司又無力興建，上訴人甲○○提出上訴竟又主張將「由上訴人獨力繼續完成興建及交屋之契約責任」（見上訴人上訴理由狀第四段所載），由此益證渠等恣意將與被上訴人間契約之權利義務轉讓他人，如此對被上訴人豈有絲毫之保障？將來此契約之權利義務，又終將轉讓與何人？如不准被上訴人解約退款，豈得事理之平？
三、證據：援用第一審所提證據。
理由
一、被上訴人起訴主張：伊於九十一年一月三十一日，向原審共同被告大地開發股份有限公司（下簡大地公司）及上訴人購買預售屋房地一棟，總價為九百八十五萬元（其中房屋部分係與大地公司締約、土地部分則係與地主即上訴人甲○○締約），房屋部分面積為一二二點九０坪，價款為三百四十五萬元，土地部分面積約為九二點八五坪（即坐落台南縣○○鄉○○段一七五一、一七五三之一、一七五
五、一七五六地號面積計三八二七點九八坪中共有持分十萬分之二四二六），價款為六百四十萬元，締約後伊即按房屋興建進度繳款，截至九十一年七月二十四日止，已繳房屋款四十八萬元予大地公司，並繳土地款八十九萬六千元予上訴人，詎大地公司發生財務危機，已自九十一年九月十二日起全面停工，而無力繼續興建，並已將整個個案讓與他人，顯已給付不能，被上訴人已合法解除契約，爰依民法第二百五十九條第二款之規定，請求上訴人及大地公司返還已收受之價金，即求為命大地公司給付四十八萬元、上訴人給付八十九萬六十元，並均加給自被告最後受領該買賣價金之日（九十一年七月二十四日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息之判決（原審判命上訴人、大地公司如數給付後，上訴人就其敗訴部分提起上訴，而大地公司未據上訴，已告確定）。
二、上訴人則以：其與被上訴人之買賣契約未經合法解除，且其與大地公司合建，大地公司無力繼續興建之後，其為謀求補救，確曾與松橋實業股份有限公司洽商接續興建事宜，惟因資金未到等因素已終止合作協議，目前由上訴人尋得資金奧援，而積極復工中，被上訴人請求返還價金為無理由等語，資為抗辯。
三、經查被上訴人主張原審共同被告大地公司，在台南縣後壁鄉推出「台大山莊嘉南尊爵」預售個案，上訴人乃於九十一年一月三十一日向大地公司及上訴人，購買該個案編號「Ｃ１２」之房地一棟，總價為九百八十五萬元，其中房屋部分係與大地公司締約、土地部分則與地主即上訴人締約，房屋部分價款為三百四十五萬元，土地部分即坐落台南縣○○鄉○○段一七五一、一七五三之一、一七五五、一七五六地號面積計三八二七點九八坪，中共有持分十萬分之二四二六，計九二．八五坪，價款為六百四十萬元，訂約後，被上訴人即按房屋興建進度繳款，截至九十一年七月二十四日止，已繳房屋款四十八萬元予大地公司，已繳土地款八十九萬六千元予上訴人，詎嗣後大地公司發生財務危機，已自九十一年九月十二日起全面停工，無力繼續興建，並已將整個建築個案讓與案外人松橋實業股份有限公司，個案名稱改為「龍華大富城堡」，又因松橋公司資金等因素，而未接續興建等情，業據被上訴人提出與其所述相符之房屋委建合約書一份、土地買賣合約書一份、龍華大富城堡合約書即土地房屋預定買賣契約書兩份、存證信函兩份為證，且為上訴人所不爭執，自屬真實。
四、按民法第二百五十六條明定，債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約。故於因可歸責於債務人之事由致給付不能之情形，債權人依此規定，解除契約時，毋庸為定期催告即得為之。又給付不能可分為全部不能與一部不能，其為一部不能者，債權人只能就該一部給付不能之部分解除契約，惟若其他部分之給付，於債權人無利益者，則債權人得拒絕該部分之給付，而解除全部契約。再按民法第二百五十六條規定，契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，其受領之給付為金錢者，應附加自受領時起利息償還之，民法第二百五十九條第二款定有明文。查系爭房屋因大地公司司發生財務危機，已自九十一年九月十二日起全面停工，無力繼續興建，為兩造所不爭執之事實，則大地公司就系爭房屋給付已屬不能。又預售屋之買賣，著重在售屋者之資力、資格，售屋者擅將契約之權利義務讓與第三人，顯亦足以影響預售屋契約之履行，此由被上訴人與大地公司所簽訂之合約書第十四條明定：本約有效期間內，非經甲方（即被上訴人）同意，乙方（大地公司）不得將權利與義務讓予其他人，否則以違約論，益可明證。雖上訴人抗辯其自行尋得資金，積極復工云云，然此為上訴人片面主張，其無法證明其已得原契約雙方當事人之合意，即三方面之合意，而承擔原房屋買賣契約，此部分之抗辯，亦無足取。又本件預售房屋及土地之買賣，買受人所著重者為房地之取得，兩者互有依存關係，如房屋有給付不能之情事，應認土地之給付於債權人無利益，依前開說明，應認債權人得拒絕該部分之給付解除土地部分之契約，亦甚明確。而被上訴人已於九十一年十一月二十五日以嘉義中山路郵局第六九九號存證信函解除兩造間之買賣契約，有該存證信函及收件回執附原審卷可參（見原審卷第七八－八一頁、第九十八頁），且上訴人亦自承被上訴人所寄送存證信函之地址，確係渠住所地，該信函係由渠女兒王中伶所代收，其有收到存證信函等語在卷（見原審卷第九十頁、九十二頁），則該存證信函顯已發生送達之效力，而發生解除契約之效果，已甚明確。從而，上訴人抗辯渠未拆閱被上訴人所寄送之存證信函，本件尚未發生解約之效果云云，亦顯無足採。上訴人雖又抗辯，土地之價款由大地公司收取，其不應負返還之責云云。然上訴人既自認渠明知自己係本件買賣契約中土地部分之出賣人，復確曾提供自己之印章交付予大地公司，俾利本件買賣房屋土地等手續之進行等情在卷（見原審卷第九０－九一頁），則其既明知自己係本件買賣契約中土地部分之出賣人，復確曾提供自己之印章交付予大地公司，俾利本件買賣房屋土地等手續之進行等情，自應認上訴人已授權大地公司使用其印章，蓋用在系爭買賣契約書之收款處，從而，自應認上訴人已授權大地公司代為收受被上訴人所繳付之各該期土地買賣價金，是上訴人辯稱渠並未收受土地買賣價金云云，自無足採。
五、綜上所述，本件被上訴人主張其已合法解除兩造間之土地買賣契約，既為可採，則其依民法第二百五十九條第一款、第二款之規定，請求上訴人返還其已收受之買賣價金八十九萬六千元，並加給自最後受領該買賣價金之日（即九十一年七月二十四日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。
原審就此為被上訴人勝訴之判決，並依被上訴人之聲請酌定相當之擔保金額宣告假執行，經核並無不合，上訴論旨，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。
六、本件事証已明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉証，因與本判決判斷結果，不生影響，爰未逐一論述或傳訊，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年五月二十日
臺灣高等法院臺南分院民事第二庭~B1審判長法官吳志誠~B2法官楊省三~B3法官李素靖右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十二年五月二十日
法院書記官林鈴香