臺灣臺中地方法院民事判決 107年度中簡字第635號
原 告 櫻花園邸管理委員會
法定代理人 陳文哲
訴訟代理人 陳婉寧 律師
徐明珠 律師
被 告 鍾順安
訴訟代理人 賴文怡
黃素燕
訴訟代理人 吳三隆
被 告 王富玉
訴訟代理人 張文盛
上列當事人間請求回復原狀事件，於民國107年8月21日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為櫻花園邸社區（下稱系爭社區）之管理委員會，被告
為系爭社區之住戶，原告因鑑於系爭社區住戶人數眾多，卻
有多名住戶因一時之便而於安裝冷氣主機時突出其所有房屋
之外牆面，原告考量美觀及安全等因素，即於民國106年7
月15日公告系爭社區住戶不得於大樓外牆架設冷氣、管線、
雜物，並限期於同年8月15日前改善等內容，經原告分別於
同年9月15日與10月27日公告改善情形，並促請未改善之住
戶迅為改善，詎被告鍾順安、黃素燕、王富玉三人仍遲不願
配合改善拆除。
㈡又99年第17屆區分所有權人會議（下稱系爭會議）之案由八
確實已通過「公共外牆不得安裝花盆鐵架或冷氣」之決議（
下稱系爭決議），且系爭會議係有實際出席及委託出席之區
分所有權人，部分實際出席之區分所有權人被授權代理委託
出席之區分所有權人進行表決，然當時會議紀錄之同意票數
僅記載僅實際出席者之同意票數，未加入總計受委託之權數
，始發生系爭會議紀錄每一提案同意票數均未過半之情形，
雖系爭會議紀錄所載各提案同意票數皆未逾出席之區分所有
權人半數即94票，然皆於99年度第17屆管理委員會10月份例
行會議中加以執行，並記明於該次管委會會議紀錄中。是以
，系爭會議之公共外牆不得安裝冷氣案確已經出席之區分所
有權人過半數表決通過而生效，原告始能依法執行系爭決議
事項，甚為灼然。
㈢縱認系爭決議未經出席之區分所有權人過半數同意，該等情
形係屬於決議方法違反社區規約第3條第10項之瑕疵，系爭
決議並非不具效力，況系爭決議提案當時未經出席之區分所
有權人當場異議，亦無任何人於系爭決議後3個月內提起撤
銷之訴，而於原告加以執行數年，系爭決議仍具效力，是以
，原告以此請求被告拆除裝置於大樓外牆上之鐵架及冷氣主
機，實屬有據。又細繹系爭會議案由八公共外牆不得安裝花
盆鐵架或冷氣案之說明：「為公共安全，安裝於消防緩降機
上下，有阻礙逃生動線之冷氣、花盆鐵架、鐵窗等應予拆除
。(鐵窗、花盆鐵架及冷氣等安裝應予窗台切齊不能外推)
」等語，可知未與窗台切齊之冷氣主機即被認定有危害公共
安全之虞，該提案意旨不僅限制住戶未來於大樓外牆設置冷
氣主機應與窗台切齊，亦透過拆除行為而溯及適用至決議通
過前已設置之情形。被告王富玉辯稱於85年間入住時即已安
裝鐵架及冷氣主機，然所提證據係GOOGLE網路地圖於98年9
月所拍攝之照片，亦屬無稽；另被告黃素燕雖稱其設置日立
冷氣主機係於106年7月6日裝設，不受106年7月15日公
告社區住戶不得於大樓外牆架設冷氣、管線、雜物之限制云
云，然系爭會議即已限制大樓外牆共用部分之外觀使用，且
溯及適用至先前設置行為，又原告於被告黃素燕安裝冷氣機
於大樓外牆時已立即當面制止，益證當時被告黃素燕並非不
知系爭會議及106年7月份管理委員會決議內容。被告黃素
燕設置鐵架放置冷氣主機之位置係於大樓外側之牆面，該處
依社區規約規定屬共用部分，全體住戶應共同維護外觀使用
，被告黃素燕稱應依專有部分自由占有使用云云，實屬誤解
。
㈣系爭社區住戶規約及公寓大廈管理條例已明載系爭社區公寓
大廈周圍上下、外牆面為共用部分，應由全體區分所有權人
共同使用，不得獨立使用供做專有部分，並共同維護共用部
，由管理委員會負責清潔、修繕及維護，故被告於大樓外牆
面設置冷氣主機及鐵架，顯已違反公寓大廈管理條例及社區
規約對共用部分之約定使用方法，且區分所有權人對於牆面
之專有部分僅限牆面朝向室內一側，而被告王富玉之冷氣主
機旁之外牆面於多年前曾發生漏水滲透至內牆面之情形，當
時係由原告負擔維修費用，益證被告王富玉明知其設置冷氣
主機及鐵架之位置屬大樓外牆屬共用部分。自大樓外側所攝
照片，明確可見被告王富玉未將冷氣主機置於大樓結構原有
之預留冷氣平台上，而係置於大樓外牆面自行安裝之鐵架上
，顯見其將大樓外牆當作專有部分占有使用，況該處牆面係
靠近馬路之大樓外側，已嚴重影響大樓外觀，顯違反住戶規
約第2條第3款全體區分所有權人應共同維護大樓外牆面外
觀使用及公寓大廈管理條例第7條規定甚明。
㈤並聲明：⒈被告鍾順安應將設置於門牌號碼臺中市○○區○
○○街○號房屋外牆冷氣主機及鐵架設備，面積約三平方公
尺拆除，並將大廈外牆回復原狀。⒉被告黃素燕應將設置於
門牌號碼臺中市○○區○○○街○○號房屋外牆冷氣主機及鐵
架設備，面積約三平方公尺拆除，並將大廈外牆回復原狀。
⒊被告王富玉應將設置於門牌號碼臺中市○○區○○○街○○
號4樓之2房屋外牆冷氣主機及鐵架設備，面積約三平方公
尺拆除，並將大廈外牆回復原狀。
二、被告王富玉辯稱：
㈠依照社區規約第3條第10項規定：區分所有權人會議討論事
項，應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半
數之出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人
數區分所有權合計過半數之同意行之。然系爭會議記載應到
239戶，實到187戶，系爭決議表決票數同意27票、不同意0
票，縱加入委託書54票，同意票數仍未達實到人數過半數之
94票，故依上開社區規約規定，系爭決議實際上未通過，依
法不生效力。
㈡伊於85年就進住系爭社區，且依照GOOGLE地圖照片亦可得知
伊於系爭會議前已安裝冷氣機，而原告係在伊安裝冷氣機後
才成立，依法律不溯及既往之原則及精神，系爭決議對伊不
生效力。若認系爭決議因民法56條超過時效無法撤銷，但決
議內容並無說明具溯及既往，亦無決議外牆屬共有部分
㈢系爭決議之提案說明為「為公共安全，安裝於消防緩降機上
下，有阻礙逃生動線之冷氣、花盆鐵架、鐵窗等應予拆除」
，而伊所設置之冷氣機上下並無任何緩降梯掛勾阻礙逃生動
線，況冷氣機亦未架設凸出大樓外牆，而係架設於大樓整體
外牆裡面，該架設空間非屬公共空間，且未影響社區公共安
全。原告主張伊牆壁維修係由原告負擔修繕費用，而認其位
置為公共外牆，此非事實，當時修繕是本住戶自行修補。另
伊曾經要求原告簽切結書，如移機後牆壁如有龜裂、破損、
機子砸落事件、移機時發生的意外責任問題等，以確保住戶
的責任歸屬，惟原告不肯簽名保證，可見公共外牆亦為原告
片面之詞。縱認係設置於大廈外牆面，公寓大廈管理條例第
8條第1項及系爭社區規約第2條第3款係規定公寓大廈外牆面
不得懸掛或設置廣告物，並未規定不得設置冷氣機，且台灣
高等法院台中分院93年度上字第204號民事確定判決理由亦
認定公寓大廈外牆面得設置冷氣機，是冷氣機之設置並無違
反規定。
㈣系爭社區為20幾年的老舊建築物，早期室外機冷氣並未普及
，安裝時廠商評估，原設計窗台限制適用於窗型冷氣，無法
載重分離式主機重量，亦有其他住戶無法安裝於原始檯面上
，可見原始設計載重安全性欠佳等語。並聲明：⑴原告之訴
駁回。⑵如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執
行。
三、被告黃素燕則以：
㈠系爭決議同意為27票，社區住戶239戶，當天參與會議187
戶，所以並當場決議再交由下屆委員會研議執行，用問卷調
查方式，以符合多數住戶之民意。伊裝設冷氣位置，不是在
消防緩降機上下，完全沒有阻礙逃生動線之問題，與系爭決
議的意旨不同，且亦未見原告作問卷調查方式，尋求多數住
戶之同意，因27票未經過全體住戶半數之同意，所以系爭決
議不具效力。
㈡依公寓大廈第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面
、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、
顏色、設置廣告物、鐵鋁窗其他類似行為，除應法令規定辦
理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權會議已有決議
，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受規
約或區分所有權人會議決議之限制」，但系爭決議內容「公
共外牆不得安裝花盆鐵架或冷氣」從未向直轄市、縣（市）
主管機關完成報備有案，故系爭社區住戶不受規約或區分所
有權人會議決議之限制。
㈢伊所有之冷氣機分別於96年5月15日及106年7月6日裝設，原
告於106年7月6日當天請廠商裝設完成時，要求廠商將冷氣
主機移至陽台，甚至還要求之前96年05月15日裝設冷氣主機
一併移至陽台，完全沒考慮伊二樓陽台沒有空間可裝設的情
形，原告始於106年7月15公告冷氣主機架設不得凸出牆面，
原告未事先規範冷氣裝設位置，住戶規約也沒明確規定，且
原告106年7月份會議記錄伊至今還不清楚內容，原告程序出
現嚴重瑕疵，即上開兩台冷氣裝設時間於公告時間之前，依
法律不溯及既往的法源，原告無拆除冷氣主機及鐵架設備之
理由。依照台中市中興地政事務所建物測量成果圖面積計算
，被告購買二樓陽台坪數算至牆外，即二樓陽台外牆係屬伊
專有，依照公寓大廈管理條例第33條第1款規定：「專有部
分經依區分所有權會議約定為約定共用部分者，應經該專有
部分區分所有權人同意。」伊並無對中庭的內陽台外牆約定
為共用，是既為專有部分，為何須拆除冷氣主機及鐵架設備
？
㈣伊陽台位於系爭社區的電梯牆裡面，露出的面積只有其它住
戶的一半，而且面對的是一面電梯牆，完全沒有面對住戶，
，裝設冷氣之位置，因沒有面對住戶，並無產生噪音、排放
廢氣及阻礙逃生動線問題，根本不會影響系爭社區任何住戶
的健康及安寧。因當初建設公司興建本大樓時一、二樓店家
沒有預留分離式冷氣主機位置，所以沒有適當位置可裝設，
原告就系爭社區分離式冷氣主機及鐵架設備執行未與社區住
戶充分協調及溝通，且住戶規約亦無明確規定每戶冷氣裝設
位置及規劃統一圖面，如將兩台冷氣裝設於陽台，陽台空間
將更為狹窄，影響空氣流通，採光更是不足，系爭社區店面
及住家陽台設計有所差異，故無法拆除冷氣主機及鐵架設備
。況系爭社區分離式冷氣主機及鐵架設備突出牆面之住戶眾
多，原告僅要求伊拆除，顯有雙重標準等語。並聲明：駁回
原告之訴。
四、被告鍾順安辯稱：伊於92年就搬進系爭社區居住，原告於99
年始開區分所有權人會議，主張不溯及既往等語，資為抗辯
。並聲明：駁回原告之訴。
五、得心證之理由：
㈠原告主張被告為系爭社區之住戶，所安裝之冷氣主機突出於
外牆，依99年第17屆區分所有權人會議之決議及106年9月16
日第24屆區分所有權人會議決議，被告裝設之冷氣機不得超
出牆面，被告應依上開會議決議移除冷氣主機及鐵架設備等
語，被告則以99年第17屆區分所有權人會議之決議之同意票
數仍未達實到人數過半數之94票，系爭決議實際上並未通過
，另106年9月16日第24屆區分所有權人會議決議不得溯及既
往等語置辯。
㈡按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之
防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或
其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約
另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（
市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人
會議決議之限制，為公寓大廈管理條例第8條第1項所明文。
又上開規定有關「設置廣告物或其他類似之行為」規定，並
未包括系爭冷氣主機之設置至明。至公寓大廈管理條例第3
條第4款亦僅就公寓「共用部分」定義，為立法解釋，無關
乎系爭冷氣主機之裝置。是上訴人主張，依公寓大廈管理條
例第3條第4款、第8條第1項意旨，可知大樓「外牆」之「共
同部分」，在無區分所有權人決議之情形下，自不得設置系
爭冷氣主機云云，顯有誤會（臺灣高等法院臺中分院93年度
上字第204號民事裁判可參）。是以，公寓大廈外牆並非不
得裝設冷氣機，惟裝設之位置，除法令另有規定外，應委諸
社區規約或區分所有權人會議決議定之。經查，系爭社區99
年第17屆區分所有權人會議，其中「案由八、公共外牆不得
安裝花盆鐵架或冷氣案」，「說明：為公共安全，安裝於消
防緩降機上下，有阻礙逃生動線之冷氣、花盆鐵架、鐵架等
應予拆除。（鐵窗、花盆鐵架及冷氣等安裝予窗台切齊不能
外推）」，「決議：本案經現場區分所有權人討論及舉手表
決結果：同意拆除27票、不同意拆除0票。交付下屆委員會
研議執行，可以問卷調查方式擬訂方案以符合多數住戶之民
意」，有該會議紀錄附卷可稽，是以決議通過之提案內容係
安裝於消防緩降機上下，有阻礙逃生動線之冷氣、花盆鐵架
、鐵架等應予拆除。本件被告王富玉、黃素燕安裝冷氣之位
置並非位於消防緩降機上下，並無阻礙逃生動線，另被告鍾
順安安裝冷氣之外牆斜上方有架設消防緩降機，有本院勘驗
筆錄足稽，且為兩造所不爭執，惟被告鍾順安架設冷氣之位
置，尚難以目測認定是否阻礙逃生動線，原告復未能舉證證
明被告鍾順安架設之冷氣有阻礙逃生動線，故原告依據99年
第17屆區分所有權人會議決議請求被告3人移除冷氣主機及
鐵架設備，尚非有據。
㈢又查，系爭社區於106年9月16日召開106年第24屆區分所有
權人會議，其中「案由三：本棟大樓外牆面使用規範說明」
，「說明3.外牆面設定為共用部分管委會需負管理維護及安
全法律之責，故住戶之冷氣、鐵窗、花架均依需規定不得超
出牆面而影響公共安全」，「決議：經區分所有權人會議討
論，為社區安全管理提升居住品質，住戶之冷氣、鐵窗、花
架均需依規定不得超出牆面，授權管委會依法規執行」，亦
有該會議紀錄附卷可憑。惟上開提案內容僅由區分所有權人
討論，並未經區分所有權人表決，難認係屬區分所有權人會
議決議事項。況且該決議稱「住戶之冷氣、鐵窗、花架均需
依規定不得超出牆面」、「授權管委會依法規執行」，惟系
爭社區大樓原有結構設計每戶預留放置窗型冷氣機之窗台，
早年分離式冷氣尚未普及，大樓結構不會預留分離式主機位
置，現行住戶則多架設分離式冷氣主機，系爭社區既未就住
戶裝設分離式冷氣主機之位置予以規範，究係依何項規定裝
設冷氣不得超出牆面，並未明確，故該項決議毫無實質內容
可言。再者，被告3人裝設冷氣機均在106年第24屆區分所有
權人會議決議之前，上開決議既未表明須溯及既往適用，依
法律不溯及既往原則，自不得適用於被告3人，是原告執106
年第24屆區分所有權人會議決議作為其請求被告3人移除房
屋外牆冷氣主機及鐵架依據，並無理由。
㈣綜上所述，原告依據99年第17屆區分所有權人會議決議、10
6年第24屆區分所有權人會議決議，請求被告3人應將所有設
置於房屋外牆冷氣主機及鐵架設備拆除，並將大廈外牆回復
原狀，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經
本院審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述
，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國107年9月7日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官吳蕙玟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年9月7日
書記官廖春玉