臺灣臺北地方法院小額民事判決
111年度北小字第249號
原告 謝岱伶
被告 楊竣皓
訴訟代理人 黃煒迪 律師
田芳綺 律師
吳俐慧 律師
上列當事人間請求返還押租金事件，於中華民國111年2月21日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹萬元，及自民國一百一十年十一月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新臺幣壹萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由要領
一、原告起訴主張：原告前與被告簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），承租門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00000號4樓房屋（下稱系爭房屋），租期自民國110年4月24日起至同年6月9日止，租金為新臺幣（下同）10萬元，押租金1萬元，原告並於110年4月15日匯款11萬元予被告。嗣租期屆滿，原告已將系爭房屋遷讓返還予被告，被告依約即應返還押租金1萬元，然被告迄今未返還押租金，且以系爭房屋地板毀損，系爭押租金已扣抵修復費用14,000元為由，拒絕返還。惟系爭房屋之地板於出租前已有膨拱之情形，並非原告承租後不當使用所致，被告以此為由扣抵押租金，實無理由。經原告多次催告，被告仍置之不理。為此提起本件訴訟，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：原告於租賃期間均未向被告反映系爭房屋地板有損壞情況，然於租期屆至返還系爭房屋時，系爭房屋地板竟有非通常使用、非自然耗損造成之損壞，依系爭租約第5條約定及民法第432條之規定，原告自應就系爭房屋地板毀損負損害賠償責任。被告請裝修公司估修修復地板之費用為14,000元，以押租金扣抵後，尚不足4,000元，被告自不需返還系爭押租金等語置辯，並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經查，兩造於110年4月間簽立系爭房屋租賃契約，原告向被告承租系爭房屋，約定租期為110年4月24日至同年6月9日，押租金為1萬元。租約到期後，原告已將系爭房屋返還予被告等情，有系爭房屋租賃契約在卷可佐，復為兩造所不爭執，堪信為真。惟原告主張被告應返還押租金1萬元，為被告所否認，並以前詞置辯抗辯，則原告請求是否有理由，分述如下：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條本文定有明文。又押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還押租金，自為法之所許（最高法院83年臺上字第2108號裁判意旨參照）。另按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第438條第1項、第432條分別定有明文。可知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而承租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的之方法使用、收益租賃物之義務。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方法使用收益所造成
之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習
慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀態而返還，而非回
復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨著時間之經過，建
築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折舊及自然耗損等問
題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀態，不僅強人所難
，亦非法律所應保護之權利。況在租約消滅請求返還租賃物
時，承租人不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重
新裝潢或整修者，如係出租供他人營業之店面，一般情況下
更均由後手承租者就房屋之現有狀態加以裝潢及整修，此時
如以原承租人未回復「原有」狀態為由，再向原承租人請求
回復原狀所需之費用，即有違誠信。對於租賃期間系爭房屋於正常使用下之自然折舊及減損，出租人不應要求承租人回
復至未使用系爭房屋之狀態，蓋如此不僅不合於租賃契約中
承租人本就享有租賃物之使用收益之本質，且要求承租人負
此程度之回復義務亦屬過苛。
㈡、查系爭租約第2條約定：「甲方（即原告）簽訂本合約後應繳付乙方押金新臺幣一萬元，租期屆滿或本約終止或解除時，乙方得先扣除甲方依本契約應負擔之款項，或俟爭議款項解決後扣除款項，無息返還甲方。」，有系爭房屋租賃契約書可稽。本件原告已於110年6月9日租期屆滿時遷出系爭房屋等情，已如前述，被告辯稱系爭房屋地板有非通常使用及自然耗損所致之損害，原告應依系爭租約第5條及民法第432條規定負損害賠償責任，被告得以押租金扣抵估修費用14,000元等情，既為原告所否認，並主張其承租系爭房屋前該地板即有膨起現象，並非其不當使用所致，依前揭說明，被告辯稱系爭房屋地板原無膨起，原告交還房屋時該地板有非通常使用及自然耗損所致之損害，原告未盡善良管理人之保管義務等情，自應就此有利於己之事實負舉證責任。惟被告所提出之地板照片及報價暨承攬工程契約書僅能證明系爭房屋交還時之現狀及預估之修繕費用為何，尚無法證明系爭房屋出租交付予原告當時地板並無膨起之情形，且被告自陳並無系爭房屋出租當時之交屋現狀照片，自難認系爭房屋交予原告使用時地板即完好無受損。是被告就系爭房屋交予原告占有使用時地板之原狀為何、是否原即無任何受損情形，既未能舉證以實其說，且未能舉證證明系爭房屋地板交還時之現狀並非係因通常使用所生之自然耗損，而係因原告故意或過失而致之損壞，自難僅以系爭房屋地板於原告交還房屋時有受損之情形即遽認係原告未盡善良管理人之保管義務所致。又系爭租約第5條係約定「甲方（即原告）對租賃標的進行裝修或增加附合租賃標的內之設備、或器具；未經乙方（即被告）同意者，不得擅自變更，甲方除應自行負擔費用，於本合約期限屆滿或終止時，回復租賃標的之原狀外，尚須賠償乙方因此所受之損害。」，有系爭租約在卷可稽，上開約定係適用於承租人未經出租人同意而對租賃標的物進行裝修或增加附合租賃標的物之設備、設置或器具時，如出租人因此受有損害，得請求承租人賠償之情形，顯與本件被告係以原告於承租期間有毀損地板等情事而扣抵押租金等情有異，是被告辯稱依上開約定原告應負擔修復地板之費用云云，亦非有據。再者，被告亦自陳系爭房屋現已出售予他人，並未修繕系爭房屋地板毀損部分等情，顯然其已無支出修繕費用之必要，雖其辯稱係反映於賣價云云，惟此為原告所否認，主張：仲介對其稱買方並未要求修繕，預定交屋後自行全部更新地板等語，而被告就其所辯有因系爭房屋地板毀損，賣價減損致受有損失等有利於己之事實，亦未提出相關證據以實其說，亦難認被告有因系爭房屋地板毀損而受損失，則被告執前詞辯稱原告應就系爭房屋地板毀損負損害賠償責任，其得以預估之修理費用抵扣押租金云云，自非可採，原告主張被告應返還押租金，自屬有據。
四、從而，原告依系爭房屋租約約定，請求被告返還押租金1萬元，及自支付命令送達翌日即110年11月19日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
五、兩造其餘攻擊及舉證方法經審酌核與本件判決結果無影響，
爰不一一論述，併予敘明。
六、本件係小額程序為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定，應職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保後，得免為假執行。
七、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
中 華 民 國 111 年 3 月 9 日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官 李宜娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 3 月 9 日
書記官 官逸嫻
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
三、民事訴訟法第436條之32條第2項：
第438條至第445條、第448條至第450條、第454條、第455條
、第459條、第462條、第463條、第468條、第469條第1款至
第5款、第471條至第473條及第475條第1項之規定，於小額
事件之上訴程序準用之。
計 算 書
項 目金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元