臺灣士林地方法院民事簡易判決 101年度士簡字第271號
原 告 黃金全
被 告 楊志吾
訴訟代理人 黃金山
陳松棟 律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，於民國101年3月21日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園縣中壢市○○路○段○○○號三樓房屋及
同號一樓側邊增建違章鐵皮屋均騰空遷讓返還原告。
被告應給付原告新台幣捌萬零壹拾肆元，及自民國一百年十二月
十五日起至遷讓前項房屋之日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百年十二月十五日起至遷讓第一項房屋之日止，
按月給付原告新台幣肆萬元，及就每月應給付之金額，自當月十
六日起至給付之日止，按年息百分之五加計利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣參仟肆佰柒拾貳元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
訴訟標的及理由要領
一、原告起訴主張：
㈠緣被告前於民國（下同）98年12月8日向原告承租坐落桃園
縣中壢市○○路○段○○○號1樓側邊增建違章（以下簡稱1
樓側邊違章建物）及同棟3樓房屋，租賃期間自98年12月8
日起至109年12月8日止，租金每個月新台幣（下同）20,
000元，並約定每月10日以前繳納。詎被告自100年7月10
日起即未依約繳付房租，到100年12月10日止共積欠租金
80,014元，雖經寄送支付命令（按即本院100年度司促字第
17825號，該支付命令因被告異議，後經原告於辯論終結前
撤回。)及存證信函等數度催討未付租金未果後，原告乃於
100年12月13日再以存證信函通知被告表示終止系爭租賃契
約，該函已於100年12月14日送達被告，系爭租賃契約業已
終止，原告又再請求被告遷讓房屋，詎被告均置之不理；依
系爭租賃契約第6條約定，原告得向被告請求按月給付租金
五倍之違約金，即100,000元至原告遷讓之日止之違約金。
為此，聲明︰求為判決被告應將系爭1樓側邊違章建物及3
樓房屋騰空遷讓返還原告，並應給付原告80,014元及自100
年12月15日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨
應自100年12月15日起至遷讓房屋之日止，按月給付20,000
元相當於租金之不當得利及100,000元違約金，合計每月
120,000元，及按年息百分之五計算之利息。
㈡系爭租賃標的物之範圍是「1樓側邊違章建物與3樓房屋」
，並非「1樓與3樓」房屋本身。蓋自98年3月出租予被告
之始，原告暨父母一直居住於系爭房屋之1樓，因此被告不
可能承租無法使用之1樓房屋。況被告亦承認系爭1樓房屋
是原告父母 黃海 及 黃程春蘭 住用，1樓側邊違章建物於98年
以前是出租給訴外人 倪王春美 開設小吃店，並非如被告所陳
述向來由被告之同居人 黃秀鳳 使用。
㈢系爭1樓側邊違章建物並無被告不能使用或受妨礙使用之情
事，其有獨立進出門戶有照片為證。原告於100年4月間更
變換系爭房屋1樓門鎖，並無妨礙被告與其同居人黃秀鳳進
出使用系爭1樓側邊違章建物，被告抗辯「連1樓側邊違章
建物都不能用」，並非事實。且衡諸常情，若承租人無法使
用租賃物導致妨礙生意，必定立刻催告出租人處理，在能使
用前絕不會給付租金；但被告竟辯謂：「4月時遭原告更換
門鎖不能使用，直至7月才不付租金」云云，顯然與常理相
違。
㈣被告從未給付40,000元押租金予原告，且據黃海轉述伊出租
系爭1樓側邊違章建物及3樓房屋與被告時，被告即從未給
付押租金，黃海自無移轉任何押租金予原告之可能，被告空
言辯稱原告知情且未向黃海請求，顯係狡辯之詞。且兩造間
之租賃契約係屬重新訂立之契約，並非黃海與被告間98年3
月10日租約之延續，被告自不得援引其與黃海間租賃關係對
抗原告。
二、被告答辯略以：
㈠原告與被告間系爭房屋租賃契約，所承租之範圍，係「桃園
縣中壢市○○路○段○○○號1樓房屋」及「桃園縣中壢市○
○路○段○○○號3樓房屋」，並非原告主張之「桃園縣中壢
市○○路○段○○○號1樓側邊違章建物及同棟3樓房屋」。
㈡原告與被告間房屋租賃契約所約定之租金為每月20,000元，
未予區分計算，惟參酌98年3月10日被告與黃海簽訂之租賃
契約書中關於租金之約定為1樓房屋部分每月租金為15,000
元，3樓房屋部分每月租金為5,000元，合計為每月20,000
元之約定，亦可認為兩造間系爭租賃契約租金配屬之方式。
緣原告與被告間房屋租賃關係存續中，原告無故自100年4
月間起，更換租賃物系爭1樓房屋之門鎖，致被告無從進出
使用系爭1樓房屋，屢經交涉無效，被告因而自100年7月
間起，暫停支付系爭1樓房屋部分之房租。系爭1樓房屋，
自100年4月間起迄至目前為止，原告均未提供被告使用，
被告自100年7月間起暫停支付系爭1樓部分之租金15,000
元，並無不合，被告並無欠租之情事，原告以欠租達2期以
上為由，終止租約，並無理由。
㈢又兩造間於98年12月8日所簽訂系爭租賃契約書，係98年3
月10日黃海與被告所簽訂租賃契約書之改訂，被告已於98年
2月21日交付黃海簽收押租金40,000元，此為兩造於98年12
月8日改訂契約時完全了解之事實，系爭租賃契約書僅記載
押租金金額40,000元，而原告也未再請求原告給付，即表示
原告承認被告業已付迄押租金之意思等語，茲為抗辯，並聲
明：請求駁回原告之訴。
三、法院判斷：原告主張之事實，業據提出房屋租賃契約、郵局
存證信函暨回執、152號一樓側邊增建違章圖說、日盛銀行
存款明細、支付命令、網路郵局資料、房屋稅籍證明書等件
為證；被告則以前揭情詞置辯。經查：
㈠系爭租賃契約一樓部分之租賃範圍究為1樓側邊違章建物抑
1樓房屋本身：
原告與被告前於98年12月8日簽訂系爭租賃契約，其中租賃
標的雖僅於第1條記載：「桃園縣中壢市○○路○段○○○號
1樓、3樓房屋」。但依據證人即原告與被告同居人黃秀鳳
之母黃程春蘭到庭證稱：「中壢的房子有兩間店面，我住在
52號一樓30幾年，旁邊有搭一間鐵皮屋，本來是租給別人，
後來楊志吾跟我女兒黃秀鳳回來要求做生意，所以我才要回
來給他們做生意，另外三樓租給他們當住家，鐵皮屋給他們
做生意。租給他們的租金，三樓拿五千元，鐵皮屋拿壹萬五
千元，跟以前租給別人一樣，我先生在世的時候有拿房租，
但我先生過世後他們就沒有給我租金了。」（見101年3月
21日調解程序筆錄）等語。另證人即自稱系爭房屋係由其出
資購買之原告與黃秀鳳之兄黃金山亦到庭，就本院詢以：系
爭152號房屋一樓室內格局時證述：「透天，地坪只有20幾
坪，不到24坪，廚房、廁所很小，所以才加蓋鐵皮屋，……
裡面只有兩間房間。」（見101年3月21日調解程序筆錄）
等情，核與證人即前向黃海承租系爭1樓側邊違章建物之倪
王春美證稱：「我向黃海租的，租一樓鐵皮屋那邊，一個月
壹萬五千元，我在那邊賣麵，租到98年3月，後來他們向我
討回去，我就沒有租了。……（法官問：一樓房屋外面做生
意的場所多大？）不到兩公尺，只有騎樓，房子裡面是他們
父母親在住，沒有辦法做生意。」（見101年3月21日調解
程序筆錄）情事相符。再參諸黃秀鳳所證：「（法官問：中
壢中園路二段152號一樓旁的鐵皮屋現在是否你使用？）對
。我買房子用到現在，起先作美髮，後來就休息，我民國73
年結婚，後來生病，就休息三年，到重慶北路幫哥哥做生意
，後來他生意失敗，我又回中壢去，民國92年又開始使用該
鐵皮屋。這個鐵皮屋從92年到現在都是我在使用。（法官問
：這中間你父親不是有租給倪王春美做生意？）我父親租給
倪王春美的時候，我就暫時到152號一樓做生意賣檳榔，後
來倪王春美沒有承租了，我就又回來鐵皮屋繼續賣檳榔，也
做美髮，都是在鐵皮屋。我在鐵皮屋賣檳榔的時候，我住在
152號三樓，我父母住一樓，那個時候我沒有用一樓，那時
候我的飲料都放一樓。（法官問：你的生意是跟楊志吾一起
做的？）對。楊志吾跟我同居八年了。」（見101年3月21
日調解程序筆錄）等語。綜合以上情事，可知：
⒈黃海出租系爭1樓側邊違章建物予證人倪王春美租金每月
15,000元，嗣收回出租予被告時，亦約定1樓部分租金為
15,000元。
⒉一樓房屋本身面積狹小，再扣除黃海與黃程春蘭使用的二
間房間後，所剩面積據倪王春美結證「沒有辦法做生意」
；而黃秀鳳亦證稱：倪王春美沒有承租後，伊「回來鐵皮
屋繼續賣檳榔，也做美髮，都是在鐵皮屋。」且「在鐵皮
屋賣檳榔的時候，我住在152號三樓，我父母住一樓，那
個時候我沒有用一樓」。
足證，原告主張系爭租賃契約一樓之租賃範圍應為系爭1樓
側邊違章建物，尚不及1樓房屋本身，應堪信實。至於黃秀
鳳另稱：伊在系爭1樓側邊違章建物之鐵皮屋內從事賣檳榔
及美髮等生意時，「飲料都放一樓」云云，縱令屬實，也屬
另一使用借貸之法律關係，尚與系爭租賃契約無涉。
㈡被告未依約給付租金，原告終止租約，是否合法：
被告雖辯稱伊依照前與黃海所簽訂之租賃契約上記載租金區
分為「3樓5,000元，1樓15,000元」，故扣除有爭議的一
樓部分未給付外，仍按月給付3樓每月5,000元之租金，伊
並無違反租賃契約等語。惟查：原告與被告所簽訂之系爭租
賃契約，當事人及租賃期限，與諸被告和黃海簽訂之租約，
均有不同，被告辯稱：系爭契約係被告與黃海所訂租約之改
訂，即僅出租人更改為原告，其餘內容均延續前一契約，原
告應受前契約拘束云云，已為原告所否認，被告並未舉任何
證據以實其說，尚難憑採。且參諸證人即原告與被告同居人
黃秀鳳之母黃程春蘭證稱：「我先生（按指黃海）之前有簽
契約，但是後來楊志吾房租沒有給我，我向黃金全（按即原
告）要生活費，黃金全說我有中壢房子可以收租，為何還向
他要生活費，我告訴他楊志吾沒有付租金，所以黃金全才跟
楊志吾簽租約。」（見101年3月21日調解程序筆錄）等情
，則兩造於簽訂系爭租賃契約時，特別將租金訂為每月20,
000元一筆，不再如之前被告與黃海間契約加以區分，原告
意在防免被告再有不依約給付租金之情形發生，應甚明確。
被告自無從援引與黃海間所訂契約，抗辯其僅就有爭議之一
樓部分每月租金15,000元未付並未違約，尚非有據。被告並
無權利為一部給付，則其自100年7月10日起即未依約定金
額給付租金，每月僅給付5,000元，即難謂為合於系爭租賃
契約債之本質；迄至100年12月10日所積欠之租金已逾2個
月之金額，其間經原告先後於100年10月20日、11月21日、
11月28日分別以存證信函催告被告給付未果，乃於100年
12月13日以存證信函終止系爭租賃契約，於法尚無不合。
㈢原告請求違約金部份：
系爭房屋租賃契約第六條約定：承租人於租期屆滿時，應
即將租賃房屋照原狀遷空交還出租人，如不即時交還房屋時
，出租人每月得向承租人請求按照租金五倍之違約金至遷讓
完了之日止。雖約定內容指「租期屆滿時」，但核其性質，
應認當事人之本意係就租期屆滿前租約經合約終止，亦有其
適用；否則承租人違約，致遭出租人終止租約時，反而不必
課以遲延遷讓之違約金，寧非鼓勵承租人違約？惟按約定之
違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定
有明文。參酌被告於系爭租賃契約終止後，未遷讓返還系爭
房屋，原告所受損害為租金收入之損失，原告既未證明有何
租金以外之損害，則約定被告應按月給付租金五倍之違約金
顯屬過高；況原告又已另就租約終止後，被告繼續使用系爭
房屋部分，請求賠償相當於租金之不當得利，故本院認為原
告請求被告給付之違約金，應酌減為按月各以租金一倍計算
，始屬適當。
四、綜上所述，原告本於租賃契約及不當得利之法律關係，於系
爭房屋租賃關係終止後，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還
；及請求被告給付租賃關係終止前積欠之租金及租賃關係終
止後相當於租金之損害金，暨逾期返還系爭房屋之按月以租
金一倍計算之違約金，並各加計其法定遲延利息，為有理由
，爰分別判決如主文第1項、第2項及第3項所示；逾此範
圍，則無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適
用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項
第3款規定，依職權宣告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證等攻擊防禦方法，
經核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、訴訟費用3,472元，含裁判費2,870元及證人倪王春美日旅
費602元。
中華民國101年4月26日
士林簡易庭法官陳介源
上列筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（台北市○○○路
○段○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中華民國101年4月26日
書記官范煥堂