裁判字號：臺灣高雄地方法院89年重訴字第1021號民事判決
裁判日期：民國90年03月30日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高雄地方法院民事判決八十九年度重訴字第一○二一號
原告南和興產股份有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人 林慶雲 律師
楊靖儀 律師 陳裕文 律師被告戊○○住高雄被告己○○住高雄被告甲○○住高雄被告乙○○住高雄右四人共同訴訟代理人 石繼志 律師
邱超偉 律師被告丙○○住高雄右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：
主文被告戊○○應將坐落 高雄市 ○○區○○段○○○○號及七九三地號土地上，如附圖紅色斜線所示部分，面積合計一百十八平方公尺，門牌號碼高雄市○○○路○○號、八九號之建物拆除後，將土地返還原告，並應給付原告新台幣壹佰玖拾萬叁仟壹佰零肆元及自民國八十九年十一月十八日起至拆屋還地之日止，若清償日係在拆屋還地之前，則至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，並自民國八十九年十一月十八日起至拆屋還地之日止，按月給付新台幣叁萬壹仟柒佰壹拾捌元。
被告己○○應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖紅色斜線所示部分，面積四十六平方公尺，門牌號碼高雄市○○○路○○巷○號之建物拆除後，將土地返還原告，並應給付原告新台幣壹拾陸萬玖仟貳佰捌拾元及自民國八十九年十一月二十五日起至拆屋還地之日止，若清償日係在拆屋還地之前，則至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，並應自民國八十九年十一月二十五日起至拆屋還地之日止，按月給付新台幣貳仟捌佰貳拾壹元。
被告甲○○應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號土地上，如附圖紅色斜線所示部分，面積四十六平方公尺，門牌號碼高雄市○○○路○○巷○○號之建物拆除後，將土地返還原告，並應給付原告新台幣壹拾陸萬玖仟貳佰捌拾元及自民國八十九年十一月二十五日起至拆屋還地之日止，若清償日係在拆屋還地之前，則至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，並自民國八十九年十一月二十五日起至拆屋還地之日止，按月給付新台幣貳仟捌佰貳拾壹元。
被告乙○○應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號、八一四地號土地上，如附圖紅色斜線所示部分，面積合計五十二平方公尺，門牌號碼高雄市○○街○○○號之建物拆除後，將土地返還原告，並應給付原告新台幣貳拾柒萬玖仟玖佰陸拾捌元及自民國八十九年十一月十八日起至拆屋還地之日止，若清償日係在拆屋還地之前，則至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，並自民國八十九年十一月十八日起至拆屋還地之日止，按月給付新台幣肆仟捌佰伍拾叁元。
被告丙○○應將坐落高雄市○○區○○段○○○○號、八一六地號土地上，如附圖紅色斜線所示部分，面積合計五十七平方公尺，門牌號碼高雄市○○街○○○號之建物拆除後，將土地返還原告，並應給付原告新台幣叁拾萬伍仟叁佰叁拾叁元及自民國八十九年十二月二十九日起至拆屋還地之日止，若清償日係在拆屋還地之前，則至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，並自民國八十九年十二月二十九日起至拆屋還地之日止，按月給付新台幣伍仟叁佰貳拾元。
原告其餘之訴駁回。
本判決第一項至第五項之拆屋還地之履行時間為參個月。
訴訟費用由被告戊○○負擔三分之一，由被告己○○、甲○○、乙○○、丙○○各負擔六分之一。
本判決第一項、第二項、第三項、第四項、第五項於原告各以新台幣陸佰伍拾捌萬元、陸拾肆萬元、陸拾肆萬元、壹佰零玖萬元、壹佰貳拾萬元供擔保後，得分別假執行；但被告戊○○、己○○、甲○○、乙○○、丙○○如於假執行程序實施前，分別以新台幣壹仟玖佰柒拾肆萬肆仟柒佰零肆元、壹佰玖拾肆萬零貳佰捌拾元、壹佰玖拾肆萬零貳佰捌拾元、叁佰貳拾玖萬伍仟玖佰陸拾捌元、叁佰陸拾壹萬壹仟叁佰叁拾叁元為原告預供擔保，得分別免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告戊○○應將坐落高雄市○○區○○段第七九二號及第七九三號土地上門牌
號碼為高雄市○○○路八十七、八十九號房屋（面積一百一十八平公尺）拆除後將土地交還原告，並應給付原告新台幣（下同）二百三十七萬八千八百八十元，及自起訴狀繕本送達翌日起迄拆屋還地日止，按年息百分之五計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起迄拆屋還地日止，按月給付三萬九千六百四十八元。
㈡被告己○○應將坐落高雄市○○區○○段第七九八號土地上門牌號碼為高雄市
○○○路○○○巷○號房屋（面積四十六平方公尺）拆除後將土地交還與原告，並應給付原告二十一萬一千六百元，及自起訴狀繕本送達翌日起迄拆屋還地日止，按年息百分之五計算之利息，並應自起訴狀繕本送達翌日起迄拆屋還地日止，按月給付三千五百二十六元。
㈢被告甲○○應將坐落高雄市○○區○○段第八００號土地上門牌號碼高雄市○
○○路○○○巷○○號房屋（面積四十六平方公尺）拆除後將土地交還原告，並應給付原告二十一萬一千六百元，及自起訴狀繕本送達翌日起迄拆屋還地日止，按年息百分之五計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起迄拆屋還地日止，按月給付三千五百二十六元。
㈣被告乙○○應將坐落高雄市○○區○○段第八一三、八一四號及土地上門牌號
碼為高雄市○○街○○○號房屋（面積五十二平方公尺）拆除後將土地交還原告，並應給付原告三十六萬四千元，及自起訴狀繕本送達翌日起迄拆屋還地日止，按年息百分之五計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起起迄拆屋還地日止，按月給付六千零六十六元。
㈤被告丙○○應將坐落高雄市○○區○○段第八一五號及第八一六號土地上門牌
號碼為高雄市○○街○○○號房屋（面積面積五十七平方公尺）拆除後將土地交還原告，並應給付原告三十九萬九千元，及自起訴狀繕本送達翌日起迄拆屋還地日止，按年息百分之五計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起起迄拆屋還地日止，按月給付六千六百五十元。
㈥原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告無權占有原告土地，原告依民法第七百六十七條訴請拆屋還地：
⒈坐落高雄市○○區○○段第七九二號建０．００五六公頃、同段第七九三號
建０．００七三公頃、同段第七九八號建０．００五七公頃、同段八○○號建０．００五七公頃、同段第八一三號建０．００一八公頃、同段第八一四號建０．００三九公頃、同段第八一五號建０．００二四頃、同段第八一六號建０．００五一公頃共八筆土地均為原告所有。
⒉被告並無合法權源竟分別在前揭土地建屋占用，計被告戊○○自民國八十一
年三月十一日起無權占用前揭第七九二號及第七九三號土地迄今，如附圖紅色斜線所示部分，面積合計一百十八平方公尺，其上則建有其所有之門牌號碼高雄市○○○路○○號、八九號建物；被告己○○自七十年九月二日無權占用前揭第七九八號土地迄今，如附圖紅色斜線所示部分，面積為四十六平方公尺，其上則建有其所有之門牌號碼高雄市○○○路○○巷○號建物；被告甲○○自六十一年三月十一日無權占用前揭第八００號土地迄今，如附圖紅色斜線所示部分，面積為四十六平方公尺，其上則建有其所有之門牌號碼高雄市○○○路○○巷○○號建物；被告乙○○自六十一年九月十七日無權占用前揭第八一三、八一四號土地迄今，如附圖紅色斜線所示部分，面積合計五十二平方公尺，其上則建有其所有之門牌號碼高雄市○○街○○○號建物；被告丙○○自六十年間無權占用前揭第八一五號及八一六號土地迄今，如附圖紅色斜線所示部分，面積合計五十七平方公尺，其上則建有其所有之門牌號碼高雄市○○街○○○號建物。被告既分別無權占有上開土地，原告自得居於土地所有人之地位依民法第七百六十七條請求被告等拆屋還地。
㈡原告依民法第一百七十九條訴請被告等給付相當於五年租金之不當得利：
被告分別無權占用原告之土地已達近二十年，自享有相當於租金之利益。而前揭土地附近之工商繁榮及交通狀況如后：前揭土地座落於三多路與凱旋路交叉口，位居高雄市重要交通幹線之交會口，交通狀況至為便利。又前揭土地斜對面有國際商職，附近人口匯集，商家林立；又前揭土地對面為知名寶樂餐廳，消費者眾多。因此，當地工商業繁榮，生活機能便利。被告戊○○占用部分即門牌號碼為高雄市○○○路八十七、八十九號房屋，為經營買賣冷氣機之雙店面，該店面面積方正、坪數大，依一般租金行情實已遠高於土地法上所定之租金，準此，被告戊○○長期利用基地之經濟價值及所受利益甚大。綜上，原告主張依土地法第一百零五條準用同法九十七條之規定，以土地申報總額之年息百分之十計算被告等應給付相當於租金之不當得利，應屬合理適當。爰先請求被告等分別給付自八十四年十一月起迄八十九年十月計五年之不當得利，並依土地法第一百零五條準用同法九十七條之規定，以土地申報總價年息百分之十計算基地租金之公式以計算不當得利如下：
⒈戊○○部分：
一年之不當得利：面積118㎡×申報地價40,320×10%=475,776元。每月之不當得利：475,776÷12=39,648元。五年之不當得利：(面積118㎡×申報地價40,320×10%)×5=2,378,880元⒉己○○部分：
一年之不當得利：面積46㎡×申報地價9200×10%=42,320元。每月之不當得利：42,320÷12=3,526元。五年之不當得利：(面積46㎡×申報地價9200×10%)×5=211,600元⒊甲○○部分：
一年之不當得利：面積46㎡×申報地價9,200×10%=42320元。每月之不當得利：42,320÷12=3526元。五年之不當得利：(面積46㎡×申報地價9,200×10%)×5=211,600元。
⒋乙○○部分：
一年之不當得利：面積52㎡×申報地價14,000×10%=72,800元。每月之不當得利：72,800÷12=6,066元。五年之不當得利：(面積52㎡×申報地價14,000×10%)×5=364,000元。
⒌丙○○部分：
一年之不當得利：面積57㎡×申報地價14,000×10%=79,800元。每月之不當得利：79,800÷12=6650元。五年之不當得利：(面積57㎡×申報地價14,000×10%)×5=399,000元。
㈢對被告抗辯所為之陳述：
⒈否認被告有合法之占有權源：
原告與訴外人 張國卿 就本件土地之買賣契約於六十年九月二十二日解約，張國卿所建房屋自斯時起即無合法土地使用權。被告均係直接或輾轉向無權占有人張國卿買受房屋，均屬無權占有，分述如下：
⑴被告乙○○、甲○○部分：
原告對於被告乙○○、甲○○與張國卿簽立前揭房屋、土地買賣契約均完全不知情，被告乙○○、甲○○所提出之買賣契約書之形式及內容之真正，原告均予以否認。又查被告乙○○於答辯狀中自認係六十一年九月十七日直接向張國卿購買；被告甲○○自認係六十一年三月十一日直接向張國卿購買，以上二人直接向張國卿購買房屋之時間，均已在原告與張國卿解約即六十年九月廿二日之後，甚為明確，亦即，渠等與張國卿訂買賣契約購屋時，前揭房屋已屬無權占用原告土地，被告乙○○及甲○○自無權占有者買受前揭房屋，亦屬無權占有，應堪認定。
⑵被告己○○部分：
被告己○○自認於七十年九月二日向前手 曾俊雄 購買本件房屋，其前手曾俊雄係於六十二年九月十二日向張國卿購買，則其前手曾俊雄購買房屋已在原告與張國卿解約後，前揭房屋已屬無權占有，是被告己○○輾轉購自無權占有者曾俊雄，亦屬無權占有。況且，徵諸己○○與其前手曾俊雄之買賣契約，載明同意己○○直接向土地所有權人（即原告）承購等語，顯見被告己○○自始明知所購買的標的僅有房屋未及土地，惟伊未向土地所有權人即原告作任何查証，遽信其前手有土地使用權，致造成無權占有原告土地之事實，現臨訟主張占有土地有合法權利，豈非有失公允及違反誠信？⑶被告戊○○及丙○○等部分：
渠等主張輾轉購得現占有房屋，雖提出買賣契約書，然渠等就前手係屬有權占有乙節並無舉証以實其說，原告否認渠等之前手屬有權占有，是渠等自無權占有者繼受取得現占有房屋，亦應屬無權占有。
⒉原告於五十八年十一月廿八日提供土地使用權同意書予張國卿，純粹係基於
五十八年十一月廿六日與張國卿訂立之土地買賣契約，縱土地於價金付清前已先交付使用，雙方並無另行成立使用借貸之合意，被告主張原告與張國卿間除買賣契約外另有借貸之契約，並非事實，亦顯然與交易常情有違。
⒊至被告所提出台灣高等法院八十七年度上字第一五六五號民事判決，以資証
明建物起造時有經地主同意，即可証明建物基地之使用有合法權源存在云云，核與本件事實不同，蓋查前引判決中地主同意提供土地供起造人建築，地主與起造人間並無買賣關係存在，故可認係基於使用借貸之合意，建物基地之使用有合法權源。惟本件原告同意提供土地與張國卿建屋係基於履行買賣契約之交付義務，絕非另有使用借貸之父意。故被告所引判決與本件事實基礎不同，自無比附援引適用之餘地。
⒋退步言之，縱認原告於五十八年十一月廿八日提供土地使用權同意書與張國
卿以興建房屋，張國卿所建房屋座落於原告土地有合法權源，惟嗣後原告既已於六十年九月廿二日與張國卿解除買賣契約，則自斯時起張國卿所建房屋即屬無合法占用權源，亦甚明確。
⒌原告與張國卿解約後，即積極催促張國卿回復原狀，包括請求返還土地暨訴
請返還土地所有權狀，以防張國卿另作他用損及原告利益，被告空言指稱原告有同意繼續提供土地建築房屋云云，並非事實。
⒍關於被告戊○○主張前手 趙清意 係於六十一年五月十八日由經法院拍賣債務
人張國卿之建物而取得，縱屬為真，由法院拍賣取得屬於繼受取得，而非原始取得，自應承擔前手之義務。亦即張國卿之占有既屬無權占有，則其後手趙清意及至戊○○之占有亦均屬無權占有。
⒎原告於六十年九月廿二日與張國卿解約後，即積極與前揭土地上之二十四戶
房屋買受人（包括本件被告）洽商讓售土地事宜，且原告為體恤房屋買受人前已支付土地價金與張國卿之狀況，以最優惠之價格讓房屋買受人承購，除被告五戶外之房屋買受人，均已向原告承購土地，迄今僅被告五戶不願承購，原告履次促請承購均無結果，被告長期未支付任何代價無權占用原告之土地，與法顯有未合。
三、證據：提出民事判決、不起訴處分書影本各乙份、照片二幀、土地登記謄本十張、地價謄本三十紙，並聲請本院勘測被告分別占有前揭土地之位置、面積及其上建物所屬。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。
㈡被告如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠被告皆係在前揭土地上擁有合法建築之房屋所有權人，並有合法之土地使用權
，絕非無權占用原告之土地，原告率而起訴指被告等無權占用，實無理無據，茲闡述原委如次：
⒈前揭土地（重測前地號為 林德官 段一○四五、一○四五─一、一○四六、一
○四六─一、一○四七、一○四七─一號）雖係原告所有，但於五十八年間原告與訴外人張國卿合作，由原告提供前揭土地委託張國卿於土地上建築整批加強磚造式二層樓房共廿四戶出售，其上門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○巷二、四、六、八、十、十二、十四、十六、十八、二十、二十二、二十四、二十六、二十八、三十、三十二、三十四、三十六號等以及三多二路八十五、八十七、八十九號等以及武漢街一四○、一四二、一四四號等，被告五人之房屋即為其中之一，或為第一手向張國卿買受者，或為向第二手或第三手買受者，皆為合法擁有房屋所有權者，亦皆受讓土地使用權，合法居住數十年迄今。而前揭土地上之房屋建築案係由張國卿依法於五十八年間向高雄市政府申請建築，並取得（五八）高市建都築字第一○七九號建造執照，於五十九年七月間建築完成，而於六十年四月二十四日取得（六十）高市建都築使字第六七四號使用執照在案。故本件被告所買受居住之房屋皆係經由原告提供土地後所興建而出售之合法建物，有正當使用土地之權源（至於原告與張國卿間如何約定乃其內部關係，被告無從置喙，亦無須了解）。尤其張國卿於其出售與買受人之不動產買賣合約書內更於第十一條明確約定：「本件買賣標示之土地係由南和興產股份有限公司所提供委託甲方（即張國卿）建築房屋出售，本契約雖僅甲方出名，但效力及於土地房屋全部。
」，由上足見本件原告提供土地興建房屋之事實非虛。為求實証，被告更向高雄市政府工務局申請本建造執照案當年之申請資料，獲得高雄市政府工務局影印核發本建造執照案之土地使用權同意書，其上明確載明張國卿擬在前揭土地上建築永久式加強磚造房屋而原告完全同意為永久使用，足證原告同意提供土地建築本案之房屋洵無疑義。
⒉原告提供土地與他人建築房屋，即有以土地供他人使用借貸之性質，不得謂
他人無權占用其土地。而按民法第四百七十條關於借用物返還之規定，借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物，未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。今原告同意以土地為永久使用，自不得任意要求返還，並且依其借用土地之目的係為建築永久式加強磚造房屋，故於房屋毀損滅失前使用目的皆不能稱為完畢。因而原告即使欲請求返還借用物已屬無據，更何況主張使用者係無權占用？此外，本案被告等皆係直接或間接購買系爭土地上之房屋而受讓張國卿之土地使用權，自仍有拘束原告之效力，無庸置疑。
㈡關於被告購買前揭土地上之房屋，合法受讓土地使用權之正當權源，茲分述如下：
⒈戊○○─三多二路八十七號、八十九號建物部分：
前揭建物係八十年九月九日由戊○○向前手趙清意簽約購買，並於八十一年三月十一日辦畢房屋所有權移轉登記，而戊○○自購買房屋後歷年來皆依法繳交房屋稅迄今。又趙清意則係於六十一年五月十八經法院拍賣取得張國卿所有之上開二戶房屋。
⒉乙○○─武漢街一四二號建物部分：
前揭建物係六十一年九月十七日乙○○直接第一手向張國卿訂約購買，依合約規定張國卿應負責將房屋所有權移轉登記與乙○○，但張國卿卻未遵行，導致乙○○向法院起訴請求張國卿履行移轉登記，而取得高雄地方法院之勝訴判決，並已確定。此外，乙○○自購買房屋後歷年來亦有依法繳交房屋稅迄今。
⒊甲○○─三多二路八十三巷十四號建物部分：
前揭建物係六十一年三月十一日甲○○直接第一手向張國卿訂約購買，依合約規定張國卿應負責將房屋所有權移轉登記與甲○○，但張國卿並未遵行，而甲○○因已交屋居住在房屋內，故並不懂得向法院訴請張國卿履行移轉登記，致目前甲○○之房屋尚未辦理所有權登記，惟甲○○自購買房屋後歷年來亦有依法繳交房屋稅迄今。
⒋己○○─三多二路八十三巷十號建物部分：
前揭建物係係七十年九月二日己○○向前手曾俊雄簽約購買，並於七十年十月二日至法院辦理房屋買賣契約公証，而曾俊雄即係向張國卿購買房屋之第一手。於曾俊雄售與己○○之房屋買賣契約書內第十六條猶特別註明基地所有人原同意甲方（即曾俊雄）使用範圍土地，甲方自願讓與乙方使用外，並同意乙方直接向土地所有權人承購，甲方決不另要求任何費用。此外，己○○自購買房屋後歷年來亦有依法繳交房屋稅迄今。
⒌丙○○─武漢街一四四號建物部分：
前揭建物係七十二年十一月廿四日丙○○向前手 黃福來 購買取得，雙方有至法院作房屋買賣契約公証，而黃福來係於七十年七月三十日向其前手 陳金快 購買取得，陳金快則係於六十二年十月八日由張國卿處取得。此外，丙○○自購買房屋後歷年來亦有依法繳交房屋稅迄今。
㈢原告固因於五十八年十一月二十六日與張國卿訂立前揭土地買賣契約，但在買
賣價金尚未收足即先於五十八年十一月二十八日提供土地供張國卿占有使用並建築房屋，顯與一般不動產買賣係繳清價金辦畢所有權移轉登記後始交付土地之程序不同，足見原告自始即有以土地供他人使用之意思，有使用借貸之性質，故張國卿於建築物起造時既經地主同意使用以興建房屋，即可証明建物基地之使用有合法之權源存在，而非無權占有。此於實務上亦同此見解，有台灣高等法院八十七年度上字第一五六五號民事判決可稽。嗣張國卿雖未依買賣契約之約定分期繳足價款，然原告卻仍繼續同意張國卿使用土地而繼續建築房屋，直至六十年四月二十四日前揭土地上之房屋建築完成取得使用執照之日止，長達一年餘之時間，原告皆無任何動作，既未催促張國卿繳款或請求返還土地，亦未見原告向建築管理機關（工務局建管處）撤銷土地使用權同意書或聲請撤銷建造執照，以保全其土地之權利，免遭張國卿在未繳足價款時即在土地上建築房屋。則原告顯有繼續提供土地建築房屋之用意，而未反對房屋之繼續建築，直至房屋興建完成，使用執照取得之日止皆同，故張國卿於前揭土地上建築之房屋，因有合法之所有權存在，自不得謂係無權占用原告之土地。嗣至六十年九月二十一日原告雖才因張國卿終未繳足尾款而發函與張國卿解除買賣契約，然此應已屬張國卿之債務不履行而原告得向其請求解除契約後之損害賠償或請求張國卿因取得前揭土地上之房屋所有權而受有不當得利應予返還等之範疇了，姑不能再論由原告同意張國卿在其土地上建築完成之房屋係無權占用其土地云爾。
㈣進一步言之，張國卿之繳交土地買賣尾款義務，早在五十九年一、二、三、四
月即到期，斯時前揭土地上僅開始動工未久或尚未動工，原告按理於未收到價金時應即採取保全其土地權利之動作，然原告皆未為，顯然原告容認土地上繼續建築房屋，至於土地買賣尾款則持續與張國卿協議解決方案（或欲以將來售屋所得償還），並無意要張國卿停止建築、返還土地，因而直至使用執照核發日，直至原告函知張國卿解除買賣契約時，皆未要求張國卿返還土地，甚至直至六十八年提起之訴字第三八九七號民事判決，亦僅是請求張國卿交還前揭土地中其中五筆因分筆後之「土地所有權狀」而已，而非訴請返還土地。尤可疑者，原告原係出售高雄市○○○段一○四五、一○四六、一○四七參筆地號土地與張國卿並簽蓋土地使用權同意書，何以至六十八年請求交還之土地所有權狀會變成一○四五、一○四五─一○、一○四五─一六、一○四五─二六、一○四五─二七等分筆為細支地號後之其中五筆？而其餘地號之土地所有權狀為何不請求一併交還？足見土地地號分筆為較細之數筆顯係為配合房屋建築案因有二十餘戶房屋，則土地部分亦對應房屋分筆為二十餘細支地號，而此地號分筆之聲請在在需要地主之配合，故原告配合辦理才得以順利分筆重編，由此更可為原告以土地供建築房屋之証明。且因其餘各戶房屋買受人嗣後陸續有另向原告付款買受土地所有權而得以順利辦妥房屋所有權保存登記及房屋、土地所有權移轉登記，故整個建築案之二十四戶雖係同時興建之連幢建築物，原告如今卻只訴請被告五戶而欲被告等拆屋還地，究諸事實，被告所購買之房屋因有合法使用土地之權源而非無權占用，原告自不得訴請被告拆屋還地，且與被告買受房屋之時間係在原告與張國卿解除買賣契約時間之前後亦無關聯。至於被告願不願意另行出資向原告購買土地以取得完全之土地所有權當由兩造另行協商，而屬私法自治之範疇，非得強迫，併為陳明。
三、證據：除聲請查明前揭土地分筆登記之時間外，並提出下列證物：証物一：配置圖及面積計算表各一紙。
証物二：使用執照及補發使用執照各一紙。
証物三：不動產買賣合約書二份。
証物四：土地使用權同意書一份。
証物五：買賣契約書一份。
証物六：建物所有權狀二紙。
証物七：房屋稅繳款書二紙。
証物八：民事判決書二份。
証物九：房屋稅繳款書一紙。
証物十：房屋稅繳款書一紙。
証物十一：房屋買賣契約書一份。
証物十二：公証書一份。
証物十三：高雄市稅捐稽徵處苓雅分處函一紙。
証物十四：房屋稅繳款書一紙。
証物十五：公証書一份。
証物十六：公証書一份。
証物十七：房屋稅繳款書一紙。
証物十八：裁判要旨選輯一份。
証物十九：高雄市稅捐稽徵處苓雅分處函一紙。
証物二十：契結書一份。（以上均影本）理由
一、原告起訴主張：高雄市○○區○○段○○○○號、七九三地號、七九八地號、八○○地號、八一三地號、八一四地號、八一五地號、八一六地號土地（下均稱系爭土地）均為原告所有。被告均無權利分別占有系爭土地迄今，其上並分別建有其所有之建物（下均稱系爭建物）。計被告戊○○自八十一年三月十一日起無權占有系爭七九二地號及七九三地號土地，如附圖紅色斜線所示部分，面積合計一百十八平方公尺，其上則建有其所有之門牌號碼高雄市○○○路○○號、八九號建物；被告己○○自七十年九月二日無權占有系爭七九八地號土地，如附圖紅色斜線所示部分，面積為四十六平方公尺，其上則建有其所有之門牌號碼高雄市○○○路○○巷○號建物；被告甲○○自六十一年三月十一日無權占有系爭八００地號土地，如附圖紅色斜線所示部分，面積為四十六平方公尺，其上則建有其所有之門牌號碼高雄市○○○路○○巷○○號建物；被告乙○○自六十一年九月十七日無權占有系爭八一三、八一四地號土地，如附圖紅色斜線所示部分，面積合計五十二平方公尺，其上則建有其所有之門牌號碼高雄市○○街○○○號建物；被告丙○○自六十年間無權占有系爭八一五、八一六地號土地，如附圖紅色斜線所示部分，面積合計五十七平方公尺，其上則建有其所有之門牌號碼高雄市○○街○○○號建物。爰依民法第七百六十七條請求被告拆屋還地，並依民法第一百七十九條訴請被告分別給付相當於五年租金即如原告訴之聲明所示金額之不當得利及遲延利息，以及另按月給付如原告訴之聲明所示金額之不當得利等語。
二、被告則以：系爭土地固屬原告所有，並於五十八年十一月二十六日與訴外人張國卿訂立系爭土地買賣契約，但在買賣價金尚未收足即先於五十八年十一月二十八日提供土地供張國卿占有使用並建築包含系爭建物在內之二十四戶建物，顯與一般不動產買賣係繳清價金辦畢所有權移轉登記後始交付土地之程序不同，足見原告自始即有以土地供他人使用之意思，有使用借貸之性質。故張國卿於系爭建物起造時既經原告同意使用以興建房屋，即可認為系爭建物對於基地之使用有合法之權利存在，而非無權占有。被告或向張國卿買受，或向第二手或第三手買受，皆為合法擁有系爭建物所有權者，亦皆受讓系爭土地使用權，合法居住數十年迄今。是被告皆係在系爭土地上擁有系爭建物之所有權人，並有合法之土地使用權，絕非無權占用系爭土地，原告主張被告無權占用，實屬無理等語，資為抗辯。
三、原告主張系爭土地均為原告所有，被告分別占有系爭土地迄今，其上並分別建有系爭建物。計被告戊○○占有系爭七九二地號及七九三地號土地，如附圖紅色斜線所示部分，面積合計一百十八平方公尺，其上則建有其所有之門牌號碼高雄市○○○路○○號、八九號建物；被告己○○占有系爭七九八地號土地，如附圖紅色斜線所示部分，面積為四十六平方公尺，其上則建有其所有之門牌號碼高雄市○○○路○○巷○號建物；被告甲○○占有系爭八００地號土地，如附圖紅色斜線所示部分，面積為四十六平方公尺，其上則建有其所有之門牌號碼高雄市○○○路○○巷○○號建物；被告乙○○占有系爭八一三、八一四地號土地，如附圖紅色斜線所示部分，面積合計五十二平方公尺，其上則建有其所有之門牌號碼高雄市○○街○○○號建物；被告丙○○占有系爭八一五、八一六地號土地，如附圖紅色斜線所示部分，面積合計五十七平方公尺，其上則建有其所有之門牌號碼高雄市○○街○○○號建物之事實，業據原告提出土地登記謄本八份為證，並經本院於八十九年十二月二十八日會同高雄市政府地政處新興地政事務所人員至系爭土地現場，勘測被告占有之土地位置、面積及系爭建物究屬何人所有無訛，有勘驗筆錄及該地政事務所九十年一月三日九十高市地新二字第九六一七號函暨土地複丈成果圖各乙份在卷可稽，且為被告所不爭執，自堪信原告上開主張為真實。惟原告主張被告應各自拆屋還地，並給付原告相當於租金額之不當得利等情，則為被告所爭執。經查：
㈠按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權
者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，民法第七百六十七條定有明文。查本件原告為系爭土地所有權人，而被告均係建於系爭土地上之系爭建物所有權人，已如前述，則原告是否可訴請被告拆屋還地，應予審究者即係被告是否為無權占有。倘被告確係無權占有，依首開法條規定，原告自可訴請被告拆屋還地。本院審酌：
⒈被告辯稱：原告於五十八年十一月二十六日出賣系爭土地予張國卿，並於移轉
系爭土地所有權之前，已先提供系爭土地供張國卿建築系爭建物使用，顯見已有使用借貸之意思。故被告既係自張國卿或其後手合法受讓系爭建物，自非無權占有系爭土地云云。經查，原告於五十八年十一月二十六日出賣系爭土地予張國卿，並已先提供系爭土地供張國卿建築系爭建物之用之事實，此亦為原告所不爭，固堪信為真實。惟衡以原告與張國卿間既訂有系爭土地之買賣契約，則原告之所以提供系爭土地供張國卿建築房屋之用，顯然係因原告出賣系爭土地予張國卿之故，始會同意先行交付系爭土地予張國卿，自非另有訂立所謂使用借貸契約之意。況依民法第三百七十三條規定，系爭土地一旦交付之後，張國卿依法本即可予使用收益，實無與原告訂立使用借貸契約之必要。原告固然曾開立「土地使用權同意書」乙紙以供張國卿建築系爭建物之用，有該同意書乙紙附卷可稽，亦為原告所不爭。然張國卿依法本可對系爭土地使用收益，則由原告開立上開同意書，無非僅係因應建築系爭建物之行政程序上所需，亦非可認原告另有與張國卿訂立使用借貸契約之意。至被告雖質疑原告於買賣價金未收受完畢之前，即先將系爭土地交付張國卿，顯與一般不動產買賣之常情不符云云，惟此或因原告別有考量所致，但無論如何，尚不得因原告先交付系爭土地，並開立上開同意書，即認原告業已與張國卿另外成立使用借貸契約。此外，被告復未能再舉證以實其說，其上開所辯自無足取。
⒉其次，縱認原告與張國卿確就系爭土地訂有使用借貸契約乙節為真，惟基於債
之關係之相對性，此使用借貸契約亦僅係存於原告與張國卿之間，亦與被告無涉。被告雖辯稱其係系爭建物之受讓人，對於系爭土地自有合法之使用權利云云。惟查，即便認被告確係系爭建物之受讓人，而張國卿就系爭土地與原告訂有使用借貸契約，但被告並不當然即可基於上開使用借貸契約而合法使用系爭土地，除非被告業已受讓該使用借貸債權（即債權之讓與）或成為該使用借貸契約之當事人（即契約之變更）。然則，使用借貸關係具有相當程度之信賴關係，屬人性頗為明顯，則使用借貸債權之性質自屬不得讓與之債權，依民法第二百九十四條第一項第一款規定，張國卿自不得讓與使用借貸權，則被告自仍無法取得該債權。又原告既否認有所謂使用借貸契約存在，自亦係否認有所謂同意被告成為借貸契約當事人之意，被告復未舉證證明其成為使用借貸契約當事人已獲得原告同意，自難認被告確已成為該使用借貸契約之當事人。準此而論，縱認原告與張國卿間就系爭土地確有使用借貸契約存在，但被告既係該使用借貸契約外之第三人，該使用借貸契約即與其無涉，被告辯稱基於該使用借貸契約而可合法使用系爭土地云云，仍不足採。
⒊再者，原告將系爭土地出賣予張國卿之買賣契約已於六十年九月二十二日合法
解除，有本院六十八年度訴字第三八九七號判決乙份在卷可稽，亦為被告所不爭，應堪信實。顯見張國卿對系爭土地已無法再基於買賣契約而有使用收益之權利，則原告既係系爭土地所有權人，而被告雖係系爭建物所有權人，但其並無權利占有系爭土地，已如上述，揆諸首揭法條規定，原告自可訴請被告拆屋還地。至被告甲○○固陳稱其於六十一年三月十一日向張國卿購買系爭建物，但迄今尚未辦理所有權移轉登記。即便認屬真實，惟張國卿雖屬系爭建物所有權人，原告本應訴請其拆屋，並與被告甲○○共同返還土地為是。但本院審酌被告甲○○既向張國卿購買系爭建物，且衡情亦已支付價金，張國卿自無從訴請被告甲○○返還系爭建物。且若訴請張國卿拆除系爭建物，縱取得勝訴判決，被告甲○○依民法第九百六十條第一項規定，亦可合法排除張國卿之拆屋行為，則強求原告訴請張國卿拆除系爭建物，實際上將顯難有所成效。再者，張國卿於六十一年三月十一日即已將系爭建物交付被告甲○○，迄今均未所聞問，亦未對被告甲○○主張任何權利，顯然已不認其為系爭建物之所有權人，則其雖未將系爭土地所有權移轉予被告甲○○，亦應可認為其業已默示同意被告甲○○處分系爭建物。準此，縱認被告甲○○非系爭建物所有權人，但其應可處分系爭建物，是原告訴請被告甲○○拆除系爭建物自有所據。況由被告甲○○拆除系爭建物，於兩造利益之權衡上，亦較屬適宜與公允。
㈡次按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上
之原因，而其後已不存在者，亦同」，民法第一百七十九條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例可資參照。是本件原告主張被告自八十四年十一月前即占有系爭土地，既為被告所不爭，則原告訴請被告應給付相當於五年（即八十四年十一月至八十九年十月）租金金額之不當得利及遲延利息，以及自八十九年十一月十三日起訴後之起訴狀繕本送達翌日起至被告拆屋還地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利乙節，應屬可採。本院審酌被告應給付原告之不當得利金額分別如下所述：
⒈依土地法第一百零五條準用第九十七條之規定，城市地方租用基地建築房屋之
租金，以不超過土地申報總價年息百分之十為限，是上開法律規定未嘗不可據為本件計算相當於租金之不當得利之衡量標準。再上開法律規定以年息百分之十為限，乃租金之最高限額，非謂必照申報總價年息百分之十計算之，而尚應斟酌基地位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益等情事，以為決定。經查，被告所占有之系爭土地，位居高雄市苓雅區，東側面臨三多二路八三巷，不遠處有百貨公司、便利超商；西側面臨凱旋三路，不遠處有餐廳、銀行；南側面臨武漢街，不遠處則有加油站；北側面臨三多二路，不遠處有國際商工、五權國小、加油站，再往北則有凱旋醫院、民生醫院等大型醫療院所。西北方向不遠處則有高雄師範大學、文化中心等文教機構。四方多屬商家，工商活動頗為熱絡，且位居市區，交通相當便捷，生活機能亦頗為健全等情，業據本院勘驗屬實，有地圖乙份及照片五幀在卷可稽，並有原告所提之地圖乙份及照片二幀為證。本院參酌系爭土地位置、工商繁榮程度、使用人利用系爭土地之經濟價值、所受利益等各項情狀，認原告主張被告占有系爭土地所應給付之相當於租金之不當得利，以申報地價總額年息百分之八計算應屬公允，逾此部分則屬無據。
⒉被告戊○○部分：
查系爭七九二地號、七九三地號土地每平方公尺之申報地價，自八十三年七月起，均為四萬零三百二十元，有原告所提出之地價謄本六份可據，被告戊○○占有上開土地之面積為一百十八平方公尺，故原告請求被告戊○○給付自八十四年十一月起至八十九年十月止，共計五年，按上開土地申報總價額年息百分之五計算相當於租金之不當得利，合計為一百九十萬三千一百零四元（118×40320×0.08×5＝0000000）之部分尚屬公允，逾此部分之請求則屬無據。又原告請求被告戊○○給付自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十一月十八日起至拆屋還地之日止，按月給付原告依上開土地申報總價年息百分之八計算相當於租金之不當得利，即三萬一千七百十八元（118×40320×0.08÷12＝31718），依上開規定與說明，亦屬有據，逾此部分則屬無據。
⒊被告己○○部分：
查系爭七九八地號土地每平方公尺之申報地價，自八十三年七月起，均為九千二百元，有原告所提出之地價謄本三份可據，被告己○○占有上開土地之面積為四十六平方公尺，故原告請求被告己○○給付自八十四年十一月起至八十九年十月止，共計五年，按上開土地申報總價額年息百分之五計算相當於租金之不當得利，合計為十六萬九千二百八十元（46×9200×0.08×5＝169280）之部分尚屬公允，逾此部分之請求則屬無據。又原告請求被告己○○給付自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十一月二十五日起至拆屋還地之日止，按月給付原告依上開土地申報總價年息百分之八計算相當於租金之不當得利，即二千八百二十一元（46×9200×0.08÷12＝2821），依上開規定與說明，亦屬有據，逾此部分則屬無據。
⒋被告甲○○部分：
查系爭八○○地號土地每平方公尺之申報地價，自八十三年七月起，均為九千二百元，有原告所提出之地價謄本三份可據，被告甲○○占有上開土地之面積為四十六平方公尺，故原告請求被告甲○○給付自八十四年十一月起至八十九年十月止，共計五年，按上開土地申報總價額年息百分之五計算相當於租金之不當得利，合計為十六萬九千二百八十元（46×9200×0.08×5＝169280）之部分尚屬公允，逾此部分之請求則屬無據。又原告請求被告甲○○給付自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十一月二十五日起至拆屋還地之日止，按月給付原告依上開土地申報總價年息百分之八計算相當於租金之不當得利，即二千八百二十一元（46×9200×0.08÷12＝2821），依上開規定與說明，亦屬有據，逾此部分則屬無據。
⒌被告乙○○部分：
查系爭八一三地號土地每平方公尺之申報地價，自八十三年七月起，為九千二百元，自八十六年七月起，則為一萬四千元；系爭八一四地號土地每平方公尺之申報地價，自八十三年七月起，為一萬三千四百四十元，自八十六年七月起，則為一萬四千元，有原告所提出之地價謄本六份可據。被告乙○○占有系爭八一三地號、八一四地號土地之面積分別為十三、三十九平方公尺，故原告請求被告乙○○給付自八十四年十一月起至八十九年十月止，共計五年，按上開土地申報總價額年息百分之五計算相當於租金之不當得利，合計為二十七萬九千九百六十八元（〈13×9200×0.08÷12×20〉＋〈13×14000×0.08÷12×
40〉＋〈39×13440×0.08÷12×20〉＋〈39×14000×0.08÷12×40〉＝279968）之部分尚屬公允，逾此部分之請求則屬無據。又原告請求被告乙○○給付自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十一月十八日起至拆屋還地之日止，按月給付原告依上開土地申報總價年息百分之八計算相當於租金之不當得利，即四千八百五十三元（52×14000×0.08÷12＝4853），依上開規定與說明，亦屬有據，逾此部分則屬無據。
⒍被告丙○○部分：
查系爭八一五地號土地每平方公尺之申報地價，自八十三年七月起，為九千二百元，自八十六年七月起，則為一萬四千元；系爭八一六地號土地每平方公尺之申報地價，自八十三年七月起，為一萬三千四百四十元，自八十六年七月起，則為一萬四千元，有原告所提出之地價謄本六份可據。被告丙○○占有系爭八一三地號、八一四地號土地之面積分別為十七、四十平方公尺，故原告請求被告丙○○給付自八十四年十一月起至八十九年十月止，共計五年，按上開土地申報總價額年息百分之五計算相當於租金之不當得利，合計為三十萬五千三百三十三元（〈17×9200×0.08÷12×20〉＋〈17×14000×0.08÷12×40〉＋〈40×13440×0.08÷12×20〉＋〈40×14000×0.08÷12×40〉＝305333）之部分尚屬公允，逾此部分之請求則屬無據。又原告請求被告丙○○給付自起訴狀繕本送達翌日即八十九年十二月二十九日起至拆屋還地之日止，按月給付原告依上開土地申報總價年息百分之八計算相當於租金之不當得利，即五千三百二十元（57×14000×0.08÷12＝5320），依上開規定與說明，亦屬有據，逾此部分則屬無據。
⒎至原告除請求被告給付前揭相當於五年租金之不當得利外，另請求被告給付自
起訴狀繕本送達翌日起至「拆屋還地之日」止，按年利率百分之五計算之利息，是原告當係請求被告給付該不當得利之遲延利息。本院審酌若被告業已清償上開不當得利，則其遲延利息僅能算至清償日為止，縱當時被告尚未拆屋還地，原告亦不得請求被告再給付該遲延利息。準此，原告固可請求被告給付遲延利息至拆屋還地之日止，但若上開不當得利之清償日先於拆屋還地之日屆至，則遲延利息則僅能給付至清償日，是原告上開請求部分有據，部分則屬無據。
四、綜上所述，原告既係系爭土地所有權人，被告復未能舉證證明其係有權占有系爭土地，則原告依民法第七百六十七條、第一百七十九條規定，自可請求被告拆屋還地及給付不當得利。從而，原告訴請被告分別拆除如主文所示之建物，將土地返還原告，並給付如主文所示之不當得利及遲延利息，洵屬有據，逾此部分，則屬無據。
五、又查前揭被告拆屋還地乙事，實非立時可就，本院斟酌實際狀況，認給予被告三個月期間履行較屬允當，爰訂履行期間為三個月。
六、本判決第一項至第五項，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，爰不予准許。
七、至被告另聲請本院查明系爭土地分筆登記之時間，惟系爭土地係何時細分登記，並不表示原告於登記當時即同意張國卿或被告使用借貸，自無再予查明之必要。
又本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，爰不另一一論述指駁，亦附此敘明。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百九十六條第一項、第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年三月三十日
臺灣高雄地方法院民事第六庭~B法官陳信旗右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十年三月三十日~B法院書記官梁竫