裁判字號：臺灣新北地方法院99年簡上字第262號民事判決
裁判日期：民國99年12月21日
裁判案由：債務人異議之訴
臺灣板橋地方法院民事判決99年度簡上字第262號上訴人 黃秀麗 訴訟代理人 吳西源 律師複代理人 鐘瑞香 被上訴人 曾世祺 訴訟代理人 曾松智 上列當事人間請求債務人異議之訴事件，上訴人對於民國99年8月31日本院三重簡易庭99年度重簡字第703號第一審判決提起上訴，經本院於99年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：
（一）上訴人所有坐落臺北縣○○鄉○○○街○巷○號8樓之1之房地（下稱系爭房地），乃被上訴人之父曾松智於民國85年間出資購買，因系爭房地性質上係國民住宅，被上訴人之父即曾松智遂借用訴外人 林麗婌 名義購買系爭房地，林麗婌於94年底向被上訴人之父表示不願再出借名義擔任系爭
房地之登記名義人，被上訴人之父聽從訴外人 王秀 棻之建議，借用 王秀棻 之胞姐即上訴人之名義作為系爭房地之登記名義人，事實上系爭房地之實質所有權人為曾松智。又被上訴人長期在中國大陸發展，返台期間則居住在系爭房地內。98年8月間被上訴人返台時，王秀棻告知被上訴人系爭房地因銀行貸款未繳將被強制執行，王秀棻遊說被上訴人簽訂系爭房屋租賃契約，藉以干擾強制執行程序。被上訴人基於對王秀棻之信任，遂於98年8月13日配合並隨同王秀棻至公證人 趙之敏 的事務所，王秀棻以上訴人名義與被上訴人共同簽署系爭房屋租賃契約，並將系爭房屋租賃契約加以公證。故系爭房屋租賃契約係上訴人之代理人王秀棻與被上訴人虛偽簽訂，雙方並無締立租約真意，被上訴人迄今亦不曾支付任何一期租金，依民法第87條第1項前段規定，系爭房屋租賃契約本屬無效。不料上訴人竟持該無效之系爭房屋租賃契約，向 鈞院 聲請強制執行，企圖趕離被上訴人，並將被上訴人之父所有之系爭房地據為己有，為此，爰依強制執行法第14條第2項之規定，請求撤銷系爭強制執行事件對被上訴人所為之強制執行程序，併請求確認兩造間於98年8月13日就坐落臺北縣○○鄉○○○街○巷○號8樓之1之房屋主臥室簽定之房屋租賃契約租賃關係不存在等事實。
（二）對於上訴人抗辯之陳述：
1、曾松智與王秀棻多年來均有資金往來，因王秀棻經營伊吉米多服裝設計工作室有周轉現金之需求，曾松智與王秀棻為情侶關係，曾松智為王秀棻支付代墊許多款項，也常將自己之支票款借王秀棻使用。原告所提出匯款單資料，其中第一商業銀行之匯款單上匯款人雖記載上訴人黃秀麗，然身分證號碼卻是記載王秀棻「Z000000000」，足見該等匯款係王秀棻處理其與曾松智間之資金往來。再者，從被上訴人提出之匯款單，僅能證明有匯款事實存在，不能證明匯款原因為何，惟就曾松智為王秀棻長期代墊款之情形判斷，該等匯款單之匯款原因多係王秀棻還被上訴人之父借款而為。又上訴人一方面主張「被上訴人之父即曾松智並請求將該房地暫時由其家人居住使用，該房地之第一順位銀行抵押分期貸款每月需攤還約新臺幣（下同）9,000元由其及家人繳納抵償租金，上訴人同意被上訴人之父之要求」云云，另一方面上訴人復主張「被上訴人曾世祺表示願向上訴人承租該房屋一個房間，約定租金每月4,000元」云云。惟假設上訴人主張被上訴人之父同意以繳納系爭房地之房貸以抵償租金供所有家人居住一事為真（假設語氣），表示被上訴人、被上訴人之父及其他家屬均有權使用系爭房地之「全部範圍」，被上訴人有何必要再向被告承租「1個房間」？況且，如果系爭房地是屬於上訴人實質所有（假設語氣），被上訴人早在訂立系爭租約之前就已入住系爭房地迄今，並且使用系爭房地之全部範圍，上訴人何不找被上訴人或被上訴人之父簽訂租約，反而遲至98年8月13日才找被上訴人簽訂「6個月之短期租約」？而且承租範圍只有「1個房間」？此不合常理至極。事實上，系爭租約是王秀棻與被上訴人為了干擾強制執行程序所虛偽制作，根本是無效之租約。
2、被上訴人之父因長期往來台灣與中國大陸之間作生意，系爭房地之房屋稅及地價稅等瑣事，被上訴人之父均係委由如同妻子之王秀棻處理，系爭房地之房屋及土地所有權狀亦是交由王秀棻保管。觀諸系爭房地之地價稅及房屋稅單郵寄投遞地點係登記名義人即上訴人位於基隆市之戶籍所在地，應係王秀棻為避免稅單傳遞麻煩而再委任上訴人代為繳納。而上訴人主張「被上訴人之父積欠上訴人借款未還，以該房地作價2,500,000元抵償部分借款，該房地移轉登記為上訴人所有」云云，另一方面上訴人援引被上訴人之父信件內容主張「顯見以該房地作價3,000,000元抵償借款」云云，假設被上訴人之父與上訴人真有以房地抵債一事（假設語氣），上訴人就系爭房地之作價數額前後陳述矛盾，顯見根本沒有以房地抵債一事。再者，因被上訴人之父十分疼愛王秀棻，為了挽回及維持這段感情，被上訴人之父對於王秀棻之各項索求，無論是情感或物質方面都儘量滿足伊，被上訴人之父幾乎付出所有財產卻換來王秀棻無情地對待，所以被上訴人之父會在信件裡指控王秀棻拿走500多萬元，如果不滿足，被上訴人之父可以再付出，此觀該信件中記載「 八德 房子賣了妳拿走200多萬，林口房子少說也有300萬左右，這樣加起來，也應該有500多萬，妳說不夠，我說沒關係，差多少我再來彌補」、「只有妳身旁的一些男人，妳竟能當他們是神」云云可明。
（三）聲明：上訴駁回。
二、上訴人則以：
（一）被上訴人之父曾松智與上訴人之妹王秀棻為男女朋友關係，被上訴人之父曾松智自92年間起向上訴人之妹王秀棻調借款項，曾松智也向上訴人調借款項，自92年至94年間，上訴人借給曾松智370多萬元，曾松智於95年4月20日以該房地市價約250萬元作為償還積欠上訴人之部分款項（曾松智尚欠被告互助會款54萬元），曾松智遂將該房地所有權移轉登記予上訴人所有，該房地之租金每月約1萬多元，在95年4月20日過戶前之該房地分期貸款，每月約九千元由曾松智繳納。於95年4月20日該房地移轉於上訴人所有後，曾松智並請求將該房地暫時由其家人居住使用，該房地之第一順位銀行抵押分期貸款由其及家人繳納抵償租金，上訴人同意被上訴人之父曾松智要求。但被上訴人之父曾松智及其家人卻未依約繳納第一順位之銀行貸款，致銀行申請拍賣該房地，上訴人除了繳清銀行貸款外，並依法函請 許榮水 配合提出塗銷該房地抵押權登記之相關文件，並配合用印及辦理塗銷之相關手續。經多次函催後，許榮水仍置之不理，被上訴人之父曾松智及其家人自98年2月起未繳納該房地之銀行分期貸款，上訴人為避免該房地被拍賣而繳清銀行貸款及償還訴外人 華泰 商業銀行聲請拍賣1,000元之非訟費用。事後華泰商業銀行在放款利息收據上記載此費用由黃秀麗本人支付，並將原設定抵押權契約書正本、98年司拍字第1424號板院民事裁定正本、98年7月9日華泰商業銀行拍賣抵押物所繳之1,000元聲請費收據正本全部交付上訴人，若如被上訴人之父曾松智所言為借名登記，華泰商業銀行聲請拍賣，為何由上訴人繳清借款餘額，並將全部憑證交還上訴人。又系爭房地被銀行聲請拍賣，被上訴人之父曾松智不繳納租金（即分期貸款金額），被上訴人表示願向上訴人承租該房地，該房地租金市價約1萬多元，被上訴人只要使用一個房間，租金每月4,000元，於98年8月13日至民間公證人公證房屋租約，自98年8月15日起至99年2月14日止承租，租約載明被上訴人只承租一個房間。但被上訴人只繳納數個月租金共10,000元即未繳納，租約到期又不搬走，上訴人不得已才聲請執行，顯見被上訴人亦明知該房地非被上訴人之父曾松智所有，才會與上訴人去公證，益證該房地屬上訴人所有。另被上訴人之父 曾松智積 欠上訴人借款未還，以該房地作價2,500,000元抵償部分借款，該房地移轉登記為上訴人所有，已如前述。若如被上訴人所言，該房地僅為借名上訴人名義登記，若該房地仍為被上訴人之父曾松智所有，為何當初被上訴人之父曾松智不將該房地登記在其女兒或其本人或兒子或其他自己親友名下，為何移轉所有權於上訴人，且系爭房地自95年4月20日移轉所有權於上訴人後，該房地每年之房屋稅及地價稅全部由上訴人親自繳納，有95年至99年之繳款證明正本可稽，若系爭房地為借名登記，為何房地稅全由上訴人繳納，為何繳稅正本全在上訴人黃秀麗手上。況且，系爭房地之房屋所有權狀及土地所有權狀，自95年4月20日移轉所有權登記於上訴人，該房地權狀正本由上訴人保管，若為借名登記，為何權狀在上訴人手上。一般借名登記者，權狀正本由出借人保管，此外被上訴人之父曾松智以前亦親自表示就該房地抵償借款，顯見被上訴人主張為借名登記，與常情不符。是系爭房地確實為上訴人所有。
（二）本件系爭房地之公證租約為上訴人與被上訴人簽訂，而被上訴人卻辯稱：「系爭房屋租賃契約係上訴人之代理人王秀棻與被上訴人虛偽簽訂，雙方並無締立租約真意，被上訴人迄今亦不曾支付任何一期租金…」，顯屬不實。被上訴人已支付10,000元租金，被上訴人辯稱未曾支付，自屬不實。且被上訴人之父曾松智如何借林麗婌名義登記，上訴人及王秀棻並不知情，被上訴人明知該房地為上訴人所有，與上訴人公證租約承租其中一個房間，被上訴人起訴主張該房地為被上訴人之父曾松智所有，與事實不符，被上訴人又主張公證租約無效，亦顯無理由。
（三）本案被上訴人起訴請求之訴訟標的為「確認兩造間98年8月13日簽訂之房屋租賃契約不存在」，不管確認租約無效或租約不存在，均應就系爭租賃契約是否兩造本於合意所簽訂之租約加以審究，若系爭租約乃兩造本於合意所簽訂，即無租約無效或租約不存在之問題。是本案之系爭租約，若本於兩造之真意所簽約，被上訴人即應受敗訴之判決。被上訴人起訴狀主張「系爭租約由王秀棻與被上訴人虛偽簽訂」，但事實上由被上訴人與上訴人簽訂，業經鈞院傳訊證人王秀棻作證，被上訴人亦自承此項事實。被上訴人起訴狀又主張：「被上訴人迄今不曾支付任何一期租金」，但被上訴人自承支付5,000元押金及10,000元租金（分數次）給上訴人，顯見被上訴人起訴之主張顯無理由。被上訴人又主張：「系爭租約藉以干擾強制執行程序」，然若有此項事實，應由被上訴人負舉證之責，就客觀以言，若為干擾執行，為何被上訴人要付租金及押金，又為何上訴人要去繳清貸款，顯見被上訴人之辯詞不實。
（四）被上訴人主張：「被上訴人之父為王秀棻支付代墊許多款項，也常將自己之支票款借王秀棻使用」。查被上訴人此種主張顯為顛倒事實，被上訴人之父曾松智自91年間開始向王秀棻借款及借支票調現，迄今仍欠400多萬元及會款，又被上訴人主張曾松智已返還上訴人之借款，應由曾松智負舉證責任。至於被上訴人向上訴人借款，上訴人則以匯款方式匯款予被上訴人，而上訴人所提匯款單之十筆匯款，匯款人為上訴人名字，有七筆為上訴人親自匯給曾松智，有三筆為上訴人之妹王秀棻代上訴人匯借曾松智，其中一筆匯款人留下之身份證字號雖為王秀棻，但不影響匯借之債權人為上訴人。另上訴人於99年7月6日答辯狀已詳述95年4月20日曾松智將系爭房屋以2,500,000元作價償還上訴人，而將房屋所有權移轉予上訴人所有，原來之貸款餘額40多萬元由上訴人處理。被上訴人之父曾松智請求將系爭房地暫時由其家人居住使用，系爭房地之第一順位銀行抵押分期貸款每月約9,000元由其及家人繳納抵償租金，上訴人同意被上訴人之父曾松智要求。但被上訴人之父曾松智及其家人只繳納至98年2月，之後卻未依約繳納第一順位之銀行貸款，致銀行申請拍賣系爭房地，上訴人要求被上訴人搬走，但實際使用系爭房屋之被上訴人表示其家人不用承租全部房屋，只需使用一個房間，並願向上訴人繼續承租一個房間，要求租金降為4,000元，兩造才會協同至公證人處作成公證租約書。但被上訴人於99年7月2日準備狀卻辯稱：「上訴人一方面主張『被上訴人之父並請求將該房地暫時由其家人居住使用。該房地之第一順位銀行抵押分期貸款每月需攤還約9,000元由其及家人繳納抵償租金，上訴人同意被上訴人之父之要求』云云，另一方面上訴人復主張『被上訴人表示願向上訴人承租該房地一個房間，約定租金每月4,000元』云云…根本是無效之租約。」等語，被上訴人自95年間曾松智要求承租系爭房地，至98年2月間無力付租金續租，而於98年8月間，由被上訴人表示不承租系爭房屋全部，要求只租一個房間以減少租金之事實於不顧，被上訴人之辯詞顯無理由。而曾松智與王秀棻於95年底感情已不佳，曾松智毀損王秀棻汽車，經起訴，後經調解，經法院為不受理判決。於96年間曾松智仍一再向王秀棻及王秀棻之親友借錢，由於曾松智積欠更多，至96年4月間王秀棻不願再借錢予曾松智，曾松智於96年4月23日大量退票，兩人感情破裂，曾松智於97年初並誣指王秀棻毀損，顯為不實，經不起訴處分。若系爭房屋仍為曾松智所有，在雙方感情破裂後，為何曾松智不要求將系爭屋返還？又為何未要求上訴人或王秀棻返還系爭房屋之所有權狀正本？但被上訴人卻於99年7月27日準備狀辯稱：「被上訴人之父均委由如同妻子之王秀棻處理，系爭房地之房屋及土地所有權狀亦是交由王秀棻保管」，被上訴人之辯詞不合常理，顯與事實不符。此外，被上訴人之父於95年4月20日以該房地市價約2,500,000元作為償還積欠上訴人之部分款項（被上訴人之父尚欠上訴人互助會款540,000元及借款），被上訴人之父遂將系爭房地所有權移轉登記予上訴人所有，約定系爭房地第一順位之未清償貸款尚有40萬多元由上訴人繳納。被上訴人之父於95年4月20日將系爭房地移轉於上訴人所有後，被上訴人之父並請求將系爭房地暫時由其家人居住使用，系爭房地之第一順位銀行抵押分期貸款每月需攤還約9,000元由其及家人繳納抵償租金，上訴人已於99年7月15日及99年7月6日答辯狀說明甚詳。至於被證11之內容，足證曾松智當初即同意以300萬元左右（250萬元借款債權及繳納40多萬元之貸款）作價將系爭林口房屋所有權移轉為上訴人所有，至於不管價金為250萬元或300萬元或290多萬元，均與被上訴人所主張系爭房屋乃借名登記在上訴人名下不同。上訴人主張並無前後矛盾。被上訴人辯稱：「被上訴人之父會在信件裡指控王秀棻拿走500多萬元」，然由該信即被證11所載：「林口房子少說也有300萬左右」，被上訴人如此主張，適足以證明系爭林口房屋已實際出售，才有300萬元左右之所得。益證，被上訴人所主張系爭房屋為其父曾松智借名登記在上訴人名下之辯詞不實在，上訴人之妹王秀棻自始幫助被上訴人之父曾松智金錢週轉，被上訴人之答辯狀卻顛倒是非等語，資為抗辯。
（五）原審判決有重大違誤：
1、原審判決理由為：「查系爭房屋自94年農曆年後即為曾松智之女 曾佳雲 所居住，曾松智於95年4月20日將系爭房屋轉移登記予上訴人，亦曾約定由曾松智繳房貸9,000元以代房租，未約定租期，原告於97年10月自大陸返台，亦與配偶一起同住系爭房屋，曾佳雲至97年11月搬離，系爭房屋全部由原告居住使用，雖曾松智自98年2月起未繳房貸，然租約尚未終止，為何原告願租系爭房屋之主臥室，不符常理，無非兩造各有所求之目的，均為避免房屋被法院拍賣，受有損失，而通謀虛偽訂立系爭房屋租賃契約，是兩造間既無簽訂租賃契約之真意，亦為他方所知悉，應屬通謀虛偽意思表示，依上開法條及判例意旨說明，該房屋租賃契約在法律上之效力，自屬無效，系爭房屋租賃契約租賃關係不存在，被告自不得以系爭公證房屋租賃契約聲請強制執行，本院99年度司執字第25806號返還租賃物強制執行事件之強制執行程序應予撤銷」（原審判決書第11頁第7行至第21行），其他所引證人王秀棻99年7月27日之證詞，並未作判斷。原審判決雖引述上訴人於原審之答辯理由（第5頁第2行至第9頁第9行），但對於被上訴人之父曾松智（即被上訴人原審之訴訟代理人）迄今除了尚積欠上訴人款項外，曾松智迄今亦尚積欠上訴人之妹王秀棻400多萬元，其中236萬元經上訴人之妹王秀棻申請支付命令，有台灣板橋地方法院99年度司促字第1182號（請參上訴人原審99.8.26答辯（三）狀被證13）支付命令及確定證明書可稽。此項重要證據，足以證明被上訴人曾世祺主張其父曾松智為王秀棻代墊許多款項、常借支票予王秀棻使用，而系爭房屋（即座落台北縣○○鄉○○○街○巷○號8樓之1之房地）為曾松智所有之辯詞不實在，但原審卻於判決書漏引上訴人於原審此項主張（即漏引上訴人於原審
99.8.24答辯（三）狀第2頁第18行至第3頁第4行）。
2、系爭房屋為上訴人黃秀麗所有，並非借名登記：
（1）被上訴人之父曾松智與上訴人之妹王秀棻原為男女朋友關係，被上訴人之父自民國91、92年間起向上訴人之妹王秀棻調借款項，被上訴人之父也向上訴人調借款項，自92年至94年間，上訴人借給被上訴人之父三百多萬元（上證1即被證4），被上訴人之父於95年4月20日以系爭房地市價約250萬元作價償還積欠上訴人之部份款項（被上訴人之父尚欠上訴人互助會款54萬元及借款），被上訴人之父遂將系爭房地所有權移轉登記予上訴人所有，約定系爭房地第一順位之未清償貸款尚有40萬多元由被上訴人繳納。被上訴人之父於95年4月20日將系爭房地移轉於上訴人所有後，被上訴人之父並請求將系爭房地暫時由其家人居住使用，系爭房地之第一順位銀行抵押分期貸款每月需攤還約九千元由其及家人繳納抵償租金，上訴人同意被上訴人之父之要求。但被上訴人之父及其家人卻未依約繳納第一順位之銀行貸款攤還金，致銀行申請拍賣該房地，上訴人除了繳清銀行貸款外，並依法函請許榮水配合提出塗銷系爭房地抵押權登記之相關文件，並配合用印及辦理塗銷之相關手續（上證2即被證1）。於95年4月20日被上訴人之父曾松智將系爭房屋作價移轉所有權予上訴人時，被上訴人之父曾松智向上訴人及王秀棻表示許榮水之抵押設定並無實際之債權。經多次函催（上證3即被證2），但許榮水仍置之不理，被上訴人之父及其家人自98年2月起未繳納系爭房地之銀行分期貸款攤還金，上訴人為避免系爭房地被拍賣而繳清銀行貸款及償還華泰銀行聲請拍賣1,000元之非訟費用。此有華泰商銀證明「此費用由黃秀麗本人支付」（上證4即被證3）可稽，並將原設定抵押權契約書正本（上證5即被證5）、98年司拍字第1424號板院民事裁定正本（上證6即被證6）、98年7月9日華泰商銀以拍賣抵押物所繳之1,000元聲請費收據正本（上證7即被證7）全部交付上訴人，若如被上訴人所言為借名登記，華泰銀行聲請拍賣，為何由上訴人繳清借款餘額，並將全部憑證交還上訴人。
（2）被上訴人之父曾松智及其家人自98年2月起未繳納系爭房地之銀行分期貸款，上訴人為避免系爭房地被拍賣而繳清銀行貸款，系爭房地被銀行聲請拍賣，被上訴人之父曾松智不繳納租金（即分期貸款金額），被上訴人表示不承租系爭房地全部，願向上訴人承租系爭房地一個房間，系爭房地租金市價約1萬多元，原告只要使用一個房間，約定租金每月4,000元，兩造於98年8月13日至民間公證人公證房屋租約，自98年8月15日起至99年2月14日止承租，租約載明被上訴人只承租一個房間（上證8即被證12）。但被上訴人只繳納押金5,000元及數個月租金共1萬元即未繳納，租約到期又不搬走，上訴人不得已才聲請執行。顯見被上訴人亦明知系爭房地非被上訴人之父 曾智松 所有，才會與上訴人去公證並繳納租、押金，益證系爭房地屬上訴人黃秀麗所有。
（3）被上訴人之父曾松智積欠上訴人借款未還，以系爭房地作價250萬元抵償部分借款，並由上訴人承受清償原抵押債務餘款40多萬元，系爭房地移轉登記為上訴人所有，已如前述。若如被上訴人所言，系爭房地僅為借名上訴人名義登記，然上訴人在95年4月20日以前在基隆早已有自用住宅，也不符國宅無自用住宅之條件，若系爭房地仍為被上訴人之父所有，為何當初被上訴人之父不將系爭房地登記在其女兒或其本人或兒子或其他自己親友名下，為何移轉所有權於上訴人。
（4）被上訴人之父曾松智與上訴人之妹王秀棻於95年底感情已不佳，曾松智毀損王秀棻汽車，經起訴（上證9即被證14），後經調解（上證10即被證15），經法院不受理判決（上證11即被證16）。於96年間被上訴人之父曾松智仍一再向上訴人之妹王秀棻及上訴人之親友借錢，由於被上訴人之父曾松智積欠更多，至96年4月間上訴人之妹王秀棻不願再借錢予被上訴人之父曾松智，被上訴人之父曾松智於
96.4.23大量退票（上證12即被證17），兩人感情破裂，被上訴人之父曾松智於97年初並誣指上訴人之妹王秀棻毀損，顯為不實，經不起訴處分（上證13即被證18）。若系爭房屋仍為被上訴人之父曾松智所有，在曾松智與王秀棻雙方感情破裂後，為何被上訴人之父曾松智不要求將系爭屋返還？又為何未要求上訴人或王秀棻返還系爭房屋之所有權狀正本？但被上訴人卻於原審99年7月27日準備狀辯稱：「原告之父均委由如同妻子之王秀棻處理，系爭房地之房屋及土地所有權狀亦是交由王秀棻保管」，被上訴人之辯詞不合常理，顯與事實不符。
（5）系爭房地自95年4月20日移轉所有權於上訴人後，系爭房地每年之房屋稅及地價稅全部由上訴人親自繳納（上證14即被證9），有95年至99年之繳款證明正本可稽，若系爭房地為借名登記，為何房地稅全由上訴人繳納，為何繳稅正本全在上訴人手上。
（6）系爭房地之房屋所有權狀及土地所有權狀，自95年4月20日移轉所有權登記於上訴人，系爭房地權狀正本由上訴人所有（上證15即被證10），若為借名登記，為何權狀在上訴人手上。與一般借名登記者，權狀正本由出借人保管不同，顯見被上訴人主張為借名登記，與常情不符。
（7）被上訴人之父曾松智在96年1月間寫信給王秀棻（上證16即被證11），亦表示：「八德房子賣了妳拿走2百多萬，林口房子少說也有 參佰萬 左右，這樣加起來，也應該有伍佰多萬，你說不夠，我說沒關係，差多少我再來彌補」，顯見以系爭房地作價300萬元抵償借款，上訴人之父曾松智在另案亦坦承此項事實。足證被上訴人之父曾松智當初即同意以300萬元左右(250萬元借款債權及繳納40多萬元之貸款)作價將系爭林口房屋所有權移轉為上訴人所有，至於不管價金為250萬元或300萬元或290多萬元，均與被上訴人所主張系爭房屋乃借名登記在上訴人名下不同。
（8）被上訴人之父曾松智向上訴人之妹王秀棻借錢，經初步統計，自91年間起，被上訴人之父曾松智向王秀棻及王秀棻以友人名義借款匯借給被上訴人之父曾松智之款項及向王秀棻借支票調現之款項共2千多萬元（還有互助會款）。迄今被上訴人之父曾松智尚欠王秀棻400多萬元借款，其中236萬元換開本票，經王秀棻聲請支付命令，有鈞院99年度司促字第1182號支付命令及確定證明可稽（上證17即被證13）。此外被上訴人之父曾松智尚欠上訴人互助會款48萬元及其他借款，被上訴人之父曾松智於95年間以其所有登記在其女名下座落北縣三重市○○街○○巷○○號1樓房屋設定抵押200萬元予上訴人擔保還款。足證被上訴人之父曾松智迄今仍欠王秀棻400多萬元（其中236萬元之支付命令已確定），曾松智迄今亦仍尚欠上訴人借款及互助金款。任何具平常認識之人豈會相信被上訴人及其父曾松智（於原審為被上訴人之訴訟代理人）之主張系爭房屋為借名登記！
（9）由鈞院調得玉山銀行三重分行99年10月27日玉山重新字第0991027001號函載明上訴人分別於92年7月31日、93年10月29日、94年1月19日匯款200,000元、110,000元、186,500元，共496,500元予曾松智，新光銀行北三重分行99年10月25日新光銀北重990087號函載明上訴人分別於93年10月15日、94年1月17日、94年2月24日、94年3月15日、94年5月31日匯款300,000元、250,000元、82,000元、150,000元、460,000元，共1,242,000元予曾松智，有該函為證。再由上訴人所提匯借給曾松智之憑證(上證1)，益證上訴人借款予曾松智之事實，被上訴人憑空主張曾松智已返還借款，顯不實在。
（10）被上訴人之父曾松智對上訴人之妹王秀棻提起竊佔告訴，經台灣台北地方法院99年度偵字第14163號不起訴處分（上證18，即於原審99年8月24日不起訴處分書），載：「是被告辯稱本案國宅係移轉與證人黃秀麗名下用於抵償告訴人積欠被告及證人黃秀麗之債務乙節，尚屬可採」。並經台灣高檢署駁回被上訴人之父曾松智之再議確定，益證系爭房地為上訴人黃秀麗所有。
3、系爭房屋之租賃契約為真正，並無通謀虛偽意思表示：
（1）系爭房屋於95年4月20日作價移轉所有權予上訴人後，被上訴人之父曾松智請求由其家人租用並繳納租金每月9,000多元（即償還分期貸款），但至97年10月間被上訴人搬至系爭房屋，至97年11月間被上訴人之親屬曾佳雲搬離後，只有被上訴人使用系爭房屋，被上訴人之父及被上訴人繳納租金至98年2月間，因未繼續繳納，被銀行聲請拍賣系爭房屋，上訴人居於系爭房屋之所有權人，當然要求被上訴人若要居住必須繳納租金，否則要求被上訴人搬走，若系爭房屋非上訴人所有，上訴人何必要求被上訴人繼續繳納租金以清償貸款？被上訴人才表示其自己及其家人也不需承租系爭房屋全部，只需承租一個房間就夠了，租金少一些，並談妥每月4,000元租金。被上訴人與上訴人一起去公證租約，並公證註明承租一個房間之位置，此為甚為符合客觀之經驗法則。原審判決卻反乎常情認定「系爭房屋全由原告居住使用，為何原告願租系爭房屋之主臥室」，顯然置上述事實於不顧，此種跳躍式、不依事實證據之論斷，顯為嚴重之違誤。
（2）兩造一起至公證處公證，有98年度北院民公敏字第200216號公證租約書（上證12）可稽，被上訴人亦承認此事實，並經證人王秀棻證述在卷，被上訴人也依公證租約書繳納押金5,000元及數次之租金10,000元，被上訴人也自承此項事實。若為虛偽簽訂，為何被上訴人要繳納押金及租金？被上訴人既主張為通謀虛偽意思表示所成立之租約，自應由被上訴人負舉證責任。原判決卻以臆測之詞，認為「無非兩造各有所求之目的，均為避免房屋被法院拍賣」，顯為重大違誤。
（3）因被上訴人及其家人無力租系爭房屋之全部並繳納每月租金9,000多元，而被上訴人表示願承租系爭房屋之一個房間，上訴人居於房屋所有權人之權利，當然清償系爭房屋之房貸餘額。若簽訂公證租約之目的，為避免房屋被法院拍賣，何庸由上訴人清償房貸餘額！此理甚明，任何通常智識之人依客觀經驗法則均可認同，但原審卻反乎常理，認定「為避免房屋被拍賣…為他方所知悉」，顯無依據，為重大違誤之判決。
（4）由支付命令（上證17）及台灣台北地方法院檢察署99年度偵字第14163號不起訴書（上證18），均可認定被上訴人之父曾松智迄今仍積欠上訴人及上訴人之妹王秀棻借款，顯見系爭房屋為上訴人所有。若被上訴人之父曾松智主張系爭房屋就曾松智與上訴人間仍存在租賃契約，應由曾松智另行依法主張，何況被上訴人曾松智及其家人無力繳納租金，被上訴人已表示不承租系爭房屋之全部，只承租其中一個房間，租金減為4,000元。依客觀論之，被上訴人之父曾松智無權亦不主張與上訴人間就系爭房屋全部仍有租賃契約。原判決未調查證據，又不斟酌上訴人所提出之證據，卻以不合理之臆測擅作判斷，顯有重大違誤。
（5）按「租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件」為最高法院64年台上字第424號判例所明示。上訴人縱非系爭房屋之所有權人，亦得本於公證租約依法請求。何況，上訴人為系爭房屋之所有權人且為出租人，當然得本於有效之公證租約依法請求。原判決置此不論，顯有違誤。
（六）聲明：
1、原判決廢棄。
2、被上訴人在第一審之訴駁回。
三、爭執與否事項：
（一）不爭執事項：
1、被上訴人主張上訴人所有系爭房地，乃被上訴人之父曾松智於85年間出資購買，因系爭房地性質上係國民住宅，被上訴人之父即曾松智遂借用訴外人林麗婌名義購買系爭房地。
2、兩造於98年8月13日就坐落臺北縣○○鄉○○○街○巷○號8樓之1之房屋主臥室簽定之房屋租賃契約，被上訴人向上訴人承租系爭房屋，租賃期間至98年8月15日起至99年2月14日止，並經公證人趙之敏之公證，有臺灣臺北地方法院所屬民間公證人敏律聯合事務所公證人趙之敏作成98年度北院民公敏字第200216號公證書為證（如原證2，原審卷第7至10頁），因租期屆滿，以該公證書為執行名義，向本院聲請強制執行，請求被上訴人應自上訴人所有坐落臺北縣○○鄉○○○街○巷○號8樓之1之房屋遷出並返還予上訴人（繫屬案號：本院99年度司執字第25806號），本院即於99年4月1日核發執行命令。
3、臺北地方法院檢察署99年度偵字第14163號不起訴處分書理由第三項第一款載明：「證人（即上訴人）黃秀麗到庭證稱：伊的確有借款300多萬元給告訴人（即被上訴人之父曾松智），其實伊根本不認識告訴人，因為告訴人是被告（即王秀棻）的男朋友，加上被告又願意擔保，所以伊才出借，每次借款都是匯款到告訴人設於玉山商業銀行重新分行、誠泰商業銀行（併入新光商業銀行，下稱誠泰銀行）北三重分行的帳戶，並沒有向告訴人收取利息，後來係告訴人沒有錢還，才以將本案國宅過戶至伊名下之方式來抵償250萬元，剩下的錢再慢慢還；其實告訴人也有欠被告錢，但伊與被告是親姊妹，所以本案國宅雖然是伊與被告共有，但是僅登記在伊名下等語，並提出借款明細及匯款申請單等資料附件供參，亦有玉山銀行重新分行99年6月10日玉山重新字第0990602001號函、誠泰銀行北三重分行99年6月7日（99）新光銀北重字第0990042號函暨其附件在卷可憑，足認告訴人確有積欠證人黃秀麗債務無誤。」（如上證18）。
4、臺北地方法院檢察署99年度偵字第14163號不起訴處分書理由第三項第二款載明：「本案國宅自95年移轉至證人黃秀麗（即上訴人）名下後，本案國宅之房屋稅、地價稅均由證人黃秀麗（即上訴人）繳納，有被告提出95年至98年之房屋稅、地價稅繳款書在卷可稽，參之告訴人自98年
3月間起即未繳納本案國宅於華泰商業銀行（下稱華泰銀行）之貸款，嗣經華泰銀行於同年8月間向臺灣板橋地方法院（下稱板橋地院）聲請拍賣本案國宅後，由證人黃秀麗（即上訴人）於98年9月18日一次繳足本案國宅積欠13萬1248元，有板橋地院98年度司拍字第1424號裁定及華泰銀行98年9月18日放款利息收據等資料在卷可佐，是被告辯稱本案國宅係移轉與證人黃秀麗（即上訴人）名下用於抵償告訴人積欠被告及證人（即上訴人）黃秀麗之債務乙節，尚屬可採。」（如上證18）。
5、對於玉山銀行三重分行99年10月27日玉山重新字第0991027001號函載明上訴人分別於92年7月31日、93年10月29日、94年1月19日匯款200,000元、110,000元、186,500元，共496,500元予曾松智，有該函為證。
6、對於新光銀行北三重分行99年10月25日新光銀北重990087號函載明上訴人分別於93年10月15日、94年1月17日、94年2月24日、94年3月15日、94年5月31日匯款300,000元、250,000元、82,000元、150,000元、460,000元，共1,242,000元予曾松智，有該函為證。
7、上證一之匯款證明真正。
8、曾松智透過王秀棻向上訴人借款300多萬。
（二）上訴人爭執事項：
1、匯款證明在上證一，他只是作價二百多萬給我們抵債，原來房子貸款四十多萬要給我們承受，由我們繳，因為被上訴人承租，所以用租金來抵繳，到十幾萬他們不繳，被銀行拍賣，上訴人於98年9月18日一次繳足本案國宅積欠131,248元。系爭房屋是上訴人所有，事實上是抵債。
2、租賃契約是真正，租賃契約是上訴人與被上訴人一起去公證的。
（三）被上訴人爭執事項：
1、曾松智透過訴外人王秀棻向上訴人借錢300多萬元，但都已經還清了。曾松智還的錢都匯到王秀棻的帳戶裡面。所以曾松智現在沒有欠王秀棻錢，也沒有欠上訴人錢。
2、上訴人於98年9月18日一次繳足本案國宅積欠貸款131,248元，但是該筆錢已經匯還給上訴人。
3、租賃契約不真正。
四、首應審酌租賃契約之法律行為，出租人是否必為所有權人？租賃契約之公證是否有查明出租人是否為所有權人之必要？
（一）按租賃契約之法律行為，屬債權行為，出租人不必為所有權人。又出租人如非房屋所有權人，出租人嗣後如將租賃物出賣於第三人時，承租人無法主張民法第四百二十五條「買賣不破租賃」之效力。且依實務經驗以觀，承租人大多缺乏這方面的法律常識，公證人如疏於查明出租人是否為所有權人，對於承租人顯失公平，特別是以營業為目的之承租人，因已投入大量成本，屆時可能血本無歸，所冒風險尤大。且若出租人非所有權人時，公證人不能拒絕公證，公證人如查明出租人非所有權人時，應向當事人陳明利害，並予註記，此項作為有預防紛爭之功能（見司法院第11期公證實務研究會研究專輯第15則，司法院公證法律問題研究（七）（92年8月版）第54-59頁
（二）經查，上訴人於95年4月間取得系爭房地所有權，有系爭房地登記申請書（見原審卷第36-54頁）在卷可按。上訴人係系爭房地所有權登記名義人，所以，上訴人不論是否被借名登記，均得為系爭房地之出租人。且上訴人係系爭房地所有權登記名義人，公證人自得依法公證系爭租賃契約，不須任何註記，並不能拒絕公證甚明。
五、次應審酌被上訴人主張系爭租賃契約為通謀虛偽意思表示有無理由？
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又民法第八十七條第一項所定之通謀虛偽意思表示，必須表意人與相對人均明知其互為表現於外部之意思表示係屬虛構，而有不受該意思表示拘束之意，始足當之，故規定此項意思表示為無效。惟由表意人或相對人以之為訴訟原因出而主張者，依舉證責任分配之原則，自應由該表意人或相對人先行立證。本件被上訴人主張系爭租賃契約係通謀虛偽意思表示而無效，則被上訴人自應就通謀虛偽意思表示乙節負舉證責任，若被上訴人不能舉證自己主張事實為真正，則上訴人就其抗辯事實即令不能舉證，或所舉證據尚有疵累，亦應認為被上訴人主張系爭租賃契約係通謀虛偽意思表示而無效，並無理由。然被上訴人主張主張系爭租賃契約係通謀虛偽意思表示，此應由被上訴人負舉證責任。
（二）上訴人主張因被上訴人之父曾松智陸續向上訴人調借款項，自92年至94年間，上訴人借給被上訴人之父曾松智約37
0多萬元，上訴人並提出第一商業銀行匯款申請單影本4紙、基隆市第一信用合作社匯款申請單影本8紙為憑，本院亦於99年10月14日依職權函請玉山銀行重新分行提供「玉山銀行重新分行99年6月10日玉山重新字第099060200
1號」函及其附件相關資料，及函請新光商業銀行股份有限公司提供「誠泰銀行北三重分行99年6月7日（99）新光銀行北重字第0000000」函及其附件相關資料，觀諸上開兩家銀行提供之資料，玉山銀行三重分行99年10月27日玉山重新字第0991027001號函載明上訴人分別於92年7月31日、93年10月29日、94年1月19日匯款200,000元、110,000元、186,500元，共496,500元予曾松智；新光銀行北三重分行99年10月25日新光銀北重990087號函載明上訴人分別於93年10月15日、94年1月17日、94年2月24日、94年3月15日、94年5月31日匯款300,000元、250,00
0元、82,000元、150,000元、460,000元，共1,242,00
0元予曾松智，此有上開兩家銀行函附卷可參，且於本院審理時被上訴人就上開函文不爭執，並陳稱被上訴人之父曾松智確係透過王秀棻向上訴人借款300多萬，此有本院99年11月17日言詞辯論筆錄附卷可佐，是自應認上訴人與被上訴人之父曾松智已成立借貸之法律關係。足見，上訴人與被上訴人之父曾松智（系爭房地原實際所有權人，非登記名義人）有借貸糾紛，不論上訴人主張系爭房屋是上訴人所有，事實上是抵債而取得或被上訴人主張系爭房屋係其父曾松智以上訴人擔任系爭房地之登記名義人，何者為真正，上訴人係系爭房地之登記名義人，均得將系爭房地出租予任何人（含被上訴人）已明。
（三）又私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或公證人之認證者，推定為真正，民事訴訟法第358條第
1項分別定有明文。經查，系爭房屋租賃契約上所蓋用之「曾世祺」印文係屬真正，而「曾世祺」簽名則係被上訴人本人親自簽署，且系爭房屋租賃契約已經民間公證人認證屬實，為被上訴人所不爭執，是系爭房屋租賃契約依法即推定為真正。然被上訴人曾世祺於本院99年12月7日言詞辯論時供稱上訴人跟我說房屋要被拍賣，要我另外找房子，我說我找不到房子，他說要不然先用租的，然後他就帶我去公證處或事務所，我也不清楚是什麼地方，問我使用哪一個房間，就我使用的主臥室訂立租約，他說公證書簽一簽就可以不用被拍賣，他說先給他5千元做押金，後來他跟我說要繳房屋分期，叫我出一點，所以我才陸續給了將近1萬元等情，有本院99年12月7日言詞辯論筆錄在卷可按，被上訴人於公證時明知公證系爭房屋租賃契約，且給5千元押金，若係虛偽簽訂，何須給5千元押金之理？惟被上訴人僅空言系爭房屋租賃契約係虛偽簽訂等語，復未能舉證證明前揭經推定為真正之系爭房屋租賃契約非屬真正，則被上訴人否認系爭房屋租賃契約係屬真正，尚屬乏據，無從採信，是以，上訴人主張系爭房屋租賃契約為真正，堪信為真實。
六、末應審酌上訴人持系爭經公證之房屋租賃契約，向本院民事執行處聲請被上訴人應返還租賃物之強制執行，有無理由？按「當事人請求公證人就下列各款法律行為作成之公證書，載明應逕受強制執行者，得依該證書執行之：三租用或借用建築物或其他工作物，定有期限並應於期限屆滿時交還者。」公證法第13條定有明文。本件兩造於98年8月13日針對系爭房屋租賃契約所簽訂之公證書上既約明「承租人（即被上訴人）給付如契約所載之房屋租金或違約金，及於期限屆滿交還如契約所載之房屋，出租人（即上訴人）返還保證金，如不履行時，均應逕受強制執行」，且系爭房屋租賃契約所載之租期於99年2月14日屆滿後，兩造並未就系爭房屋另訂租約，而被上訴人仍繼續占用系爭房屋，則上訴人以上開公證書為執行名義，向本院聲請強制執行返還系爭房屋，即屬有據。
七、綜上所述，被上訴人依強制執行法第14條第1項之規定提起債務人異議之訴，訴請撤銷本院系爭強制執行事件對被上訴人所為之強制執行程序，為無理由，不應准許。原審判命撤銷本院99年度司執字第25806號強制執行事件所為之強制執行程序，及確認兩造間於98年8月13日就坐落臺北縣○○鄉○○○街○巷○號8樓之1之房屋主臥室簽訂之房屋租賃契約租賃關係不存在，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。
中華民國99年12月21日
民事第二庭審判長法官陳麗玲
法官李行一法官張谷輔以上正本係照原本作成不得上訴中華民國99年12月21日
書記官郭群裕