裁判字號：臺灣臺北地方法院91年訴字第1822號民事判決
裁判日期：民國92年02月20日
裁判案由：減少價金
臺灣臺北地方法院民事判決九十一度訴字第一八二二號
原告乙○○
甲○○共同訴訟代理人 吳志勇 律師複代理人潘曉真律師
涂序光律師被告成德建設股份有限公司
設台北市○○街○○號十三樓法定代理人丙○○住同右訴訟代理人 鐘登科 律師右當事人間請求減少價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告乙○○新台幣玖拾陸萬柒仟肆佰貳拾貳元，原告甲○○新台幣玖拾參萬肆仟柒佰拾玖元及均自民國九十一年四月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告乙○○以新台幣叁拾貳萬叁仟元，原告甲○○以新台幣叁拾壹萬貳仟元分別為被告供擔保後，各得假執行。但被告如於假執行程序實施前依次以新台幣玖拾陸萬柒仟肆佰貳拾貳元、新台幣玖拾參萬肆仟柒佰拾玖元為原告預供擔保，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應分別給付原告乙○○新台幣二百十五萬五千三百九十七元；原告甲○○新台幣二百零八萬二千七百四十元，及均自起訴狀繕本送達翌日即民國九十一年四月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、請准供擔保宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣原告乙○○、甲○○二人於民國八十八年六月十二日分別與被告訂定預售屋買賣契約，約定原告乙○○購買被告興建座落於台北市○○段○○段三一二、三一
三、三一四等地號之土地上，「國賓SMART」大樓編號Ａ４棟一樓房屋乙戶；原告甲○○購買被告興建同一大樓「國賓SMART」大樓編號Ａ５棟一樓房屋乙戶。依據被告與原告二人間契約之約定，原告乙○○向被告承購之房屋總面積為十五點四四坪，包含主建物面積十二點零四坪、共用部分面積三點四坪；原告甲○○向被告承購之房屋總面積為十五點四坪，包含主建物面積十二點零一坪、共用部分三點三九坪。被告除分別與原告二人特別約明原告等所承購之房屋無附屬建物外，並分別於兩造之買賣契約書附件九房屋平面圖上以「螢光筆」標示原告所購買房屋主建物之範圍，明定主建物並未包含騎樓之部分，兩造尚於該螢光筆畫記處蓋章確認。此觀兩造所定契約第二條房屋標示下第三點房屋面積之約定，「…（一）專有部分…本戶主建物及所含附屬建物之實際項目詳如附件九「房屋平面圖」。」，可知兩造原即約定原告所購房屋主建物之項目、範圍並未包含騎樓在內。俟系爭建物完工後原告等依約辦理所有權移轉登記事項，始發覺原告乙○○所購買房屋之室內實際面積僅二七點二平方公尺（即八點二三坪），縱合計共用部分之面積亦僅十一點八五坪；原告甲○○所購房屋之室內實際面積亦僅二七點四八平方公尺（即八點三一坪），合計共用部分之面積為十一點九四坪。被告交付與原告二人之房屋室內面積其不足坪數均達契約約定面積之百分之三十以上。蓋原告與被告訂定預售屋買賣契約時即向被告表明所欲購買房屋之室內面積坪數為十餘坪，因被告之現場銷售人員向原告表示原告所購買之主建物面積即等同原告日後實際使用之室內面積，原告始與被告訂約預定購買系爭建物。且原告所購買之房屋皆係店舖形式，其面積寸土寸金，攸關日後營業規模、獲利多寡，況一般人買賣不動產，亦皆係以室內面積（可供使用面積）之大小，作為決定買賣契約成立與否及價金高低之重要因素，而騎樓僅得作為供通行使用之用途，並不得作為建物之專有部分。原告二人原預計購買室內面積十餘坪之店面供己自行開店或出租，惟今被告交付原告二人之房屋室內面積皆僅八坪實已限制店鋪營業之種類、規模。況原告二人均係以九百二十七萬之高價向被告購買總面積僅十五坪之房屋，無非因被告現場銷售人員之說明復加契約附件九之標示認己所購之房屋室內面積即達十二坪之故，詎今被告所交付之房屋其室內面積較原約定短少三分之一。是若房屋面積減少，則買賣標的物之效用及價值亦必然減少，今被告交付與原告二人之房屋面積嚴重短少，顯已無法達成契約預定效用，且該房屋之價值亦有減低之情形，被告自有債務不履行之情事。
二、原告二人各自向被告購買房地之總價均為新台幣（下同）九百二十七萬元（土地價款：六百零二萬五千五百元、房屋價款：三百二十四萬四千五百元（含營業稅）），原告乙○○依契約約定向被告購買之房屋面積為十五點四四坪，每坪單價計為六十萬零三百八十九元，被告交付與原告乙○○之房屋包含共用部分之面積僅十一點八五坪，短少三點五九坪，原告乙○○自得向被告請求減少二百十五萬五千三百九十七元之價金；原告甲○○依契約約定向被告購買之房屋面積為十五點四坪，每坪單價為六十萬零一千九百四十八元，今被告交付與原告甲○○之房屋包含共用面積僅十一點九四坪，短少三點四六坪，為此原告甲○○依法向被告請求減少二百零八萬二千七百四十元之價金，原告等依據民法第三百五十四條第一項、三百五十九條及同法第二百二十七條第一項、二百二十六條第一項之規定之規定為本件之請求。
二、對被告抗辯之陳述：
（一）觀該平面圖上被告所稱長、寬度標示之數字均極為渺小，一般人皆無從清楚辨識，且平面圖上亦未表明該數字之作用、單位等相關資訊，原告自無從注意、知悉該平面圖上數字之作用為何。況依系爭契約「本戶主建物及所含附屬建物之實際項目詳如附件九『房屋平面圖』」之約定，足見契約附件九房屋平面圖僅為標示原告購買房屋主建物、附屬建物之實際項目、範圍，至原告所購房屋之面積自從系爭契約書內文之明確約定。
（二）依內政部所頒定建物所有權第一次登記補充規定第十一條之一之規定內容「區分所有建物之騎樓除經依公寓大廈管理條例第四十四條規定，於申請建造執照檢附之詳細圖說上，繪製標示為共用者外，得於主建物內標示騎樓辦理登記。
」，由此可知建物之騎樓亦得登記為區分所有權人之共用部分，並非絕對需登記於主建物內。況一般人對於區分所有建物之騎樓所有權歸屬並不清楚，而原告二人與被告訂定預售屋買賣契約書時被告就騎樓之登記形式非但未積極向原告二人說明，尚表示原告所購建物之室內面積即等同主建物面積，原告始與被告定約同意購買系爭建物。即至系爭建物興建完成、交屋之際，原告就此向被告質疑，被告始表示騎樓部分亦屬原告主建物之一部，並罔顧法律之規定宣稱原告就騎樓部分與室內面積有同一使用權益，致原告有受騙之感。縱上，無論依兩造間買賣契約書之約定內容，抑或主建物用途觀之，騎樓均不包含於買賣標的之主建物範圍內。
（三）原告自九十一年初起即數度向被告反映系爭建物有坪數短少之情形，並於九十一年一月十五日及同年二月五日連續二次寄發存證信函、律師函，要求被告出面處理系爭建物面積短少之情事。詎被告僅表示系爭建物坪數未短少，並催促原告等速辦交屋手續，否則將依法催討等語。原告等經詢問過律師意見始決意先行辦理交屋手續，復依法律程序向被告為權利之主張，況交屋結算單皆為被告單方面擬定要求原告等簽認，原告等若不依其結算金額為給付、簽認，被告即拒絕完成交屋程序，如此情形豈可謂「原告等就系爭建物之坪數已為認可」。
（四）本件係預售屋之買賣，原告與被告定約時系爭建物尚未開工何來竣工圖及使用執照，兩造間之契約自不應受嗣後始存在之竣工圖及使用執照所影響。況建物所有權第一次登記法令補充規定亦僅規定非與公共門廳連接部分之騎樓「得」以主建物登記之，由此可知並非符合該規定要件之騎樓即逕登記為主建物。兩造間前於契約約明主建物不包含騎樓部分，詎被告於系爭建物完工後見主建物面積坪數不足，竟未告知原告即逕將系爭建物騎樓部分登記為主建物，欲以此方式補足主建物之坪數，此非但與兩造間契約之約定有違，且亦已嚴重影響原告之權益。
參、證據：提出證一：房地預定買賣契約書乙份。
證二：房地預定買賣契約書乙份。
證三：建物所有權狀乙份。
證四：建物所有權狀乙份。
證五：存證信函及律師函各乙份。
證六：存證信函三份。
附表：計算式乙份。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行
貳、陳述：
一、被告對於原告所提買賣契約書形式上之真正、原告乙○○主張兩造就系爭編號Ａ４號房屋之主建物面積約定為十二點０四坪及原告甲○○主張兩造就編號Ａ５號房屋之主建物面積約定為十二點０一坪之事實、原告所提出原證三號、原證四號建物所有權狀之真正均不爭執。
二、依原告所提原證三、原證四號建物所有權狀之記載，原告乙○○所購買系爭編號Ａ４號房屋之主建物總面積乃為三十九點八０平方公尺，合約十二點０三九五坪，與兩造所約定之「約十二點０四坪」僅相差０點０００五坪；至原告甲○○所購買編號Ａ５號房屋之主建物總面積亦達三十九點七０平方公尺，合約十二點００九坪，與兩造所約定之「約十二點０一坪」亦僅相差「０點００一坪」，尚在同契約書第四條面積誤差所容許之範圍內，實難據此而謂被告之給付有任何瑕疵，面積短少之情事存在。至原告起訴狀陳稱被告之銷售人員 向渠 等保證房屋室內面積至少有十坪乙節，絕非事實，被告否認之。
三、至原告主張系爭建物面積分別僅為二十七點二０及二十七點四八平方公尺乙節，應係對主建物面積記載之認識有所誤會所致。申言之，依內政部頒定「建物所有權第一次登記補充規定」第十一條之一規定：「區分所有建物之騎樓除經依公寓大廈管理條例第四十四條規定，於申請建造執照檢附之詳細圖說上，繪製標示為共同者外，得以主建物內標示騎樓辦理登記。」，故騎樓本即屬主建物之一部分，依此在計算主建物面積時，亦應將騎樓部分之面積一併計算在內，此為實務上當然之理，參酌原證三、原證四即系爭建物所有權狀就系爭建物之面積分別為主建物總面積三十九點八０及三十九點七０平方公尺之記載，亦可證明騎樓乃係主建物之一部分。從而，被告交付與原告之系爭房屋既已符合「主建物」面積約「十二點０四坪」及「十二點０一坪」之約定，自無由原告主張瑕疵擔保減少價金之餘地。
四、系爭契約附圖之標示乃在標明原告所購買之者乃係「編號Ａ４號」、「編號Ａ５號」之房屋」，並非用以表明「主建物面積」之範圍及其界址，故尚非可由契約附圖之標示而為原告有利之認定。質言之，系爭契約附圖就編號「Ａ４」號房屋本身之大小業已載明「長753.5公分，寬361公分」，另就編號「Ａ５」號房屋本身之大小亦已載明「長785公分，寬350公分」而依該等長、寬之標示所計算之結果，本件編號「Ａ４」房屋內部之面積乃為二十七點二０平方公尺，合計約八點二三坪，而編號「Ａ５」房屋內部之面積亦僅為二十七點四八平方公尺，合計約八點三一坪，與契約所載「主建物」面積分別約「十二點０四坪」以及約「十二點０一坪」之約定即已明顯不符。依此，由契約附圖就編號「Ａ４」、「Ａ５」號房屋內部之面積僅有八點二三坪、八點三一坪之標示以觀，除可證明該標示絕非原告所主張之係用以表明「主建物面積為十二點０四坪（Ａ４）或十二點０一坪(Ａ５)」之約定外，抑有進者，應適足以證明兩造所約定「主建物面積」部分除系爭編號「Ａ４」、「Ａ５」號之房屋本身以外，尚包括騎樓部分之面積。亦足以證明被告之銷售人員絕不可能向原告保證室內面積至少在十坪以上。蓋公寓大廈一樓建物之主建物面積應包括該建物所臨之騎樓部分面積，此為內政部「建物所有權第一次登記補充規定」第十一條之一所明定，亦為房屋銷售人員所認知且為房屋消費市場所接受之事實與慣例。依此，被告就系爭建物之銷售人員絕不可能向原告保證系爭契約就主建物面積之約定乃單指「室內面積」而不包括騎樓部分之面積。職是以觀，被告既已依契約之約定交付房屋與原告，當無任何瑕疵給付之可言。
五、本件原告於九十一年二月六日與被告辦理系爭房屋交屋手續時，即曾就系爭房屋面積坪數差額找補完畢，亦即對於系爭房屋坪數除互相找補之部分外，業已無異議接受，自不容原告反覆主張，再持其已無異議之坪數問題向被告有所主張，否則其權利之行使即與誠信原則有違，自不應准許。申言之，原告二人曾於九十一年二月六日與被告就系爭房屋辦理交屋手續，其中原告乙○○在交屋手續中與被告辦理交屋結算時，即曾就房屋面積「坪數找補金額」與被告達成由原告乙○○再補坪數價額溢價三萬九千三百八十五元之合意，而原告甲○○亦就房屋面積「坪數找補金額」與被告達成由原告甲○○再補坪數價額溢價四萬五千七百四十八元之合意。職是以觀，原告二人既在九十一年二月六日與被告辦理交屋手續時，即已清楚明白系爭房屋不僅並無坪數不足之情事，甚且原告二人尚應就較契約約定坪數多出來之部分補足差價與被告，則被告交屋事後卻又反覆主張系爭房屋存有面積不足之瑕疵，此項主張除與事實不符之外，其權利之行使亦有違誠信原則，自非所許。
六、依內政部九十一年六月四月台內中地字第０九一００八四一七二號函說明欄第二項所示，建物所有權第一次登記法令補充規定第十一之一之規定理由為：「…（二）使用執照竣工平面圖上繪明之騎樓與公共門廳連接部分屬必要共用部分外，其餘騎樓部分得以主建物登記。」，故就騎樓是否屬於主建物之一部分而得以主建物登記乙節，則表示結論稱：「是『騎樓』除使用執照竣工圖上繪明之騎樓與公共門廳連接部分屬必要共用部分，不得以主建物辦理登記外，其餘部分，登記機關得以主建物登記。」依其意旨，在竣工圖上繪明「與公共門廳連接部分之騎樓」不得以主建物辦理登記，但其餘「『非』與公共門廳連接部分之騎樓」則得以主建物登記，亦即該等「『非』與公共門廳連接部分之騎樓」乃屬主建物之一部分，應無疑義。依本件建物即台北市政府工務局九十年十一月十二日９０使字第３６０號竣工圖之內容以觀，系爭編號Ａ４號、Ａ５號房屋之騎樓係「『非』與公共門廳連接部分之騎樓」，自屬主建物之一部而得以登記為主建物，且由該竣工圖左上方「一層專有、共同示意圖」之標示，益可證明本件系爭騎樓部分係屬原告專有部分連接之主建物騎樓。職是，被告所交付與原告系爭建物之主建物面積既已合於契約「約十二點０四坪」之約定，則原告訴請被告負債務不履行之損害賠償責任，顯無理由。
七、又依現行建物所有權登記實務，建物所有權之登記計分為「專有部分」及「非專有部分」二部分，而專有部分則又有「主建物」以及「附屬建物」之區別，「非專有部分」則指公共設施持分面積。其中一樓建物之「主建物」面積即包括房屋內部面積以及與該房屋相連之騎樓部分之面積，至附屬建物之面積則指平台、陽台、雨遮等部分之面積，此由系爭建物八之三號、八之五號與同棟大樓八之六號之建物測量成果圖互核參照即可得知。從而系爭買賣契約就系爭建物之主建物面積各約定為「十二點０四坪」及「十二點０一坪」既為兩造所不爭，參前所述，該約定面積依法自應包括騎樓部分之面積在內，應無疑義。依此，原告主張被告應負瑕疵擔保責任云云，顯無理由。
八、參酌系爭二戶房屋之建物測量成果圖以觀，原告乙○○所購買編號「Ａ４」號、門牌號碼為八之三號建物之「建築面積」即主建物面積為地面層二七點二０平方公尺，騎樓部分為十二點六０平方公尺，合計三九點八０平方公尺，換算成坪數即為十二點０三九五坪；而原告甲○○所購買編號「Ａ５」號、門牌號碼為八之五號建物之「建築面積」即主建物面積為地面層二七點四八平方公尺，騎樓部分為十二點二二平方公尺，合計三九點七０平方公尺，換算成坪數即為十二點００九坪，與兩造間之約定幾無所差。至不屬主建物部分者即為附屬建物，參照與本建物同屬一樓，門牌號碼為八之六號房屋建物測量成果圖之記載，附屬建物乃指平台、陽台、雨遮等，益可證明騎樓並不在附屬建物之列。依此，被告交付與原告之房屋，其主建物面積既未有不足情事，依系爭契約第四條，本件０點００一坪以內之誤差不須互為找補，則原告訴請被告負瑕疵擔保責任，顯無理由。
參、證據：提出被證一：內政部頒定「建物所有權第一次登記補充規定」條文乙份。
被證二：建物測量成果圖二份。
被證三：建物測量成果圖乙份。
被證四：交屋結算單、交屋認可書、建物謄本、建物測量成果圖各乙份。
被證五：交屋結算單、交屋認可書、建物謄本、建物測量成果圖各乙份。
被證六：內政部函文乙份。
被證七：竣工圖乙份。
被證八：房屋訂購單二紙。
理由
一、原告起訴主張渠等於八十八年六月十二日與被告分別訂定預售屋買賣契約，約定原告乙○○購買被告興建座落於台北市○○段○○段三一二、三一三、三一四等地號之土地上，「國賓SMART」大樓編號Ａ４棟一樓房屋乙戶；原告甲○○購買被告興建同一大樓「國賓SMART」大樓編號Ａ５棟一樓房屋乙戶，總價均為九百二十七萬元（土地價款：六百零二萬五千五百元、房屋價款：三百二十四萬四千五百元（含營業稅））。依據被告與原告兩造間之約定，原告乙○○向被告承購之主建物面積十二點零四坪；原告甲○○向被告承購之主建物面積十二點零一坪。兩造特別以「螢光筆」標示原告所購買房屋主建物之範圍，明定主建物並未包含騎樓之部分，但經原告依約辦理所有權移轉登記事項時，始發覺原告乙○○所購買房屋之室內實際面積僅二七點二平方公尺（即八點二三坪）；原告甲○○所購房屋之室內實際面積亦僅二七點四八平方公尺（即八點三一坪）。被告交付與原告乙○○之房屋包含共用部分之面積僅十一點八五坪，短少三點五九坪；被告交付與原告甲○○之房屋包含共用面積僅十一點九四坪，短少三點四六坪。因此依債務不履行之法律關係，請求被告應賠償原告乙○○損害二百十五萬五千三百九十七元；原告甲○○損害二百零八萬二千七百四十元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息等語。
二、被告則以依現行法令規定，騎樓本即可登記為主建物之一部分，依此在計算主建物面積時，亦應將騎樓部分之面積一併計算在內。從而，原告乙○○所購買系爭編號Ａ４號房屋之主建物總面積僅相差０點０００五坪；至原告甲○○所購買編號Ａ５號房屋之主建物總面積亦僅相差「０點００一坪」，尚在同契約書第四條面積誤差所容許之範圍內，實難據此而謂被告之給付有任何瑕疵。且系爭契約附圖之標示乃在標明原告所購買之者乃係「編號Ａ４號」、「編號Ａ５號」之房屋」，並就系爭契約附圖編號「Ａ４」號房屋本身之大小載明「長753.5公分，寬361公分」；就編號「Ａ５」號房屋本身之大小載明「長785公分，寬350公分」而依該等長、寬之標示所計算之結果，本件編號「Ａ４」房屋內部之面積乃為二十七點二０平方公尺，合計約八點二三坪，而編號「Ａ５」房屋內部之面積亦僅為二十七點四八平方公尺，合計約八點三一坪，與契約所載「主建物」面積分別約「十二點０四坪」以及約「十二點０一坪」之約定即已明顯不符，除可證明該標示絕非原告所主張之係用以表明「主建物面積為十二點０四坪（Ａ４）或十二點０一坪(Ａ５)」之約定外，亦足以證明兩造所約定「主建物面積」部分除系爭編號「Ａ４」、「Ａ５」號之房屋本身以外，尚包括騎樓部分之面積。另原告既於九十一年二月六日與被告辦理系爭房屋交屋手續時，即曾就系爭房屋面積坪數差額找補完畢，自不容原告反覆主張，自無由原告主張瑕疵擔保減少價金之餘地云云，資為抗辯。
三、本件原告主張渠等於八十八年六月十二日向被告分別購買座落於台北市○○段○○段三一二、三一三、三一四等地號之土地上，「國賓SMART」大樓編號Ａ４棟一樓房屋乙戶、Ａ５棟一樓房屋乙戶及土地應有部分萬分之二十七，總價均為九百二十七萬元（土地價款：六百零二萬五千五百元、房屋價款：三百二十四萬四千五百元（含營業稅））。依據兩造間之約定，原告乙○○向被告承購之主建物面積應為十二點零四坪；原告甲○○向被告承購之主建物面積應為十二點零一坪，且均業已交屋之事實，業據原告提出房地預定買賣契約書、附件（九）房屋平面圖、建物所有權狀等件為證，且為被告所不爭執，原告此部份主張，堪信為真實。是本件所應審究者厥為：兩造系爭買賣契約所約定之主建物，是否包含騎樓在內？經查：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文。又契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院十九年上字第四五三號著有判例可資參照。依據原告乙○○所提之卷附系爭買賣契約書第二條約定：「房屋標示：一、為乙方（即被告）於本約土地上投資興建定名為『國賓SMART』大樓編號Ａ４棟壹樓房屋（以下簡稱本戶）乙戶。
．．．．三、房屋面積：本戶房屋面積共約計十五點四四坪，包括：（一）專有部分：主建物面積約計十二點零四坪，附屬建物面積約計零坪。附屬建物含陽台、雨遮等項目，本戶主建物及所含附屬建物之實際項目詳如附件九「房屋平面圖」。．．．．．」；原告甲○○所提之卷附系爭買賣契約書第二條約定：「房屋標示：一、為乙方（即被告）於本約土地上投資興建定名為『國賓SMART』大樓編號Ａ５棟壹樓房屋（以下簡稱本戶）乙戶。．．．．三、房屋面積：本戶房屋面積共約計十五點四坪，包括：（一）專有部分：主建物面積約計十二點零一坪，附屬建物面積約計零坪。附屬建物含陽台、雨遮等項目，本戶主建物及所含附屬建物之實際項目詳如附件九「房屋平面圖」。．．．．．
」；再參酌系爭買賣契約附件九房屋平面圖所示，原告乙○○所購買之系爭編號Ａ４棟壹樓房屋部分、原告甲○○所購買之系爭編號Ａ５棟壹樓房屋部分，被告均特別用【螢光筆】加以標示系爭房屋之主建物面積範圍，並未包含騎樓在內之情，業據原告乙○○、甲○○提出系爭買賣契約書及附件九之房屋平面圖經本院當庭核閱屬實，足證原告向被告購買系爭房屋，兩造於簽訂系爭買賣契約時，所約定買賣之主建物面積十二點零四坪及十二點零一坪部分，應係專指房屋內部之面積範圍，並不包含騎樓至明。
（二）被告固抗辯依現行法令規定，騎樓本即可登記為主建物之一部份，依此在計算主建物面積時，亦應將騎樓部分之面積一併計算在內云云，並提出內政部八十一年五月三十日以（八一）台內地字第八一八一一一九號函所頒訂之「建物所有權第一次登記法令補充規定」及該部九十一年六月四日台內中地字第０九一００八四一七二號函為證。惟查，依據兩造買賣契約所約定之主建物面積，乃專指房屋內部面積（即以螢光筆所標示之範圍為限），本不含騎樓在內，既如前述，雖該「建物所有權第一次登記法令補充規定」第一一之一點規定：「區分所有建物之騎樓除經依公寓大廈管理條例四十四條規定，於申請建造執照檢附之詳細圖說上，繪製標示為共用者外，得以主建物內標示騎樓辦理登記。」，及內政部九十一年六月四日台內中地字第０九一００八四一七二號函覆稱：
「（一）騎樓非屬公寓大廈管理條例第七條第二款所稱部分，該條規定為共用部分不得獨立使用供做專有部分。（二）使用執照竣工平面圖上繪明之騎樓雨公共門廳連接部分屬必要共用部分外，其餘騎樓部分得以主建物登記。是「騎樓」除使用執照竣工平面圖上繪明之騎樓與公共門廳連接部分屬必要共用部分，不得以主建物辦理登記外，其餘部分，登記機關得以主建物登記。」然當事人契約既已明示系爭主建物之面積，專以附件（九）房屋平面圖之螢光筆所標示部分（即房屋內部面積範圍）為限，本不包含騎樓在內，則被告自不得執此而曲解兩造契約之真意。另再參照「台北市騎樓使用要點」第二點所規範之騎樓定義：「本要點所稱騎樓，係指經指定在道路兩旁留設，自道路境界線至建築物地面層外牆面之法定空地（間）。及第四點前段所規範之騎樓用途：「騎樓以供行人通行為主，不得設置任何障礙物或為商業活動。」以觀，足認「騎樓」本非房屋之一部份，僅是在辦理主建物所有權登記時，得將之列入建物登記面積內，且騎樓亦僅得作為供通行使用之用途，是不論依兩造買賣契約書約定內容、或房屋主建物之用途等觀之，本件兩造系爭買賣契約書所約定之房屋主建物面積十二點零四坪、十二點零一坪，應僅專指以螢光筆特別標示之房屋內部面積範圍而言，並不包含騎樓在內。從而，被告抗辯依現行法令規定，騎樓本即可登記為主建物之一部份，故該騎樓部分應計算於主建物面積之內云云，顯不足採。
（三）被告另抗辯系爭買賣契約附圖已就房屋本身面積大小載明清楚，伊所給付之主建物面積，尚在同契約第四條面積誤差所容許之範圍內，且原告於交屋時並就系爭房屋面積坪數差額找補差價與被告，及依現行建物所有權登記實務，建物所有權之登記區分為「專有部分」及「非專有部分」二部分，而專有部分則又有「主建物」以及「附屬建物」之區別，「非專有部分」則指公共設施持分面積。其中一樓建物之「主建物」面積即包括房屋內部面積以及與該房屋相連之騎樓部分之面積。又依本件建物竣工圖之內容以觀，系爭編號Ａ４號、Ａ５號房屋之騎樓係「『非』與公共門廳連接部分之騎樓」，自屬主建物之一部而得以登記為主建物，而認被告與原告約定之主建物面積本即包含騎樓面積云云，並提出交屋結算單、竣工圖等件為證。然查，被告所稱買賣契約附圖上所標示之數字不僅極為渺小，難以辨認，亦無任何圖說、圖例表明該數字之作用、單位及其比例尺等相關資訊，原告自無從知悉該數字之作用及意義為何，被告亦未能就此資訊已充分告知原告，舉證以實其說，所辯自不足採。又原告雖於辦理交屋結算時，依被告所提之結算金額為找補金額之給付並簽認，然原告自九十一年初起即數度向被告反映系爭建物有坪數短少之情形，並於九十一年一月十五日及同年二月五日發函要求被告處理系爭建物面積短少之情事，並提出存證信函、律師函等件為證，且被告所稱之找補金額，其找補之對象係就共用部分原告溢領之面積，並非針對主建物之面積，亦為被告所自認，是被告關於找補金額之抗辯，核與本件無涉，自不足採。又依據系爭買賣契約附件（二）共有部分項目及持分分攤計算之規定「壹、大公設施：由各承購戶共同分擔：一、項目包括：１.一層之門聽（含門聽外之騎樓）、梯聽、廊道（含廊道外之騎樓）、．．．．。」觀之，顯見騎樓亦屬於公共設施之一部份，而應由各承購戶承擔，是以被告所辯主建物為專有部分，且主建物之面積即包括房屋內部面積以及與該房屋相連之騎樓部分之面積云云，顯不可採。另本件係預售屋之買賣，原告與被告定約時系爭建物尚未開工，並無竣工圖及使用執照，兩造間自應以系爭買賣契約之約定為依據，不應受嗣後存在之竣工圖及使用執照影響甚明，被告此部份之抗辯，殊無可採。綜上所述，被告固以前詞置辯，然其所辯均不足採，自難採信。
四、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；次按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償，民法第二百二十七條第一項、第二百二十六條第一項分別定有明文。經查，被告交付與原告乙○○之房屋地面層之面積為二十七點二零平方公尺、騎樓十二點六零平方公尺，合計約十二點零三九五坪（計算式：（27.20＋12.60）×0.3025＝12.0395）；被告交付與原告甲○○之房屋地面層之面積為二十七點四八平方公尺、騎樓十二點二二平方公尺，合計約十二點零零九坪（計算式：（27.48＋12.22）×0.3025＝12.009），此有原告所提之建物所有權狀附卷足證，與原契約書約定主建物面積十二點零四坪誤差在百分之一內，則依據兩造所簽訂之系爭買賣契約第四條約定，雙方同意價金互不找補，惟兩造就共用部分原告溢領之面積已依系爭買賣契約第四條之約定為找補，並有被告提出之交屋計算書在卷可稽，從而，原告乙○○領得之面積總計為十一點八五坪；原告甲○○領得之面積總計為十一點九四坪，是以本件被告短少給付原告乙○○之房屋面積為三點五九坪（計算式：15.44－11.85＝3.59）；被告短少給付原告甲○○之房屋面積為三點四六坪（計算式：15.4－11.94＝3.46）。準此，被告短少給付房屋坪數部分，乃不可歸責於原告，為不完全給付，而原告所受之損害，即被告短少給付房屋面積之價金至明。次查，依據被告與原告乙○○、甲○○所簽訂之系爭買賣契約書均約定：「貳、買賣價款及付款約定：本契約房地總價款合計新台幣九百二十七萬元整。一、土地價款：新台幣六百零貳萬五千五百元。二、房屋價款：新台幣三百二十四萬四千五百元（含營業稅）。」，則本件被告所短少給付之部分僅為房屋面積部分，並未包含土地部分，此為兩造所不爭執，並有建物所有權狀、建物測量成果圖在卷足憑，是本件原告乙○○所購買房屋每坪價金為二十六萬九千四百七十七元（計算式：0000000÷12.04≒269476.7）（元以下皆四捨五入）；原告甲○○所購買房屋每坪價金為二十七萬零一百五十元（計算式：0000000÷12.01≒270149.8（元以下皆四捨五入），則被告應賠償原告乙○○之損害為九十六萬七千四百二十二元（即269477×3.59＝967422.43）；被告應賠償原告甲○○之損害為九十三萬四千七百十九元（即270150×3.46＝934719）。從而，揆諸上揭說明，被告未依系爭買賣契約之約定給付房屋面積十二點零四坪與原告乙○○，竟短少給付房屋面積三點五九坪；未依系爭買賣契約之約定給付房屋面積十二點零一坪與原告甲○○，竟短少給付房屋面積三點四六坪，均屬於不完全給付，則原告乙○○、甲○○依據民法第二百二十七條第一項、第二百二十六條規定，分別訴請被告賠償其損害（即短少給付房屋面積之價金）九十六萬七千四百二十二元、九十三萬四千七百十九元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日即九十一年四月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之法定遲延利息，於法有據，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，即非有據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依據，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴一部為有理由、一部為無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十二年二月二十日
民事第五庭法官賴劍毅右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十二年二月二十日
法院書記官吳芳玉