臺灣臺中地方法院民事判決 103年度豐簡字第82號
原 告 張賢吉
訴訟代理人 林易佑 律師
被 告 黃君蕙
游千慧
共 同
訴訟代理人 俞浩偉 律師
陳彥維
上列當事人間返還房屋等事件，本院於民國103年8月12日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠坐落臺中市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭27號房屋）與
臺中市○○區○○街○○號房屋（下稱系爭60號房屋）均屬原
告之父 張德治 所有，張德治於民國100年12月1日過世後，前
揭兩處房屋由張德治之繼承人即原告及訴外人 張李淑 、張青
雲、 張美智 及 張美惠 共同繼承並登記保持公同共有。詎公同
共有人張李淑未得全體公同共有人同意，自101年10月1日起
，逕將系爭27號房屋以每月新臺幣（下同）3萬元之代價出
租予被告黃君蕙作為托兒所之用，亦將系爭60號房屋以每月
4萬元之代價出租予被告游千慧經營補習班之用，惟上開租
約均不符民法第828條第3項規定，對其他共有人而言，自屬
不生效力，則其等分別占用系爭兩處房屋即屬無權占有。爰
依民法第767條及不當得利等規定，聲明判決⑴被告黃君蕙
應將系爭27號房屋遷讓返還原告及其他全體共有人，並給付
自101年10月1日起至返還房屋之日止，以每月新臺幣3萬元
計算之相當於租金之損害賠償金。⑵被告游千慧應將系爭60
號房屋遷讓返還原告及其他全體共有人，並給付自101年10
月1日起至返還房屋之日止，以每月新臺幣4萬元計算之相當
於租金之損害賠償金。
㈡對被告抗辯之陳述略稱：
⑴被告黃君蕙確有承租系爭27號房屋，有其與張李淑簽訂之租
賃契約書為證，不容其空言否認。
⑵系爭60號房屋既為原告與張李淑、 張青雲 、張美智及張美惠
公同共有，則依民法第828條第3項規定，關於系爭60號房屋
之處分及其他之權利行使，應得前揭公同共有人全體同意，
則第三人大展木業有限公司（下稱大展公司）既未取得前揭
全體公同共有人同意，自無出租系爭60號房屋之合法權限，
故被告游千慧仍屬無權占有該屋至明。
二、被告抗辯略稱：
㈠被告黃君蕙部分：
⑴按請求返還所有物之訴，應以物之現占有人為被告，如非現
占有該物之人，要不得本於物上請求權對之請求返還所有物
。被告黃君蕙並未承租系爭27號房屋，並非該屋之占有人，
則原告請求被告黃君蕙返還系爭27號房屋，即屬無據。
⑵原告僅以被告黃君蕙前與張李淑所簽訂之租賃契約書（下稱
前約），推定被告黃君蕙占有系爭27號房屋，實無理由，蓋
前約僅為草約，雙方並未確實執行。嗣被告黃君蕙另與大展
公司簽訂「瑞安街27號後空地」之租賃契約書，且係承租系
爭27號房屋後之空地，而非系爭27號房屋。系爭27號房屋係
由他人占有使用。
㈡被告游千慧部分：
⑴按共有物之出租係管理行為之一種，則依民法第828條第2項
準用同法第820條第1項規定，僅須共有人過半數及其應有部
分合計過半數之同意即可為之，故原告主張應依民法第828
條第3項規定，須得全體公同共有人同意始得出租系爭60號
房屋云云，核屬無據。又系爭60號房屋係經該屋共有人即張
李淑、張青雲、張美智等人過半數及其應有部分合計過半數
（即5分之3）之同意後，由張李淑出面代表大展公司，以大
展公司之名義與被告游千慧簽立租賃契約，是被告游千慧對
系爭60號房屋，自屬合法有權之占有，原告主張被告游千慧
無權占有，亦無理由。
⑵另依債之相對性，被告黃君蕙、游千慧之租約係分別與大展
公司簽訂，租金理當支付予大展公司而非其他人，其他人亦
無理由向被告請求給付租金，是被告當無支付相當租金之損
害予原告之必要。
㈢並聲明：駁回原告之訴。
三、本件得心證之理由：
㈠原告主張系爭27號與60號房屋，均屬原告之父張德治所有，
張德治過世後，上開房屋乃由張德治之繼承人即原告及張李
淑、張青雲、張美智及張美惠共同繼承並登記保持公同共有
等情，業據其提出系爭房屋之建物第一類謄本為證，且為被
告所不爭執，此部分堪信為真實。
㈡原告又主張公同共有人張李淑未得全體公同共有人同意，分
別將系爭27號房屋，以每月3萬元出租予被告黃君蕙；另將
系爭60號房屋，以每月4萬元租予被告游千慧，上開租約不
符民法第828條第3項規定，對其他共有人不生效力，則被告
分別占用系爭房屋，即屬無權占有云云。然此為被告所堅決
否認，並以上開情詞辯解。則本件茲應審究者，乃被告是否
確有分別無權占用系爭房屋？且受有相當於租金之不當利得
？申言之，原告請求被告分別返還上開房屋？及各給付相當
於租金損害之不當利得？是否有理由？經查：
⑴按請求返還所有物之訴，應以物之現占有人為被告，如非現
占有該物之人，要不得本於物上請求權對之請求返還所有物
（參最高法院44年台上字第165號判例、83年度台上字第131
號判決要旨）。原告雖主張被告黃君蕙有占用系爭27號房屋
云云，且提出前約為證，然此為被告黃君蕙所否認，則原告
就該有利於己之事實，自應負舉證之責。查觀諸該前約內容
，僅得證明被告黃君蕙曾與張李淑簽定該契約之事實，惟尚
難逕以推斷被告黃君蕙確有占有系爭27號房屋之行徑。此外
，原告復無法提出其他確切事證足以證明其上開所稱，依舉
證責任之原則，其自應受不利之認定。是原告前開主張，自
不足取。
⑵次按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數
及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾
3分之2者，其人數不予計算。民法第820條第1項定有明文，
且此一規定依民法第828條第2項規定，於公同共有準用之。
準此，於共有人過半數及其應有部分合計過半數同意下，得
合法管理共有物，故原告指稱應依民法第828條第3項規定，
須得全體公同共有人同意始得出租系爭60號房屋云云，顯有
誤解，不足為憑。又被告游千慧承租系爭60號房屋，係經由
該屋共有人即張李淑、張青雲、張美智等過半數及其應有部
分合計過半數（即5分之3）之同意後，由張李淑出面代表大
展公司，以大展公司名義與被告游千慧簽立系爭租賃契約（
自101年10月1日起1年為1期，目前租約自102年10月1日起至
103年9月30日止），此有張美智103年2月21日及張青雲103
年7月14日分別出具授權書、大展公司基本資料、房屋租賃
契約書在卷可憑，而原告對該授權書之形式上真正亦不否認
，基上，足認上開系爭租約自應對系爭60號房屋之全部共有
人即包含原告在內發生效力，則被告游千慧占有使用系爭60
號房屋，係基於前揭租賃契約關係而為之，自屬合法有權占
有。是原告主張被告游千慧無權占有系爭60號房屋云云，亦
屬無據。
⑶復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法
第179條定有明文。次按不當得利，以無法律上之原因而受
利益，致他人受損害為其成立要件，依民事訴訟法第277條
規定，應由主張該事實存在之原告負證明之責。而原告除應
證明被告受有利益外，尚應證明其受有利益係無法律上之原
因，倘原告未能舉證證明之，則被告就其抗辯事實即令不能
舉證，或所舉證據尚有疵累，仍應駁回原告之請求（參最高
法院96年度臺上字第158號判決、28年上字第1739號判例、1
7年上字第917號判例意旨）。查本件既無證據被告黃君蕙確
有占用系爭27號房屋之事實；另被告游千慧亦係基於上開租
賃契約關係，合法有權占用系爭60號房屋，非屬無法律上之
原因，均已如前述，原告復未能舉證證明被告受有其他不法
之利益，致其受有損害。則原告另依不當得利之法律關係，
請求被告應各給付相當於租金損害不當利得，亦均屬無據，
不應准許。
㈢綜上所述，原告主張被告有分別無權占用系爭房屋，且受有
相當於租金之不當利得等情，既不足採信。從而，原告主張
依民法第767條所有物上請求權及不當得利等規定之法律關
係，請求⑴被告黃君蕙應將系爭27號房屋遷讓返還原告及其
他全體共有人，並給付自101年10月1日起至返還房屋之日止
，以每月3萬元計算之相當於租金之損害賠償金。⑵被告游
千慧應將系爭60號房屋遷讓返還原告及其他全體共有人，並
給付自101年10月1日起至返還房屋之日止，以每月4萬元計
算之相當於租金之損害賠償金，均無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條，判決如主文。
中華民國103年8月26日
臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法官黃文進
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年8月26日
書記官楊金池