裁判字號：最高法院90年台上字第475號民事判決
裁判日期：民國90年03月22日
裁判案由：返還價款
最高法院民事判決九十年度台上字第四七五號
上訴人總維建設股份有限公司法定代理人 黃忠信 被上訴人甲○○右當事人間請求返還價款事件，上訴人對於中華民國八十八年十月二十日臺灣高等法院第二審更審判決（八十八年度上更㈠字第一五五號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件被上訴人主張：上訴人於民國八十三年五月二十四日以詐欺之方法，使伊誤信其在坐落臺北市○○區○○段四小段四九八號、四九九號、四九九－一號至四九九－六號及五○三號土地上投資興建之「天母新宿」Ａ、Ｂ棟第五層預售房屋為合法之夾層屋，致陷於錯誤而與之簽訂預定房地買賣契約書，約定總價金新臺幣（下同）一千二百二十萬元，伊已分期繳交二百二十九萬五千元。嗣因上訴人於八十四年四月十日通知伊應於同年五月十九日、二十日至工地辦理室內隔間變更事宜，伊為辦理室內隔間之需要，調閱工地繪有實際施工尺寸之平面藍圖察看、計算，始發現系爭房屋室內面積僅十八坪，並無上訴人售屋時所稱之二十八坪私有空間，經再查閱相關建築執照，更發現所謂樓中樓夾層設計全屬子虛，至此方知受騙，遂於同年五月二十八日寄發存證信函與上訴人撤銷該買受房地之意思表示，上訴人收受上開買賣價金已無法律上之原因；又上訴人出售與伊之樓中樓夾層屋，有給付不能之情形，伊亦得解除系爭買賣契約，上訴人應負回復原狀之義務等情。爰先位依不當得利法則；備位依契約解除回復原狀之規定，求為命上訴人給付二百二十九萬五千元並加計法定遲延利息之判決。上訴人則以：兩造簽訂之系爭房地買賣契約，載明各層樓高均為三米六，伊於廣告中亦表明房屋挑高三米六，做何用途「隨心所欲的自由規劃」，從未允諾給付樓中樓夾層屋，伊已依債之本旨履行，並無違約情事。系爭房屋面積包括大小公共設施，合計三三‧九八坪，較諸契約約定之三三‧九坪多。八十四年五月間系爭房屋僅建至地下二樓頂板，結構體根本尚未架設，被上訴人謂斯時結構體完成，前往工地察看並閱覽施工藍圖，發現系爭房屋並無合法之夾層設計云云，所稱發現被詐欺之時點不實。其後因被上訴人未依約按期繳納價款，經伊催告履行無果，伊已於八十四年十月二十六日解除契約，被上訴人所繳價款悉數沒收作為違約金，其撤銷買賣之意思表示及解除契約均違反誠信原則，不生任何效力等語，資為抗辯。
原審審理結果以：被上訴人主張之事實，業據提出買賣契約書、客戶繳款卡、廣告紙、銷售海報及建造執照為證。查企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，為消費者保護法第二十二條所明定。本件兩造簽訂之「預定房地買賣契約書」第十九條後段約定：本屋銷售期間所使用之說明書、廣告、海報等資料，僅作為參考之用一節，因與前開規定相悖，應屬無效。次依被上訴人所提，上訴人不爭執其真正之「天母新宿」房屋銷售廣告及銷售海報上標明：「三米六的挑高，天母新宿更創造了二樓高層次的情趣空間，……隨心所欲的自由規劃。……買一房變二房＋和室，買二房變四房＋和室，買三房變五房＋音響室、ＭＴＶ室。三米六挑高產品之珍貴，就在七月以後將於全省絕跡」字樣，及上訴人影印自由時報載有「七月後三米六以上夾層正式絕響」之報導，並廣告刊登樓中樓夾層設計之彩色照片，整體效果以觀，已足使消費者誤認可合法擁有夾層之規劃及使用空間。雖上訴人辯稱：夾層之施作與否係由買方自由規劃，伊從未告知日後將給付樓中樓夾層屋云云。惟依建築法第二十五條第一項、第三十條及第三十九條等規定，建築物如需興建夾層，須於申請建造執照時即提出申請，並須經審查許可，否則即應於法定容積率之內依法申請辦理變更設計。本件被上訴人如欲興建夾層進行二次施工，即屬原建築物增加面積之增建行為，應依法請領建造執照，始得合法擁有使用夾層空間，倘建築物夾層未經申請主管機關審查合格，而係購屋者於建商取得建物使用執照交屋後，始擅自以二次施工之方式所加蓋，即可能因違反建築法第七十三條之規定，而受同法第九十條「處六千元以上三萬元以下罰鍰，並勒令停止使用」之處分。上訴人在申請建造執照時，並未為任何夾層設計之申請，有兩造不爭之系爭房屋竣工圖及建造執照可稽，竟藉由上開廣告、海報及自由時報之報導等不實文字，佐以夾層屋之彩色照片，吸引消費者購買系爭建物，其明知建造執照未獲興建夾層之許可，又隱匿前述重大影響消費者權益事項，已足使消費者誤認系爭建物於交屋時或交屋後逕行二次施工，即可合法設計夾層之使用空間，並可以較低之價格購買較多之坪數等，顯然在廣告上故為虛偽不實及引人錯誤之表示。其就系爭「天母新宿」房地所為之前述銷售廣告，亦因同一理由，經行政院公平交易委員會認為該廣告有違公平交易法第二十一條第一項之規定，處以應立即停止就建築物銷售廣告上興建夾層事項，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵之處分，有該委員會處分書可稽，且為上訴人所不爭，堪認上訴人有詐欺之行為無訛。被上訴人雖於上開平面圖用印三次，惟其中上下二次之用印係與上訴人共同蓋騎縫章之意，事實上僅用印一次。又上開平面圖僅有隔間之設計，並非立體圖、剖面圖、結構圖，未顯示有無夾層屋之設計圖形，則被上訴人縱然身為教師，教育水準較高，並於契約附件中之平面圖用印，亦無從就該平面圖知悉系爭房屋未有合法之夾層設計。上訴人執此謂被上訴人於簽約時已對系爭房屋無夾層設計有充分了解，不得再以廣告不實為由，撤銷前所為之意思表示云云，要非可取。再查被上訴人自八十三年五月二十四日與上訴人簽訂買賣契約後，始終依上訴人之通知按期繳納價款，最後一次繳付價款之時間為八十四年五月三日，計已繳交十一期買賣價款二百二十九萬五千元，為兩造所不爭。被上訴人主張伊於繳付第十一次價款後，依上訴人之通知，應於同年五月十九日、二十日，為室內格局變更事宜等情，亦據提出上訴人不爭之通知單一件為證。被上訴人稱伊於同年五月間赴工地調閱上訴人置於工地之施工藍圖，始發現系爭房屋有面積不足、無合法夾層設計等，遭上訴人隱瞞、詐欺之事，除於同年五月二十八日發函撤銷買受之意思表示外，並自第十二期起拒繳買賣價金，且就上訴人之欺瞞行為於同年五月二十六日、三十一日二度向公平交易委員會檢舉，再於同年六月向消費者文教基金會申訴，此相關時間、情節，可佐證伊確於八十四年五月發現被詐欺，始有其後一連串之投訴、檢舉各情，並提出致上訴人撤銷買賣意思表示之存證信函暨掛號回執及向行政院公平交易委員會、消費者文教基金會檢擧上訴人廣告不實之函件證明。核與訴外人即上訴人之另一承購戶 簡鳳嬌 亦以上訴人不實廣告涉嫌詐欺，引人錯誤而購買之情事，訴請返還價款，經三審裁判確定，其係於八十四年七月二十七日發函撤銷買賣之意思表示，其發現詐欺之時間相近等情以觀，益見被上訴人主張伊於八十四年五月間因上訴人通知辦理室內格局變更事宜，至工地調閱系爭房屋之施工藍圖始發現被詐欺之情，乃於同月二十八日以存證信函向上訴人表示撤銷本件買賣之意思表示，並未逾一年之除斥期間云云，要屬信而有徵。至被上訴人於起訴狀稱伊於系爭房屋結構體完成後，至工地調閱施工藍圖，始發現被詐欺云云，縱八十四年五月間上訴人僅建至地下二樓頂板ＲＣ完成，亦與前開被上訴人係調閱施工藍圖始發現系爭房屋並無夾層之合法設計之認定無涉。另原法院前審準備程序固載有被上訴人之訴訟代理人陳稱：「我們是買時發現被詐欺」一語，惟參諸其後法官接著詢問：「何時取得設計之資料，何時發現被詐欺？」被上訴人訴訟代理人再答：「我再請示當事人」等語，是被上訴人所稱上開「買時發現被詐欺」，係書記官誤載，應非無依據。且衡之常情，果被上訴人確於買賣當時即已知悉被詐欺，豈有願再繼續繳付十一期價金之理？足見上開筆錄確有誤載之情形，尚難資為被上訴人於簽訂買賣契約時已知悉被詐欺之證據。系爭買賣契約既經被上訴人於八十四年五月二十八日以發現上訴人之廣告不實，事實上系爭房屋並無合法之夾層設計，係被詐欺簽訂為由，寄發郵局存證信函向上訴人為撤銷買賣之意思表示，依民法第一百十四條第一項規定，兩造間之買賣契約即應視為自始無效，上訴人再就無效之買賣契約催告被上訴人履行，並解除契約，自不生解除之效力，被上訴人亦無違反誠信原則之可言。從而，被上訴人先位依民法第一百七十九條不當得利之法律關係，訴請上訴人返還已付之買賣價金二百二十九萬五千元及法定遲延利息，即屬正當，應予准許等詞。因而維持第一審所為被上訴人勝訴之判決，經核於法並無不合。查被上訴人於原審已屢次陳稱，伊收受上訴人於八十四年四月十日所發通知，為室內格局變更事宜，於同年五月間赴工地查閱工地現場所置相關圖面、相關圖說、平面藍圖等，始知被詐欺簽約云云（見原審更㈠卷第九七頁、一二○頁、一三四頁、一四七頁至一四九頁），並非如上訴人所指被上訴人未主張其係查閱工地現場所置圖面等資料始發現遭詐欺。上訴論旨，執此並就原審取捨證據、認定事實之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，自難謂有理由。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十年三月二十二日
最高法院民事第四庭
審判長法官蕭亨國
法官許朝雄法官謝正勝法官陳淑敏法官吳麗女右正本證明與原本無異
書記官中華民國九十年四月十二日