裁判字號：臺灣臺北地方法院91年訴字第1120號民事判決
裁判日期：民國91年11月28日
裁判案由：返還價金
臺灣臺北地方法院民事判決九十一年度訴字第一一二○號
原告讚品工業股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人丙○○被告中國力霸股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 紀鎮南 律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠先位聲明：
⒈被告應給付原告新台幣（下同）四百萬元，及自民國九十一年二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
㈡備位聲明：
⒈被告應給付原告四百萬元，及自民國九十一年二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於七十七年十一月二十一日買受被告興建坐落台中市○○區○○段○○○
○號土地之「力霸帝國大樓」第十八樓Ｂ號房屋一戶，總價三千四百六十六萬元，其中銀行貸款二千四百二十五萬元，自備款一千零三百十九萬元，付款辦法依契約書附件㈡分期付款表規定，原告訂約後已付款九百六十八萬元。然原告於前揭自備款即將付清交屋之際，發現被告依契約書有關大樓建材設備辦公室自動化系統應給付⒊（ＣＡ）大樓資訊自動化系統功能⑴設置TELEX、FAX電傳視訊設備室、⑵設置電子影像國際視訊設備會議廳乙間及會議室兩間均不存在，且因頂樓無法申請建造施工，致給付不能，原告曾於八十三年一月二十一日以另案八十三年度重訴字第八○號事件起訴狀繕本之送達，為解除兩造買賣契約之意思表示，而被告於八十二年六月二十六日以台北五十三支局第六六號存證信函解除兩造間之買賣契約關係並沒收上開已付之價金，爰先位聲明依民法第二百五十九條第一款、第二款及第一百七十九條之規定，備位聲明乃以被告依契約書第十一條之約定，將已繳價金作為賠償額預定之違約金，顯然過高，請求酌減，並依民法第一百七十九條之規定，請求被告應返還四百萬元，並附加法定遲延利息。
㈡原告購買前揭房屋之目的，乃在於設備完善，便於營商，因而該大樓（ＣＡ）
大樓資訊自動化系統功能⑴設置TELEX、FAX電傳視訊設備室、⑵設置電子影像國際視訊設備會議廳乙間及會議室兩間，均為原告於購買當時認係先進且必要之設備，若無該等設備原告斷無購買之理。被告既不能提供前揭自動化設備，則前揭房屋顯有不能達到契約預定效用之瑕疵，依最高法院八十五年度台上字第一三○六號判決，縱在危險移轉前，買受人倘能證明其瑕疵不能除去或確定出賣人拒絕為除去時，尚難謂買受人不得對之解除契約，原告自得解除本件買賣契約。至被告辯稱每坪計算一千元退還每一購買戶，然此為被告片面計算，非兩造協議，原告並不同意。
㈢原告既依法解除契約，訴請回復原狀，返還價金，被告所稱之損失即與原告無
關，況被告所提出不動產鑑定報告書乃被告關係企業自行鑑定，所為之報告，原告否認其真正，且至八十一年五月十九日辦理建物登記迄今，前揭房地均係在被告之管理使用，且被告向中華商業銀行借款，以前揭房地為擔保，因而房屋稅由其依法繳納，不能認為係被告之損失。
三、證據：提出契約書、臺灣臺中地方法院檢察署八十二年度偵字第一二二七九號檢察官不起訴處分書、被告台北一○八支郵局八十二年二月三日第四○七號、台北五十三支郵局八十二年六月二十六日第六六號存證信函、被告八十一年九月七日函、原告公司資料、環球巨星大樓房價表各一件。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠如主文之所示。
㈡如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：㈠依兩造契約書有關大樓建材設備辦公室自動化系統應給付⒊（ＣＡ）大樓資
訊自動化系統功能之約定，係⑴設置TELEX、FAX電傳視訊設備室供大樓客戶租用、⑵設置電子影像國際視訊設備會議廳乙間及會議室兩間供大樓客戶租用，並特別載明以上二項遵照台中市政府建築法規許可在屋頂裝設，足認應以台中市政府建築法規許可在屋頂裝設為前提。被告依據前揭約定，曾向台中市政府工務局申請在前揭大樓屋頂裝設前二項設施，經台中市政府工務局函復「因省違章建築認定基準已廢止，請委託建築師依規定申請建築」，而被告於無法依約在屋頂加蓋裝設前二項設施情況下，被告已以每坪一千元計算退還每一位前揭大樓購買客戶，而原告法定代理人於臺灣臺中地方法院檢察署八十二年度偵字第一二二七九號案件偵查中亦自承被告公司有退還款項，祇是其未予接受。前二項設施未能獲准在屋頂裝設，非可歸責於被告之事由所致，縱認前二項設施未提供難免減少物之通常效用或契約預定效用之瑕疵，相較於被告已依約興建完成，於八十一年一月二十九日取得使用執照，則其減少之程度，顯然無關重要，依民法第三百五十四條第一項但書之規定，自不得視為瑕疵，故原告主張解除契約，請求返還價款，顯失公平，為無理由。
㈡被告與原告間既訂有契約書，自應信守買賣契約條款，原告若不違約在先，並
繳清上開契約書條款所定之房地買賣價金，前揭房地之所有權早已依法辦妥所有權移轉登記與原告。但因原告違約拒絕支付其餘自備款七十一萬元及銀行貸款二千四百二十五元，致被告於八十二年六月二十六日以台北五十三支局第六十六號存證信函解除前揭買賣契約，並依契約書第十一條之約定沒收原告已付之價金。則被告因原告未如期履行債務，所受損害及所失利益如後：
⒈跌價損失：兩造於七十七年十月二十一日簽約時，前揭房地總價為三千四百
六十四萬元，因原告違約所造成被告現正再出售前揭房地，訂價為一千一百零五萬元，所受之跌價損失為二千三百五十九萬元，即因可歸責於原告之事由所致，自應由原告負擔之。
⒉利息損失：原告未繳清之價款為二千四百九十六萬元，應於八十二年二月十
三日前繳付，因原告違約未付，致被告無法收清原告應繳納之全部價款，至今應得之價款遲延給付造成被告之利息損失按年息百分之五計算為一千一百三十一萬零六百二十四元，亦應由原告負擔。
⒊房屋稅支出：原告未按時繳款，自八十二年度至九十年度止，前揭房屋每年
度房屋稅款為九萬六千二百七十四元，合計八十六萬六千四百六十四元，原應由原告支出，皆由被告繳付，被告增加此項負擔，係因原告違約之事由所造成，亦為被告之損失。
⒋仲介費支出損害：前揭房地係委託訴外人力霸房屋仲介股份有限公司銷售，被告已支付前揭房地買賣佣金一百三十五萬七千元之損失。
⒌所失利益：依財政部公布之七十九年至八十五年度營利事業各業所得額標準
及同業利潤標準，其中房屋興建業投資之純利率平均為百分之十五左右，按前揭房屋總價三千四百六十六萬元之百分之十五計算約五百一十九萬六千元，則為原告所失利益。
是被告沒收原告已付之價款作為違約金及對被告之損害賠償，尚不足以填補被告因原告違約所受之損害及所失之利益，故顯然不過高，自無依民法第二百五十二條之規定酌減違約金之正當理由及必要。
三、證據：提出台中市政府工務局八十一年二月十八日八十一中工建字第三○七六八號函、土地、建物登記謄本、車位建物所有權狀、不動產鑑定報告書、八十九年度台中市稅捐稽處房屋稅繳款書、財政部七十九年度至八十七年度營利事業各業所得額標準及同業利潤標準、台中市政府工務局中工建使字第一六八號使用執照、委託銷售合約書、外銷（不含稅）佣金明細表、被告轉帳傳票、統一發票、七十七年明細分類帳、本院八十二年度訴字第二一九七號、八十四年度重訴字第三八七號、八十八年度訴字第四四五號、臺灣高等法院八十八年度上字第一三○三號、最高法院九十年度台上字第一七二三號民事判決書各一件；並請求調閱本院八十二年度重訴字第二十六號卷宗。
丙、本院依職權調取臺灣臺中地方法院檢察署八十二年度偵字第一二二七九號刑事偵查卷宗、本院八十三年度重訴字第八○號、八十二年度訴字第二一九七號、八十四年度重訴字第三八七號民事卷宗。
理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。查本件原告於九十一年二月二十日起訴時，其應受判決事項之聲明為：「被告應給付原告四百萬元，及自八十二年六月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」，嗣於九十一年五月十六日當場陳明其應受判決事項之聲明為：「被告應給付原告四百萬元，及自九十一年二月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」，顯將原訴變更，惟屬應受判決事項聲明之減縮，揆諸前揭規定，本院認應准許之。
二、原告起訴主張其於七十七年十一月二十一日買受被告興建坐落台中市○○區○○段○○○○號土地之「力霸帝國大樓」第十八樓Ｂ號房屋一戶，總價三千四百六十六萬元，其中銀行貸款二千四百二十五萬元，自備款一千零三百十九萬元，付款辦法依契約書附件㈡分期付款表規定，原告訂約後已付款九百六十八萬元。然原告於前揭自備款即將付清交屋之際，發現被告依契約書有關大樓建材設備辦公室自動化系統應給付⒊（ＣＡ）大樓資訊自動化系統功能⑴設置TELEX、FAX電傳視訊設備室、⑵設置電子影像國際視訊設備會議廳乙間及會議室兩間均不存在，且因頂樓無法申請建造施工，致給付不能，原告曾於八十三年一月二十一日以另案八十三年度重訴字第八○號事件起訴狀繕本之送達，為解除兩造買賣契約之意思表示，而被告於八十二年六月二十六日以台北五十三支局第六六號存證信函解除兩造間之買賣契約關係並沒收上開已付之價金，爰先位聲明依民法第二百五十九條第一款、第二款及第一百七十九條之規定、備位聲明依民法第二百五十二條、第一百七十九條之規定，請求被告應返還四百萬元，並附加法定遲延利息等語。
三、被告則以依兩造契約書有關大樓建材設備辦公室自動化系統應給付⒊（ＣＡ）大樓資訊自動化系統功能之約定，係⑴設置TELEX、FAX電傳視訊設備室供大樓客戶租用、⑵設置電子影像國際視訊設備會議廳乙間及會議室兩間供大樓客戶租用，並特別載明以上二項遵照台中市政府建築法規許可在屋頂裝設，被告曾向台中市政府工務局申請在前揭大樓屋頂裝設前二項設施，經台中市政府工務局函復「因省違章建築認定基準已廢止，請委託建築師依規定申請建築」，而被告於無法依約在屋頂加蓋裝設前二項設施情況下，非可歸責於被告之事由所致，縱認前二項設施未提供難免減少物之通常效用或契約預定效用之瑕疵，相較於被告已依約興建完成，於八十一年一月二十九日取得使用執照，則其減少之程度，顯然無關重要，依民法第三百五十四條第一項但書之規定，自不得視為瑕疵，原告主張解除契約，請求返還價款，顯失公平，為無理由；及被告依約沒入原告已付之價款，尚不以填補被告因原告所受之損害及所失之利益，包括跌價損失二千三百五十九萬元、利息損失一千一百三十一萬零六百二十四元、房屋稅支出八十六萬六千四百六十四元、仲介費支出損害一百三十五萬七千元、所失利益五百一十九萬六千元，自無依民法第二百五十二條之規定酌減違約金之正當理由及必要等語，資為抗辯。
四、原告主張其於七十七年十一月二十一日買受被告興建坐落台中市○○區○○段○○○○號土地之「力霸帝國大樓」第十八樓Ｂ號房屋一戶，總價三千四百六十六萬元，其中銀行貸款二千四百二十五萬元，自備款一千零三百十九萬元，付款辦法依契約書附件㈡分期付款表規定，原告訂約後已付款九百六十八萬元，及原告曾於八十三年一月二十一日以另案八十三年度重訴字第八○號事件起訴狀繕本之送達，為解除兩造買賣契約之意思表示，而被告於八十二年六月二十六日以台北五十三支局第六六號存證信函解除兩造間之買賣契約關係並沒收上開已付價金之事實，業據其提出與所述相符之契約書、被告台北一○八支郵局八十二年二月三日第四○七號、台北五十三支郵局八十二年六月二十六日第六六號存證信函各一件，為被告所不爭執，並經本院依職權調取本院八十三年度重訴字第八○號民事卷宗核閱無訛，自堪信為真實。
五、本件經依民事訴訟法第二百七十一條之一、第二百七十條之一第一項第三款規定，整理並協議簡化爭點及不爭執點後，兩造同意僅就九十一年十月二十四日言詞辯論期日兩造協議簡化之爭點為主張及辯論，即原告可否以被告出售本件大樓建材設備確有不能達到契約預定效用之瑕疵為由，解除本件契約？被告依合約第十一條將原告已付之價款充作違約金是否過高？查㈠原告先位聲明依民法第二百五十九條、第一百七十九條之規定請求被告返還四百
萬元並附加法定遲延利息，無非係本件大樓建材設備確有不能達到契約預定效用之瑕疵，因被告無法在屋頂設置TELEX、FAX電傳視訊設備室及電子影像國際視訊設備會議廳乙間及會議室兩間，原告自得依民法第三百五十九條之規定解除契約為據，然為被告所否認，辯稱前二項設施無法提供係不可歸責於被告之事由所致，縱屬瑕疵，其減少之程度，顯然無關重要，依民法第三百五十四條第一項但書之規定，自不得視為瑕疵等語。查：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉
於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，同法第三百五十四條第一項、第三百五十九條分別定有明文。
⒉查被告未能依兩造契約書有關大樓建材設備辦公室自動化系統之約定，提供
⒊（ＣＡ）大樓資訊自動化系統功能之約定，係⑴設置TELEX、FAX電傳視訊設備室供大樓客戶租用、⑵設置電子影像國際視訊設備會議廳乙間及會議室兩間供大樓客戶租用，為兩造所不爭執。惟稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約，民法第三百四十五條第一項亦有明文。本件買賣契約被告應移轉之財產權為坐落台中市○○區○○段○○○○號土地之「力霸帝國大樓」第十八樓Ｂ號房屋一戶，原告應支付之價金為三千四百六十六萬元，其中屋頂平台之使用權歸屬被告，有契約書在卷可稽。依前揭契約有關大樓建材設備辦公室自動化系統⒊（ＣＡ）大樓資訊自動化系統功能之約定，係⑴設置TELEX、FAX電傳視訊設備室供大樓客戶租用、⑵設置電子影像國際視訊設備會議廳乙間及會議室兩間供大樓客戶租用，並特別載明以上二項遵照台中市政府建築法規許可在屋頂裝設以觀，顯見前揭TELEX、FAX電傳視訊設備室及電子影像國際視訊設備會議廳乙間及會議室兩間，並非本件買賣標的物，已為原告於九十一年六月十日準備程序期日所自承，縱原告主張其以前揭二項設施存在為承買決定因素之一，且前二項設施之存在對本件買賣標的物有附加價值存在等語屬實，然前二項設施依約並非歸原告所有，亦非當然無償供原告使用，前二項設施未取得台中市政府建築法規之許可而未能在屋頂裝設，就原告所買受之前揭房地整體而言，其價值或通常之效用或有減少，惟其減少之程度，並不影響兩造買賣標的物本身之效用，自難謂為瑕疵。況原告所買受之前揭房屋已於八十一年一月二十九日完工並取得使用執照，就本件買賣標的物而言，被告已可為絕大部分之給付，原告以被告未能提供TELEX、FAX電傳視訊設備室及電子影像國際視訊設備會議廳乙間及會議室兩間為由，主張此為無法補正之重大瑕疵，而據以解除契約，顯失公平，依民法第三百五十九條但書之規定，原告僅得請求減少買賣價金，而不得解除契約。
⒊綜上，原告以被告無法提供TELEX、FAX電傳視訊設備室及電子影像國際視訊設
備會議廳乙間及會議室兩間為由，主張依民法第三百五十九條規定，於八十三年一月二十一日以另案八十三年度重訴字第八○號事件起訴狀繕本之送達，解除本件買賣契約，依法不生效力，其依民法第二百五十九條、第一百七十九條之規定請求被告返還前揭價金並附加法定遲延利息，為無理由。
㈡原告備位聲明依民法第一百七十九條之規定，請求被告應返還原告四百萬元並附
加法定遲延利息，乃以被告依契約書第十一條之約定，將已繳價金作為違約金，顯然過高，請求依民法第二百五十二條核減為由。惟⒈原告僅繳納本件買賣價款至第四十六期止計九百六十八萬元，自第四十七期起
即未依約繳納，亦未配合辦理貸款手續，經被告於八十二年二月三日以台北一○八支郵局八十二年二月三日第四○七號存證信函催告，原告猶未給付，嗣經被告於八十二年六月二十六日以台北五十三支郵局第六六號存證信函解除本件買賣契約之事實，為兩造所不爭執，依兩造買賣契約書第十一條：「甲方（即原告）若不按時繳付各期房地價款，自應繳日之第五日起，應按當時中央銀行信用放款利率上限按日加計滯納金給乙方（即被告），逾期十五日未繳，則按日息千分之一計算滯納金，逾期三十日經乙方催告仍不繳付時，即任由乙方逕行解除本件契約，甲方已繳付之全部價款均充作違約金及對乙方之損害賠償，甲方不得請求乙方退還，‧‧‧。」之約定，被告於解除契約後，自得請求違約金。
⒉惟約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，固為民法第二百五十二條所
明定。然約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，及依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形，以為衡量之標準，最高法院四十九年台上字第八○七號、五十一年台上字第十九號判例可資參照。又所謂債權人可得享受之一切利益，自係指依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情形，可得預期之利益者而言。經查：
⑴兩造於七十七年十月二十一日簽約時，前揭房地總價為三千四百六十四萬元
，及被告迄未再行出售前揭房地之事實，為兩造所不爭執，被告以前揭房地被告現正再出售中，訂價為一千一百零五萬元，主張其所受之跌價損失為二千三百五十九萬元，並提出不動產鑑定報告書為證，固為原告所否認，然近年房地產不景氣為不爭之事實，前揭房地之價值於解約時已有跌落，亦據被告提出本院八十二年度訴字第二一九七號、八十四年度重訴字第三八七號民事判決各一件在卷可稽，其中同為「力霸帝國大樓」第八樓Ｄ號房地原約定總價一千四百一十三萬元，於八十二年十月間經泛亞不動產鑑定股份有限公司鑑定結果，現值為一千零二十五萬九千一百六十五元，差價為三百八十七萬八百三十五元，第十七樓Ａ、Ｂ號房地原約定總價各為三千四百一十四萬元、三千四百六十四萬元，於八十四年七月十月間經泛亞不動產鑑定股份有限公司鑑定結果，現值合計為四千二千五百一十二萬七千七百三十五元，依比例第十七樓Ａ、Ｂ號房地各跌價一千一百七十四萬六百二十八元、一千一百九十萬一千六百三十七元，復經本院依職權調取前揭卷宗核閱無訛，則前揭房地於重行出售時將遭受跌價損失至少一千一百九十萬一千六百三十七元，應堪認定，被告所提出之不動產鑑定報告書尚非全無足參，原告空言否認有跌價損失，不足採信。被告就前揭房地再行出售所受之跌價損失乃原告違約未依約繳納款項所致之損害，自應由原告負擔。
⑵又原告若按期給付價款，被告至少得享有現金利息收入，惟原告違約尚欠二
千四百九十六萬元未給付，被告辯稱原告應負擔自原告拒絕給付價款之日即八十二年二月三日起迄今按年息百分之五計算之利息損失即一千一百三十一萬零六百二十四元，即非無據。
⑶至被告辯稱因原告未按時繳款，自八十二年度至九十年度止之房屋稅款八十
六萬六千四百六十四元，亦應由原告負擔云云，惟前揭房地始終在被告之管領中，原告並未占有、使用，亦未獲有利益，況房屋稅本即房屋所有權人依法應繳納之稅捐，被告既未將前揭房地移轉交付原告占有、使用收益，則縱有稅捐亦應由所有權人即被告負擔，與原告未履行本件買賣契約給付價款義務無關。
⑷又前揭房屋、土地，被告係委由力霸房屋仲介股份有限公司銷售，已支出前
揭房屋、土地買賣佣金一百三十五萬七千元，有被告所提出委託銷售合約書、外銷（不含稅）佣金明細表、被告轉帳傳票、統一發票、七十七年明細分類帳各一件為證，原告對此亦不否認，惟被告委託力霸房屋仲介股份有限公司出售前揭房地予原告時所支出銷售佣金一百三十五萬七千元，實屬原告違約前因建商出售房屋所須支出之成本，自非原告違約所致之損害。
⑸被告係屬中華民國稅務行業標準分類之房屋興建投資業，其於銷售前揭房屋
予原告時，同業利潤標準淨利率平均為百分之十五，有財政部七十九年度至八十七年度營利事業各業所得額標準及同業利潤標準附卷可稽，該利潤標準乃依一般同業之收入支出成本為據，並已涵蓋同業客觀事實、社會經濟狀況在內，自得為本件核減違約之標準。前揭房地總價為三千四百六十六萬元，已如前述，被告辯稱原告若能如期履行債務，其預期可得之淨利，依上開標準為五百一十九萬六千元，應屬可採。
是原告繳付之房地價款九百六十八萬元部分，尚不足填補被告因原告違約而受之損害及所失之利益，被告以之充作違約金，揆諸前揭說明，並無過高。
六、從而，原告先位聲明依民法第二百五十九條第一款、第二款，及備位聲明依民法第一百七十九條之規定，請求被告返還四百萬元並附加自受領時起之利息，均無理由，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中華民國九十一年十一月二十八日
民事第一庭法官陳盈如右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年十一月二十八日
法院書記官高秋芬