裁判字號：臺灣臺北地方法院93年訴字第3152號民事判決
裁判日期：民國93年12月31日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決九十三年度訴字第三一五二號
原告乙○○74
I訴訟代理人 王中平 律師被告甲○○
丙○○共同訴訟代理人 簡長順 律師當事人間請求返還房屋等事件，本院於九十三年十二月十七日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落台北市○○區○○街○○○號二樓房屋返還予原告。
被告甲○○應給付原告新台幣柒萬貳仟元及自民國九十三年三月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告甲○○應自民國九十三年一月六日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新台幣叁萬元。
被告丙○○應自民國九十三年一月六日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新台幣叁萬元。
前兩項任一被告為給付，他被告於給付金額範圍內，同免給付義務。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新台幣捌拾伍萬伍仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣貳佰伍拾陸萬叁仟元供擔保，得免假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告甲○○於民國九十一年十二月二十三日向原告承租坐落台北市○○區○○街○○○號二樓房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自九十一年十二月二十四起至九十六年十二月二十三日止，第一年租金為每月新台幣（下同）二萬元，第二年租金每月三萬元，第三年租金每月四萬元，第四、五年租金每月五萬元。被告甲○○自九十二年十月十日起未依約給付租金，經原告限期催告，仍不給付，原告於九十三年一月五日終止系爭租約，至原告終止租約之日止，被告甲○○計積欠原告租金七萬二千元，爰依民法第四百五十五條前段、第七百六十七條規定，求命判決被告甲○○返還系爭房屋，並給付租金七萬二千元及法定遲延利息。又被告丙○○未經原告之同意，占有系爭房屋，依民法第七百六十七條規定，請求被告丙○○返還系爭房屋。被告甲○○於系爭租約終止後，負有返還系爭房屋之義務，其與被告丙○○繼續占有系爭房，致原告受有相當於租金之損害，爰依侵權行為及不當得利法法律關係，求命判決被告自九十三年一月六日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告三萬元之損害金，被告對於損害金之給付，負不真正連帶責任等語。並聲明：（一）被告應將坐落台北市○○區○○街○○○號二樓房屋返還予原告。（二）被告甲○○應給付原告七萬二千元及自九十三年三月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。（三）被告甲○○應自九十三年一月六日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告三萬元
（四）被告丙○○應自九十三年一月六日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告三萬元。（五）前二項任一被告為給付，他被告於清償範圍內，同免給付義務。（六）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告與被告甲○○係姐弟關係，被告丙○○與原告則為繼父女關係，系爭房屋係原告母親 陳阿幸 於民國五十八年間出資購買，信託登記於原告名下，實際上供原告母親及被告丙○○居住使用，陳阿幸生前同意被告丙○○居住至死亡為止，被告丙○○非無權占有。又被告甲○○為使被告丙○○得利用系爭房屋其中一小套房，向原告承租系爭房屋，惟原告於訂約後，並未將系爭房屋交付予被告甲○○使用，在原告交付系爭房屋前，被告甲○○無給付租金之義務，而被告甲○○縱有給付租金之義務，因原告未交付系爭房屋予被告甲○○，致被告甲○○受有損害，被告甲○○主張以所受損害與租金抵銷；而原告縱受有相當於租金之損害，其損害金之計算，應受土地法第九十七條租金最高額之限制等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准免假執行宣告。
三、原告主張被告甲○○於九十一年十二月二十四日向其承租系爭房屋之事實，業據其提出租賃契約書為證（見本院九十三年度北簡字第六八四一號卷第八至十一頁），且為被告甲○○所不爭執，堪信為真。茲本件兩造所爭執者厥為，原告是否將系爭房屋交付予被告甲○○使用？被告丙○○是否有權占有系爭房屋？經查：
（一）原告於九十一年間委託律師丁○○代擬租賃契約書時，系爭房屋已由被告丙○○使用等情，業據證人丁○○證述在卷（見本院卷第四九頁），而被告甲○○亦自陳其為求原告與被告丙○○之和諧，向原告承租系爭房屋，其中一小套房係為供被告丙○○使用（見本院卷第十四頁），可見兩造簽立系爭租約時，系爭房屋已為被告丙○○占有使用中，符合被告甲○○承租之目的；而被告甲○○實際上亦經常使用系爭房屋之停車位，及在系爭房屋進出等情，亦據同棟四樓住戶即證人 黃麗霞 證述在卷（見本院卷第五一頁），且被告甲○○自承租後，陸續繳納十個月之租金，嗣因租金應一年後將調高為每月三萬元，而向原告表示不願續租，亦有原告提出且為被告甲○○所不爭之傳真足參（見本院卷第二六頁），足見系爭房屋早在被告甲○○實力支配之下，被告甲○○辯稱原告未交付系爭房屋云云，並無可取。
（二）被告甲○○對自九十二年十月十日起即未依約給付租金，經原告催告後，仍未履行，原告於九十三年一月三日解除系爭租賃契約，此有存證信函及回執足稽（見九十三年度北簡字第六八四一號卷第十一至十七頁），並無不合。
（三）系爭租賃契約經原告終止後，被告丙○○無權占用系爭房屋，雖辯稱系爭房屋為原告母親陳阿幸信託登記於原告名下，陳阿幸生前同意被告丙○○使用至死亡為止，並非無權占有云云。惟查，陳阿幸之繼承人為兩造及訴外人 丁士元 ，其全體繼承人於陳阿幸死亡後確認陳阿幸之遺產並不包含系爭房屋，原告於被告甲○○確認系爭房屋為原告所有後，與丁士元拋棄陳阿幸遺產之繼承等情，有證人丁○○提出且為兩造所不爭之繼承系統表、切結書、協議書可參（見本院卷第五五頁、第五七至六一頁），足見系爭房屋為原告所有，並非陳阿幸之遺產，陳阿幸縱曾同意被告丙○○居住至死，對原告亦不生效力，被告丙○○辯稱有權占有系爭房屋，並無可採。
四、按租賃關係終止後，應返還租賃物。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第四百五十五條、第七百六十七條分別定有明文。被告甲○○於租賃關係終止後，負有返還系爭房屋予原告之義務，而被告丙○○無權占有系爭房屋，依民法第七百六十七條之規定，亦負有返還之義務。從而，原告依民法第四百五十五條、第七百六十七條規定，請求被告返還系爭房屋，為有理由，應予准許。又被告甲○○自九十二年十月十日起至原告終止系爭租約之日止，計欠原告三個月又十二日之租金，其第一年租金為每月二萬元，第二年租金每月三萬元（見九十三年度北簡字第六八四一號卷第十頁），則原告請求被告甲○○給付七萬二千元及自起訴狀繕本送達翌日即九十三年三月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
五、又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。系爭房屋位於民生社區內，附近均為一般住宅，環境優雅，交通便利，業據本院勘驗現場查明屬實，製有勘驗筆錄在卷足憑（見本院卷第二八頁），故本院認其計算相當於租金之損害金，以土地及建築物申報總價年息百分之十為相當。查系爭房屋現值為三十一萬零二百元，此有房屋現值證明書可參（見九十三年度北簡字第六八四一號卷第十八頁），其坐落基地面積一三九平方公尺（土地面積五五六平方公尺，原告應有部分四分之一），九十三年度之申報地價為每平方公尺三萬九千一百二十元，此有卷附土地登記謄本足憑，則系爭房屋、土地之申報總價應為四百九十六萬五千四百八十元，原告每月所受租金之損害應為四萬一千三百七十九元｛【310200＋（119×39120）】×0.1×÷12＝41379，四捨五入｝，則原告請求被告自九十三年一月起至返還系爭房屋之日止，按月給付三萬元之損害金，即有理由，應予准許。又被告對原告之債務，基於不同之債務發生原因，就同一內容之給付，對於原告各負全部給付義務，為不真正連帶債務，因一被告給付，他債務人即同免其責任。原告前開損害金之請求雖應准許，惟其請求於每月六日給付，於法尚屬無據，爰不另為駁回之諭知，附此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
七、原告之訴為有理由，依民事訴訟法第八十五條第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。
中華民國九十三年十二月三十一日
民事第五庭法官吳素勤正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十三年十二月三十一日
書記官曾寶生