裁判字號：臺灣嘉義地方法院100年事聲更字第2號民事裁定
裁判日期：民國100年05月27日
裁判案由：聲明異議
臺灣嘉義地方法院民事裁定100年度事聲更字第2號聲明異議人即債務人台灣洋菜工業股份有限公司法定代理人 陳克昌 聲明異議人即承租人順發鑫貿易有限公司法定代理人 賴李秀琴 相對人即債權人兆豐資產管理股份有限公司法定代理人 許瑞源 上列聲明異議人因與相對人間給付借款強制執行事件，聲明異議人對於中華民國99年6月1日本院民事執行處司法事務官所為97年度執字第21145號裁定提出異議，本院於99年7月13日以99年度事聲字第55號裁定後，相對人提起抗告，經臺灣高等法院臺南分院廢棄發回本院更行裁定，本院裁定如下：
主文異議駁回。
理由
一、按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議。司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之。法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之。民事訴訟法第240條之4第1項至第3項定有明文。
查本件聲明異議人（下稱異議人）對於本院民事執行處司法事務官於民國99年6月1日就97年度執字第21145號給付借款執行事件（下簡稱系爭執行事件）所為執行處分聲明異議，司法事務官認為異議無理由，乃送由本院裁定，核無不合，是本院自應依法就民事執行處司法事務官所為之處分，審究異議人之異議有無理由，先予敘明。
二、聲明異議意旨略以：本件執行標的中之暫編建號35之4、35之5、35之6、35之7、35之8棟次等建物，均為未經保存登記之建物，在抵押權設定以前即已存在，甚為老舊，以目視即可得知，無庸鑑定，且各為具獨立所有權之單獨建物，其上並未設定任何抵押權，自無從以抵押權之效力除去其上之租賃關係。其他法院執行案件，會就每一項不動產物權詳細審查其抵押權效力問題，不得除租之情況會不予除租，而非一律除租，鈞院將外觀明顯老舊之建物認定為96年所建，顯不符經驗法則，且影響承租人權益至鉅，為此聲明異議，請准就暫編建號35之4、35之5、35之6、35之7、35之8棟次等建物不予除租在內，並記明於拍賣公告中，續註明不點交，以維承租人之合法權益等情。
三、按土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權。前項規定，於第866條第2項及第3項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之；不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。民法第877條、第866條第1、2項分別定有明文。
故土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物，並將該建築物出租於第三人，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院除去該建築物之租賃權，依無租賃狀態將該建築物與土地併付拍賣。最高法院86年臺抗字第588號判例意旨可資參照。
四、本件異議人台灣洋菜工業股份有限公司（下簡稱洋菜公司）所有坐落嘉義縣朴子市○○○段永和小段352地號土地及其上同段35、35之1、35之2、35之3建號等建物，有權利人為相對人，存續期間自80年11月26日至110年11月26日之第一順位抵押權設定，此有土地及建物謄本附於系爭執行事件案卷可稽。異議人主張坐落上揭土地上之暫編建號35之4、35之5、35之6、35之7、35之8棟次等建物，於抵押權設定前已存在，且均屬獨立建物，又未設定抵押權，不得除去其上租賃關係等情，為相對人否認。而依嘉義縣朴子地政事務所測量成果圖所示，35之4與35之6棟次建物載明測量面積分別為
51.84及229.88平方公尺，分別與35及35之2建號建物相同，而35之5及35之7棟次建物均載明扣除原建物面積後之增建面積，亦即35之5棟次建物扣除之原建物面積9.28平方公尺，與35之1建號建物面積相同，35之7棟次建物扣除之原建物面積1263.44平方公尺，又與35之3建號建物登記之總面積1146.57平方公尺、辦公廳116.87平方公尺，合計1263.44平方公尺相同，再佐以本院另案99年度事聲字第65號異議事件於99年8月17日現場履勘結果，35建號即為35之4棟次建物，為鍋爐房；35之1建號即為35之5棟次建物，為廁所；35之2建號即為35之6棟次建物，為倉庫；35之3建號包含於35之7棟次建物內等情，有勘驗測量筆錄附於系爭執行事件案卷可稽，堪認35之4、35之6棟次與35、35之2建號建物分屬同一建物，即為抵押權設定標的，35之5棟次即為35之1建號之廁所增建，35之7棟次係35之3建號之增建，且應係於設定抵押權後始為增建，異議人就35之4、35之5、35之6、35之7棟次建物之上揭主張，尚非可採。又35之8棟次建物雖為獨立建物，然經核相對人提出64年12月間、72年9月4日、79年12月6日攝影繪製之航照圖，並未發現有該建物存在，而洋菜公司提出陳克昌99年3月23日所立之證明書，僅係 陳明 廠區內有未保存登記建物多棟，確於80年以前即已存在等情，並未特定各該未保存登記建物之明確位置，且陳克昌亦為系爭執行事件債務人，現又係洋菜公司之法定代理人，自難僅以上開證明書推認35之8棟次建物於抵押權設定前業已存在，異議人就35之8棟次建物之上揭主張亦非可採。再洋菜公司係於上揭抵押權設定後之96年間，將抵押標的即上開建物出租予異議人順發鑫貿易有限公司，而本件執行不動產經2次拍賣，無人應買等情，有土地及建物登記謄本、房屋租賃契約、拍賣公告及拍賣筆錄附於系爭執行事件案卷可稽，堪認上開租賃關係之存在，已影響出價購買之意願及相對人受償之權利，本院司法事務官依相對人聲請除去上揭執行標的之租賃關係再為拍賣，於法並無不合。異議人指摘原裁定不當，請准就上揭建物不予除租，記明於拍賣公告並註明不點交等情，為無理由，應予駁回。
五、依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第240條之4第3項後段，裁定如主文。
中華民國100年5月27日
民事第三庭法官陳端宜以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新臺幣1,000元。
中華民國100年5月27日
書記官馬嘉蓮