臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 98年度南簡字第748號
原 告 晉德 華廈大樓管理委員會
法定代理人 甲○○
訴訟代理人 乙○○
被 告 戊○○○開發股份有限公司
法定代理人 丁○○
訴訟代理人 莊美貴 律師
上列當事人間請求給付管理費事件，經本院於民國98年11月16日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新台幣肆拾肆萬參仟參佰零伍元，及自民國九十
八年六月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新台幣肆仟捌佰伍拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告於起訴時原請求被告應給
付新台幣（下同）571,427元，嗣於起訴狀繕本送達後，將
請求之金額減為443,305元，此屬減縮應受判決事項之聲明
，核與民事訴訟第255條第1項第3款規定，尚無不合，應予
准許。
二、原告起訴主張：
（一）原告 晉德華 廈大樓管理委員會依據社區住戶規約訂定公共
事務管理費收費標準，以此按月收取管理費，以為社區公
共管理事務之開銷，被告為晉德華廈大樓所屬門牌號碼台
南縣永康市○○街○○巷○○號、16號、18號、20號、22號、
26號、台南縣永康市○○街○○巷○○號、13號、17號、台南
縣永康市○○街○○巷○○號4樓之1、5樓之1、5樓之8、6樓
之1、6樓之8、8樓之1、8樓之5、9樓之1、10樓之1及10樓
之5等房屋（上開房屋下稱系爭房屋）之區分所有權人，
惟被告自民國92年9月起即常因故拒絕繳交管理費用，至
今積欠金額已達新台幣（下同）443,305元（93年6月至98
年5月止），原告曾以永康二王21支郵局第118號存證信函
催討，被告仍置之不理，爰依公寓大廈管理條例第21條之
規定，請求被告給付應繳之金額及遲延利息。
（二）原告並未阻擾被告售屋，貼公告係為讓買屋的人明暸被告
有積欠管理費。另遙控器及感應器有提供與被告云云，資
為抗辯。並聲明：求為判決如主文所示。
三、被告則以：
（一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係
因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分
所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約
另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項
定有明文。亦即收取管理費之目的係為共用部分之修繕、
管理、維護使用，亦即是基於使用者付費之觀念。被告所
有房屋現均屬於空屋狀態，即無人居住使用之狀態，而依
一般經驗，房屋既無人居住使用，就共用部分、公共設施
即未有使用之情形，亦未有受管理、維護之服務，故基於
公平原則，應減少管理費用之收取，故於92年間被告即曾
與主任委員商議此事，經主任委員同意後被告才依半數繳
納，且依一般公寓大廈對於空屋管理費之收取，均僅收取
半數之管理費用，此亦有被告所取得另外三個管理委員會
對於空屋管理費之收取亦僅收取半數之情形，故本件原告
要求被告應再繳足半數之管理費用，明顯違反公平原則，
實不應准許。
（二）原告於98年8月間召開會議，被告亦出席會議，並提出對
於空屋所收取之管理費應減半之提議，但因為空屋部分僅
被告名下之房屋，就區分所有權人人數而言，被告僅為少
數，因此當然無法取得多數住戶之同意，然此少數人之權
利若因此均無法獲得保障，實與公平原則之規定有違。又
，按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主
要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民
法第148條定有明文。被告法定代理人丁○○所提出之爭
執，實非為其個人之利益，因被告其中一股東為財政部國
有財產局台灣南區辦事處，其股份占約三分之一。
（三）原告所請求之金額，經會算後，仍存有下列疑問：
（１）門牌號碼台南縣永康市○○街○○巷○○號9樓之1部分：
該屋於94年9月15日至95年9月14日期間是出租給訴外人陳
春男，此期間之管理費亦由 陳春男 負責繳納，依原告所提
出要求繳費之期間為94年10月至95年7月，若此期間承租
人未繳管理費，何以95年8月、95年9月卻又有繳付？故就
此部分實有請原告再行查證之必要。
（２）門牌號碼台南縣永康市○○街○○巷○○號5樓之8部分：被告
有繳納管理費。
（四）被告在晉德華廈大樓尚有多戶房屋未出售，惟原告自95年
間起即以各種方式阻撓被告出售房屋，致被告所有之餘屋
無法順利售出，因此受有損害，此部分損害應由原告負責
賠償。茲將原告阻撓被告出售房屋之情形說明如下：
（１）被告為出售餘屋而有在該處張貼廣告及懸掛布旗之必要，
惟原告阻撓不讓被告張貼出售房屋之廣告及懸掛布旗。
（２）被告拒不提供電梯遙控器，致被告所委託之售屋人員於帶
同客人前往看屋時，均無法搭乘電梯而必須以走樓梯方式
上樓看屋，致客人看屋之心情、觀感極差，導致客人購屋
意願大減，甚至因此而無購屋之意願。
（３）原告前任 王姓 主任委員為阻撓被告出售房屋，竟於被告所
委託之售屋人員帶同客人前往看屋時，當場向看屋之客人
宣稱被告的房屋有漏水的情形，要客人小心，導致看屋的
客人因此無購買之意願。
（４）96年初更藉故更換大廈出入口搖控器，不願將新的搖控器
交付被告，亦不提供電梯感應器給被告，致被告所僱用粉
刷房屋之油漆工必須揹負使用工具及油漆材料以爬樓梯之
方式上樓施工，業已嚴重妨害被告權利之行使，並致被告
受有損害。被告無法順利售出房屋所受損害金額為966,37
1元《（計算方式：97年餘屋之淨值×年折舊率×2（95年
、96年）》＝24,168,282x2%x2=966,731）。
（五）綜上所述，被告所有房屋均係空屋，故依公平原則，應以
繳納半數管理費為適當，被告業已遵期繳納半數之管理費
用，原告提起本件訴訟請求，實屬無理由。縱鈞院仍認被
告對於其餘半數之管理費用應繳納者，則原告因前述妨害
被告行使權利、妨礙被告售屋等行為，致被告所受之損害
，原告依法應負賠償責任，被告主張依原告應賠償之金額
抵銷之云云，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
（一）被告為晉德華廈大樓所屬系爭房屋之區分所有權人。依晉
德華廈大樓區分所有權人會議決議之收費標準，被告尚積
欠93年6月起至98年5月止之管理費共443,305元。原告曾
於98年5月14日以永康二王21支郵局第118號存證信函催告
被告繳納，被告迄今仍未繳納。
（二）原告於98年8月間召開晉德華廈大樓區分所有權人會議，
區分所有權人會議決議不同意空屋管理費減半收取。
五、得心證之理由：
本案爭執之關鍵在於：被告主張空屋管理費應減半，是否有
理？被告有無繳納門牌號碼台南縣永康市○○街○○巷○○號9
樓之1、5樓之8之管理費？原告有無阻撓被告售屋？如有，
被告是否因而受有損害？經查，
（一）按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理
負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區
分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係
因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分
所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約
另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2項
定有明文。查晉德華廈大樓區分所有權人會議決議，空屋
部分仍應全額收取管理費，已如前述，則依上開規定，在
晉德華廈大樓區分所有權人會議決議變更管理費收費標準
之前，被告仍應依晉德華廈大樓區分所有權人會議決議之
收費標準繳納管理費。被告抗辯：空屋管理費應減半云云
，尚不足採。
（二）區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所
有權人之權益發生衝突時，該決議是否係以損害該少數區
分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院自得加以審
查，並應從大廈全體住戶因該決議之權利行使所能取得之
利益，與該少數區分所有權人因其權利行使所受之損失，
比較衡量以定之。倘該決議之權利行使，大廈住戶全體所
得利益極少，而該少數區分所有權人所受之損失甚大者，
非不得視為以損害他人為主要目的，亦即不能單憑該決議
對少數區分所有權人現擁有之權益有所減損，即認該決議
係以損害他人為主要目的，而屬權利濫用，或違反公序良
俗。查被告所有系爭房屋雖為空屋，但被告之職員或其委
託之房屋仲介公司之職員仍得隨時使用系爭大樓之公共設
施，原告所聘請之保全人員亦會過濾訪客，以維護包含系
爭房屋在內之系爭大樓之安全，且空屋不減半收取管理費
，亦有助系爭大樓管理委員會之正常運作。是公寓大廈之
空屋是否應訂立不同之收費標準，固有討論餘地，然衡量
系爭大樓全體住戶因空屋不減半收取管理費之決議所獲得
之利益，及空屋區分所有權人因空屋不減半收取管理費之
決議所受之損害，本院認晉德華廈大樓區分所有權人會議
有關空屋不減半收取管理費之決議，並未違反民法第148
條之規定。
（三）被告抗辯：被告已繳納門牌號碼台南縣永康市○○街○○巷
○○號9樓之1、5樓之8之管理費云云，然為原告所否認，被
告對該有利於己之事實又未舉證以實其說，其上開抗辯，
自難採信。
（四）被告另抗辯：原告阻撓不讓被告張貼出售房屋之廣告及懸
掛布旗。被告拒不提供電梯遙控器，致被告所委託之售屋
人員於帶同客人前往看屋時，均無法搭乘電梯須以走樓梯
方式上樓看屋，導致客人購屋意願大減，甚至因此而無購
屋之意願。原告前任王姓主任委員於被告所委託之售屋人
員帶同客人前往看屋時，當場向看屋之客人宣稱被告的房
屋有漏水的情形，要客人小心，導致看屋的客人因此無購
買之意願。96年初原告藉故更換大廈出入口搖控器，不願
將新的搖控器交付被告，亦不提供電梯感應器給被告，致
被告所僱用粉刷房屋之油漆工必須揹負使用工具及油漆材
料以爬樓梯之方式上樓施工，業已嚴重妨害被告權利之行
使云云，惟查：
（１）晉德華廈管理規約第2條第3項規定：本大樓周圍上下及外
牆面、樓頂平臺為公用部分，由全體區分所有權人維護其
外觀使用，非經規約或區分所有權會議之決議，不得變更
構造、顏色、懸掛或設置廣告物，此有晉德華廈管理規約
1份在卷可稽，原告依上開規定，阻止被告張貼出售房屋
之廣告及懸掛布旗，自屬有據。
（２）被告所舉之證人丙○○、己○○於本院審理時固分別證稱
：我有受被告公司委託出售被告公司在系爭大樓之房屋，
．．．，我們的職員回報說原告有更換電梯的遙控鎖，導
致我們沒辦法使用電梯，只能帶我們的客戶走樓梯到5樓
至10樓。原告有更換遙控器，導致我們沒辦法使用電梯，
所以我們的油漆工人要上樓非常的不方便，都是走樓梯上
樓等語（98年9月28日言詞辯論筆錄），然原告所舉之證
人 王文超 （原告前任主任委員）則證稱：我並未交代管理
人員不准換新的電梯鑰匙給被告，亦沒有不准被告的油漆
工人使用電梯，是因為當時大樓發生偷竊的情形，所以我
有交代管理人員如果太久沒有使用的磁卡就消磁，因為被
告的磁卡被消磁，而且當時管理人員還沒有上班，所以被
告的油漆工人才沒辦法使用電梯，但是己○○先生通知我
後，我馬上幫他們處理，讓油漆工人可以使用電梯等語（
98年10月26日言詞辯論筆錄），是原告是否故意更換電梯
的遙控鎖，導致被告沒辦法使用電梯，已非無疑，退步言
之，縱被告所言屬實，被告亦未證明其委託之仲介公司之
客戶，因上開情形而改變購買系爭房屋之意願。被告抗辯
：原告拒不提供電梯遙控器，致被告無法順利售出系爭房
屋，因而受有損害云云，尚不足採。
（３）原告之前任主任委員王文超於本院審理時固證稱：有向被
告委託的仲介人員說，被告有積欠管理費等語（98年10月
26日言詞辯論筆錄），惟查，被告確有積欠管理費，已如
前述，王文超所言並無不實，自難認對被告造成任何損害
。
（４）證人王文超於本院審理時證稱：．．．至於漏水的部分，
是因為當時被告有請人把大樓的防水洗掉，導致大樓有部
分會漏水等語（98年10月26日言詞辯論筆錄），依王文超
之上開證詞可知，證人王文超僅向看屋之客人表示系爭大
樓有部分會漏水，並未表示系爭房屋會漏水，再者，王文
超曾介紹他人向被告購買位於系爭大樓之房屋，成交後被
告公司之經理己○○有包6,000元禮券給王文超，此為被
告所不爭執，倘王文超有意阻撓被告售屋，豈會介紹他人
向被告購買房屋？退步言之，縱王文超有向看屋之客人表
示系爭房屋會漏水，被告亦未證明該客戶因王文超之上開
說詞而改變購買系爭房屋之意願。被告抗辯：原告前任王
姓主任委員向看屋之客人宣稱系爭房屋有漏水的情形，要
客人小心，致被告無法順利售出系爭房屋，因而受有損害
云云，尚不足採。
六、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其
他應負擔之費用，已逾2期或達相當金額，經定相當期間催
告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給
付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第21條定有明
文。綜上所述，被告既係原告所管理晉德華廈大樓之區分所
有權人，自有依區分所有權人會議之決議繳納本件管理費之
義務。依晉德華廈大樓區分所有權人會議決議，空屋管理費
仍應全額收取，且被告又未舉證證明其有繳納門牌號碼台南
縣永康市○○街○○巷○○號9樓之1、5樓之8之管理費，及原告
有阻撓被告出售系爭房屋致被告無法售出系爭房屋而受有損
害，則原告依公寓大廈管理條例第21條之規定及晉德華廈大
樓區分所有權人會議之決議，訴請被告給付管理費443,305
元，及自起訴狀繕本送達之翌日即98年6月25日起至清償日
止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。又
本件訴訟費用4,850元（第1審裁判費）應由敗訴之被告負擔
，爰確定如主文第2項所示。
七、本件係屬民事訴訟法第427條第1項簡易訴訟事件所為被告敗
訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告
假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項。
中 華 民 國 98 年 11 月 30日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官蘇正賢
上列正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 11 月 30日
書記官陳美萍