裁判字號：臺灣桃園地方法院100年訴字第1276號民事判決
裁判日期：民國101年09月28日
裁判案由：核定地租等
臺灣桃園地方法院民事判決100年度訴字第1276號原告 姜春霞
姜瑞玲 上二人共同訴訟代理人 孫志堅 律師被告 徐永進 訴訟代理人 邱天一 律師上列當事人間請求核定地租等事件，本院於民國101年9月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文核定被告所有門牌號碼桃園縣○○鄉○○○路○段六百六十五號之一、二層未辦保存登記建物，占用原告所有坐落桃園縣○○鄉○○段六百二十三地號土地如附圖編號A部分房屋（面積四七點二九平方公尺部分），其每月租金為各付原告新台幣 陸佰陸拾柒 元。
被告應自民國壹百零貳年捌月陸日起至前項房屋得使用期間止，按月給付原告各新臺幣陸佰陸拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔八分之一，餘由原告負擔。
本判決第二項，於原告自民國壹佰零貳年捌月陸日起按月以新台幣貳佰貳拾肆元供擔保後，得假執行；但被告自民國壹佰零貳年捌月陸日起如按月以新臺幣陸佰陸拾柒元為原告預供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、實体部分
一、原告主張：㈠門牌號碼桃園縣○○鄉○○○路○段665之一、二層之未辦
保存登記建物（下稱系爭房屋），原為原告之父即已歿之訴外人 姜火生 所有，姜火生於民國00年0月00日死亡後，其全体繼承人協議歸由其配偶即訴外人 姜曾新榮 一人單獨繼承。嗣姜曾新榮積欠債務，其債權人即訴外人 許榮宗 聲請本院強制執行拍賣系爭房屋，並由被告於99年4月21日拍定取得該房屋所有權。系爭房屋基地跨連占用原告所共有桃園縣○○鄉○○段○○○○號及631地號土地；暨仳鄰之第三人所有同段第630、632、634地號等土地（下稱623、631、630、632、634土地）。又系爭房屋占用623地號土地面積為
47.29平方公尺【如複丈成果圖（下稱附圖）所示A部分，下稱附圖A部分房屋）；另占用631地號土地面積36.86平方公尺（如附圖所示B部分，下稱附圖B部分房屋）。
㈡系爭房屋及623地號土地之原所有權人均為姜火生，其於87
年1月20日死亡，由其配偶姜曾新榮單獨繼承取得該房屋及
623土地所有權，土地及房屋曾歸屬於同一人即姜曾新榮所有。嗣原告於98年6月26日以買賣為原因登記取得系爭623地號土地所有權；而被告則於99年4月21日因拍定取得系爭房屋所有權；是附圖A部分房屋占用623地號土地部分，土地及房屋分別歸屬原告及被告所有，依民法425條之1之規定，在系爭房屋得使用期限內，兩造間推定有租賃關係，惟兩造不能協議，故請求法院核定地租（或依同法第838條之
1規定，視為有地上權存在，亦得請求核定地租），並請求被告給付自99年4月21日起至該房屋滅失之日止，按月給付租金。又系爭房屋係坐落於桃園縣○○鄉○○村○○○路○段，地點適中，交通便利，鄰近頭洲國小，往昔訴外人姜曾新榮即以系爭房屋經營雜貨店營生。故雖土地法有地租計算方式，然對於市區房屋，仍應綜合環境、各種情狀來調整租金以符行情。系爭房屋出租時，按月可收租金至少1萬6,00
0元，故以房屋及坐落基地各占1/2計算，其地租金額應有8,000元。又姜曾新榮前向鄰屋所有權人 謝清軒 承租使用面積較系爭房屋小，門牌號○○○鄉○○○路○段○○○號房屋居住。每月仍須租金8,500元；再者，系爭房屋外牆出租他人廣告，每月有8,056元之廣告租金收入。是附圖A房屋部分每月租金8,000元應屬合理。而依附圖所示系爭房屋第1層樓面積總計為99.79平方公尺，其中附圖A部分房屋占用
623地號土地面積為47.29平方公尺，則被告所應給付系爭
623地號土地所有權人即原告地租各為1,896元【（計算式：8,000元×（47.29㎡/99.79㎡）＝3,792元，3,792÷2=1,896元，元以下四捨五入，以下均同】。
㈢系爭房屋占用631土地部分（即附圖B部分房屋）：原告於
97年5月1日因買賣而取得631土地所有權，系爭B房屋及土地未曾歸屬於同一人，無民法第425條之1（或同法838條之1）之適用，惟該房屋既無權占有原告所共有系爭631地號土地，原告得依民法第767條規定請求被告拆屋還地，並依民法第179條規定，請求被告自拍定取得系爭房屋所有權之日即99年4月21日起至拆屋還地之日地止，按月給付相當於租金之不當得利。原告所有系爭631地號土地遭被告占用面積共36.85平方公尺，依原告上述計算地租之方式，應按月給付原告兩人相當於租金之不當得利為1,477元【（8,
000元×36.85㎡/99.79㎡＝2,954元，2,954÷2=1,47
7元）】。㈣系爭房屋為未辦保存登記建物，被告於99年4月21日由被告
拍定取得所有權，惟該房屋在98年6月6日於姜曾新榮名下遭查封，有本院98年度民執司字第25223號查封筆錄可證。
至原告於系爭房屋執行程序中提出之執行異議狀雖曾提及「系爭房屋已於98年6月15日由異議人等買受，請求准予撤銷查封程序」云云。惟強制執行法第51條規定，實施查封後就查封物所為之移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，是原告向原所有權人姜曾新榮買受系爭房屋係在查封之後，對該執行案之債權人不生效力，且法院拍賣執行程序最終由被告拍定取得。可見原告在查封後並未取得系爭房屋之所有權。
㈤原告雖曾向民事執行處表示，曾有買受之意並附契稅主張納
稅義務人名義變更，但此與民法及土地法所登記之不動產強制登記主義仍有未符，不因此而生移轉所有權之效力。況系爭房屋之前手所有權人姜曾新榮於系爭房屋點交予被告前，既不曾將系爭房屋移轉占有給原告，亦未有任何移轉權利之登記。是原告於尚未拍定前，雖有買賣之債權行為，但均無從發生點交占有及移轉登記之物權行為，充其量僅原告得對前手姜曾新榮有就系爭房屋之移轉占有和所有權移轉登記之債權請求權而已，惟此不生物權行為移轉之法律效力，自不待言。故被告抗辯就631地號土地與系爭房屋均曾屬於原告名下而得併同適用民法第425-1條租賃之規定云云，顯無理由。原告請求被告拆除附圖B房屋及給付不當得利，自無理由。
㈥綜上，爰依民法第425條之1、第767條及第179條等規定
，提起本件訴訟。並聲明：⒈請核定被告就其所有附圖A部分房屋占用原告共有623地號土地部分，其地租為被告應按月給付原告每人每月各1,896元。⒉被告應自99年4月21日起至附圖A房屋滅失時為止，按月於每月30日給付原告各1,
896元。⒊被告應將坐落於631地號土地上如附圖B部分房屋拆除，並將該部分土地交還予原告。⒋被告應自99年4月21日起至附圖B部分土地之日止，按月於每月30日給付各原告1,477元。⒌願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、被告抗辯㈠原告主張系爭房屋之所有權人依時序先後，82年至87年為姜
火生所有、87年至99年4月20日為姜曾新榮所有及99年4月21日迄今為被告所有，並非事實；此觀諸訴外人許榮宗對姜曾新榮強制執行程序中（本院98年度司執八字第25223號強制執行事件），原告兩人曾提出執行異議狀陳稱：「本件執行異議標的房屋已於98年6月15日由異議人（原告）等買受，已辦妥納稅義務人名義變更為異議人（原告）」等語，並提出契稅繳款書可證，足證當時系爭房屋所有權人為原告，應無疑義。從而，原告主張系爭房屋87年至99年4月20日為姜曾新榮所有云云，與事實不符。是系爭房屋自98年6月15日起所有權人為原告，至屬明確。原告 主張渠 等尚未取得系爭房屋所有權等語，顯係翻覆且自相矛盾，係臨訟所為不實陳述，顯不足採。
㈡原告為623地號及631地號土地及土地上系爭房屋之所有人
，而僅將系爭房屋所有權讓與被告（因法院拍賣程序而讓與），附圖A房屋及B房屋坐落之基地分別為623地號及631地號土地，均應適用民法第425-1條規定，在房屋得使用期限內，房屋所有權人與基地所有權人間推定有租賃關係，並得協議租金，若租金不能協議時亦得請法院定之（或依民法
838條之1規定，視為有地上權設定，亦得請求核定租金），原告請求拆屋還地及不當得利云云，顯無理由。
㈢有關地租計算方式乙節，原告雖主張市區房屋，應綜合環境
及各種情狀來調整租金以符合市場租金行情，是系爭房屋若出租按月可收租金至少1萬6,000元為計算標準云云。惟土地法有規定地租之計算方式，當依土地法第105條準用97條即按系爭土地申報地價年息百分之5為計算地租之依據，原告主張依行情按月可收租金至少1萬6,000元為計算依據云云，自屬無據。
㈣又債務人於查封後所為之處分行為，僅對債權人不生效力，
並非無效法律行為，強制執行法第51條第2項定有明文。原告與其母親姜曾新榮於系爭房屋查封後所為之買賣行為，僅對債權人許榮宗不生效力， 於渠 等間仍屬有效，此亦為原告於上開執行異議狀所主張，是原告99年6月15日向姜曾新榮購買並受讓系爭房屋，且繳納契稅、辦妥房屋稅籍變更登記，益證原告確曾為系爭房屋所有人或事實上處分權人，本件有民法第425條之1或同法838條之1適用，原告主張伊非系爭房屋所有權人，顯非可採。
㈤原告以訴外人 謝新軒 與姜曾新榮間之房屋租賃契約及廣告招
牌租賃契約作為每月租金8,000元之依據。惟查，上開租約未經公證，顯難採信；且本件係計算地租而非房租或廣告招牌租賃，原告以之作為所謂地租之計算，顯屬無理。況謝清軒之房屋與系爭房屋面積大小迥然有異，自不得逕以此作為系爭房屋地租之計算依據。再被告雖於99年4月21日拍定取得系爭房屋所有權，然原告及姜曾新榮曾向執行處請求暫緩點交，故原告遲至100年7月21日始完成系爭房屋之點交。
是在100年7月21日前，系爭房屋尚未點交與被告，而係由當時系爭房屋所有人即原告占有中。是原告請求被告應自99年4月21日給付地租，於法不合，應自100年7月21日點交與被告時起算租金，始為適法。又系爭房屋於99年4月21由被告拍定取得，然迄至100年7月21日方始點交給被告，是上開期間原告當屬無權占用被告之系爭房屋，被告對原告亦有民法第179條相當於房租之不當得利之損害，爰依法主張抵銷。而房屋依課稅現值年息10％計收租金，是被告主張不當得利，依系爭房屋之課稅現值26萬2,700元計算，原告無權占用系爭房屋期間為1年3個月，其相當於房租之不當得利為3萬2,838元（26萬2,700元×10％×1.25=3萬2,838元），應予抵銷。並答辯聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准免予宣告假執行。
三、本件不爭執事項㈠原告之父姜火生於00年0月00日向第三人購買取得重測前為
犁頭洲梨頭洲小段177-166地號土地所有權（即重測後823地號土地），有土地買賣契約書及手工登記謄本在卷可稽（見本院卷第30頁至35頁）。
㈡系爭房屋為未辦保存登記之建物，原始建築人為姜火生，有
該房屋78年至86年之房屋稅單 可佐 （本院卷第26頁至29頁）。姜火生於00年0月00日死亡後，其全体繼承人協議由其配偶姜曾新榮單獨繼承為系爭房屋及623地號土地所有權人，有房屋稅單、遺產分割協議書、遺產清冊在卷可稽（見本院卷第37頁至40頁；198頁至201頁）。
㈢訴外人許榮宗於98年4月27日持本院98司促字第25223號支
付命令為執行名義聲請強制執行拍賣原為姜曾新榮所有之系爭房屋。嗣被告於99年4月21日拍定取得系爭房屋所有權，有拍定證明書在卷可證（見本院卷第19頁）。本院執行處於98年4月30日以 桃院永 98年司執八字第25223號函囑託地政事務所查封，並於同年5月5日辦妥查封登記在案（見本院98年司執八字第25223號卷第27頁）；嗣並於同年6月6日由債權人指封，有查封筆錄在卷可查（見本院卷第96頁至99頁）。
㈣系爭房屋跨連占用623、630、631、632、634等共五筆
地號土地；其中坐落於623地號土地部分（即附圖所示A房屋部分），占用面積為47.29平方公尺；另占用631地號土地面積36.85平方公尺；占用630地號土地面積5.61平方公尺，有楊梅地政事務所測量成果圖可證（見本院卷第146頁）；惟該房屋另占用之630地號土地為訴外人謝清軒，另63
2、634地號土地為訴外人祭祀公業 世良 公嘗所有。㈤623地號土地原為姜曾新榮所有，原告於98年6月26日以買
賣為原因登記取得該土地所有權，應有部分各二分之一，有土地登記謄本、所有權狀及異動索引證明可證（見本院卷第第58頁至60頁；77頁、79頁）。
㈥631地號土地原為 姜至威 所有，原告於97年5月1日以買賣
為原因登記取得所有權，應有部分各二分之一，有土地登記謄本、所有權狀及異動索引證明在卷可稽（見本院卷第59頁、第60頁；第76頁、第79頁）。
㈦系爭房屋於100年7月21日點交予被告。
四、本院判斷原告主張附圖A部分房屋曾為原告所有，該房屋占用原告共有623地號土地，土地與房屋曾歸屬同一人，依民法第425之1推定有租賃關係，請求核定及給付租金；另附圖B部分房屋，無權占用原告共有631地號土地請求拆屋還地及不當得利租金，此為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應予審究者厥為：㈠附圖A部分房屋占用原告共有623地號土地，是否有民法第425條之1第1項規定之適用，原告請求核定及被告給付地租，可否准許？若可准許，其租金金額若干？㈡附圖B房屋占用原告共有系爭631地號土地，有無合法權源？若係無權占有，則被告應給付原告不當得利金額若干？茲分述如下：
㈠附圖A部分房屋：
⒈按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」，民法第425條之1定有明文。
⒉經查，系爭房屋及623地號土地自87年1月20日由姜曾新榮
單獨繼承【見不爭執事項㈡】；又98年6月6日原告以買賣為原因取得該土地所有權人，有異動索引證明、登記謄本在卷可稽（見本院卷第58頁、60頁），是自87年1月20日起至98年6月6日止，附圖A部分房屋及所坐落623地號土地確歸屬同一人即姜曾新榮所有。而被告於99年4月21日因拍定取得系爭房屋，而原告則於98年6月6日取得623土地所有，附圖A房屋及623地號土地因買賣關係（含拍賣）分屬被告與原告所有，依上揭說明兩造間即有民法第425條之1第
1項規定：「土地受讓人或房屋受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」之適用。從而，原告主張伊為系爭
423地號土地所有人與被告為附圖A房屋所有人，於房屋使用期限內，推定成立租賃關係，因兩造無法協議租金，請求法院核定租金，洵屬有據。
⒊附圖A部分房屋占用623地號土地面積為47.29平方公尺；
該土地100年申報地價每平方公尺3,385元，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第226頁）。經查，系爭房屋部分係供營業使用，部分則為住家用之事實，有該房屋自78年至98年度之營業稅單在卷可稽（見本院卷第26頁至29頁；37頁至40頁），再細繹該房屋97年度之房屋稅單，其中營業用部分課稅現值為3萬0,200元，住家部分之課稅現值則為15萬0,
500元；另98年度房屋稅單，營業部分房屋課稅現值為2萬9,700元，另住家用房屋課稅現值則為14萬7,700元，有該兩年度之房屋稅單可憑（見本院卷第40頁），是該房屋住家用現值約為營業用現值四至五倍，足見系爭房屋大部分係供住家用，僅有部分係供營業用。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定。本院審酌，附圖A房屋占用623地號土地，並未面臨馬路（即中山東路二段），而係位於房屋之後半段，其位置應無從供廣告出租之用，原告主張出租他人有廣告收入云云，委難採信。另附圖B房屋占用631地號土地，則係面臨馬路即中山東路，有該房屋之複丈成果圖在卷可證（見本院卷第14
6頁），足見原告主張系爭房屋供營業用，乃係附圖B房屋而已；至附圖A房屋，則應非供營業用甚明，是原告主張附圖A房屋係供營業使用云云，委無可採。另原告提出姜曾新榮與訴外人謝清軒之租約，因非同一房屋，顯難比附援引作為租金計算之依據。茲考量附圖A房屋係坐落於○○鄉○○○路，交通尚屬便利，且位於頭洲國小附近，為兩造所不爭執，又該房屋與被告成立租賃關係後，即無法為任何使用；茲核定年租金應以申報地價百分之10為當，則被告應給付原告二人每月各667元（計算式：3,385元×47.29㎡×10％÷12÷2＝667元）。又原告雖主張附圖A房屋每月租金應自被告99年4月21日拍定取得系爭房屋所有權之日起算；惟系爭房屋拍定後，原告於99年8月5日聲請暫緩點交，有原告聲請狀在卷可稽（見本院卷第134頁至第135頁），直至
100年7月21日始完成點交，是被告抗辯系爭房屋使用623地號土地應付租金，應自100年7月22日起算租金，核屬有據。
⒋末按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請還求返
還之；拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權；至於拍賣後暫緩點交，僅表示執行法院基於特殊因素延緩點交程序而已，並非謂買受人即被告於取得所有權不得依法請原告遷讓。次按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。再者，就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之「事實上處分權」讓與於受讓人。經查，被告抗辯系爭房屋自99年4月21日拍定，迄100年7月21日始點交予被告，為原告所不否認。原告雖主張伊未占用系爭房屋，而係由姜曾新榮占用該屋云云。惟查，系爭房屋為未辦保存登記房屋，姜曾新榮於99年6月15日將系爭房屋出售予原告，並辦妥稅籍變更登記，載明原告（兩人）為所有權人，有原告於執行程序之執行異議狀及稅籍證明書在卷可證（見本院卷第85頁、第129頁至131頁）；參以，被告於拍定取得系爭房屋，繳交契稅時，稅單亦載明「（原）所有權人為原告」，有契稅稅單可查（見本院卷第86頁）；再者，原告於系爭房屋執行程序中所提出之執行異議狀亦明載：「該房屋所有權人為異議人（即原告）所有，應無疑義」等語（見本院卷第85頁），衡酌姜曾新榮既將系爭房屋出賣與原告，且辦妥稅籍變更登記，在社會一般觀念上，可認已該房屋之事實上處分權移轉與買受人即原告。又被告自99年4月21日拍定取得系爭房屋所有權後，依法本得請求原告遷讓房屋，是系爭房屋自99年4月21日拍定日迄100年7月21日共計1年3個月遭原告無權占用，依國有財產局不動產年租金計收標準，房租係按「房屋課稅現值年息10％計收」，被告可請求相當於租金之不當得利計3萬2,828元【計算式：房屋現值26萬7,200元（本院卷128頁）×10％×1年3月（即1.25年）=3萬2,838元）】。被告抗辯以此金額與原告就附圖A部分房屋可請求之租金相抵銷，原告二人每月各抵銷1萬6,419元（3萬2,
838元÷2），核屬有據。則原告請求被告給付租金，應自抵銷後始可起算請求。經抵銷核算後，原告按月可請求之租金667元，應自102年8月6日起算【計算式：1萬6,419元÷667元=24.6月（即可抵銷24個月又15日），自100年
7月22日起算抵銷24個月又15日）】。準此，原告自102年
8月6日起，始可按月請求被告給付原告各667元。㈡附圖B部分房屋：
按強制執行法第51條第2項規定，債務人就查封物所為之移轉、設定、負擔、或其他有礙執行效果之行為，僅對債權人不生效力，並非當然自始無效。是債務人與第三人間之移轉並非當然無效。原告主張被告所有系爭房屋無權占用原告共有之631地號土地， 伊得 請求拆屋還地及給付相當於租金之不當得利云云。惟系爭房屋係於99年4月30日由本院民事執行處囑託查封，經地政事務所於同年5月5日辦妥查封登記在案，並於同年5月5日辦妥查封登記，同年6月6日由債權人指封在卷【見不爭執事項㈢】。而姜曾新榮則於同年6月15日將系爭房屋出售予原告，並辦妥稅籍變更登記，有原告（兩人）稅籍證明書在卷可證（見本院卷第129頁至131頁），可認原告已取得該房屋之事實上處分權，已如前述。而原告係於97年5月1日以買賣為原因登記取得631地號土地所有權，有土地登記謄本在卷可參（見本院卷第43頁）；是自99年6月15日原告取得系爭房屋事實上處分權時，系爭房屋與631地號土地同屬於原告所有，應有民法第425條之
1之適用，亦即於該房屋可使用期間，推定原告即631地號土地所有人與被告即附圖B房屋所有人間亦應成立租賃關係，是原告使用附圖B房屋即有合法權源而非無權占用。從而，原告主張附圖B部分房屋無權占用631地號土地，請求拆屋還地及相當於租金之不當得利云云，自屬無據。至原告是否另就系爭631地號土地使用附圖B房屋部分，依民法第42
5條之1（或依民法838條之1）規定，請求核定地租進而請求給付地租，要屬另一問題，尚非本件所得審究，併予敘明。
五、綜上所述，原告主張被告所有附圖A部分房屋，坐落於原告共有623地號土地，依民法第425條之1第1項規定，兩造間成立租賃關係；請求核定被告應給付使用土地之租金，即被告應自102年8月6日起至該房屋得使用期間止，按月給付原告各637元，洵屬有據。至原告逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
六、兩造陳明均願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年9月28日
民事第二庭法官張金柱如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附圖-複丈成果圖乙份。
臺灣桃園地方法院民事判決100年度訴字第1276號原告姜春霞住桃園縣平鎮市○○路○段○○○○號7樓
姜瑞玲住桃園縣中壢市○○○街○○○巷○號8樓上二人共同訴訟代理人孫志堅律師被告徐永進住桃園縣中壢市○○○街○○○號5樓訴訟代理人邱天一律師上列當事人間請求核定地租等事件，本院於民國101年9月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文核定被告所有門牌號碼桃園縣○○鄉○○○路○段六百六十五號之一、二層未辦保存登記建物，占用原告所有坐落桃園縣○○鄉○○段六百二十三地號土地如附圖編號A部分房屋（面積四七點二九平方公尺部分），其每月租金為各付原告新台幣陸佰陸拾柒元。
被告應自民國壹百零貳年捌月陸日起至前項房屋得使用期間止，按月給付原告各新臺幣陸佰陸拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔八分之一，餘由原告負擔。
本判決第二項，於原告自民國壹佰零貳年捌月陸日起按月以新台幣貳佰貳拾肆元供擔保後，得假執行；但被告自民國壹佰零貳年捌月陸日起如按月以新臺幣陸佰陸拾柒元為原告預供擔保後，得免假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、實体部分
一、原告主張：㈠門牌號碼桃園縣○○鄉○○○路○段665之一、二層之未辦
保存登記建物（下稱系爭房屋），原為原告之父即已歿之訴外人姜火生所有，姜火生於民國00年0月00日死亡後，其全体繼承人協議歸由其配偶即訴外人姜曾新榮一人單獨繼承。嗣姜曾新榮積欠債務，其債權人即訴外人許榮宗聲請本院強制執行拍賣系爭房屋，並由被告於99年4月21日拍定取得該房屋所有權。系爭房屋基地跨連占用原告所共有桃園縣○○鄉○○段○○○○號及631地號土地；暨仳鄰之第三人所有同段第630、632、634地號等土地（下稱623、631、630、632、634土地）。又系爭房屋占用623地號土地面積為
47.29平方公尺【如複丈成果圖（下稱附圖）所示A部分，下稱附圖A部分房屋）；另占用631地號土地面積36.86平方公尺（如附圖所示B部分，下稱附圖B部分房屋）。
㈡系爭房屋及623地號土地之原所有權人均為姜火生，其於87
年1月20日死亡，由其配偶姜曾新榮單獨繼承取得該房屋及
623土地所有權，土地及房屋曾歸屬於同一人即姜曾新榮所有。嗣原告於98年6月26日以買賣為原因登記取得系爭623地號土地所有權；而被告則於99年4月21日因拍定取得系爭房屋所有權；是附圖A部分房屋占用623地號土地部分，土地及房屋分別歸屬原告及被告所有，依民法425條之1之規定，在系爭房屋得使用期限內，兩造間推定有租賃關係，惟兩造不能協議，故請求法院核定地租（或依同法第838條之
1規定，視為有地上權存在，亦得請求核定地租），並請求被告給付自99年4月21日起至該房屋滅失之日止，按月給付租金。又系爭房屋係坐落於桃園縣○○鄉○○村○○○路○段，地點適中，交通便利，鄰近頭洲國小，往昔訴外人姜曾新榮即以系爭房屋經營雜貨店營生。故雖土地法有地租計算方式，然對於市區房屋，仍應綜合環境、各種情狀來調整租金以符行情。系爭房屋出租時，按月可收租金至少1萬6,00
0元，故以房屋及坐落基地各占1/2計算，其地租金額應有8,000元。又姜曾新榮前向鄰屋所有權人謝清軒承租使用面積較系爭房屋小，門牌號○○○鄉○○○路○段○○○號房屋居住。每月仍須租金8,500元；再者，系爭房屋外牆出租他人廣告，每月有8,056元之廣告租金收入。是附圖A房屋部分每月租金8,000元應屬合理。而依附圖所示系爭房屋第1層樓面積總計為99.79平方公尺，其中附圖A部分房屋占用
623地號土地面積為47.29平方公尺，則被告所應給付系爭
623地號土地所有權人即原告地租各為1,896元【（計算式：8,000元×（47.29㎡/99.79㎡）＝3,792元，3,792÷2=1,896元，元以下四捨五入，以下均同】。
㈢系爭房屋占用631土地部分（即附圖B部分房屋）：原告於
97年5月1日因買賣而取得631土地所有權，系爭B房屋及土地未曾歸屬於同一人，無民法第425條之1（或同法838條之1）之適用，惟該房屋既無權占有原告所共有系爭631地號土地，原告得依民法第767條規定請求被告拆屋還地，並依民法第179條規定，請求被告自拍定取得系爭房屋所有權之日即99年4月21日起至拆屋還地之日地止，按月給付相當於租金之不當得利。原告所有系爭631地號土地遭被告占用面積共36.85平方公尺，依原告上述計算地租之方式，應按月給付原告兩人相當於租金之不當得利為1,477元【（8,
000元×36.85㎡/99.79㎡＝2,954元，2,954÷2=1,47
7元）】。㈣系爭房屋為未辦保存登記建物，被告於99年4月21日由被告
拍定取得所有權，惟該房屋在98年6月6日於姜曾新榮名下遭查封，有本院98年度民執司字第25223號查封筆錄可證。
至原告於系爭房屋執行程序中提出之執行異議狀雖曾提及「系爭房屋已於98年6月15日由異議人等買受，請求准予撤銷查封程序」云云。惟強制執行法第51條規定，實施查封後就查封物所為之移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，是原告向原所有權人姜曾新榮買受系爭房屋係在查封之後，對該執行案之債權人不生效力，且法院拍賣執行程序最終由被告拍定取得。可見原告在查封後並未取得系爭房屋之所有權。
㈤原告雖曾向民事執行處表示，曾有買受之意並附契稅主張納
稅義務人名義變更，但此與民法及土地法所登記之不動產強制登記主義仍有未符，不因此而生移轉所有權之效力。況系爭房屋之前手所有權人姜曾新榮於系爭房屋點交予被告前，既不曾將系爭房屋移轉占有給原告，亦未有任何移轉權利之登記。是原告於尚未拍定前，雖有買賣之債權行為，但均無從發生點交占有及移轉登記之物權行為，充其量僅原告得對前手姜曾新榮有就系爭房屋之移轉占有和所有權移轉登記之債權請求權而已，惟此不生物權行為移轉之法律效力，自不待言。故被告抗辯就631地號土地與系爭房屋均曾屬於原告名下而得併同適用民法第425-1條租賃之規定云云，顯無理由。原告請求被告拆除附圖B房屋及給付不當得利，自無理由。
㈥綜上，爰依民法第425條之1、第767條及第179條等規定
，提起本件訴訟。並聲明：⒈請核定被告就其所有附圖A部分房屋占用原告共有623地號土地部分，其地租為被告應按月給付原告每人每月各1,896元。⒉被告應自99年4月21日起至附圖A房屋滅失時為止，按月於每月30日給付原告各1,
896元。⒊被告應將坐落於631地號土地上如附圖B部分房屋拆除，並將該部分土地交還予原告。⒋被告應自99年4月21日起至附圖B部分土地之日止，按月於每月30日給付各原告1,477元。⒌願供擔保，請准宣告假執行等語。
二、被告抗辯㈠原告主張系爭房屋之所有權人依時序先後，82年至87年為姜
火生所有、87年至99年4月20日為姜曾新榮所有及99年4月21日迄今為被告所有，並非事實；此觀諸訴外人許榮宗對姜曾新榮強制執行程序中（本院98年度司執八字第25223號強制執行事件），原告兩人曾提出執行異議狀陳稱：「本件執行異議標的房屋已於98年6月15日由異議人（原告）等買受，已辦妥納稅義務人名義變更為異議人（原告）」等語，並提出契稅繳款書可證，足證當時系爭房屋所有權人為原告，應無疑義。從而，原告主張系爭房屋87年至99年4月20日為姜曾新榮所有云云，與事實不符。是系爭房屋自98年6月15日起所有權人為原告，至屬明確。原告主張渠等尚未取得系爭房屋所有權等語，顯係翻覆且自相矛盾，係臨訟所為不實陳述，顯不足採。
㈡原告為623地號及631地號土地及土地上系爭房屋之所有人
，而僅將系爭房屋所有權讓與被告（因法院拍賣程序而讓與），附圖A房屋及B房屋坐落之基地分別為623地號及631地號土地，均應適用民法第425-1條規定，在房屋得使用期限內，房屋所有權人與基地所有權人間推定有租賃關係，並得協議租金，若租金不能協議時亦得請法院定之（或依民法
838條之1規定，視為有地上權設定，亦得請求核定租金），原告請求拆屋還地及不當得利云云，顯無理由。
㈢有關地租計算方式乙節，原告雖主張市區房屋，應綜合環境
及各種情狀來調整租金以符合市場租金行情，是系爭房屋若出租按月可收租金至少1萬6,000元為計算標準云云。惟土地法有規定地租之計算方式，當依土地法第105條準用97條即按系爭土地申報地價年息百分之5為計算地租之依據，原告主張依行情按月可收租金至少1萬6,000元為計算依據云云，自屬無據。
㈣又債務人於查封後所為之處分行為，僅對債權人不生效力，
並非無效法律行為，強制執行法第51條第2項定有明文。原告與其母親姜曾新榮於系爭房屋查封後所為之買賣行為，僅對債權人許榮宗不生效力，於渠等間仍屬有效，此亦為原告於上開執行異議狀所主張，是原告99年6月15日向姜曾新榮購買並受讓系爭房屋，且繳納契稅、辦妥房屋稅籍變更登記，益證原告確曾為系爭房屋所有人或事實上處分權人，本件有民法第425條之1或同法838條之1適用，原告主張伊非系爭房屋所有權人，顯非可採。
㈤原告以訴外人謝新軒與姜曾新榮間之房屋租賃契約及廣告招
牌租賃契約作為每月租金8,000元之依據。惟查，上開租約未經公證，顯難採信；且本件係計算地租而非房租或廣告招牌租賃，原告以之作為所謂地租之計算，顯屬無理。況謝清軒之房屋與系爭房屋面積大小迥然有異，自不得逕以此作為系爭房屋地租之計算依據。再被告雖於99年4月21日拍定取得系爭房屋所有權，然原告及姜曾新榮曾向執行處請求暫緩點交，故原告遲至100年7月21日始完成系爭房屋之點交。
是在100年7月21日前，系爭房屋尚未點交與被告，而係由當時系爭房屋所有人即原告占有中。是原告請求被告應自99年4月21日給付地租，於法不合，應自100年7月21日點交與被告時起算租金，始為適法。又系爭房屋於99年4月21由被告拍定取得，然迄至100年7月21日方始點交給被告，是上開期間原告當屬無權占用被告之系爭房屋，被告對原告亦有民法第179條相當於房租之不當得利之損害，爰依法主張抵銷。而房屋依課稅現值年息10％計收租金，是被告主張不當得利，依系爭房屋之課稅現值26萬2,700元計算，原告無權占用系爭房屋期間為1年3個月，其相當於房租之不當得利為3萬2,838元（26萬2,700元×10％×1.25=3萬2,838元），應予抵銷。並答辯聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願供擔保請准免予宣告假執行。
三、本件不爭執事項㈠原告之父姜火生於00年0月00日向第三人購買取得重測前為
犁頭洲梨頭洲小段177-166地號土地所有權（即重測後823地號土地），有土地買賣契約書及手工登記謄本在卷可稽（見本院卷第30頁至35頁）。
㈡系爭房屋為未辦保存登記之建物，原始建築人為姜火生，有
該房屋78年至86年之房屋稅單可佐（本院卷第26頁至29頁）。姜火生於00年0月00日死亡後，其全体繼承人協議由其配偶姜曾新榮單獨繼承為系爭房屋及623地號土地所有權人，有房屋稅單、遺產分割協議書、遺產清冊在卷可稽（見本院卷第37頁至40頁；198頁至201頁）。
㈢訴外人許榮宗於98年4月27日持本院98司促字第25223號支
付命令為執行名義聲請強制執行拍賣原為姜曾新榮所有之系爭房屋。嗣被告於99年4月21日拍定取得系爭房屋所有權，有拍定證明書在卷可證（見本院卷第19頁）。本院執行處於98年4月30日以桃院永98年司執八字第25223號函囑託地政事務所查封，並於同年5月5日辦妥查封登記在案（見本院98年司執八字第25223號卷第27頁）；嗣並於同年6月6日由債權人指封，有查封筆錄在卷可查（見本院卷第96頁至99頁）。
㈣系爭房屋跨連占用623、630、631、632、634等共五筆
地號土地；其中坐落於623地號土地部分（即附圖所示A房屋部分），占用面積為47.29平方公尺；另占用631地號土地面積36.85平方公尺；占用630地號土地面積5.61平方公尺，有楊梅地政事務所測量成果圖可證（見本院卷第146頁）；惟該房屋另占用之630地號土地為訴外人謝清軒，另63
2、634地號土地為訴外人祭祀 公業世良公 嘗所有。㈤623地號土地原為姜曾新榮所有，原告於98年6月26日以買
賣為原因登記取得該土地所有權，應有部分各二分之一，有土地登記謄本、所有權狀及異動索引證明可證（見本院卷第第58頁至60頁；77頁、79頁）。
㈥631地號土地原為姜至威所有，原告於97年5月1日以買賣
為原因登記取得所有權，應有部分各二分之一，有土地登記謄本、所有權狀及異動索引證明在卷可稽（見本院卷第59頁、第60頁；第76頁、第79頁）。
㈦系爭房屋於100年7月21日點交予被告。
四、本院判斷原告主張附圖A部分房屋曾為原告所有，該房屋占用原告共有623地號土地，土地與房屋曾歸屬同一人，依民法第425之1推定有租賃關係，請求核定及給付租金；另附圖B部分房屋，無權占用原告共有631地號土地請求拆屋還地及不當得利租金，此為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應予審究者厥為：㈠附圖A部分房屋占用原告共有623地號土地，是否有民法第425條之1第1項規定之適用，原告請求核定及被告給付地租，可否准許？若可准許，其租金金額若干？㈡附圖B房屋占用原告共有系爭631地號土地，有無合法權源？若係無權占有，則被告應給付原告不當得利金額若干？茲分述如下：
㈠附圖A部分房屋：
⒈按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」，民法第425條之1定有明文。
⒉經查，系爭房屋及623地號土地自87年1月20日由姜曾新榮
單獨繼承【見不爭執事項㈡】；又98年6月6日原告以買賣為原因取得該土地所有權人，有異動索引證明、登記謄本在卷可稽（見本院卷第58頁、60頁），是自87年1月20日起至98年6月6日止，附圖A部分房屋及所坐落623地號土地確歸屬同一人即姜曾新榮所有。而被告於99年4月21日因拍定取得系爭房屋，而原告則於98年6月6日取得623土地所有，附圖A房屋及623地號土地因買賣關係（含拍賣）分屬被告與原告所有，依上揭說明兩造間即有民法第425條之1第
1項規定：「土地受讓人或房屋受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」之適用。從而，原告主張伊為系爭
423地號土地所有人與被告為附圖A房屋所有人，於房屋使用期限內，推定成立租賃關係，因兩造無法協議租金，請求法院核定租金，洵屬有據。
⒊附圖A部分房屋占用623地號土地面積為47.29平方公尺；
該土地100年申報地價每平方公尺3,385元，有土地登記謄本在卷可稽（見本院卷第226頁）。經查，系爭房屋部分係供營業使用，部分則為住家用之事實，有該房屋自78年至98年度之營業稅單在卷可稽（見本院卷第26頁至29頁；37頁至40頁），再細繹該房屋97年度之房屋稅單，其中營業用部分課稅現值為3萬0,200元，住家部分之課稅現值則為15萬0,
500元；另98年度房屋稅單，營業部分房屋課稅現值為2萬9,700元，另住家用房屋課稅現值則為14萬7,700元，有該兩年度之房屋稅單可憑（見本院卷第40頁），是該房屋住家用現值約為營業用現值四至五倍，足見系爭房屋大部分係供住家用，僅有部分係供營業用。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定。本院審酌，附圖A房屋占用623地號土地，並未面臨馬路（即中山東路二段），而係位於房屋之後半段，其位置應無從供廣告出租之用，原告主張出租他人有廣告收入云云，委難採信。另附圖B房屋占用631地號土地，則係面臨馬路即中山東路，有該房屋之複丈成果圖在卷可證（見本院卷第14
6頁），足見原告主張系爭房屋供營業用，乃係附圖B房屋而已；至附圖A房屋，則應非供營業用甚明，是原告主張附圖A房屋係供營業使用云云，委無可採。另原告提出姜曾新榮與訴外人謝清軒之租約，因非同一房屋，顯難比附援引作為租金計算之依據。茲考量附圖A房屋係坐落於○○鄉○○○路，交通尚屬便利，且位於頭洲國小附近，為兩造所不爭執，又該房屋與被告成立租賃關係後，即無法為任何使用；茲核定年租金應以申報地價百分之10為當，則被告應給付原告二人每月各667元（計算式：3,385元×47.29㎡×10％÷12÷2＝667元）。又原告雖主張附圖A房屋每月租金應自被告99年4月21日拍定取得系爭房屋所有權之日起算；惟系爭房屋拍定後，原告於99年8月5日聲請暫緩點交，有原告聲請狀在卷可稽（見本院卷第134頁至第135頁），直至
100年7月21日始完成點交，是被告抗辯系爭房屋使用623地號土地應付租金，應自100年7月22日起算租金，核屬有據。
⒋末按，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請還求返
還之；拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權；至於拍賣後暫緩點交，僅表示執行法院基於特殊因素延緩點交程序而已，並非謂買受人即被告於取得所有權不得依法請原告遷讓。次按，無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同。故其得請求之範圍，應以對方所受之利益為度。而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念。再者，就未辦理保存登記之建築物為讓與時，雖因未辦理保存登記致不能辦理所有權移轉登記，該建築物之所有權不能發生讓與之效力，但受讓人與讓與人間非不得約定將該建築物之「事實上處分權」讓與於受讓人。經查，被告抗辯系爭房屋自99年4月21日拍定，迄100年7月21日始點交予被告，為原告所不否認。原告雖主張伊未占用系爭房屋，而係由姜曾新榮占用該屋云云。惟查，系爭房屋為未辦保存登記房屋，姜曾新榮於99年6月15日將系爭房屋出售予原告，並辦妥稅籍變更登記，載明原告（兩人）為所有權人，有原告於執行程序之執行異議狀及稅籍證明書在卷可證（見本院卷第85頁、第129頁至131頁）；參以，被告於拍定取得系爭房屋，繳交契稅時，稅單亦載明「（原）所有權人為原告」，有契稅稅單可查（見本院卷第86頁）；再者，原告於系爭房屋執行程序中所提出之執行異議狀亦明載：「該房屋所有權人為異議人（即原告）所有，應無疑義」等語（見本院卷第85頁），衡酌姜曾新榮既將系爭房屋出賣與原告，且辦妥稅籍變更登記，在社會一般觀念上，可認已該房屋之事實上處分權移轉與買受人即原告。又被告自99年4月21日拍定取得系爭房屋所有權後，依法本得請求原告遷讓房屋，是系爭房屋自99年4月21日拍定日迄100年7月21日共計1年3個月遭原告無權占用，依國有財產局不動產年租金計收標準，房租係按「房屋課稅現值年息10％計收」，被告可請求相當於租金之不當得利計3萬2,828元【計算式：房屋現值26萬7,200元（本院卷128頁）×10％×1年3月（即1.25年）=3萬2,838元）】。被告抗辯以此金額與原告就附圖A部分房屋可請求之租金相抵銷，原告二人每月各抵銷1萬6,419元（3萬2,
838元÷2），核屬有據。則原告請求被告給付租金，應自抵銷後始可起算請求。經抵銷核算後，原告按月可請求之租金667元，應自102年8月6日起算【計算式：1萬6,419元÷667元=24.6月（即可抵銷24個月又15日），自100年
7月22日起算抵銷24個月又15日）】。準此，原告自102年
8月6日起，始可按月請求被告給付原告各667元。㈡附圖B部分房屋：
按強制執行法第51條第2項規定，債務人就查封物所為之移轉、設定、負擔、或其他有礙執行效果之行為，僅對債權人不生效力，並非當然自始無效。是債務人與第三人間之移轉並非當然無效。原告主張被告所有系爭房屋無權占用原告共有之631地號土地，伊得請求拆屋還地及給付相當於租金之不當得利云云。惟系爭房屋係於99年4月30日由本院民事執行處囑託查封，經地政事務所於同年5月5日辦妥查封登記在案，並於同年5月5日辦妥查封登記，同年6月6日由債權人指封在卷【見不爭執事項㈢】。而姜曾新榮則於同年6月15日將系爭房屋出售予原告，並辦妥稅籍變更登記，有原告（兩人）稅籍證明書在卷可證（見本院卷第129頁至131頁），可認原告已取得該房屋之事實上處分權，已如前述。而原告係於97年5月1日以買賣為原因登記取得631地號土地所有權，有土地登記謄本在卷可參（見本院卷第43頁）；是自99年6月15日原告取得系爭房屋事實上處分權時，系爭房屋與631地號土地同屬於原告所有，應有民法第425條之
1之適用，亦即於該房屋可使用期間，推定原告即631地號土地所有人與被告即附圖B房屋所有人間亦應成立租賃關係，是原告使用附圖B房屋即有合法權源而非無權占用。從而，原告主張附圖B部分房屋無權占用631地號土地，請求拆屋還地及相當於租金之不當得利云云，自屬無據。至原告是否另就系爭631地號土地使用附圖B房屋部分，依民法第42
5條之1（或依民法838條之1）規定，請求核定地租進而請求給付地租，要屬另一問題，尚非本件所得審究，併予敘明。
五、綜上所述，原告主張被告所有附圖A部分房屋，坐落於原告共有623地號土地，依民法第425條之1第1項規定，兩造間成立租賃關係；請求核定被告應給付使用土地之租金，即被告應自102年8月6日起至該房屋得使用期間止，按月給付原告各637元，洵屬有據。至原告逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。
六、兩造陳明均願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰酌定相當金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1項前段、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年9月28日
民事第二庭法官張金柱如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
附圖-複丈成果圖乙份。