裁判字號：臺灣臺中地方法院95年簡上字第318號民事判決
裁判日期：民國96年02月02日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決95年度簡上字第318號上訴人甲○○訴訟代理人 蘇哲科 律師被上訴人乙○○
巷86號訴訟代理人 陳鴻謀 律師複代理人 盧志科 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國95年11月6日本院豐原簡易庭95年度豐簡字第491號第一審判決提起上訴，本院於96年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。
事實及理由
一、兩造之主張：㈠上訴人起訴主張：
⒈坐落台中縣○○鄉○○○段後壁厝小段10-2地號土地（下
稱系爭土地）為上訴人所有，上訴人係於民國94年間因法院拍賣而取得所有權；嗣經上訴人查知系爭土地上如原審判決附圖所示A部分（面積3平方公尺）、B部分（面積12平方公尺）之土地為被上訴人之地上物占用，被上訴人並無占有之權源，為屬無權占有，爰依民法第767條所有物返還請求權之規定，請求被上訴人拆除其占有上訴人土地如原審判決附圖所示A部分（面積3平方公尺）、B部分（面積12平方公尺）之地上物，並將土地返還等語。
⒉於本院補充陳述稱：民法第425條之1第1項規定，應以土
地及房屋同屬一人所有，且房屋完全坐落同一筆地號土地上，而於原所有權人將土地及房屋同時或先後讓與不同之人時，才有推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之適用；如房屋所坐落之土地雖同屬一人所有，然坐落不同地號時，即應分別適用其法律關係。原審將前揭規定援用於跨越不同地號土地上，於法顯然不合。又民法第425條之1推定租賃之立法意旨，在解決原「有權占有的屋屋」，因基地或房屋所有權移轉變動，而變成無權占有之狀況，進而產生基地使用權是否存續之問題。而查本件被上訴人於92年6月6日取得台中縣○○鄉○○○段後壁厝小段10-8地號土地及其上同段830建號建物所有權時，該建物本身即已越界至上訴人之土地，亦即被上訴人取得所有權當時即處於無權占有之狀態，並非有權占有，其後被上訴人抗辯有民法第425條之1之適用，顯與前述立法意旨不符，原審認上訴人與被上訴人間就上揭土地部分，有民法第425條之1之適用，認事用法容有誤解。另民法第425條之1規定推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，可見該條規範乃當事人之行為含有意思表示。而上訴人係透過法院拍賣取得系爭土地，並無從預見被上訴人之建物會無權占有上訴人所有土地，雙方並無合理之意思推斷有租賃關係存在之可能，被上訴人既未告知，上訴人亦無預見之可能，本件雙方並無推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地之意思存在，原審判決顯與立法意旨有違，本件應無民法第425條之1第1項之適用等語。
㈡被上訴人則以：
⒈台中縣○○鄉○○○段後壁厝小段10-8地號土地（下稱第
10-8地號土地）及其上建物（同段830建號），及同段相鄰之系爭土地及其上建物（同段833、872建號），原均同屬訴外人 陳永泉 一人所有。訴外人陳永泉於92年6月6日先將10-8地號土地及其上建物（同段830建號）出賣並移轉登記予被上訴人，後於94年4月8日，系爭土地及其上建物（同段833、872建號）因法院拍賣而由上訴人取得。土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。本件前開土地及建物原均同屬訴外人陳永泉一人所有，第830建號房屋先於92年6月6日出賣並登記於被上訴人，後系爭土地於94年4月8日經強制執行拍賣程序，由上訴人承受該等土地之所有權，致該等土地及房屋先後讓與相異之人，則揆之上開規定，自認受讓系爭土地之被上訴人與受讓第830建號房屋之上訴人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。是被上訴人所有之第830建號房屋縱使占用上訴人上開系爭土地，惟其係有租賃之合法權源，則上訴人訴請被上訴人拆屋還地，應無理由等語，資為抗辯。
⒉於本院補充陳述稱：民法第425條之1僅規定，土地及其土
地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，即有適用，並未限定該條僅在房屋所坐落之地號為單一時始有適用，故而，若房屋坐落跨越二個以上之地號，若有上開所指之情形發生時，仍有該條規定之適用。本件被上訴人所有第830建號房屋經測量結果跨越系爭土地及第10-8地號土地二筆土地，該二筆土地及地上建物原均屬訴外人陳永泉所有，既因分別出售而造成分屬上訴人及被上訴人所有，即有民法第425條之1規定之適用。且上揭規定並未限定應以原為有權占有之房屋，因基地或房屋所有權移轉而變成無權占有始有適用，上訴人該項主張，應無理由。且查系爭土地及其上部分占有之第830建號房屋，原即均屬訴外人陳永泉同一人所有，亦即第830建號房屋原即有權占有系爭土地。嗣訴外人陳永泉分別將土地及建物移轉予上訴人及被上訴人，亦與民法第425條之1之規定相符。另民法第425條之1之立法理由謂「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」等語，並不以當事人間之意思充法律效果之前提要件，否則如以當事人兩造間有發生租賃關係之意思作為土地所有人與房屋所有人間發生租賃關係之前提，則依民法第153條、第421條之規定，即可成立租賃契約，何須另規定民法第425條之1之必要，上訴人主張要適用民法第425條之1規定，應以當事人之行為有租賃之意思表示始可云云，亦不可採信等語。
㈢本件原審對於上訴人之請求，判決命被上訴人應將坐落台中
縣○○鄉○○○段後壁厝小段10-2地號土地上如原審判決附圖所示B部分面積12平方公尺之地上物花台拆除，而將該部分之土地返還上訴人，並就上訴人勝訴部分依職權宣告假執行（此部分已經確定）；及駁回上訴人之其餘請求及假執行之聲請。上訴人則就其敗訴部分聲明不服，並為上訴聲明：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉上廢棄部分，被上訴人應將坐落台中縣○○鄉○○○段後壁厝小段10-2地號土地上如原審判決附圖所示A部分面積3平方公尺之地上建物拆除，並將該部分之土地返還上訴人。被上訴人則聲明：駁回上訴。
二、下列事實為兩造所不爭執，並有土地登記簿謄本、地籍圖謄本、原審勘驗筆錄、臺中縣豐原地政事務所勘測成果圖各1件及現場照片四紙為證，自堪信為真實，本院採為判決之基礎。
㈠系爭土地屬上訴人所有，於94年因間拍賣取得所有權。
㈡系爭土地上現有被上訴人建物如原審複丈成果圖所示A部分面積3平方公尺的建物。
㈢10-8地號土地及地上建物（同段830建號），及同段相鄰系
爭土地及地上建物（同段833、872建號）原均係訴外人陳永泉所有，訴外人陳永泉於92年6月6日先將10-8地號土地及建物（830建號）出賣並移轉給被上訴人，上訴人於94年4月8日取得系爭土地及同段833、872建號之建物。
三、本件訴訟之爭點：被上訴人所有如原審複丈成果圖所示A部分建物占用上訴人所有土地，有無民法425條之1第1項的適用而為有權占有？
四、得心證之理由：㈠按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425條之1定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」等語。此規範之意旨，在於保障社會經濟利益，兼顧受讓人利益，是前手既然有民法第425條之1適用，因而房屋得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社會經濟利益，而其後之繼受該房屋或土地者，因房屋恆有利用該土地之必要，自亦有民法第425條之1之適用。上訴人雖主張民法第425條之1第1項規定，應以土地及房屋同屬一人所有，且房屋完全坐落同一筆地號土地上，而於原所有權人將土地及房屋同時或先後讓與不同之人時，才有適用；如房屋所坐落之土地雖同屬一人所有，然坐落不同地號時，即無該規定之適用等語。然查民法第425條之1僅規定，土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，為其適用之要件，並未限定僅在房屋完全坐落同一筆地號土地時始有適用，上訴人此部分之主張，應非法定適用之要件，自不足採。且房屋與土地之關係，非屬單一，亦即並非所有之房屋均僅坐落於單一地號之土地上，其或有可能一房屋坐落於單一地號全部土地上或部分土地上，或數房屋坐落於單一地號之土地上，亦有可能一房屋同時坐落於數地號之土地上；凡此如合於民法第425條之1規定之要件，自均應有土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係之適用，否則如僅限縮於同一房屋坐落於單一地號全部土地上，始有該規定之適用，顯悖於保障社會經濟利益並兼顧受讓人利益之立法意旨。故若房屋坐落跨越二個以上之地號，若有上開所指之情形發生時，仍應有該條規定之適用。本件被上訴人所有台中縣○○鄉○○○段後壁厝小段第830建號建物，經原審勘驗並會同臺中縣豐原地政事務所測量結果，該第830建號建物所坐落之基地跨越系爭土地及第10-8地號等2筆土地，而該2筆土地及其地上之建物（第830建號）原均係訴外人陳永泉所有，嗣因陳永泉於92年6月6日將第830建號建物出售而移轉予被上訴人所有；又上訴人於94年4月8日因拍賣取得系爭土地（而執行法院之拍賣，其性質屬於買賣之一種，依強制執行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無異），致造成土地及房屋分別為上訴人與被上訴人所有，參照前開說明，自仍有民法第425條之1規定之適用，上訴人主張房屋所坐落之土地僅為單一地號時才有該條規定之適用等語，尚有誤會。
㈡又上訴人主張民法第425條之1推定租賃之立法意旨，在解決
原「有權占有的屋屋」，因基地或房屋所有權移轉變動，而變成無權占有之狀況，進而產生基地使用權是否存續之問題等語。然查民法第425條之1之要件，業已如前所述，並不以原有權占有之房屋，因基地或房屋所有權移轉變動而變成無權占有為其要件。且縱如上訴人所言，須以原有權占有為要件；前揭第830建號建物及其坐落之基地即系爭土地及第10-8地號土地，原均屬訴外人陳永泉所有，是該第830建號建物之占有系爭土地，自屬有權占有。其後訴外人陳永泉於92年6月6日將第830建號建物出賣而移轉於被上訴人時，該第830建號建物之占有系爭土地，仍屬有權占有。蓋如前所述，民法第425條之1第1項之適用，並不以房屋所坐落之土地為單一地號為限；而於訴外人陳永泉將該第830建號建物讓與被上訴人時，該第830建號建物占有系爭土地部分（即原審附圖所示A部分、面積3平方公尺）之法律關係，即屬土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將房屋所有權讓與他人，房屋受讓人與讓與人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，即有民法第425條之1第1項之適用。而被上訴人於受讓該第830建號建物時，其與訴外人陳永泉關於第830建號建物所占有系爭土地之部分，既經立法推定有租賃關係，則其之占有使用，即屬有權占有，並無上訴人所稱無權占有之情形。故上訴人前揭主張，亦洵不可採。
㈢另上訴人主張民法第425條之1規範當事人之行為含有意思表
示，上訴人係透過法院拍賣取得系爭土地，並無從預見被上訴人之建物會無權占有上訴人所有土地，雙方並無合理之意思推斷有租賃關係存在之可能等語。然參酌民法第425條之1之立法旨趣可知，立法者規範此等情形，並不以當事人意思作為發生法律效果之前提要件，否則如以當事人兩造間有發生租賃關係之意思作為土地所有人與房屋所有人間發生租賃關係之前提，則依民法第153條、第421條之規定，即可成立租賃契約，何須另規定民法第425條之1之必要。而上訴人雖係因法院拍賣而取得系爭土地，然執行法院之拍賣，其性質屬於買賣之一種，依強制執行拍賣取得之土地，應與一般受讓人無異。本件被上訴人所有之第830建號房屋與其所占有之部分基地即系爭土地，既原均屬訴外人陳永泉所有而因訴外人陳永泉將房屋及土地出售移轉造成分別為被上訴人與上訴人所有，依前揭說明，即有民法第425條之1第1項規定之適用，上訴人主張適用民法第425條之1規定，應以當事人有合理之意思推斷有租賃關係存在之可能等語，尚有誤會。
㈣綜上所述，本件上訴人主張系爭土地為其所有，且系爭土地
上如原審判決附圖所示A部分（面積3平方公尺）之土地為被上訴人所有上揭第830建號建物無權占有，爰依民法第767條所有物返還請求權之規定，請求被上訴人應將如原審判決附圖所示A部分面積3平方公尺之地上建物拆除，並將該部分之土地返還上訴人，為無理由，不應准許，其此部分假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴人就此部分上訴意旨，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國96年2月2日
民事第四庭審判長法官許秀芬
法官夏一峯法官林源森以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中華民國96年2月2日
書記官童貴三