裁判字號：臺灣南投地方法院94年簡上字第41號民事判決
裁判日期：民國95年01月25日
裁判案由：給付違約金
臺灣南投地方法院民事判決94年度簡上字第41號上訴人乙○○被上訴人 喬福 開發不動產有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人甲○○上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國九十四年十月十七日本院埔里簡易庭九十四年度埔簡字第一００號第一審判決提起上訴，本院於九十五年一月十一日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國九十三年三月二日委託被上訴人銷售訴外人 徐月淙 （即上訴人之兄）名下所有坐落台北縣汐止市○○段社后頂小段一三八八三建號、門牌號碼台北縣汐止市○○○路○○號九樓房屋一棟，並簽訂委託銷售契約書，約定委託銷售價格為新台幣（下同）三百五十萬元，委託期限至九十三年六月一日止；嗣被上訴人迅速委請內湖加盟店「僑福房屋內湖店」代為處理銷售業務，詎料上訴人於九十三年三月二十五日以訴外人徐月淙代理人之名義，與被上訴人上開加盟店仲介之買方訴外人 許怡芳 簽訂不動產買賣契約，並於契約書上簽收定金二十八萬元之票款，惟定金二十八萬元之支票由被上訴人公司內湖店代為保管。詎上訴人竟不依約交付房屋所有權狀辦理過戶登記，而撤銷委託，嗣將系爭房屋轉賣他人，致被上訴人前受訴外人許怡芳訴請損害賠償，依上開委託銷售契約書第十條第二款約定，上訴人於委託銷售期限內，中途撤銷委託，應視為違約，並應給付被上訴人原委託售價百分之三即十萬五千元作為違約金，為此爰依兩造委託銷售契約上開約定，請求上訴人給付十萬五千元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日（即九十四年八月十六日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行等語。
二、上訴人則辯稱：當初系爭房屋係伊所住，伊哥哥有說要賣，但並無授權伊賣房子，伊雖有與被上訴人簽訂委託銷售契約書，也有與買方簽訂買賣契約書，但買方交付之二十八萬元支票由被上訴人公司內湖店保管，簽約後，伊打電話給伊哥哥，伊哥哥問伊賣多少錢，伊說三百二十五萬元，他說比他買的價格還低，就不給伊授權書，伊有跟被上訴人說伊哥哥不簽授權書，沒有辦法賣，後來系爭房屋由伊哥哥自己賣掉，賣了四百多萬元，伊不知有違約金之約定等語，並聲明被上訴人之訴駁回。
三、原審判決上訴人敗訴，並命上訴人應給付被上訴人十萬五千元，及自起訴狀繕本送達上訴人翌日（即九十四年八月十六日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人不服原判決，提起本件上訴。
四、被上訴人於本院聲明，求為判決：上訴駁回。並補充陳述稱：
㈠上訴人係主動委任被上訴人銷售房屋，上訴人表示房屋是她
的，且買方去看房屋時，上訴人實際居住該處，並稱房屋係上訴人所有。簽訂過程中，被上訴人的店長有一直請上訴人補齊授權書，於簽買賣合約書時，被上訴人亦有表明要上訴人提出授權書。上訴人一直表明其有經授權，讓被上訴人誤信其有權處分該房屋，造成被上訴人的損害。本件係依委託銷售書第十條第二款，上訴人中途撤銷委託，請求違約金。㈡兩造約定委託銷售賣屋期限係至九十三年六月一日，上訴人
於委託銷售期間內即九十三年三月二十五日，與訴外人許怡芳於被上訴人公司內湖店簽立買賣契約，但上訴人未依約交付權狀、印鑑證明及授權書，致後續買賣無法過戶履行，致使被上訴人違約受損，而上訴人此行為顯然已撤銷委託。上訴人曾經告知被上訴人，上訴人之兄不簽授權書，沒有辦法賣，亦有撤銷委託之意。
㈢上訴人於簽委託書賣屋時，其一直稱其有權賣屋。簽約之前
或簽約後，被上訴人一直要上訴人拿出授權書，其無法提出，被上訴人有告知上訴人要賠償服務費與違約金等，上訴人應對自己的行為負責，又簽買賣契約時即有載明上訴人應提出授權書。
㈣被上訴人作業程序雖不是很完美，但在交易安全上被上訴人
並無疏失，本件違約起因在於上訴人，上訴人不願履行跟訴外人許怡芳所簽價格出售房屋，應係其認為能賣到更高的價格所致。
五、上訴人於本院聲明，求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人於第一審之訴駁回。
並補充陳述稱：
㈠本件違約責任不在於上訴人。本件委託銷售之房屋是伊哥哥
所有，上訴人並非房屋所有權人，無權處分房屋，惟簽委託書時被上訴人並未事先告知非屋主不能賣房子，而於全部委託書上簽上訴人的名字。如簽委託書時被上訴人告知要有授權書，上訴人就不會簽買賣合約書，被上訴人沒有盡到告知義務。被上訴人告知若上訴人沒有簽買賣合約，要支付斡旋金，所以上訴人才簽買賣合約書，但是上訴人簽買賣合約書時，沒有上訴人之哥哥的授權書與所有權狀，是被上訴人騙上訴人簽約，事後才要上訴人負違約責任。
㈡買方去看房屋時上訴人有在場，但上訴人沒有說伊是房屋所
有權人，且簽委託書時，有問及房屋現況時，上訴人有告知伊非房屋所有權人。
㈢簽買賣合約之隔天即九十三年三月二十六日，上訴人跟伊哥
哥要授權書、權狀等，上訴人之哥哥說三百二十五萬元他不肯賣，上訴人隔一、二天即告知被上訴人店長，伊哥哥不簽授權書及所有權狀等沒有辦法賣，請被上訴人去和買方處理，並要被上訴人去告訴買方，屋主不賣，買賣沒辦法成立。簽約金二十八萬元的支票，上訴人有簽收在買賣契約上，但沒有實際收受，一直扣在被上訴人內湖店，被上訴人稱要上訴人送齊授權書等才會交付該票據。
㈣和訴外人許怡芳簽買賣合約之前，上訴人有告知被上訴人房
屋無法賣，被上訴人店長一直告知沒有簽約要給付斡旋金，上訴人才和訴外人許怡芳簽約，不能將所有責任要上訴人一個人負擔。被上訴人之職員皆具專業證照，應知悉簽立買賣契約應有授權書及所有權狀。上訴人和許怡芳簽訂完買賣契約書，當天代書才當場在契約書上補記載要提出授權書，上訴人有看到該部分記載，但簽約時被上訴人並沒有告知要提出授權書，買賣契約書後來一人一份，上訴人拿到的契約書亦有記載要提出授權書。上訴人在和許怡芳簽買賣契約之前，上訴人就告知被上訴人，上訴人沒有拿到授權書，沒辦法賣房屋。上訴人沒辦法拿到授權書被上訴人亦有疏失，請求過失相抵，被上訴人請求之違約金應減為五萬元才合理。
六、經查，被上訴人主張上訴人於九十三年三月二日委託被上訴人銷售訴外人徐月淙（即上訴人之兄）名下所有之系爭房屋，並簽訂委託銷售契約書，約定委託銷售價格為三百五十萬元，委託期限至九十三年六月一日止；嗣被上訴人委請內湖加盟店「僑福房屋內湖店」代為處理銷售業務，詎上訴人於九十三年三月二十五日以訴外人徐月淙之代理人名義，與被上訴人上開加盟店仲介之買方即訴外人許怡芳簽訂不動產買賣契約後，竟不依約交付房屋所有權狀及授權書等資料辦理過戶登記，致被上訴人受訴外人許怡芳訴請損害賠償等語，業據其提出專任委託銷售契約書、買賣契約書、台灣板橋地方法院九十四年度訴字第一一二四號民事裁定各一件在卷可稽，且為上訴人所不爭執，堪信被上訴人上開部分之主張為真實。
七、上訴人雖辯稱：上訴人並非房屋所有權人，無權處分房屋，簽委託書時被上訴人並未事先告知非屋主不能賣房子，被上訴人沒有盡到告知義務等語。惟被上訴人主張：上訴人一直表明其有經授權，讓被上訴人誤信其有權處分該房屋等語。查上訴人並非系爭房屋之所有權人，兩造簽訂之委託銷售契約書於委託人簽名欄下方註明：「若無合法委託代理權，請勿欺瞞簽章，代理人附身份證影本及所有權人授權書正本」等字，衡諸常情，上訴人自應知悉應經過所有權人授權始得出賣房屋。又被上訴人以仲介銷售不動產為業，上訴人如未經過房屋所有權人之同意或授權，被上訴人仲介銷售之結果，將來勢必無法履行交屋及移轉所有權之義務，被上訴人付出之勞力、時間及費用將付諸流水，是被上訴人主張上訴人告知被上訴人其已得到所有權人之授權等語，與常情相符，堪予採信，足認上訴人辯稱被上訴人未盡到告知義務等語，難予採取。另兩造所訂立之專任委託銷售契約係屬債權契約，不以委託人即上訴人是系爭房屋之所有權人或經所有權人授權為契約之成立生效要件，是兩造所訂立之專任委託銷售契約係屬有效之契約，自堪認定。
八、上訴人與訴外人許怡芳訂立之買賣契約書，記載賣方應備之證件有土地、建物所有權狀及授權書等資料，上訴人雖辯稱：上訴人和許怡芳簽訂完買賣契約書，當天代書才當場在契約書上補記載要提出授權書等語，縱使認為上訴人此部分所辯屬實，惟上訴人亦自認其當時有看到記載應提出授權書，其並未異議，買賣契約書後來一人一份，上訴人拿到的契約書亦有記載要提出授權書等事實，堪認被上訴人主張：於簽買賣合約書時，被上訴人亦有表明要上訴人提出授權書等語，堪予採信。又被上訴人係以受託銷售不動產為業，以能達成受託銷售不動產取得服務報酬為其目標，如上訴人事先告知其未經過所有權人之授權，衡諸常情，被上訴人應無仲介上訴人與訴外人許怡芳簽訂買賣契約，自行製造糾紛，事後再由買受人向被上訴人求償之必要，是上訴人辯稱：上訴人在和許怡芳簽買賣契約之前，上訴人就告知被上訴人，上訴人沒有拿到授權書，沒辦法賣房屋等語，自難予採信。
九、又上訴人於本院自認其自行想要出賣系爭房屋，始主動委託被上訴人銷售系爭房屋，上訴人於出賣房屋之前沒有先問過上訴人之哥哥等事實，是上訴人事後無法取得土地、建物所權狀及授權書，係上訴人自己之行為造成違約，難認被上訴人有施用詐術之行為，或被上訴人有何疏失之處，上訴人主張過失相抵，自屬無理由。
十、上訴人於原審稱：伊與買方簽約後，有打電話給伊哥哥，伊哥哥問伊賣多少錢，伊說三百二十五萬元，他說比他買的價格還低，就不給伊授權書，伊有跟被上訴人說伊哥哥不簽授權書，沒有辦法賣等語，又上訴人於本院自認：簽買賣合約之隔天即九十三年三月二十六日，上訴人跟伊哥哥要授權書、權狀等，上訴人之哥哥說三百二十五萬元他不肯賣，上訴人隔一、二天即告知被上訴人店長，伊哥哥不簽授權書及所有權狀等沒有辦法賣，請被上訴人去和買方處理，並要被上訴人去告訴買方，屋主不賣，買賣沒辦法成立等事實，依上開情事以觀，堪認被上訴人主張上訴人於委託銷售期限內，中途撤銷委託，洵屬有據。依兩造訂立之專任委託銷售契約書第十條「專任委託之遵守（視為違約之處理）」約定：「甲方（即上訴人）如有下列情形之一者，應視為甲方違約，並應付給乙方（即被上訴人）原委託售價百分之三作為違約金：（一）甲方於委託銷售期限內自行出售或由第三人介紹成交者。（二）甲方於委託銷售期限內，中途撤銷委託。（三）甲方於本契約期滿後三個月內，將委託銷售之不動產出售於乙方曾居間仲介之買方」，上開第二款約定應係在確保受託人於受託銷售期限內，為達成仲介銷售房屋之目的所花費之勞力、時間及費用，不致於因委託人事後撤銷委託而付諸流水，衡情尚非顯失公平，其違約金為原委託售價之百分之三，亦非過高。是被上訴人主張上訴人於委託銷售期限內，中途撤銷委託，依上開約定，應視為違約等語，自屬有據。又被上訴人亦有將委託銷售契約書副本交付上訴人收執，此為上訴人所不爭執，上訴人於原審辯稱：伊不知有違約金約定云云，自難採信。從而，被上訴人依兩造簽訂之委託銷售契約書之法律關係，訴請上訴人應給付委託銷售價格（三百五十萬元）百分之三之違約金十萬五千元，為有理由，於法洵屬有據。
十一、綜上所述，被上訴人基於兩造簽訂之委託銷售契約書之法律關係，請求上訴人應給付違約金十萬五千元及法定遲延利息，為有理由。原審以被上訴人之請求，核屬有據，予以准許，並依職權宣告假執行，核與法相符，上訴人提起本件上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回上訴。
十二、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國95年1月25日
民事庭審判長法官胡文傑
法官徐奇川法官賴秀雯以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國95年1月25日
書記官湯文億