臺灣花蓮地方法院民事簡易判決 101年度花簡字第384號
原 告 百川房屋仲介有限公司
法定代理人 游景土
訴訟代理人 黃健弘 律師
被 告 盧室 均
被 告 彭文平
上列當事人間給付居間報酬事件，本院於民國102年6月3日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告 盧室均 應給付原告拾柒萬元，及自民國101年10月25日起至
清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告彭文平應給付原告拾萬元，及自民國101年11月3日起至清償
之日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告盧室均負擔十分之五，被告彭文平負擔十分之三
，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告盧室均以新臺幣拾柒萬元，為原
告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告彭文平以新臺幣拾萬元，為原告
預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告盧室均於民國100年9月1日將其所有坐落花蓮市○○段○○○
○○○號土地及其上同段1707建號即門牌號碼花蓮縣花蓮市○○
街○○巷○○號房屋（下稱系爭房地）委任原告居間銷售，雙方並
訂立專任委託銷售契約書，委託價額為新臺幣（下同）590萬
元，委託期間自100年9月1日起至100年12月1日止，復經變更
委託期間為101年3月23日至101年6月25日。嗣被告彭文平於10
1年5月28日向原告表達願以600萬元購買，雙方並簽訂不動產
買賣契約書、買方給付服務費承諾書，並支付斡旋金10萬元。
經原告多次連絡被告盧室均出面簽立「不動產買賣意願書」，
因被告盧室均一再拖延，原告不得已，乃將被告彭文平所支付
之斡旋金退還。惟嗣經原告向花蓮縣花蓮地政事務所調閱系爭
房地之謄本時，赫然發現被告盧室均已於101年6月22日將上開
房地出賣予被告彭文平之妻 魏琴樺 ，並於101年7月23日移轉登
記予魏琴樺名下。
㈡依原告與被告盧室均所簽訂之專任委託銷售契約書第五條約定
：服務報酬為成交價額之百分之4、第6條第2項：買方出價達
到委託價額時，乙方（即原告）無須再行通知甲方（即被告盧
室均）即得全權代理收受定金及安排買賣雙方簽約事宜。甲方
並同意買賣契約於乙方收受定金時成立生效，甲方應於乙方通
知後5日內或依書面上所約定之日期，出面簽立買賣契約書，
於簽約時該定金即轉為買賣價款之一部分，另契約第8條第3項
規定，有下列各款請形，均視為乙方已完成居間仲介之義務，
除第2款給付委託價額百分之2之服務報酬外，甲方仍應支付委
託銷售價百分之4服務報酬，並應全額一次支付予乙方。第1款
「委託期間內，甲方自行將本契約不動產標的物出售或另行委
託第三人居間仲介者。」、第2款「委託期間內，因可歸責於
甲方之事由而片面終止委託契約關係者。」、第3款「乙方收
受定金後，因可歸責於甲方之事由不願或無法與乙方所介紹之
客戶簽立不動產買賣契約書時。」、第5款「委託期間屆滿後2
個月內，甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親
屬成交時。」、第9條「本約第8條第3項不因本契約解除或終
止而受影響。」另原告與被告彭文平之「買方給付服務費承諾
書」約定，若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期
間屆滿後2個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視
為受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託買價款
百分之2為服務報酬。爰依專任委託銷售契約書、不動產買賣
意願書、買方給付服務費承諾書，請求被告依約給付服務報酬
。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈原告與被告盧室均之專任委託銷售契約關於不行使審閱期之
約定，在該契約第17條係以手寫方式記載，又被告彭文平部
分，則係在不動產買賣意願書之開頭即予載明，被告並均在
其上簽名，足見被告均應就契約內容有充分之瞭解，而同意
不行使契約審閱期，況被告盧室均自簽立契約起至原告於10
1年5月28日找到買主即被告彭文平之前有約9個月之久（原
告與盧室均之合約自100年9月1日簽立，嗣經二次變更委託
期間至101年6月25日），被告彭文平自101年5月28日簽立契
約至其於同年6月1日取回斡旋金已逾三日期間，渠等均未表
示對契約內容有何不瞭解之處，尤其買賣成交機會稍縱即逝
，買賣雙方為節省時間爭取交易機會，自願放棄契約之審閱
期間，自無不可，故被告主張未有合理審閱期間，即不足採
。又被告二人抗辯被告彭文平並非經原告介紹而與被告盧室
均成交，不符上開契約約定，惟兩造契約約定「曾經介紹」
之客戶，應指曾經透過原告得知本件賣屋資訊，被告彭文平
並不否認曾經原告介紹看過系爭房地，甚至已有意願買受系
爭房地而簽立不動產買賣意願書，並支付斡旋金10萬元，自
屬原告曾經介紹之客戶；證人 白政民 雖證稱其有介紹被告二
人認識，然該時間係「101年6月間某日」，依被告彭文平答
辯二狀所附「白政民太太 王純娟 寄給彭文平之電子郵件」顯
示白政民之妻告知被告彭文平系爭房地所有人欲出售日期係
「101年6月15日」，可知白政民介紹被告二人認識均係在被
告彭文平與原告簽立買賣意願書之後，被告彭文平透過原告
得知本件賣屋資訊係在證人白政民介紹被告二人認識之前，
本件屬原告曾經介紹之客戶。
⒉被告盧室均抗辯其已提前於101年6月16日與原告終止銷售契
約，並非於「委託期間屆滿」後與被告彭文平成交。又本件
被告彭文平於101年5月28日簽立不動產買賣意願書，同意出
價600萬元買受系爭房地，已達被告盧室均委託銷售之價額5
90萬元，依約該買賣契約已成立生效，不因被告盧室均拒絕
出面簽立不動產買賣意願書而影響買賣契約之成立生效，惟
被告盧室均藉詞拖延，直至被告彭文平於101年6月1日要求
退回斡旋金，原告只好同意退回斡旋金，嗣於101年6月16日
被告盧室均與其姑姑即證人 盧秀鑾 至原告處，佯稱為何先前
買主（指被告彭文平）未能把握，錯失簽約機會，恫嚇要求
原告賠償其違約金10萬元，原告為息事寧人始同意終止合約
，惟本件既係因可歸責於被告盧室均之事由片面終止委託契
約，被告盧室均仍應支付仲介報酬，且因可歸責於被告彭文
平之事由擅自撤回要約致買賣契約不成立，依原告與彭文平
間買方給付服務費承諾書之約定，被告彭文平亦應支付原告
仲介報酬。再者，證人白政民太太寄給彭文平之電子郵件記
載白政民告知被告彭文平盧室均之連絡方式係「101年6月15
日」，復載明「目前尚未委託任何仲介」，顯見被告二人已
於101年6月15日即已接洽談妥買賣事宜，被告盧室均乃於
翌日順勢要求終止合約，被告二人並即於101年6月22日簽立
買賣契約，被告二人私自買賣成交，顯係惡意詐欺原告，致
原告陷於錯誤而同意終止契約，原告爰依民法第88條或第92
條第1項規定，撤銷原告同意終止與被告二人間契約之意思
表示。退萬步言，縱認被告盧室均終止契約、被告彭文平撤
回要約已生效，惟兩造間契約所約定於「契約屆滿」後二個
月內，與原告所介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交
，應指「契約期限屆滿」或「契約因故終止」均屬之，從而
，被告主張本件非屬契約屆滿後與原告曾經介紹之客戶或其
配偶、二親等內之親屬成交，亦不可採。另被告盧室均於委
託期間屆滿後2個月內，與原告曾經介紹之客戶（即被告彭
文平）之配偶魏琴樺成立買賣契約，依上開契約之約定，被
告二人均須依約支付原告服務報酬。爰依上揭專任委託銷售
契約、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書關係，請
求被告盧室均應給付24萬元；被告彭文平應給付12萬元。
㈣並聲明：
⒈被告盧室均應給付原告24萬元，及自訴狀繕本送達翌日即10
1年10月25日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利
息。
⒉被告彭文平應給付原告12萬元，及自訴狀繕本送達翌日即10
1年11月3日起至清償之日止，按週年利率百分之五計算之利
息。
二、被告盧室均則以：
㈠原告未給予合理審閱期間，故伊不受專任委託銷售契約書之拘
束。依消保法第11條之1之立法目的，在於使消費者充分了解
契約內容，避免因匆忙不了解其依契約所得主張之權利及應負
之義務而受有損害，雖消費者得自願放棄契約審閱期，但須以
契約簽訂當時之客觀情狀，判斷消費者確已知悉契約條款之內
容。伊於簽訂該契約時，雖於特約條款處簽名同意不行使3日
契約審閱期，且亦於契約第8條第3項第5款約定，有委託期間
屆滿後2個月內甲方與乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等
內之親屬成交時，仍應給付服務報酬之約定。然此涉及消費者
之權益甚大，更應加重企業經營者之告知義務，但原告並未說
明契約條款內容，依該契約第17條放棄審閱期間之約定、消保
法第11條之l及民法第71條規定，被告自不受該契約之拘束。
㈡又上開專任銷售契約第8條第3項第5款係定型化契約內容之一
部分，然所謂「介紹」係指客觀上原告已告知有意購買委託銷
售標的物之買家身分資料並進行磋合始得謂之，不可漫無標準
，若原告尚未提供潛在買家資料與委託者進行交易磋商，應無
介紹行為可言。本件原告未能證明已於委託期間內將被告彭文
平之資料告知伊，且本件成交係經由鄰居介紹始認識被告彭文
平之妻魏琴樺，並與訴外人魏琴樺簽訂不動產買賣契約，並不
能認定訴外人魏琴樺為委託期限屆滿前曾介紹之交易對象。
㈢原告於101年5月28日找到買主，伊即積極想與買方締結買賣契
約，待備妥所有文件前往締約時，原告卻因買方不願交付成交
價額之百分之2之服務報酬，即通知伊取消該次締約，致伊原
本於101年6月1日已請假前來花蓮準備簽約而本成，未有任何
推諉延遲簽約之情事，故伊於101年6月1日即與原告口頭解除
，並於同年月16日在原告公司完成協議而合意解除，自不再受
契約之拘束，對於原告當時通知伊回來時的買主為被告彭文平
，並不知情。故原告之主張亦不符專任委託銷售契約第8條第3
項第5款約定之「委託期間屆滿後2個月內」，之期間屆滿之文
義，原告自不得向伊請求服務報酬24萬元。
㈣並聲明：
⒈駁回原告之訴。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、被告彭文平則以：
㈠依消費者保護法第11條之1規定「企業經營者與消費者訂立定
型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條
款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。伊與原
告於101年5月28日簽訂該買方給付服務費承諾書，並於同年6
月1日簽訂取消買方給付服務費承諾書，原告也退回斡旋金。
因此，原告不得據買方給付服務費承諾書之約定請求伊給付12
萬元之服務費。
㈡伊於101年5月28日與原告簽下該服務費承諾書，並付10萬元斡
旋金，原告仲介業務員曾經帶伊去看過房子，伊請其幫忙斡旋
，但是其並沒有幫忙。後來伊詢問親友後，發現原告欲索取的
仲介費2％，遠高於花蓮地區1％之普遍行情，故請求原告調整
仲介費，以及請其詢問賣方降價之可能性，但原告業務員吳一
帆不願意，所以伊要求取消合約書，並請其退回斡旋金。業務
員說合約已經簽署不得取消，也不得退還斡旋金，但伊堅持合
約書上有註明審閱權，伊與原告無合約關係，因為伊還在審閱
期，原告始勉強於5月31日取消合約，並相約於6月1日早上在
原告中山路營業處退回斡旋金。原告所訴「被告賣方藉詞拖延
，原告不得已，乃將買方被告所支付之斡旋金退還」並非事實
。
㈢伊與原告取消合約後，於同年6月中旬巧遇被告盧室均鄰居白
政民，並向其詢問附近是否有房子要出售，聊天中白政民知道
伊是東華大學的教師，並告知其太太也任教於東華大學。之後
白政民的太太王純娟於6月15日寄了一封電子郵件，說有一屋
主要賣屋，請伊與屋主聯絡，6月20日伊與該屋主聯絡後，才
知道屋主即被告盧室均是要出售○○街00巷00號的房子，並於
6月22日由被告盧室均委託其姑姑與伊洽談買賣事宜。此次交
易是由第三人白政民居間介紹始成功，非由原告介紹被告盧室
均與伊認識，自亦不符契約所稱「曾經介紹」之義。被告盧室
均與伊之妻買賣房屋並不受上述契約第8條第3項第5款所約束
，且原告如何得知伊與魏琴樺為夫妻關係，顯然已違反個人資
料保護法。
㈣內政部成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第2項第6條
規定，定型化契約不得拋棄審閱期間，故原告與伊不動產買賣
意願書上所約定「自願拋棄3日以上審閱期」之約定，即屬非
法，且完全不利消費者。又伊既已在審閱期內取消合約，合約
即自始無效，伊自不受不動產買賣意願書之拘束。
㈤並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院判斷：
㈠本件原告主張被告盧室均於民國100年9月1日將系爭房地委任
原告居間銷售，雙方並訂立專任委託銷售契約書，委託價額為
590萬元，委託期間自100年9月1日起至100年12月1日止，經2
次變更後最後委託期間為101年3月23日至101年6月25日。嗣被
告彭文平於101年5月28日向原告表達願以600萬元購買，雙方
並簽訂不動產買賣契約書、買方給付服務費承諾書，並支付斡
旋金10萬元。嗣因被告彭文平認約定服務報酬過高，而要求原
告退回斡旋金而未成交。嗣被告盧室均則與訴外人即被告彭文
平之妻魏琴樺就系爭房地於101年6月22日成立買賣契約，並於
同年7月23日完成登記等情，有專任委託銷售契約書、委託事
項變更契約書、不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、
土地第二類登記謄本、建物第二類登記謄本分別在卷可稽，且
為兩造所不爭，此部分事實自堪信為真實。
㈡按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合
理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條
款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內
容，消費者保護法第11條之1第1項、第2項固定有明文。然前
開審閱期間條款之目的在給予消費者充分瞭解契約內容之機會
，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會
前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及
瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公
平之契約而受有損害，但並非謂任何情形下，消費者均得以無
審閱期為由，主張定型化契約條款不構成契約內容，若企業經
營者並未限制消費者必須於何時簽名，何時將契約書交回，或
消費者認已瞭解契約內容而自願放棄審閱期限，均應認企業經
營者已留予消費者合理之契約審閱期間，尚非法所不許，亦不
影響其簽名之效力。經查：
⒈本件原告與被告盧室均間所簽立之專任委託銷售契約書開頭
即載明：「依內政部公告，委託人簽訂契約前，有三天以上
審閱期，委託人可要求攜回本契約影本審閱（請就下面選項
擇一簽名）⒈委託人業已行使契約審閱權，並已充分瞭解本
契約及其附件之內容無誤。委託人簽名：__⒉委託人於簽約
前已審閱且充分瞭解本契約內容，因此自願放棄三日以上審
閱權利。委託人簽名：__」等語；復於第17條特約條款下再
次以手寫方式書明：「委託人已充分瞭解要約書之內容並同
意不行使三日契約審閱期」，並由被告盧室均在旁「委託人
簽章欄」再次簽名，有上開契約書在卷可考，已明確告知契
約相對人可行使審閱期限，並由契約相對人自行選擇簽名，
而本件亦無證據證明原告有以任何方式阻撓、拒絕契約相對
人行使審閱權利，自難認原告有何違反契約審閱期限之規定
。況本件被告 盧世均 原委託原告出售系爭房地之期間為100
年9月1日至同年12月1日，嗣又二次變更延長委託（分別為1
00年12月12日至101年3月12日、101年3月23日至101年6月25
日）近9個月時間，被告盧室均亦同意變更委託期間，有專
任委託銷售契約書、委託事項變更契約書在卷可稽，自難認
原告有違反契約審閱期之問題。
⒉原告與被告彭文平所簽立之不動產意願書於開頭亦載明：買
方簽訂契約前，有三天以上的契約審閱權，買方可要求攜回
本契約影本審閱（請就下面選項擇一簽名）⒈買方業已行使
契約審閱權，並已充分瞭解本契約及其附件之內容無誤。買
方簽名：__⒉買方於簽約前已審閱且充分瞭解本契約內容，
因此自願放棄三日以上審閱權利。委託人簽名：__」並由契
約相對人擇一簽名，均明確告知契約相對人即消費者，可行
使審閱權利。
⒊再者，一般房屋仲介買賣契約，可大別為一般委託約及專任
委託約，其主要最大不同處，為專任委託銷售契約之委託人
不得將該不動產委託他人銷售或自己銷售，為本院職務上已
知之事實，更為證人 吳一凡 於本院審理時到庭證稱無誤。而
本院觀之被告盧室均與原告簽立之專任委託銷售契約書，其
主要內容係由原告專責為被告盧室均居間仲介系爭房地之出
賣事宜，由原告得向被告盧室均收取報酬，須被告盧室均與
買方簽立買賣契約，換言之，縱原告曾經投入相當心力推廣
銷售、帶客戶看屋、居間磋商議價，仍有可能因買賣契約無
法成立而未能獲得報酬，故系爭專任委託銷售契約一方面要
求原告須自行負擔此部分之風險及成本費用，另一方面為保
障原告所支出之勞力及金錢，避免被告意圖免除服務報酬，
而私下與買方成交，或與買方商議於委託銷售期間過後再締
約，或於契約有效期間為自行銷售或再委由他人銷售等行為
，故約定有第8條第3項之約定情形之一時，仍視為原告已完
成仲介工作，與一般社會通常觀念無違，更難對契約相對人
有何重大不利、顯失公平或違反平等互惠之情形。再觀之原
告與被告彭文平簽訂之買方給付服務費承諾書內容，僅為約
定服務報酬及約定在賣方委託期間屆滿2個月後，若立書人
或其配偶、二親等內親屬與賣方成交時，立書人仍應給付服
務報酬之約定，內容不到一頁至為簡單並非繁雜，應係於短
期間內即可確認完畢，本院審酌上開各情，認原告並未違反
審閱之相關規範，以不當方式阻撓被告行使契約審閱權利，
而所約定之條款內容，亦非顯為對消費者即契約相對人特別
不利或有意隱暪、欺罔。是本件被告均抗辯原告未予審閱期
應認為關於專任委託契約第8條第3項、買方給付服務費承諾
書之約定，均不得為契約內容等語，即不足採。至被告彭文
平復抗辯依內政部成屋買賣定型化契約規定不得記載「自願
拋棄3日以上審閱期」之約定等語，係規範「成屋之買賣契
約」，與本件兩造所涉係「居間契約不同」，自不得比附援
引之。
㈢按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立
約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事
實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信
原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值
、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察
，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任
意推解致失其真意（最高法院98年度台上字第1925號裁判參照
）。經查：本件原告與被告盧室均所簽訂之專任委託銷售契約
第8條第3項第5款固規定：「委託期間屆滿後2個月內，甲方與
乙方曾經介紹之客戶或其配偶、二親等內之親屬成交時。」被
告盧室均仍應支付服務報酬。而本件原告並未將被告彭文平之
資料告知被告盧室均一情，為原告所不否認，復為證人白政民
於本院審理時到庭證稱：伊曾在去年六月間某日要出門時，被
告彭文平在伊家巷口把伊攔下，並問巷子裡面有無房子要賣，
後檢得知被告彭文平與伊太太一樣在東華大學上班，所以伊答
應會替被告彭文平問有無賣屋資訊。過幾天後伊遇到盧室均得
知其房屋尚未出售，所以伊就把被告盧室均的房屋地址及電話
交被告彭文平，之後他們如何買賣就不清楚等語。然本件原告
與被告盧室均所簽訂之專任委託銷售契約，係屬專任約，僅能
由經原告仲介買賣，與一般約得由屋主自己或再委託其他仲介
進行居間買賣不同，已如前述，是依前揭說明，綜合契約全文
、交易上之習慣，意思表示之原因事實、主要目的、經濟價值
、社會客觀認知，再參酌不動產坐落位置、所有權、所有權人
、他項權利資訊，依目前土地登記情況，係屬公開資訊，任何
人均能輕易自地政機關查得相關訊息，是以在專任委託契約，
既委託人已約定由特定仲介公司專責處理買賣事宜，出賣人不
得自行或再委託他人銷售，則本件系爭專任委託上開契約第8
條第3項所稱之「曾經介紹」，應係指曾接受原告服務而得知
系爭房地出售之資訊者，即足當之，始符本件專任委託契約目
的。從而，本件被告彭文平係先自原告處得知本件系爭房地出
售資訊，並接受原告服務前往勘查房屋坐落位置、房屋內狀況
等，除為被告彭文平所不否認外，復為證人吳一凡於本院審理
時到庭證述：第一次是被告彭文平打電話到公司，因為是伊值
班接到電話，被告彭文平說是看報紙廣告，並和伊約時間在建
安街口全家便利商店碰面，伊就帶被告彭文平去看房子，第一
次的時候有談到價錢，伊主動跟被告彭文平說這間房子開價62
8萬，被告彭文平說要帶太太來，所以後來有再約第二次，第
二次再去看之後，他們有喜歡房子，也有問伊買賣怎麼做，被
告彭文平還問多少錢可以買到，伊就依照正常買賣程序跟他說
本件原來是開658萬，現在已經有降價，但是那邊的房價大概
是600萬左右，但是實際的底價伊不清楚，後來我們有一起回
到公司，被告彭文平很乾脆就跟我講說他要用600萬元買等語
無訛，是被告彭文平即為上開契約第8條第3項第5款所稱之乙
方曾經介紹之客戶，應堪認定。被告抗辯本件系爭房地買賣，
主要係證人白政民介紹成立，而非原告介紹成立，自無庸給付
服務報酬等語，即不足採。
㈣按違約金債權，於有約定之違約情事時即已發生，不因契約解
除而隨同消滅。約定之違約金額是否相當，應以契約解除時之
一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形為酌定標
準。出賣人因買受人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之
市價於解約前已有跌落，低於原定買賣價金，出賣人之財產價
值因而減少，該價差固可認係出賣人因買受人不履行債務所受
之損害，以之作為酌定違約金之標準；惟契約解除後，買賣標
的物之價值如再有貶損，則非所問，最高法院94年度台上字第
360號裁判參照。查本件專任委託銷售契約第9條規定：本約第
8條第3項不因本契約解除或終止而受影響，查被告盧室均抗辯
已於101年6月16日提前與原告解除契約等語，惟本件為居間契
約，委託人固得隨時終止居間契約，然依上開專任委託銷售契
約第9條規定，本件終止或解除即不受影響，是被告盧室均抗
辯稱本件系爭專任委託銷售契約業已解除，即不受契約之拘束
云云，即不足採。又被告彭文平亦抗辯，伊已取回斡旋金並取
消合約，自不受不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書之
拘束等語，惟買方給付服務承諾書約定：「若可歸責於本人之
因素致本不動產買賣契約不成立，本人承諾服務費仍應支付與
受託人。若立書人或其配偶、二親等內之親屬於賣方委託期間
屆滿後2個月內，就上開房地與賣方成交時，立書人同意視為
受託人已完成居間仲介之義務，立書人仍應給付委託承買價款
百分之2為服務報酬。」核其與上揭專任委託銷售契約第8條第
3項之約定，均屬損害賠償性質之違約金，故依前開說明，此
部分自不因契約解消而受影響，是被告彭文平抗辯，伊已取消
不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書，即不受該等契約
拘束而無庸賠償等語，亦不足採。至被告彭文平另抗辯，原告
如何得知系爭房地登記名義為其妻魏琴樺，應有違個人資料保
護法之規定等語，惟查個人資料保護法係於101年10月1日施行
，本件係在該法施行前所發生，自無從適用。況本件係因原告
業務員前往系爭房地處查看後，發現係曾接洽過之被告彭文平
一家入住，而得知上情，為證人吳一凡、 林粲晅 於本院審理時
到庭證述無訛，又針對房屋所有權人之資料，可由土地、建物
登記第二類謄本中得知，屬公開資訊，是被告彭文平上開抗辯
，亦不足採。
㈤綜上所述，本件被告盧室均嗣與被告彭文平之妻魏琴樺就系爭
房地於101年6月22日成立買賣契約，並於同年7月23日完成移
轉登記，即應認被告盧室均符合專任委託契約書第8條第3項第
5款、第9條之約定，仍應支付委託銷售價百分之4之服務報酬
，而被告盧室均之委託銷售價為590萬元，則依契約約定百分
之4之服務報酬，則為23萬6千元；被告彭文平則應依委託承買
價款百分之2為服務報酬，而被告彭文平之委託承買價為600萬
元，是其依契約應給付之服務報酬則為12萬元。末按，約定之
違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有
明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實
，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行
時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。倘違約金係損害賠
償總額預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及
消極損害，以決定其約定之違約金是否過高，最高法院96年度
台上字第107號裁判參照。查本件綜合本件無法順利履行系爭
契約之情節、原告因此所受之損害程度，及本件系爭契約均逕
以原契約完成時所應支付之服務報酬作為違約金賠償標準等一
切情狀，認原告所請求被告賠償部分均屬過高，爰就被告盧室
均部分核減為17萬元；被告彭文平部分，核減為10萬元認為適
當。從而原告主張被告盧室均應給付17萬元，及自101年10月2
5日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告彭
文平應給付拾萬元，及自101年11月3日起至清償之日止，按週
年利率百分之五計算之利息部分，核有理由，應予准許，逾此
部分，即無理由應予駁回。又本件係所命給付之金額未逾50萬
元之判決，爰依同法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告
假執行，並依同法第392條第2項，依被告聲請為原告預供擔保
，得免為假執行之宣告。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院
斟酌後，核與判決之結果無影響，爰不逐一詳予論列，併此
敘明。
據上論結，本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟
法第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國102年6月21日
臺灣花蓮地方法院花蓮簡易庭
法官林恒祺
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由（須按他造當事人之人數附繕本），並按「上訴利益額」
「百分之1.5」繳納上訴裁判費。如於本判決宣示後送達前提起
上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書。
中華民國102年6月21日
法院書記官邱曉薇