臺灣臺北地方法院民事簡易判決 102年度北簡字第1263號
原 告 陳辰美
訴訟代理人 范欽慧
被 告 陳利家
上列當事人間請求終止租約等事件，本院於民國102年6月4日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○○○巷○○
○弄○號四樓房屋遷讓返還予原告，並給付原告新臺幣壹拾萬叁
仟捌佰肆拾元，及自民國一百零二年四月四日起至清償日止，按
年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零二年四月四日起至遷
讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁萬肆仟貳佰陸拾肆元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告以新臺幣叁佰叁拾陸萬元
為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明請求被告給
付新臺幣（下同）9,000元，並自臺北市○○區○○○路○
段○○○巷○○弄○號4樓房屋（下稱系爭房屋）遷離，嗣於言
詞辯論期間，變更聲明為請求被告遷讓返還系爭房屋予原告
，並給付原告227,800元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止按年息5％計算之利息，並自起訴狀繕本送達翌日起
至搬遷日止，按月給付28,000元（見本院卷第21、25、27頁
），就其請求金額增加部分核屬擴張應受判決事項之聲明，
自應准許。
二、原告主張：兩造於101年10月21日簽訂房屋租賃契約書（下
稱系爭租約），被告向原告租賃臺北市○○區○○○路○段
○○○巷○○弄○號4樓房屋（即系爭房屋），約定租賃期間自
101年10月25日起至103年10月24日止，每月租金28,000元
，應於每月25日以前繳納，被告並應給付押金42,000元，被
告於101年10月23日搬入系爭房屋。惟被告僅給付押金
39,000元，尚欠3,000元，第2期租金（即101年11月25日
應付租金）僅給付15,000元，經原告催告並於101年12月7
日予被告協商，被告同意於系爭租約立特約條款：被告同意
於每月25日下午3時30分以前給付租金28,000元，不得缺款
，如未依期限給付，無條件終止租約並於14天後無條件搬離
，同意換鎖讓原告收回房屋；被告11月租金尚欠原告9,000
元，將於12月8日晚上9點主動匯入原告帳戶，若無準時入
款，同意無條件終止租約，由原告收回房屋等內容。然被告
第2期租金分批繳納後尚欠6,800元，第3期租金（即101
年12月25日應付租金）積欠22,000元，自102年1月25日（
第4期）起即未再支付租金，計算至102年3月25日止共欠
原告租金84,800元（計算式：6,800＋22,000＋28,000＋
28,000＝84,800元）。被告遲付租金，且押金迄未補足，故
意違反契約誠信，原告於101年12月10日寄發存證信函遭無
人收件之困擾，被告欠租已逾2個月租額，依民法第440條
第1項規定主張終止租約，請求被告遷讓返還系爭房屋予原
告。又依系爭租約第6條約定，被告違約應支付租金5倍金
額之違約金14萬元。共計請求被告給付227,800元（計算式
：租金84,800元＋押金3,000元＋違約金14萬元＝227,800
元）及法定遲延利息，並請求被告自訴狀繕本送達翌日起至
搬遷日止，按月給付原告28,000元等語。並聲明：被告應將
系爭房屋遷讓返還予原告；被告應給付原告227,800元，及
自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，
並自訴狀繕本送達翌日起至搬遷日止，按月給付28,000元。
三、被告則以：伊搬入系爭房屋時原告即有積欠101年7至10月
管理費，每月600元，之前水管破裂有多收1,000元，伊入
住後原告有將101年11月20日到期之電費2,980元、水費
890元投入信箱。伊有請原告來收租金，是原告說伊擾鄰要
伊搬家，說不要伊付租金只要伊搬家，伊並無擾鄰，伊尚未
遲付租金時原告就說伊擾鄰要伊搬家。押租金伊支付39,000
元， 仲介 余先生幫伊代墊3,000元。伊想要搬家，但要給伊
時間搬等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張兩造於101年10月21日簽訂系爭租約，被告向其租
賃系爭房屋使用，約定租賃期間為101年10月25日至103年
10月24日，每月租金28,000元，押金42,000元，被告於101
年10月23日搬入系爭房屋，兩造並於101年12月7日在系爭
租約簽訂特約條款等事實，據原告提出系爭租約在卷為憑（
見本院卷第5、6頁），且未據被告爭執，堪信為真實。至
原告請求被告遷讓房屋及給付上開金額一情，被告則以前揭
情詞置辯。茲就原告請求審酌如下：
（一）按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲
延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承
租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為
房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前
項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，
並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租
賃關係終止後，應返還租賃物。民法第439條前段、第
440條第1項、第2項、第455條前段分別定有明文。又
依土地法第100條第3款規定，出租人積欠租金額抵償擔
保金外達2個月以上時，出租人得收回房屋。至土地法第
100條第3款關於擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期
限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由
，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判例參照
）。而上開規定係為保護經濟上之弱者即承租人而設，為
強制規定，自不得以約定排除之。
（二）本件原告主張兩造約定押租金為42,000元，被告僅給付押
租金39,000元一情，被告到場雖陳稱其給付39,000元，另
3,000元由仲介幫其代墊一節（見本院卷第40頁），惟並
未就3,000元部分已給付原告之事實提出任何證據，應認
原告主張被告僅給付押租金39,000元為可採。原告雖主張
於101年12月7日與被告定有特約條款，被告同意如未於
101年12月8日晚間9時匯付101年11月所欠租金，或未
於每月25日下午3時30分以前給付租金，則無條件終止租
約，固據其提出特約條款附卷可佐（見本院卷第6頁），
惟被告縱未於101年12月8日依約給付11月份租金，當時
遲付之租金數額扣除擔保金39,000元後顯未逾2個月租額
，則兩造此部分約定自與上開強制規定有違，原告不得依
特約條款終止租約，而原告本件主張以被告遲付租金為由
終止租約，仍應符合上開民法及土地法之規定始生效力。
（三）原告主張被告第2期租金欠繳6,800元、第3期租金欠繳
22,000元，自102年1月25日以後未再支付租金等語，被
告並未提出其已繳交租金之依據，僅辯稱其有請原告來收
，其未遲付之前原告就說其擾鄰要其搬家等節，惟兩造約
定給付租金方式為匯款之事實，為被告所自陳（見本院卷
第39頁），且系爭租約未經合法終止或解除前被告仍有居
住使用之權限，被告亦仍占有使用中，被告上開抗辯均無
從作為其得不付或遲付租金之正當理由。查被告遲付租金
之數額，至102年3月24日止（即第2至5期）已達
84,800元（計算式：6,800＋22,000＋28,000＋28,000＝
84,800元），被告亦未給付102年3月25日應付租金
28,000元，則至該時點起被告所欠租金扣除押租金39,000
元後之數額仍逾2個月之租額，遲延給付亦已逾2個月，
經原告先前寄發存證信函限期請求，並提起本件訴訟請求
被告給付，被告仍未為給付，而原告於本件訴訟中對被告
為終止系爭租約之意思表示，該筆錄經公示送達於102年
4月3日對被告生合法送達之效力（見本院卷第27、34頁
），堪認原告已合法依上開規定終止租約，兩造系爭租約
業於102年4月3日終止。本件兩造系爭租約既已終止，
原告請求被告遷讓返還系爭房屋，即屬有據，又原告請求
被告給付第2期至第5期所欠租金共計84,800元，亦屬可
採。至原告雖請求被告給付所欠押租金3,000元，惟押租
金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，於租賃關係
消滅後承租人如有欠租或其他債務不履行時，出租人得以
押租金抵充後再將餘額返還承租人，而本件系爭租約既已
經終止，押租金又僅係擔保性質，餘額仍須返還，並非最
終歸屬出租人所有，被告於租約終止後自無再給付押租金
之必要，是原告此部分請求尚非可採。
（四）依兩造系爭租約第14條約定「乙方（即被告）於租期屆滿
時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃
房屋誠心依照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任
何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請
求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶
保證人丙方，絕無異議」（見本院卷第5頁），本件系爭
租約已於102年4月3日提前終止，被告仍未將系爭房屋
遷讓返還予原告，原告自得依上開約定請求被告給付違約
金。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額
，民法第252條定有明文。約定之違約金苟有過高情事，
法院得依此規定核減至相當之數額，此項核減，法院得以
職權為之（最高法院79年台上字第1612號判例參照）。審
酌被告占有使用系爭房屋之利益，及現實經濟環境欠佳、
整體景氣略呈低迷，原告本件訴訟亦已請求被告按月給付
28,000元至遷讓返還系爭房屋止，即被告仍須將占有使用
系爭房屋期間之利益返還原告，因認原告請求租金5倍即
14萬元之違約金顯屬過高，應減為2萬元為適當。故原告
本件得請求被告給付之租金84,800元及違約金2萬元，共
計104,800元。
（五）再者，被告辯稱進住系爭房屋時即有積欠管理費、水費、
電費等情，並提出管理費公告、台灣電力公司收據、臺北
自來水事業處用戶繳費收據附卷可參（見本院卷第41至43
頁），原告則主張管理費為其所支付，101年9月18日至
101年10月7日電費其亦已支付，惟陳稱如被告有繳納上
開費用，請求由法院扣除等語（見本院卷第62頁）。經查
，兩造租約起日為101年10月25日，被告為101年10月23
日搬入使用，如發生於000年00月00日以前之費用，自不
應由被告負擔，然觀諸被告所提管理委員會公告僅記載系
爭房屋101年10至12月管理費未繳，被告並未提出其已繳
納非租賃期間管理費之收據，此部分自無從為有利被告之
認定。另依被告所提電費收據計費期間為101年9月18日
至101年11月18日，共62天，數額為2,968元，其中被告
未居住之101年9月18日至101年10月22日共35天，依日
數比例估算被告所繳101年10月22日以前之費用為1,675
元（計算式：
2,968元×35/62＝1,675元）；依被告所提水費收據計
費期間為101年10月16日至101年12月19日，共計65天，
數額為867元，其中被告未居住之101年10月16日至101
年10月22日共7天，依日數比例估算被告所繳101年10月
22日以前之水費為93元（計算式：867元×7/65＝93元）
，故被告所繳上開期間電費867元、水費93元，應自原告
得請求之金額中扣除，故原告本件得請求金額為103,840
元（計算式：104,000－000－00＝103,840元）。而原
告就上開金額請求被告給付自訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按法定利率即年息5％計算之利息，惟原告此部分
擴張後之聲明及訴狀繕本於102年4月3日合法送達被告
，應自102年4月4日起算遲延利息。
（六）又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為
社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返
還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97
年度台上字第294號判決可資參照）。本件兩造租約已於
102年4月3日提前終止，被告於租約終止後仍未將系爭
房屋返還原告，受有相當租金之不當得利，原告自得請求
被告返還相當租金之不當得利。原告固請求被告自訴狀繕
本送達翌日起至搬遷日止按月給付28,000元，惟原告此部
分請求為擴張後之聲明，於102年4月3日合法送達被告
，則原告請求被告自102年4月4日起至遷讓返還系爭房
屋之日止，按月給付原告28,000元，核屬有據，其請求逾
此範圍即非可採。
五、從而，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付原告
103,840元，及自102年4月4日起至清償日止按年息5％
計算之利息，暨自102年4月4日起至遷讓返還系爭房屋之
日止，按月給付原告28,000元，為有理由，應予准許。原告
請求逾此範圍，為無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之
規定，職權宣告假執行。並依同法第392條第2項，依職權
為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。至原告敗訴部分，
其假執行之聲請失其附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國102年6月21日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官李美燕
計算書
項目金額（新台幣）備註
第一審裁判費34,264元
合計34,264元
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年6月21日
書記官曾東竣