裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第20號民事判決
裁判日期：民國107年07月31日
裁判案由：損害賠償
臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第20號原告 黃大銓 訴訟代理人 康賢綜 律師
劉師婷 律師被告 吳應魁 訴訟代理人 林禹辰 被告 賴皇麟 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於中華民國107年6月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：被告賴皇麟未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：㈠被告賴皇麟於民國102年12月，將坐落新北市○○區○○段
○○○○○號之土地暨其上同段第3323建號即門牌號碼為新北市○○區○○街○○○號地下1樓之建物（下稱系爭房地）讓售予被告吳應魁（與被告賴皇麟下合稱被告，分則以其姓名簡稱），並於103年1月15日將系爭房地移轉登記在吳應魁名下。
嗣104年5月26日賴皇麟將系爭房地出租予訴外人 李湘琴 ，租賃期間為104年7月15日至109年6月30日，李湘琴自105年5月起未支付租金，賴皇麟於該期間因無租金收入而無法支應系爭房地房貸，當時為房貸債務人之吳應魁遂要求賴皇麟買回系爭房地，然賴皇麟因其自身債信不佳，本於系爭房地實質所有權人之地位，請託將系爭房地過戶於伊名下，由伊擔任系爭房地之登記名義人並協助貸款，伊未表示同意。嗣因台中商業銀行向伊確認貸款申請事宜，伊始知悉賴皇麟竟擅自冒用國泰產經開發股份有限公司（負責人為 黃啓華 ，下稱國泰產經公司）偽刻印章，於105年9月1日偽簽房地買賣契約書（即電腦打字部分，下稱系爭契約），伊旋即向賴皇麟強烈表示異議，欲追究其法律責任，惟經賴皇麟及吳應魁苦苦哀求，伊在充分保障其自身利益之情形下，於105年10月27日，於系爭契約補充手寫部分，並簽訂附約暨約定聲明契約書，經賴皇麟與伊確認簽名與蓋用印文，其手寫版內容略以：「一、買賣總價及付款方式：…本房地買賣，僅以土地價款計算視同買賣總款新臺幣（下同）1,280萬元正。下列買賣總價款1,650萬元正，視同作廢。…」、「六、貸款約定：…（台中商銀房屋貸款於105年10月26日確定房貸核貸780萬，因連保人信用良好信貸核准500萬）…（附註：下列第㈡項乙方（指伊）原有貸款差額應由乙方負責補足向第一銀行清償責任）…（附註：1,400萬減1,280萬，差額120萬由乙方清償予第一銀行）」、「十四、其他約定事項：附註：本契約買方印章，係賣方代理人代刻印章屬於無效，簽訂本契約時買方均不知情，印章由黃大銓（即伊）沒收」，附約暨約定聲明契約書第載明：「六、黃大銓純屬幫助吳應魁暨賴皇麟，期間產生全部費用概由吳應魁、賴皇麟支付。」、「吳應魁之代理人賴皇麟即是為連帶保證人，保證如下：一、負責支付全部費用，含代書費、過戶費、移轉土增稅、契稅繳付。二、負責支付全部銀行房貸開辦費、手續費、房屋火險費，包含全部房貸本金、利息。三、負責交屋以及房屋出祖、租金收入交付 黃大發 補貼房貸。四、負責相關房屋稅法、稅捐法、都市行政法、稅捐、罰鍰之繳付。……」，是吳應魁明知伊係受系爭房地實質所有權人賴皇麟請託，始協助被告二人辦理貸款，而為登記名義人之事實，吳應魁與系爭房地實質所有權人賴皇麟事後對於伊因此墊付之房屋仲介費、相關稅捐均置之不理，伊因此受有損害。
㈡先位聲明部分：吳應魁明知伊係協助與實質所有權人即賴皇
麟辦理貸款，而為系爭房地登記名義人，竟未依系爭契約之附約暨約定聲明契約書之約定負擔被告應負之相關費用，致伊因此受有下列各項費用之損害，應由被告負連帶賠償責任：
⒈代墊款188,142元：
含代書費42,433元、契稅86,912元、銀行房貸開辦費及手續費11,000元、房屋稅26,242元、電費21,555元。
⒉仲介費50萬元：
系爭房地實質所有權人賴皇麟再自行尋找訴外人 羅賢仁 購買系爭房地，於106年7月25由伊出售系爭房地予羅賢仁，並於同年8月2日將系爭房地所有權移轉登記予羅賢仁，然竟由伊支付仲介費50萬元。
⒊一年期房屋貸款1,634,373元：
伊每月繳納貸款125,721元，共繳納13個月，合計為1,634,373元（125,721×13＝1,634,373）。
⒋整建整修費167萬元：
系爭房地之承租人李湘琴本於新北地方檢察署106年度偵字第8615號（平股）案件之和解條件，同意於106年5月9日將系爭房地騰空交付伊，然其房屋之牆壁、裝潢卻遭李湘琴惡意破壞，致伊需再支出整建整修費167萬元（102萬元＋30萬元＋35萬元＝167萬元）。
⒌ 基上 ，伊總共支出3,992,515元（188,142＋50萬＋1,634,373＋167萬）。
㈢備位聲明部分：縱認賴皇麟無庸負擔連帶保證人責任，然依
系爭契約之附約暨約定聲明契約書載明：「六、黃大銓純屬幫助吳應魁暨賴皇麟，期間產生全部費用概由吳應魁、賴皇麟支付。）、「吳應魁之代理人賴皇麟即是為連帶保證人，保證如下：一、負責支付全部費用，含代書費、過戶費、移轉土增稅、契稅繳付。二、負貴支付全部銀行房貸開辦費、手續費、房屋火險費，包含全部房貸本金、利息。三、負責交屋以及房屋出租、租金收入交付黃大銓補貼房貸。四、負責相關房屋稅法、稅捐法、都市行政法、稅捐、罰鍰之繳付。五、負責相關房屋水、電、瓦斯、大樓管理費（包括未列入相關事誼費用之繳付）。六、附買回期間一年內，並且必需清償上列五項費用列入黃大銓之成本，以及清償黃大銓銀行貸款，以及黃大銓代墊款利息，依民法20%計算。…本項契約所載之事項，視同買賣契約之延伸，希共同遵守之，吳應魁暨賴皇麟若有違約應負交付標的物的義務交付黃大銓……」，堪認伊與賴皇麟，雙方意思表示合致而成立系爭契約之附約暨約定聲明契約書之約定，賴皇麟自應給付伊如前揭合計為3,992,515元。
㈣爰就先位聲明部分依系爭契約之附約暨約定聲明契約書第2
頁之保證事項（即本院卷第174頁黃色螢光筆部分）；備位聲明部分依系爭契約手寫部分及附約暨約定聲明契約書之法律關係，聲明求為判決：先位聲明：⒈被告應連帶給付原告3,992,515元，及自民事準備㈠暨訴之變更、追加聲請狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：⒈賴皇麟應給付原告3,992,515元，及自民事準備㈠暨訴之變更、追加聲請狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、吳應魁則以：㈠系爭房地為伊於102年12月19日向訴外人 黃柏琪 購買，並出
租予賴皇麟，並同意賴皇麟為二房東，可轉租。於105年9月1日，伊出售系爭房地。詎賴皇麟竟擅自更改代理，並與原告自行簽定手寫系爭契約補充部分，伊並不知悉，至兩造訴訟時，始知有上開手寫部分，於手寫部分伊均無簽章，伊簽定系爭契約時，均自行簽章，並未委託其他人代理，更遑論賴皇麟刪改部分，非伊之字跡，從而，原告主張系爭契約手寫部分之各項條款，對伊當然不生效。
㈡伊與原告確有系爭房地買賣事宜，並依系爭契約第7條約定
以現況點交房屋，交屋後由代書見證雙方簽訂結案證明，嗣後因原告不給付尾款，伊仍再親至現場點交，確認交屋。原告購買系爭房地時即已知有租約存在。況該房地已由原告於106年8月2日出售羅賢仁，縱買受人因物有瑕疵而欲解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅，原告之解除或請求權亦時效銷滅，況本件買賣並無瑕疵存在。就李湘琴退租事宜，係原告自行處理而造成，伊並不知情，且現場之裝潢為李湘琴拆除，並非伊。
㈢另原告主張之整修、貸款、仲介費、租金及代墊款等款項，
伊為房地之賣方，怎可由伊負擔？原告稱因伊房地遭假扣押，無力繳貸款，故請求幫忙背貸款等語，惟系爭房地買賣契約簽訂日期為105年9月1日，伊遭房客李湘琴假扣押之日期為105年10月7日，其時間前後相反，全然係原告謊稱。又105年12月9日原告自行簽寫之承諾書，自稱購買人，且尚餘尾款，如何有所謂幫忙之情形？如原告真為伊背貸款，應推定為委任關係，則原告並無依據，退步言，倘委任關係為真，則伊於原告拒付尾款時，即106年6月9日，以存證信函告知，其契約尚未完成，切勿處分系爭房地，惟106年7月25日，原告仍以自己為所有權為名義，逕自出售該房地予羅賢仁，則原告豈非違反委任關系，更甚而有背信侵害伊之權益，又有何理由訴請被告求償？倘原告所謂幫忙，係借名登記該房地，何以再三催告被告交屋？豈非自相矛盾？再依原告起訴狀所載，其催告被告交屋時，行政機關尚未通知相關違規事實予原告，其通知違規日期均為106年1月12日左右，顯見原告完全捏造事由。其真正事實為系爭房地之承租人李湘琴與原告發生糾紛，原告認定與伊相關，不願給付尾款而已。原告證物13所提之房屋整修發票，其日期為106年12月10日，惟系爭房地於106年8月2日，登記過戶於羅賢仁，則其整修之事實為何？租金部分，二造並無租約，伊亦無占用，原告請求租金，毫無理由。就仲介費與該買賣無關，伊亦無委託仲介居間。代墊款之請求更是亳無依據，伊亦未承諾原告代墊任何金錢。現場由承租人李湘琴以裝潢為營業所需，並於其承租時即裝修財產為由，自行拆除，與伊無涉。原證5與原證6乃原告斷章取義，原證5上段：「請匯款、合作金庫、…戶名 陳美銀 」即知伊感謝原告預付稅款而已。原證6係兩造洽談原價買回系爭房地時，伊願給付原告紅包，原告即回覆：「不用？號-我一切依程序……你若有意見…等你們來告」「我不要紅包…我不靠紅包生活」未合意。原證10僅賴皇麟之簽寫，其仲介費不知與伊有何關係？原告既為買受人，原證9之稅費，當然由其支付。原證7、8為原告請代書及辦理貸款之費用，與伊無相關。原證12更為離奇，原告於106年7月25日簽約售予羅賢仁，該證之發票日期為106年12月10日，不知誰裝修？況原告亦狀稱李湘琴拆除時毀損，自當由李湘琴負責。原證11為原告購買伊出售系爭房地，清償買賣價金，不知原告想證明什麼。原告與賴皇麟簽立系爭契約手寫部分為書面，自應以書面通知伊，賴皇麟於另案證稱：「我一定會告知他，但我忘記用何方式，可能是電話或他有看過或是line，我們那時常連聯」等語，足證該手寫條文文書自始未給予或通知伊，且伊確不知情，自不生效力。此外，賴皇麟以忘記何方式告知證詞等不確定之用語，其證詞亦不得為證據。質疑賴皇麟書狀內容之可信度，因賴皇麟與原告有利害關係存在，依據書狀內容有買賣及佣金之利害關係等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、賴皇麟則以：㈠本案的訴訟，事實是經過原告同意後幫忙，僅只是協助貸款
，避免吳應魁房屋查封，並不是買賣，全部經過重頭到尾，都有將全部事實告知吳應魁，全部知情、了解，並且同意伊才會去處理：
⒈有與吳應魁往來告知的LINE和電話聯絡為憑，吳應魁全部知道。
⒉有原告存證信函通知，伊、吳應魁為憑證，全部是透明化。
⒊代書： 林君彥 ，也知道都是伊代理吳應魁處理全部事務。
⒋相關、全部的人都知道伊是吳應魁，意思、授權的代理人。
⒌房屋沒有交屋，原告提告（平股-106年度偵字第8615案），
106年3月22日以及106年4月10日，伊和吳應魁都有出庭，大家都知道沒有交屋，所以檢察官楊景舜，諭令106年5月10日務必要交屋。所以吳應魁都知道。
⒍106年5月10日交屋日，我有將全部房屋毀損錄影，全部LINE給吳應魁，他當然也知道毀損。
⒎伊隨後也對李湘琴提出毀損賠償以及租金賠償，全部照實告訴吳應魁，有賠償金。
⒏全部過程，我的行政人員 林明宙 保持和吳應魁報告全部進度，吳應魁全盤知道。
⒐所以全部李湘琴損害賠償、租金賠償，都已經被吳應魁向新
北法院申請強制執行，所以全部經過吳應魁都知道這是事實。
㈡伊自認於法而言，伊和吳應魁對不起原告，於 理來 說人要有
道德，伊和吳應魁還是對不起原告，致於情面懇請法官要求原告給予「分期付款」方式賠償，減少壓力、負擔等語，資為抗辯。
五、本院得心證之理由：㈠原告主張賴皇麟因買賣而於103年1月15日將系爭房地移轉登
記在吳應魁名下，並於104年5月26日將系爭房地出租予李湘琴，租賃期間為104年7月15日至109年6月30日，因李湘琴自105年5月起未支付租金，致賴皇麟於該期間無租金收入可支應系爭房地之房貸，當時為房貸債務人之吳應魁遂要求賴皇麟買回系爭房地。然賴皇麟因其自身債信不佳，遂本於系爭房地實質所有權人之地位，請託將系爭房地以買賣為由過戶於原告名下，由原告擔任系爭房地之登記名義人並協助貸款，原告未表示同意。嗣因台中商業銀行向原告確認貸款申請事宜，原告始知悉賴皇麟竟擅自冒用國泰產經公司偽刻印章，於105年9月1日偽簽系爭契約，原告旋即向賴皇麟表示異議，欲追究其法律責任，惟經賴皇麟及吳應魁苦苦哀求，原告在充分保障其自身利益之情形下，於105年10月27日在系爭契約補充手寫部分，並簽立附約暨約定聲明契約書，經賴皇麟與原告確認簽名與蓋用印文。吳應魁明知原告係受賴皇麟請託，始協助被告二人辦理貸款，而為登記名義人之事實，吳應魁與賴皇麟事後對於原告因此墊付之房屋仲介費、相關稅捐均置之不理，原告因此受有損害。 爰先位 聲明依系爭契約之附約暨約定聲明契約書第2頁之保證事項之法律關係，請求被告連帶給付3,992,515元；備位聲明依系爭契約手寫部分及附約暨約定聲明契約書之法律關係，請求賴皇麟給付3,992,515元等語，被告則否認之而辯稱如上。㈡查系爭契約係由買方（甲方）國泰產經公司（買方代理人為
賴皇麟）及賣方（乙方）吳應魁於105年9月1日簽立。原告與賴皇麟於105年10月27日在系爭契約補充手寫部分（賣方代理人〈實際賣方〉賴皇麟，見證人黃大銓〈即原告〉），並簽立附約暨約定聲明契約書（立約人為賴皇麟、原告）等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約（含手寫部分）及附約暨約定聲明契約書附卷可稽（見本院卷第19-27頁、第169-174頁），足見系爭契約之買受人為國泰產經公司、買受人代理人為賴皇麟、出賣人為吳應魁，原告並非系爭契約之當事人。另就原告與賴皇麟於105年10月27日在系爭契約補充手寫部分及簽立附約暨約定聲明契約書而言，賴皇麟係以賣方（即吳應魁）代理人兼實際賣方兼吳應魁之連帶保證人之身分簽立，而原告係以見證人之身分簽立。賴皇麟則成為契約兩造之代理人（於系爭契約中為國泰產經公司之代理人、於系爭契約手寫部分、附約暨約定聲明契約書中為吳應魁之代理人），顯非系爭契約或系爭契約手寫部分、附約暨約定聲明契約書之當事人，自不受該等契約之拘束。而原告原非系爭契約之當事人，事後亦僅為系爭契約補充手寫部分、附約暨約定聲明契約書之見證人，基於契約效力之相對性，原告自非系爭契約或系爭契約補充手寫部分、附約暨約定聲明契約書之效力所及。
㈢吳應魁雖為系爭契約之出賣人，但吳應魁並未於105年10月2
7日與原告在系爭契約補充手寫部分及簽立附約暨約定聲明契約書，依原告提出之承諾書（見本院卷第29頁），僅有立承諾書人原告於105年12月9日之簽名，並無吳應魁之簽名；不動產買賣契約(附約)約定書（見本院卷第63-65頁），並無任何人之具名及簽名；105年11月28日通訊軟體LINE對話紀錄、原告與被告吳應魁通訊軟體LINE對話紀錄、存證信函、本院106年度訴字第2376號（圓股）107年4月19日準備程序筆錄、被告賴皇麟於另案所提出之陳述狀(證詞陳述)、賴皇麟於另案所提出之聲明補正狀（見本院卷第187-189頁、第31-33頁、第45頁、第61頁、第277-278頁、第289-292頁、第293頁），僅能據以得知吳應魁知悉原告要向吳應魁買受系爭房地，但不能證明吳應魁有事前同意或事後承認賴皇麟代理吳應魁在系爭契約補充手寫部分及簽立附約暨約定聲明契約書，故系爭契約補充手寫部分、附約暨約定聲明契約書均不能對吳應魁生效。又系爭契約補充手寫部分、附約暨約定聲明契約書既均不能對吳應魁生效，則吳應魁即不必依系爭契約補充手寫部分、附約暨約定聲明契約書履行，自不發生任何系爭契約補充手寫部分、附約暨約定聲明契約書所生義務之違反，則賴皇麟縱為吳應魁之連帶保證人，亦無庸依系爭契約補充手寫部分、附約暨約定聲明契約書負任何連帶保證責任。況賴皇麟並非系爭契約或系爭契約手寫部分、附約暨約定聲明契約書之當事人，自不受該等契約之拘束。而原告亦非系爭契約或系爭契約補充手寫部分、附約暨約定聲明契約書之效力所及。是原告先位聲明依系爭契約之附約暨約定聲明契約書第2頁之保證事項之法律關係，請求被告連帶給付3,992,515元；備位聲明依系爭契約手寫部分及附約暨約定聲明契約書之法律關係，請求賴皇麟給付3,992,515元等語，均屬無據。
六、從而，原告先位聲明依系爭契約之附約暨約定聲明契約書第2頁之保證事項之法律關係；備位聲明依系爭契約手寫部分及附約暨約定聲明契約書之法律關係，請求被告給付各如先位、備位訴之聲明所示，均為無理由，均應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰判決如主文。中華民國107年7月31日
民事第五庭法官楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中華民國107年7月31日
書記官郭德釧