裁判字號：臺灣苗栗地方法院99年苗簡字第344號民事判決
裁判日期：民國100年06月10日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣苗栗地方法院民事簡易判決99年度苗簡字第344號原告 謝明義 訴訟代理人 鄧湘全 律師被告 張裕來
黃文彬 陳瑞蓉 張翠玲 張皓勛 共同訴訟代理人 洪嘉鴻 律師複代理人 鄭晃奇 律師
林偉譽 陳志煒 上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國100年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告張翠玲、張皓勛應將坐落苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段一七二之六地號土地上如附圖所示B部分面積33平方公尺之棚架、D2部分面積○點三平方公尺之圍牆及E部分大門拆除，並將上開土地返還原告。
訴訟費用由被告張翠玲、張皓勛負擔百分之三十，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣捌仟參佰貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第2項分別定有明文。原告起訴之聲明為：「被告張裕來、黃文彬、陳瑞蓉、張翠玲應連帶將坐落苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段172之6地號土地（下稱系爭土地）上之圍籬、地上建物拆除，並自前開地上物遷出，將土地騰空返還予原告。被告張裕來、黃文彬、陳瑞蓉、張翠玲應連帶給付原告新台幣（下同），及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」嗣於民國100年1月12日追加張皓勛為被告，並變更聲明為：「被告應將坐落系爭土地上，如99年11月4日苗栗縣頭份地政事務所複丈成果圖（下稱附圖）所示A、B、C、D2、E部分地上物拆除，並自前開地上物遷出，將土地騰空返還予原告。願供擔保請准宣告假執行。」復於100年1月18日就假執行部分減縮不請求。原告上開所為核屬訴之追加及減縮，被告就原告訴之追加及減縮，無異議而為本案之言詞辯論，視為同意原告訴之追加及變更，故原告之追加及變更，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：㈠系爭土地原為張裕來所有，經本院強制執行拍賣程序，原告
於97年間拍得，並於97年5月26日辦妥移轉登記取得系爭土地所有權。系爭土地上有如附圖所示編號A、B、C、D2、E地上物（下稱系爭地上物），並非原告所有，屬無權占用系爭土地之地上物，然因系爭土地拍賣時查封公告記載：債務人稱系爭土地上建物（門牌號碼南庄鄉南江村19鄰8號）為黃文彬所有，並出租與陳瑞蓉等語，原告取得系爭土地所有權後寄發存證信函予黃文彬，請其與原告訂立土地租賃契約，惟黃文彬稱系爭土地上之建物非其所有，原告事後得知上開建物納稅義務人已變更為張翠玲、張皓勛，因被告等均無占用系爭土地之權利，原告請求被告搬離系爭土地，未獲置理。被告明知無權占用原告所有土地，卻拒絕與原告訂立租約，亦不返還土地，原告依民法第767條規定，自得請求被告拆除如附圖所示系爭地上物，並將土地返還原告。
㈡被告主張如附圖所示系爭地上物由張裕來出售並移轉占有予
黃文彬，黃文彬再出租與陳瑞蓉，嗣黃文彬於98年5月14日出售並移轉占有與張翠玲、張皓勛，然陳瑞蓉為張裕來之配偶，張翠玲、張皓勛為張裕來之子女，被告所述系爭地上物之買賣不合理亦與事實不符，僅係為防止系爭地上物遭本院拍賣之手段。另依被告自承之事實，系爭土地拍定前，張裕來已將系爭地上物出售予黃文彬，於系爭土地拍定時點，並無土地與建物同屬一人之情形，自無民法第425條之1推定租賃之適用。且張裕來將建物出售予黃文彬，黃文彬又將建物出租與張裕來之妻，其等就建物所使用之土地不可能成立租賃關係，應係無償借用關係，而無推定租賃關係存在。又附圖所示B、D2、E部分並非房屋，至A、C部分外觀雖像是房屋，然民法第425條之1所稱之房屋，應以具有相當經濟價值為限，附圖C部分僅具有鐵皮屋頂及圍欄，作為飼養雞隻之場所，非供人居住，縱予拆除，對社會經濟亦無影響，系爭地上物並無依民法第425條之1規定保護使用權之必要。並聲明：被告應將坐落系爭土地上，如附圖所示A、B、C、D2、E部分地上物拆除，並自前開地上物遷出，將土地騰空返還予原告。
二、被告則以下列各詞置辯：㈠張裕來部分：如附圖所示系爭地上物，原為伊父親即訴外人
張新富 所建造，張新富去世後，由伊繼承取得系爭土地及如附圖所示系爭地上物所有權，而如附圖所示系爭地上物已於95年6月2日出售並移轉占有與黃文彬，伊對如附圖所示系爭地上物已無事實上處分權，嗣後黃文彬將該地上物出售予張翠玲、張皓勛，原告請求伊遷出及拆除系爭地上物即屬無據。
㈡黃文彬部分：因張裕來積欠伊10萬元，張裕來乃於95年6月
2日將系爭地上物之事實上處分權出售與伊，並移轉占有，當時並未談及地上物使用系爭土地之法律關係及代價為何，張翠玲及張皓勛代張裕來清償欠款後，伊於98年5月14日將系爭地上物之事實上處分權讓與張翠玲及張皓勛，並移轉占有，伊現未占有使用系爭地上物，亦無事實上處分權，原告請求伊遷出及拆除系爭地上物即屬無據。
㈢陳瑞蓉部分：伊僅向被告黃文彬承租如附圖所示系爭地上物
，並未受讓上開地上物之事實上處分權，伊現已無承租系爭地上物，且無權拆除系爭地上物，原告請求伊遷出及拆除系爭地上物即屬無據。
㈣被告均以：系爭土地及坐落其上如附圖所示之系爭地上物，
原同為張裕來一人所有，張裕來於95年6月2日將系爭地上物之事實上處分權出售，並移轉占有與黃文彬，嗣系爭土地於97年5月間經原告拍定取得所有權，而法院之拍賣亦屬買賣行為，系爭地上物與坐落之系爭土地原同屬張裕來所有，先後出售與不同人所有，張翠玲、張皓勛再於98年5月14日受讓系爭地上物之事實上處分權，系爭地上物與系爭土地自有民法第425條之1之適用。目前系爭地上物之事實上處分權人為張翠玲、張皓勛2人所有，如附圖所示A、C為房屋，A部分現為供人居住之房屋，C部分現雖無人居住，而暫時作為雞舍使用，然C房屋內部及外觀仍為結構完成之建物，設有房屋稅籍，可供人居住之用，自具有經濟價值，而附圖所示B、D2及E部分為A、C房屋之附屬建物，屬房屋之一部分。又建物及圍牆所圍繞之土地，係附連圍繞之土地，均供建物占有使用之範圍，而為租賃效力所及，附圖E部分為大門，D1、D2為圍牆，其所圍繞之土地即為「附連圍繞之土地」，該範圍內之土地均有法定租賃關係存在。故附圖所示系爭地上物占用系爭土地，依民法第425條之1規定，推定有租賃關係存在，則張翠玲、張皓勛即非無權占用系爭土地。至如原告主張張裕來實際上未出售系爭地上物事實處分權，縱係屬實，則系爭地上物之事實上處分權仍屬張裕來所有，張裕來既僅出售系爭土地予原告（拍賣亦屬買賣），依此張裕來亦可依民法第425條之1規定，對原告主張有租賃關係存在，故原告請求被告拆除系爭地上物亦屬無據等語。並均聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利益判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證之理由：㈠原告主張其經由本院前開強制執行程序拍定取得系爭土地，
並於97年5月26日辦畢所有權移轉登記，取得系爭土地所有權，如附圖所示系爭地上物仍占有使用系爭土地之事實，業據其提出與所述相符之土地所有權狀影本、土地登記謄本各
1份、現場照片24幀為證，並經本院於99年10月6日與兩造會同苗栗縣頭份地政事務所人員勘驗屬實，並製有勘驗筆錄、當日所攝現場照片及土地複丈成果圖各1份在卷可稽（見卷第11、12、25至30、78至91、94頁），此部分事實復為被告所不爭執，應堪信為真實。被告抗辯系爭土地及地上物原屬張裕來父親張新富所有，後由張裕來繼承，系爭土地及系爭地上物原同屬張裕來所有，此為原告所不爭執，復有土地登記簿、房屋稅籍證明書在卷可佐（見卷第113、114頁），被告此部分抗辯，亦堪信為真實。
㈡被告抗辯張裕來將系爭地上物之事實上處分權讓與黃文彬，
黃文彬再讓與張翠玲、張皓勛，此部分原告雖有爭執，然系爭地上物如附圖所示A、C為未辦保存登記之建物，B為棚架、D2為圍牆、E為鐵門，本無從辦理所有權移轉登記，故讓與系爭地上物之事實上處分權，僅需有讓與之意思表示及移轉占有即可，而張裕來與黃文彬既自承系爭地上物之事實上處分權，已輾轉讓與張翠玲與張皓勛，並移轉占有，復據張裕來於強制執行程序中提出95年契稅繳款書為證（見本院95年度執字第9483號卷第69頁背面），又有苗栗縣政府稅務局竹南分局函覆本院之房屋稅籍紀錄表在卷可佐（見卷第52至54頁），堪認系爭地上物之事實上處分權人為張翠玲及張皓勛。張裕來、黃文彬與陳瑞蓉抗辯其等非系爭地上物事實上處分權人，應屬可採。
㈢如附圖所示A、B、C、D2、E部分地上物確坐落於系爭土
地，而該等地上物之事實上處分權與系爭土地原先同屬被告張裕來，系爭土地因法院拍賣程序由原告取得，地上物之事實上處分權因讓與由被告張翠玲與張皓勛取得，已如前述。則本件原告訴請被告拆除前開地上物，將占用土地交還原告，有無理由，應加審究者當為系爭地上物坐落於系爭土地之上，有無民法第425條之1第1項規定「推定房屋受讓人在房屋得使用期限內，與土地受讓人有租賃關係」之適用，茲說明如下：
⒈土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將
房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」又土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例要旨參照）。足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題（最高法院93年度台上字第1328號判決要旨參照）。又所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，仍屬民法第425條之1所謂「土地及房屋同屬一人」之類推解釋；且嗣後房屋之事實上處分權人將房屋讓與他人時，符合該條文所定之「僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情事，亦應有民法第425條之1規定推定土地承買人應默許房屋承買人繼續使用土地之適用。
⒉按房屋為不動產，依現狀足避風雨可達經濟上使用之目的
，屬土地之定著物，方為民法上所指之不動產。如附圖A、B、C、D2、E部分，僅A、C具有頂蓋、牆壁之外觀，且有遮風、避雨之功能，堪認屬民法第425條之1所指之房屋。至B部分為一棚架，四周僅有木柱，並無牆壁，且該棚架獨立於A房屋之外，有獨立出入口，無須經由A房屋即可進入使用，有現場照片可證（見卷第28、91頁），該棚架可供人在內工作使用，亦可堆置物品，具有獨立功能，故非屬A房屋之附屬物，亦非A房屋之從物。另D2為一圍牆、E為大門，均未與A、C房屋相連，外觀及功能上係為阻擋外人進入系爭土地之用，D2圍牆及E大門均可獨立於A、C房屋外使用，此有現場照片可證（見卷第
82、86頁），且原告亦因該圍牆及大門之阻擋而無從進入使用系爭土地其餘部分；又D2圍牆、E大門並非A、C房屋之牆壁或門戶，縱予拆除，對A、C房屋之功能及經濟效益均無影響，應非A、C建物之附屬物或從物。至被告抗辯除房屋坐落之土地外，圍牆及大門範圍內附連圍繞之土地亦屬民法第425條之1推定有租賃關係存在，惟「附連圍繞之土地」係刑法第306條關於維護居住安寧之規定，而民法第425條之1推定租賃關係存在，並非為維護居住安寧，而係因房屋性質上不能與坐落土地分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地，房屋需有坐落之土地始能存在，民法第425條之1定僅在維護房屋得使用期限內之經濟價值，推定房屋與其坐落之土地有租賃關係存在，以免房屋在得使用期限內遭拆除，有損社會經濟，故房屋坐落基地以外之土地，即無民法第425條之1推定租賃關係存在之適用，故被告此部分抗辯尚無足採。據此，附圖所示B棚架、D2圍牆、E大門，法律性質非為房屋之不動產，並不適用民法第425條之1第1項之規定，被告均自承張翠玲、張皓勛為附圖所示B、D2、E之事實上處分權人，故原告請求該2人拆除附圖所示B棚架、D2圍牆、E大門，並將占用土地騰空後返還原告為有理由。
⒊如附圖所示A、C部分，其有屋頂、牆壁、門窗之構造，
依現狀足避風雨可達經濟上使用之目的，並可供人居住使用，屬土地之定著物，為民法上所指之不動產，自屬民法第425條之1所稱之房屋，此有照片在卷可佐（見卷第28、82、86、88、91頁），又經本院會同兩造現場勘查，A部分房屋現供人居住使用，C部分現雖作養雞使用，但其房屋結構仍甚堅固，復有門、窗等設備，可供人居住使用，仍有相當經濟價值，A、C房屋與系爭土地原同屬張裕來所有，因拍賣及買賣，至土地與房屋讓與不同之人，依民法第425之1條第1項規定，應推定就A、C部分占用原告所有系爭土地，於房屋得使用年限內存有租賃關係，則A、C房屋占用之土地即非無權占有，原告請求被告拆除，即屬無據。
⒋原告雖主張張裕來讓與A、C房屋事實上處分權與黃文彬
後，黃文彬又將房屋出租與張裕來之妻陳瑞蓉，其等就房屋所使用之土地不可能成立租賃關係，應係無償借用等語。惟張裕來讓與A、C房屋事實上處分權與黃文彬後，兩人就房屋占用土地之法律關係，並未有任何意思表示，自應依民法第425條之1規定，推定有租賃關係存在，原告主張兩人間有無償借用，為被告所否認，原告就此未能舉證推翻法律上所推定之租賃關係，原告主張即無足採。
四、綜上，原告依民法第767條規定請求張翠玲、張皓勛將如附圖所示B棚架（面積33平方公尺）、D2圍牆（面積0.3平方公尺）及E大門拆除，並將上開占用之土地返還原告，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則非法之所許，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應就原告勝訴部分依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依聲請酌定相當金額，准被告預供擔保免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張及舉證，核與判決之結果不生影響， 爰無庸 一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第79條、第85條第1項前段。中華民國100年6月10日
民事庭法官吳國聖以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官楊思賢中華民國100年6月10日