裁判字號：臺灣苗栗地方法院100年簡上字第23號民事判決
裁判日期：民國101年03月21日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣苗栗地方法院民事判決100年度簡上字第23號上訴人 謝明義 訴訟代理人 鄧湘全 律師被上訴人 張裕 來
陳瑞蓉 張翠玲 張皓勛 共同訴訟代理人 洪嘉鴻 律師複代理人 鄭晃奇 律師
陳志煒 上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國100年
6月10日本院簡易庭99年度苗簡字第344號第一審判決提起上訴，本院合議庭於民國101年3月7日辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實
一、上訴人起訴主張：
（一）坐落苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段172-6地號土地（下稱系爭土地）原為被上訴人 張裕來 所有，後由上訴人經拍賣程序拍得，並於民國97年5月26日登記為所有權人。系爭土地上有如苗栗縣頭份地政事務所製作之土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A、B、C、D2、E之建物（下稱系爭建物）無權占用系爭土地，因系爭土地拍賣時查封公告記載：「債務人張裕來稱系爭土地上建物（門牌號碼南庄鄉南江村19鄰8號）為第三人 黃文彬 所有，並出租予債務人陳瑞蓉使用……」等語，故上訴人於取得系爭土地所有權後即寄發存證信函予黃文彬（嗣經上訴人撤回上訴），請其與上訴人訂立土地租賃契約，惟黃文彬稱系爭建物已非其所有，上訴人始得知系爭建物納稅義務人已變更為被上訴人張翠玲、張皓勛。因被上訴人等均無占用系爭土地之權利，上訴人請求其等搬離，均未獲置理，爰依民法第767條規定提起本訴，請求被上訴人拆除如附圖所示之建物，並將土地返還上訴人。
（二）被上訴人雖抗辯系爭建物係由張裕來於95年6月2日出售並移轉占有予黃文彬，黃文彬再出租予陳瑞蓉，並於98年
5月14日出售並移轉占有予張翠玲、張皓勛等語，然被上訴人陳瑞蓉及張翠玲、張皓勛分別為張裕來之配偶及子女，其等移轉系爭建物權利之過程僅係為防止系爭建物遭本院拍賣之手段爾。另依被上訴人自承之事實，系爭土地拍定前，張裕來已將系爭建物出售予黃文彬，於系爭土地拍定時點，並無土地與建物同屬一人之情形，自無民法第42
5條之1推定租賃之適用。且被上訴人張裕來將系爭建物出售予黃文彬，黃文彬又將系爭建物出租予其妻陳瑞蓉，其等就系爭建物使用土地不可能成立租賃關係，而係無償借用關係。
（三）附圖所示編號B、D2、E部分並非房屋，至編號A、C部分外觀雖似房屋，然民法第425條之1所稱房屋應以具有相當經濟價值為限，而編號C部分僅具有鐵皮屋頂及圍欄，為飼養雞隻之場所，非供人居住，縱予拆除，對社會經濟亦無影響，故系爭建物並無依民法第425條之1規定保護使用權之必要等語。並聲明：被上訴人應將坐落系爭土地上如附圖所示編號A、B、C、D2、E地上物拆除，並自前開地上物遷出，將土地騰空返還予上訴人。
二、被上訴人抗辯：
（一）系爭建物原為被上訴人張裕來之父親 張新富 所建造，張新富死亡後，由被上訴人張裕來繼承系爭土地所有權及系爭建物之事實上處分權。而系爭建物業於95年6月2日出售並移轉占有予黃文彬，嗣後黃文彬將之出售並移轉處分權予被上訴人張翠玲、張皓勛，故被上訴人張裕來、陳瑞蓉對系爭建物已無事實上處分權，上訴人請求其等遷出及拆除系爭建物即屬無據。又系爭土地及建物原同為被上訴人張裕來一人所有，其中系爭建物之事實上處分權移轉予黃文彬，系爭土地於97年5月間經上訴人拍定取得所有權，是系爭建物與系爭土地已因先後出售而為不同人所有，被上訴人張翠玲、張皓勛再於98年5月14日受讓系爭建物之事實上處分權，故系爭建物與系爭土地間自有民法第425條之1法定租賃關係之適用。
（二）如附圖所示編號A、C為房屋，編號A現為供人居住之房屋，編號C現雖暫時作為雞舍使用，然其內部及外觀為結構完成之建物，設有房屋稅籍，可供人居住之用，自具有經濟價值。而編號B、D2及E部分為編號A、C房屋之附屬建物，屬房屋之一部分。另建物及圍牆所圍繞之土地，係附連圍繞之土地，均供建物占有使用之範圍，亦為租賃效力所及，是編號E之大門、編號D1、D2之圍牆等圍繞之土地即為「附連圍繞之土地」，該範圍內之土地均有法定租賃關係存在。故系爭建物占用系爭土地，依民法第425條之1規定推定有租賃關係存在，則被上訴人張翠玲、張皓勛即非無權占用系爭土地。縱使上訴人主張被上訴人張裕來實際上並無移轉系爭建物事實上處分權予黃文彬屬實，則系爭建物之事實上處分權仍屬被上訴人張裕來所有，張裕來自可依民法第425條之1規定對系爭土地所有權人即上訴人主張租賃關係存在，是上訴人請求被上訴人拆除系爭建物，亦屬無據等語。並均聲明：⑴上訴人之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原審判決：⑴被上訴人張翠玲、張皓勛應將坐落系爭土地如附圖所示B部分、面積33平方公尺之棚架，D2部分、面積0.3平方公尺之圍牆及E部分大門拆除，並將上開土地返還上訴人；⑵上訴人其餘之訴駁回。上訴人不服原審判決，提起上訴，兩造於本院另補陳：
（一）上訴人主張：訴外人黃文彬在強制執行程序之調解程序中稱其與被上訴人張裕來間之借貸金額為新台幣（下同）10
0萬元，卻於原審中證稱雙方之借貸金額為10萬元，其陳述顯有虛偽不實。再參以黃文彬仍將系爭建物出租予張裕來之家人使用，系爭建物之使用狀態並未變動，其等間之權利移轉行為顯係為避免系爭建物遭拍賣之手段。縱被上訴人張裕來積欠黃文彬借款10萬元屬實，惟依常理判斷，黃文彬既為債權人，又將系爭建物讓予張裕來之家人使用，豈可能再給付地租予債務人張裕來？故其等間就系爭建物使用系爭土地之關係應屬無償使用，而無成立租賃關係之可能。原審僅憑黃文彬稱其與張裕來並未談及房子使用土地之代價之證詞，即認定雙方就系爭建物占有土地之法律關係並無另行約定，應依民法第425條之1規定推定有法定租賃關係云云，其認定事實之推論及證據法則，均與常理不合而於法有違，為此提起上訴等語。並聲明：⑴原判決不利於上訴人部份廢棄；⑵前開廢棄部份，被上訴人應將坐落苗栗縣○○鄉○○里○段里○○段○○○○○○號土地上如附圖編號A部份面積73平方公尺、編號C部份15.8平方公尺之鐵皮屋拆除，並將上開土地返還上訴人。
（二）被上訴人辯稱：按法定租賃權發生後，不論再轉讓土地或轉讓房屋，其承受人均應繼續租賃之法律關係；最高法院著有81年台上字第2765號判決意旨可參。準此，系爭建物雖經黃文彬出租予被上訴人陳瑞蓉，嗣因被上訴人張翠玲、張皓勛於98年間代張裕來向黃文彬清償10萬元債務後，自黃文彬處受讓系爭建物之事實上處分權；而系爭土地業於97年5月間由上訴人拍定取得所有權，均不影響法定租賃權之存在，故被上訴人張翠玲、張皓勛與上訴人間就系爭建物使用系爭土地具有法定租賃關係存在，而非無權占有。又依黃文彬於原審之陳述，其取得系爭建物之事實上處分權後，就該建物與系爭土地之利用關係為何，並未與張裕來另有約定，顯見雙方間並無使用借貸之意思表示，是上訴人主張被上訴人張裕來與黃文彬間就系爭土地成立使用借貸契約關係云云，顯無可採。並均聲明：⑴上訴駁回；⑵第一、二審訴訟費用由上訴人負擔；⑶如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
理由
一、查系爭土地及建物原屬被上訴人張裕來之父張新富所有，後由被上訴人張裕來繼承而同屬一人所有，其中系爭土地於97年5月26日由上訴人登記為所有權人，而系爭建物之納稅義務人現為張翠玲、張皓勛，如附圖所示編號A、B、C、D2、E建物占有系爭土地等情，為兩造所不爭執，自為真實。
二、上訴人主張被上訴人間就系爭建物之權利移轉行為乃係為避免系爭建物遭拍賣之手段等語，為被上訴人等所否認。經查，附圖所示編號A、C為未辦保存登記之建物，編號B為棚架、編號D2為圍牆、編號E為鐵門，本無從辦理所有權移轉登記，故讓與系爭建物之事實上處分權僅需有讓與之意思表示及移轉占有之行為即足。被上訴人張裕來及黃文彬於原審中已自承系爭建物之事實上處分權已輾轉讓與被上訴人張翠玲、張皓勛，並移轉占有，復有被上訴人張裕來於強制執行程序中提出之95年契稅繳款書（本院95年度執字第9483號卷第69頁背面），及苗栗縣政府稅務局竹南分局提供之房屋稅籍紀錄表在卷可佐（原審卷第52至54頁），堪認系爭建物之事實上處分權人為被上訴人張翠玲及張皓勛。上訴人未能舉證證明被上訴人張裕來、陳瑞蓉亦為系爭建物之事實上處分權人，徒空言主張，委無足取。準此，被上訴人張裕來、陳瑞蓉辯稱其等非系爭建物之事實上處分權人，應屬可採，是上訴人請求其等拆屋還地，依法未合。
三、上訴人主張編號A、C建物與系爭土地間並非民法第425條之1所定之法定租賃關係，而係無償使用關係，當屬無權占用系爭土地等語；被上訴人等則以系爭建物並非無權占有系爭土地，二者間存有民法第425條之1規定之法定租賃關係等語置辯。故本件須審究者即為：編號A、C建物與系爭土地間是否成立民法第425條之1第1項之法定租賃關係？
（一）按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係；民法第425條之1第1項前段定有明文；而其立法理由為「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制」。故土地及房屋原同屬一人所有，僅將土地或房屋分別讓與相異之人時，就土地受讓人或房屋受讓人間，除有特別約定外，一律推定土地與房屋間為租賃關係，且所謂讓與不限於買賣，凡有所有權變動之情形，均包括在內。又民法第425條之1雖以「所有權讓與」為明文，然未辦登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得之事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，是依上開法條立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意；最高法院亦著有99年度台上字第1723號判決意旨可資參照（最高法院100年度台上字第1346號判決、89年度台上字第284號判決意旨同此見解）。
（二）上訴人主張被上訴人張裕來讓與系爭建物之事實上處分權予黃文彬後，黃文彬又將之出租予被上訴人陳瑞蓉，其等就系爭建物使用系爭土地不可能成立租賃關係，而為無償使用云云。惟查，被上訴人張裕來於95年6月2日讓與系爭建物之事實上處分權予黃文彬後，兩人就系爭建物使用系爭土地之法律關係並無另行約定乙節，業經黃文彬於原審中證述明確（原審卷第155頁）。故自該日起，原同屬被上訴人張裕來所有之系爭土地、建物，已因系爭建物之事實上處分權移轉予黃文彬而分屬相異之人，且雙方間就系爭建物使用土地之法律關係並無特別約定，已符合民法第425條之1規定，而應推定系爭建物得使用期間內與系爭土地間為法定租賃關係。上訴人雖上訴爭執雙方間應僅為無償借用關係云云，惟其迄未能舉證證明雙方間另有無償使用之約定，徒以黃文彬為被上訴人張裕來之債權人，黃文彬不可能付租予債務人即張裕來為由，即主張雙方間為無償使用關係，顯屬個人臆測，於法無據，自不足採。況且，上訴人於97年5月26日取得系爭土地所有權後，亦未與系爭建物之事實上處分權人黃文彬、或後手即被上訴人張翠玲、張皓勛就系爭建物使用土地之關係另行約定，亦經其自陳在卷（卷第59頁），揆諸前揭說明，先前存在之法定租賃關係自仍繼續存續而由上訴人承受至明。是上訴人空言否認法定租賃關係之存在，自屬無稽。
（三）又附圖所示編號A、C建物，有屋頂、牆壁、門窗之構造，有原審會同兩造勘查現場製作之勘驗筆錄、現場照片等附卷可稽（原審卷第78至91頁），依其現狀足遮風避雨，具有經濟價值及可供人居住使用，自屬民法第425條之1所稱之房屋。而編號A、C建物與系爭土地間為法定租賃關係，已詳如前述，則其占用系爭土地自屬有權占有，上訴人請求被上訴人拆屋還地，顯屬無據。
四、綜上所述，原審判決被上訴人張翠玲、張皓勛應將系爭土地上如附圖所示編號B棚架、D2圍牆及E大門拆除，將上開土地返還上訴人，上訴人其餘之訴駁回，核其判決結果並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，洵屬無據，其上訴應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均與判決結果不生影響， 爰無庸 逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國101年3月21日
民事庭審判長法官宋國鎮
法官楊中琪法官黃怡玲以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國101年3月21日
書記官劉文倩