裁判字號：臺灣臺北地方法院102年重訴字第659號民事判決
裁判日期：民國103年10月16日
裁判案由：給付違約金
臺灣臺北地方法院民事判決102年度重訴字第659號原告 石宏裕 訴訟代理人 詹奕聰 律師
郭志偉 律師 林凱 律師複代理人 林明信 律師被告邱 張淑梅
張淑蘭 訴訟代理人 黃永琛 律師複代理人 劉桂君 律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國103年9月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國101年3月23日就「新北市○○區○○段○○○段000號地號、面積450平方公尺、權利範圍：
公同共有8549/11855（各出售持分依應繼分為準）」、「新北市○○區○○段○○○段000地號、面積4,044平方公尺、權利範圍：公同共有8549/11855（各出售持分依應繼分為準）」、「新北市○○區○○段○○○段0地號、面積1,521平方公尺、權利範圍：公同共有8549/11855（各出售持分依應繼分為準）、「新北市○○區○○段○○○段000號地號、面積1,185平方公尺、權利範圍：公同共有8549/11855（各出售持分依應繼分為準）」、「新北市○○區○○段○○○段0號地號、面積2,924平方公尺、權利範圍：公同共有8549/11855（各出售持分依應繼分為準）」、「新北市○○區○○段○○○段00號地號、面積1,731平方公尺、權利範圍：
公同共有8549/11855（各出售持分依應繼分為準）」、「新北市○○區○○段○○○段00000號地號、面積4,884平方公尺、權利範圍：公同共有8106/9759（各出售持分依應繼分為準）」等土地7筆（下合稱系爭土地）簽訂土地買賣契約書（下稱系爭買賣契約），其中第2條、第3條第1項、第4條、第9條分別約定，買賣總價金為新臺幣（下同）2億2,050萬元，原告應支付4,410萬元作為第一次款項（含訂金），並於完成同時將扣除訂金後餘額存入指定之信託專戶內；本件被告所得分配之買賣價金則各為2,100萬元，訂金各為20萬元、第一次款亦各為300萬元；倘被告違反契約各條款約定或中途不賣時，原告得解除契約，被告除將已收全部款項全數退還外，被告尚需賠償原告損失及違約金，而違約金以原告已付被告收受之款項加倍賠償之等事宜。又兩造於簽約當日即會同聯邦商業銀行股份有限公司（下稱聯邦銀行）簽訂不動產買賣價金安全信託契約書，約定系爭土地買賣價金信託專戶為「戶名：聯邦銀行南京東路分行、帳號：000-000-00000000」（下稱系爭信託專戶），原告則依約定各交付被告訂金20萬元現金後，再分別於101年3月21日、同年7月4日各匯款300萬元至系爭信託專戶，作為交付被告之第一次款。今系爭土地由被告依應繼分比例取得分別共有所有權一事，已經臺灣新北地方法院101年度重家訴字第19號民事判決確定，被告本有依約履行之義務。詎被告竟於101年12月20日將其對系爭土地之所有權全部出賣予第三人，並於6天後以台北南海郵局第1529號存證信函通知原告，以系爭土地買賣契約無效、另有優先承買人等藉口，表示欲退還所收訂金20萬元及存入系爭信託專戶之第一次款300萬元。原告遂於102年2月5日以存證信函通知被告，系爭買賣契約有效，被告應依約履行，且其擅自出賣，已經違約一事。被告既已違約，原告當得解除契約並請求被告各給付已支付價金一倍之違約金320萬元。爰以起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約意思表示之通知，及依系爭買賣契約第9條約定，提起本訴。並聲明：被告 邱張淑梅 應給付原告320萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即102年6月5日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；被告張淑蘭應給付原告320萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即102年6月5日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地於系爭買賣契約簽訂時之公同共有人有被告及陳 張淑琴 、 張宗達 、 許獻宣 、 許斐斐 、 許瑞欣 、 許瑞宇 、 許斐絮 、 黃客東 、 黃雅蕙 、 黃煌樹 、 黃俊諭 、 黃雅蓉 等14人，而公同共有物之處分應得全體共有人同意，然因黃雅蕙、黃煌樹、黃俊諭、黃雅蓉自始不同意出售系爭土地及簽約，故系爭買賣契約因未得全體出賣人同意而無效。再者，為免原告拖延時日無法得全體公同共有人同意，被告於收受訂金20萬元時，已以附註約定「買賣雙方若未能於簽訂日起算3個月內完成簽約手續，本契約解除，賣方應將所收受之訂金無息退還買方」，而原告未能於支付訂金3個月內與全體公同共有人完成簽約手續，契約當因解除條件成就而失其效力，公同共有人張宗達、黃客東亦因此於101年4月11日、同年7月18日無息返還訂金予原告，被告則於101年12月26日返還之，原告猶請求被告給付違約金，其訴顯無理由。況公同共有人將其應繼分讓與第三人，以此為契約之標的，係以不能之給付為標的，依民法第246條第1項規定，契約亦屬無效。另原告未經被告同意而於系爭買賣契約擅加第15條特約事項9：「本買賣標的已於101年11月27日經法院判決分割遺產確定在案，甲乙雙方及權利關係人同意依附件3之買賣價款分配表為準。刪除附件1及附件2保留附件3」，依附件3買賣價款分配表，更改土地標示○○○區○○段水碓小段6-1、6-2、7、7-1、8、19地號土地，權利範圍205176/414925，及更寮段更寮小段422-4地號土地，權利範圍9264/16265，所有權人僅剩部分共有人8人，而非原全體共有人14人，買賣總價僅剩1億4,700萬元，所有權人買賣價金分配僅剩8,400萬元，即已變更系爭買賣契約原權利範圍、當事人及分配總價，而為新契約，上開約定既未得被告同意，自對被告不生效力，原告自無系爭買賣契約第9條約定之解除權，則本件請求顯非適法。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執及爭執事項：ꆼ不爭執事項：
ꆼ原告於101年3月23日與被告簽立土地買賣契約書，上載賣方
除被告外，另有土地共有人陳張淑琴、張宗達、 許獻宗 、許斐斐、許瑞欣、許瑞宇、許斐絮、黃客東、黃雅蕙、黃煌樹、黃俊諭、黃雅蓉。
ꆼ黃雅蕙、黃煌樹、黃俊諭、黃雅蓉自始不同意出售及簽約。
ꆼ兩造簽約時，並無系爭買賣契約第15條特約事項9之約定，特約事項9之記載未經被告同意。
ꆼ系爭買賣契約之標的物為系爭土地公同共有部分全部。
ꆼ被告邱張淑梅、張淑蘭分別於101年1月2日及101年1月17日收受原告交付之訂金20萬元。
ꆼ公共同有人張宗達、黃客東分別於101年4月11日及101年7月
18日返還訂金20萬元予原告，原告並已返還收據正本。ꆼ原告於101年3月27日、7月4日以電匯方式各匯款300萬元至
兩造約定之信託專戶「戶名：聯邦銀行南京東路分行、帳號：00000000000000」，作為系爭買賣契約約定之第一次款項。
ꆼ被告於101年12月26日以臺北南海郵局1529號存證信函所附
臺灣中小企業銀行松山分行票號FH007476、FH007477面額各20萬元本行支票退還訂金。
ꆼ被告已將系爭土地分割後持分於101年12月20日移轉登記予他人。
ꆼ爭執事項：
ꆼ系爭買賣契約是否已經生效？ꆼ訂金收據附註約定：「買賣雙方若未能於簽訂日起算3個月
內完成簽約手續，本契約解除，賣方應將所收受之訂金無息退還買方」，其中「買賣雙方若未能於簽訂日起算3個月內完成簽約手續」之賣方為系爭買賣契約之全體即公同共有人全體或單指被告？ꆼ系爭買賣契約第15條特約事項9之法律效果為何？ꆼ違約金是否過高而應予以酌減？
四、得心證之理由：原告主張被告未履行系爭買賣契約，應依約給付違約金，均為被告所否認，並以前詞置辯，兩造爭點如上，茲審酌如下：
ꆼ按民法第1151條規定，繼承人有數人時，在分割遺產前，各
繼承人對於遺產全部為公同共有；且依同法第828條第3項規定，公同共有人對共有物之處分，除法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意。是公同共有物非任何一人所得私擅處分，如非得公同共有人全體之同意，即應由公同共有人全體為之（最高法院101年度台上字第965號判決意旨參照）。查系爭土地為被告、陳張淑琴、張宗達、許獻宗、許斐斐、許瑞欣、許瑞宇、許斐絮、黃客東、黃雅蕙、黃煌樹、黃俊諭、黃雅蓉等人公同共有，系爭買賣契約載明之賣方亦包括所有公同共有人，為兩造所不爭，已如前述。又原告與被告邱張淑梅、張淑蘭分別於101年1月2日、17日簽定訂金收據，約定：「茲收到原告君之定金20萬元整...，訂購系爭土地，雙方議定買賣總價款為9,600萬元（全體公同共有）整。且言明於101年2月28日簽定買賣契約。附註：買賣雙方若未能於自簽訂日起算3個月內完成簽約手續，本契約解除，賣方應將所受之訂金無息退還買方」，有101年1月2日、17日訂金收據二紙在卷可查（見卷第206頁、第207頁），足徵訂金收據以表明全體公同共有人買賣系爭土地公同共有部分之意，被告抗辯其意在與全體公同共有人一同出售系爭房地公同共有部分等語，並非無由。且由上可知，101年1月2日、17日訂金收據上，除明載簽署買賣契約日為101年2月28日外，另有需於簽訂日起算3個月內即101年4月2日、17日前完成簽約手續之記載，則如原告所言訂金收據上附註之買賣雙方僅指兩造，而不及於其他公同共有人一詞可採，何以訂金收據竟須於約定之兩造簽署買賣契約日外，另行約定完成簽約手續期限，原告陳稱兩造未以訂金收據約定系爭買賣契約解除條件云云，難謂為有理。
ꆼ次查，證人張宗達、 黃克東 曾分別於100年11月15日、101年
2月16日與原告簽立訂金收據，該等收據記載內容除「言明於101年2月15日簽定買賣契約」、「言明於101年6月16日簽定買賣契約」與前述兩造間訂金收據不同外，餘皆相同，即渠等訂金收據上亦有記載：「附註：買賣雙方若未能於自簽訂日起算3個月內完成簽約手續，本契約解除，賣方應將所受之訂金無息退還買方買賣雙方若未能於自簽訂日起算3個月內完成簽約手續，本契約解除，賣方應將所受之訂金無息退還買方」一情，有100年11月15日、101年2月16日訂金收據在卷可憑（見卷第209頁、第210頁）。又張宗達到庭證稱：訂金收據係為土地買賣而簽署，約定3個月內沒有完成簽約就不買賣，係指3個月內應完成所有公同共有人之簽約，渠因原告未於3個月內完成，而拒絕簽約，並已將訂金返還予原告等語（見卷第292頁反面至第293頁）；黃克東則證述：原告的業務 汪容宇 跟我說要買我丈人留給我們的地，要拿20萬訂金給我，叫我去向我小孩說這塊土地也要賣他們，叫我的小孩、小孩的阿姨、全部共有人都要簽約等語（見卷第293頁反面至第294頁）。堪認，被告抗辯兩造以訂金收據約定本件買賣契約之效力，以原告於訂金收據簽立日起3個月後即101年4月2日、17日未完成所有公同共有人之簽約為解除條件等語，並非無據。
ꆼ又按，附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力。
民法第99條第2項定有明文。且此附有解除條件之法律行為，於條件成就時當然失其效力，無待於撤銷之意思表示，亦有最高法院31年上字第3433號判例要旨可參。查系爭土地共有人有被告、陳張淑琴、張宗達、許獻宗、許斐斐、許瑞欣、許瑞宇、許斐絮、黃客東、黃雅蕙、黃煌樹、黃俊諭、黃雅蓉，其中黃雅蕙、黃煌樹、黃俊諭、黃雅蓉自始不同意出售及簽約，張宗達、黃客東雖曾收受訂金而同意出售，但並未與原告簽訂買賣契約，並已分別於101年4月11日、7月18日返還訂金20萬元予原告，原告並返還渠等之訂金收據正本等節，為兩造所不爭，已如前述；且兩造以101年1月2日、17日訂金收據約定以全體公同共有人於101年4月2日、17日後仍未簽署買賣契約，為系爭買賣契約之解除條件，亦如前述，則被告抗辯原告與被告邱張淑梅、張淑蘭間買賣契約因解除條件成就，而失其效力等語，應為可採。
ꆼ且查，系爭買賣契約第9條係約定被告違反契約各條款約定
或中途不賣時，原告始有契約解除權及違約金請求權（見卷第9頁）；而系爭買賣契約係因條件成就而於原告解除前解除，並非被告有違反系爭買賣契約各條款約定或中途不賣而為原告解除之情，既如前述，則原告依系爭買賣契約第9條約定，請求被告給付違約金，即屬無由。
五、綜上，原告依系爭買賣契約第9條約定，請求判命被告各給付320萬元違約金，及各自起訴狀繕本送達翌日起算至清償日止之違約金，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民法第78條。中華民國103年10月16日
民事第三庭法官趙雪瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年10月16日
書記官曾鈺馨