裁判字號：臺灣臺中地方法院98年訴字第2208號民事判決
裁判日期：民國99年04月23日
裁判案由：返還價款
臺灣臺中地方法院民事判決98年度訴字第2208號原告甲○○訴訟代理人 楊尚賢 律師被告乙○○訴訟代理人 吳光陸 律師
廖瑞鍠 律師複代理人丙○○上列當事人間請求返還價款事件，本院於民國99年3月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺中縣○○鎮○○段○○○○○○號土地及其上1544建號，即門牌臺中縣○○鎮○○街○○○巷○○號房屋（以下合稱系爭房地）係被告所有，原告於民國98年7月13日以新臺幣（下同）658萬元之代價，向被告購買系爭房地，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約）交雙方執有。於系爭契約成立同時，原告給付被告3萬元，並於98年7月14日分別匯款205萬元、150萬元予被告，合計358萬元，尚有餘款300萬元未給付。依系爭契約第3條第2款約定，尾款300萬元於原告貸款核定撥付日一併付清。依系爭契約第5條約定，系爭房地被告保證如有抵押權設定，應於系爭房地買賣登記手續期日前由被告負責全部排除障礙或解決清楚，絕不得有使原告蒙受任何虧損。因被告前於96年3月6日以系爭房地為華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行）設定存續期間96年3月2日至136年3月2日之最高限額抵押權600萬元（下稱訟爭抵押權)，被告並積欠華南銀行債務，而依系爭契約第4條約定，系爭房地買賣登記手續期日兩造約定於98年7月15辦理，故被告應於該期日前塗銷訟爭抵押權，然被告並未於該期日塗銷，且被告明知系爭房地設定訟爭抵押權，惟於系爭契約第5條卻約定「如」有抵押權設定，被告即有詐騙原告之嫌；另系爭房屋尚有嚴重漏水，顯有重大瑕疵。被告既有上開不履行系爭契約之情事，則依系爭契約第11條，原告自得不經催告逕行解除系爭契約，並以起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，依民法第259條第1款、第2款之規定，請求被告返還上開價金，及自起訴狀繕本送達翌日起之遲延利息等語。並聲明：⒈被告應給付原告358萬元，及自起訴狀繕本送達翌日（即98年9月19日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則否認有違約，並以：
（一）系爭房地被告雖設有訟爭抵押權，然依系爭契約第5條約定，被告只要在系爭房地所有權移轉登記予原告前塗銷即可，而原告如能找到貸款銀行或願一次付清尾款，被告自會塗銷訟爭抵押權及過戶予原告。
（二）原告未依約於98年7月15日至台鋼營造工程股份有限公司（下稱台鋼公司）履行登記手續，然辦理系爭房地所有權移轉登記之前置作業手續被告均已完成，故只要原告能找到貸款銀行或一次付清尾款300萬元，被告即能塗銷訟爭抵押權及過戶予原告。然經被告定期催告原告履行，原告仍未給付，且經華南銀行評估後，因原告本身條件之不足，故華南銀行不願貸款300萬元予原告，致迄今原告仍無力支付尾款300萬元，被告自得援用不安抗辯權，而未塗銷訟爭抵押權。
（三）縱認被告有先塗銷訟爭抵押權之義務，原告依法亦應定期催告被告塗銷訟爭抵押權，然原告並未定期催告，被告自不負遲延責任，原告逕行解除系爭契約，於法不合。原告起訴請求被告返還價金358萬元，實無理由等語，資為抗辯。並聲明：⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事實：（本院採為判決之基礎）
（一）原告於98年7月13日以658萬元之代價，向被告購買被告所有系爭房地，並簽訂系爭契約交雙方執有。
（二）於系爭契約成立同時，原告已給付被告3萬元，原告並於98年7月14日分別匯款205萬元、150萬元予被告，合計原告給付被告358萬元，尚有餘款300萬元未給付。
（三）系爭契約第3條第2款約定，尾款300萬元於貸款核定撥付日一併付清，雙方並無異議。於本件訴訟時，原告仍未取得金融機關貸款，亦未給付被告尾款300萬元。
（四）系爭契約第4條約定，系爭房地買賣登記手續期日約定於98年7月15日，兩造須同往台鋼公司履行登記手續，屆時被告應將系爭房地產權移轉登記需要文件提交原告以便聲請登記，惟當日原告並未到場。
（五）系爭契約第5條約定，系爭房地被告保證為自己所有及自用土地，如有抵押權設定，應於系爭房地手續登記期日前由被告負責全部撤銷排除障礙或解決清楚，絕不得有使原告蒙受任何虧損。而被告前於96年3月6日以系爭房地為華南銀行設定訟爭抵押權，目前被告尚積欠華南銀行500萬元，故仍未塗銷。
（六）系爭契約第6條約定，兩造應於98年8月15日將系爭房地踏明界址點交於原告管理使用收益，惟迄今因原告尚未交付尾款300萬元、被告亦未塗銷系爭抵押權，故系爭房地尚未過戶點交予原告。
（七）系爭契約第10條約定，原告如不履行系爭契約交付餘款，或因可歸責於原告之事由致不能如期交付餘款時，聽由被告解除契約，所交定金及價金悉被被告沒收作為違約金，原告不得異議。
（八）系爭契約第11條約定，被告如不履行系爭契約時，聽由原告解除契約，被告應即加倍返還其所受領之定金及價金作為違約金，不得異議。
四、得心證之理由：本件兩造爭執之處，應在於原告在尚未取得金融機貸款撥付前，得否以被告未於98年7月15日前將訟爭抵押權塗銷為由，解除系爭契約？或於系爭房地點交前以系爭房屋有嚴重漏水，顯有重大瑕疵，解除系爭契約？茲析述如下：
（一）按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第453號及39年台上字第1053號判例意旨參照）。是解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察。本件系爭契約第5條約定：「本件買賣之不動產乙方（指被告）保證為自己所有及自用土地，如有抵押權，典權押租金及其他權利設定……應於本件手續登記期日前由乙負責全部撤銷排除障礙或解決清楚。……」，則該條所謂「本件手續登記期日」，究係指系爭契約第4條所定98年7月15日？或系爭房地所有權移轉登記完竣之日？由系爭契約第4條：「本件不動產（指系爭房地）買賣登記手續期日約定於民國98年7月15日雙方須同往台鋼營造工程（股）公司事務所履行登記手續，屆時乙（指被告）應將本件不動產（指系爭房地）產權移轉登記需要文件提交甲（指原告）以便聲請登記。」之約定，似有不明，且兩造互有爭執，經查：依據一般不動產買賣之處理抵押權方式，如買賣之不動產上已先設有抵押權等負擔，買方可以選擇下列三種方式買受不動產。第一、承受其上之負擔，再扣除承受部分之價金，此方式可免除一次支付鉅額價金，對買受人負擔較輕；第二、可選擇要求賣方塗銷其上之負擔，取得沒有任何負擔之不動產，此種方式對於買方而言，其雖可取得無任何負擔之不動產，系爭不動產上不殘留複雜之法律關係，買受人之地位較為安定，惟因不能自價金中扣除承受之擔保債權額，須一次支付全部價金，對於資力較低之買受人將無力購買價值較鉅之不動產；第三、買受人自行向金融機關貸款，待貸款核撥同時塗銷前手之抵押權，而由自己負擔新的負擔，此種方式除可免除要擔保原先借款人不按期攤還本息而使抵押物有被拍賣之風險外，或可自行選擇放款利率較低之金融機構，承作貸款事宜，茲系爭契約第3條第2款約定：「餘款新台幣參佰萬元正於貸款核定撥付日一併付清，並無異議」，再參諸上開系爭契約第5條之約定，可知系爭契約係採上述第三方式塗銷主義轉貸付款，亦即原告所買受者為不帶有任何負擔之系爭房地，惟原告亦透過金融機關貸款之方式，支付部分買賣價金與被告。雖然採取塗銷主義，然出賣人通常亦須經由買受人先交付買賣價金之後，方有資力塗銷設定在先之抵押權；再者，不動產所有權之移轉登記，目前實務上均假手代書代為辦理，且辦理時程上通常需有相當時日，故系爭契約第4條既約定兩造於98年7月15交付文件以便聲請登記，即應認為該條所定之「98年7月15日」，係兩造著手開始辦理系爭房地所有權移轉登記手續之始日，而非完成所有權移轉登記之日，亦即兩造於98年7月15會同前往台鋼公司，由被告將系爭房地產權移轉登記所需文件交付原告「前往辦理登記」，同時為配合原告貸款及訟爭抵押權塗銷作業，原告亦應向金融機關辦理貸款，待貸款核撥時一併塗銷訟爭抵押權，始符一般常情，是系爭契約第5條所謂「本件手續登記期日」，應係指系爭房地所有權移轉登記完竣之日，而非98年7月15日，則原告主張：被告未於98年7月15日前塗銷訟爭抵押權，即屬違約云云，非惟與系爭契約文義不合，且與交易上之習慣有違，自難憑採；被告所辯：其在原告貸款撥付之同時，將訟爭抵押權塗銷，即無違約情事等語，即屬可採。
（二）原告雖又主張：被告明知系爭房地設定訟爭抵押權，惟於系爭契約第5條卻約定「如」有抵押權設定，被告有詐騙原告之嫌云云。然不動產之買賣，因通常價值較高，故一般人於買受時，除就標的物現況、功能予以瞭解外，通常亦會對於不動產之產權予以調查，避免所購得之不動產是否具有高額負擔等情形。而一般情形下，僅須請領不動產登記謄本，即可明瞭其上是否設定高額抵押權之情形。故原告前開主張，實與一般常理有違，亦不足採。
（三）按民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定，危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。是依同法第373條規定，危險移轉於買受人時，有上述瑕疵者，出賣人對於買受人，始應負擔保之責。易言之，標的物之危險如未移轉於買受人時，買受人即無主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任之可言。惟出賣人既有給付無瑕疵物之義務，故在危險移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，故在危險移轉前，買受人已發覺其物有瑕疵者，倘出賣人並未確定的拒絕擔保，買受人尚不得依民法第359條之規定解除契約，以期買賣雙方當事人權益之平衡。本件原告雖主張：系爭房屋另有嚴重漏水，顯有重大瑕疵等語，核屬物之瑕疵擔保，惟系爭房屋既尚未辦理點交，則於原告未能舉證證明被告有確定的拒絕擔保（如催告補正，被告仍不為補正），尚不得據以解除契約，是原告前開主張，亦不足為有利於原告之認定。
（四）綜上所陳，依系爭契約約定，被告在原告貸款撥付之同時，將訟爭抵押權塗銷，即無違約可言。則原告尚未取得金融機關貸款前，即以被告未於98年7月15日前將訟爭抵押權塗銷，有違約情事，並依系爭契約第11條，解除系爭契約，或以系爭房屋有嚴重漏水，顯有重大瑕疵，解除系爭契約，均非正當。從而，原告依民法第259條第1款、第2款之規定，請求被告返還價金358萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國99年4月23日
民事第四庭法官楊國精正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年4月23日
書記官廖春玉