臺灣臺北地方法院民事簡易判決 107年度北簡字第16620號
原 告 神仙國際食品有限公司
法定代理人 劉任鐏
訴訟代理人 劉文鈴
被 告 葉淑慧
左 林美惠
上列當事人間請求返還押金事件，本院於民國108年10月3日言詞
辯論終結，判決如下︰
主文
被告應給付原告新臺幣參拾萬玖仟壹佰元，及自民國一○七年十
二月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣參仟伍佰參拾元由被告負擔百分之九十五，餘由
原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣參拾萬玖仟壹
佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
原告原起訴請求被告給付新臺幣（下同）324,000元及自民
國107年6月25日起至清償日止，按年息百分之2計算之利息
。於訴訟進行中，原告先減縮為請求被告給付324,000元及
自107年7月20日起至清償日止，按年息百分之2計算之利息
（見本院卷第49頁），嗣再擴張為請求被告給付324,000元
及自107年6月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之利
息（見本院卷第99頁）。核原告所為上開變更，與民事訴訟
法第255條第1項第3款之規定相符，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造於104年間簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租
約），約定由原告向被告承租臺北市○○區○○○路○段○○
○○號1樓及同段72巷1號1樓房屋（下合稱系爭房屋），租賃
期間至107年6月24日止。原告於107年6月24日下午前即已遷
出，並已依系爭租約第7條第8項拆除加裝之瓦斯管線，及依
系爭租約第4條第4項將垃圾雜物及活動用品清理乾淨後，於
同年6月25日上午10時，將系爭房屋所有鑰匙、遙控器返還
交屋予被告。扣除最後一期租金176,000元後，原告請求被
告返還押租金324,000元，被告竟藉詞原告未將系爭房屋回
復原狀，而扣留押租金，為此起訴請求被告返還押租金等語
。並聲明：1.被告應給付原告324,000元及自107年6月25日
起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。2.願供擔保，
請准宣告假執行。
二、被告則以：臺北市○○區○○○路○段○○○○號1樓及同段72
巷1號1樓係前後打通之連棟空間，原告自99年間起承租系爭
房屋作為開設牛肉麵店之用，原告將72巷1號1樓（下稱1號1
樓房屋）作為廚房使用，以78之2號1樓作為客人用餐之場所
。原告於租期屆滿時，雖有返還系爭房屋鑰匙、遙控器，但
1號1樓房屋地面原鋪設塑膠地板，遭原告毀損，原告將1號1
樓房屋後面牆面改裝抽風機6台，未拆除恢復原狀，牆面電
線拆除未整理恢復原狀，系爭房屋天花板遭原告毀損未依原
狀復原，訴外人 楊永承 於107年7月20日整理修繕前開原告毀
損租賃物部分，原告應付修繕費36,700元。又原告公司稅籍
遲至107年7月13日始遷出，且原告遲至107年7月13日才繳清
電費，各遲誤19天，另遲至107年7月20日始將1號1樓房屋毀
損部分修繕，遲誤26天，依系爭租約第6條約定以每日違約
金13,333元計算，原告應給付被告違約金346,658元。再者
，原告應給付被告107年6月份租金為全月份20萬元，但原告
未依往例匯款至被告銀行帳戶各88,000元，亦未事先通知被
告6月份租金欲自押租金中抵扣，即自行去銀行替被告繳交
16萬租金所得稅款16,000元及二代健保補充保費4,000元，
顯少付被告6月份租金4萬元，如被告要退還原告押租金，應
扣除之6月份租金為20萬元，而非16萬元。原告應給付被告
違約金346,658元、修繕費36,700元，共計383,358元，爰主
張以此債權與被告應返還之押租金為抵銷，抵銷後被告毋須
再為給付等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如
受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
經查，臺北市○○區○○○路○段○○○○號1樓及同段72巷1號
1樓係前後打通之連棟房屋，原告自99年間起承租系爭房屋
作為開設牛肉麵店之用，約定租賃期間5年，原告以其中1號
1樓作為廚房使用，以78之2號1樓作為客人用餐之場所；兩
造於104年3月25日簽訂系爭租約，約定由原告向被告承租系
爭房屋3年，租賃期間自104年6月25日起至107年6月24日止
，每月租金含代扣繳之租賃所得稅及健保補充保費為20萬元
，押租金50萬元；系爭租約於107年6月24日因租期屆滿而消
滅，原告於107年6月24日搬離，並於107年6月25日上午10時
許，在現場將系爭房屋所有鑰匙、遙控器返還交屋予被告等
情，業據兩造陳述綦詳，且有公證書、房屋租賃契約、照片
等件在卷可佐（見本院卷第11至21頁、第103至111頁），且
為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、得心證之理由：
本件原告主張被告應返還押租金324,000元，被告則以前詞
置辯。是本件應審究之爭點厥為㈠原告得否請求被告返還押
租金？㈡被告所為之抵銷抗辯，有無理由？茲分述如下：
㈠原告得請求被告返還押租金32萬元：
1.按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租
賃關係消滅前，出租人雖不負返還之責，但租賃關係已消滅
，且承租人無租賃債務不履行之情事時，其請求出租人返還
押租金，自為法之所許（最高法院83年台上字第2108號判例
意旨參照）。次按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租
賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不
履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵
充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度
台上字第1631號民事判決參照）。本件兩造於系爭租約第3
條第2項約定：「押租保證金為50萬元整，租約期滿或終止
租約，公司登記及稅籍登記遷出，繳清水電瓦斯費用，清理
搬走傢俱生財用具等，交還房屋時，以現金無息返還予乙方
（即原告）」（見本院卷第17頁），足見系爭租約押租金之
目的在於擔保承租人即原告租金之給付及租賃債務之履行，
於租賃關係終了、承租人遷出公司登記及稅籍登記、繳清水
電瓦斯費用，且承租人返還租賃物時，出租人即負有將押租
金全額返還承租人之義務。惟若於租賃關係終了，承租人雖
已返還租賃物，但尚有積欠租金等租賃債務有部分未履行完
畢者，揆諸前開說明，承租人所交付之押租金，應發生當然
抵充之效力，若抵償後之押租金尚有餘額，則應返還原告。
2.查兩造間系爭租約於107年6月24日因租期屆滿而消滅，原告
已於107年6月24日搬離系爭房屋，並於同年6月25日點交返
還系爭房屋，其後於107年7月13日辦妥公司登記及稅籍登記
遷出，及於107年7月13日繳交系爭房屋計費期間自107年6月
1日起至同年7月2日止之電費之事實，為兩造所不爭執，並
有107年7月13日新北市政府新北府經司字第1078043984號函
、台灣電力公司107年7月繳費憑證附卷可考（見本院卷第77
頁、第153頁），原告於租約期滿後，既已交還系爭房屋，
並已將公司及稅籍登記遷出，又已繳清電費，則依上開約定
及說明，原告自得請求被告返還系爭租約之押租金50萬元。
3.以押租金50萬元當然抵充原告積欠之系爭租約最後一期租金
後，原告得請求被告返還之押租金為32萬元：
①查兩造於系爭租約第3條第1項前段、第3項前段約定：「每
月租金為20萬元整（含代扣繳的租賃所得稅及健保費），代
扣繳的租賃所得稅及健保補充保費由乙方（即原告）應按月
向稅捐機關及健保署繳納」、「乙方應將每月租金匯入甲方
（即被告）指定帳戶…」；除系爭租約之最後一期租金外，
原告於租賃系爭房屋期間內，向來均係按月代扣繳租賃所得
稅2萬元及二代健保補充保費4,000元後，按月匯款予被告2
人各88,000元之事實，有房屋租賃契約等件在卷可稽（見本
院卷第17頁），並為兩造所自陳（見本院卷第50頁、第216
頁），可知依兩造之約定，原告應負責依每月租金所得20萬
計算，10％代扣繳租賃所得稅2萬元，2%代扣繳二代健保補
充保費4,000元，再將代扣繳後之每月租金餘額176,000元，
以匯款方式給付予被告2人各88,000元。
②惟查，系爭租約之最後一期即自107年6月25日起至同年7月
24日止之租金20萬元，原告僅以租金所得16萬元之10％代扣
繳租賃所得稅16,000元，及以租金所得20萬元之2％代扣繳
二代健保補充保費4,000元之事實，有被告提出之財政部臺
北國稅局各類所得扣繳稅額繳款書、全民健康保險扣費義務
人各類所得（收入）補充保險費繳款書附卷可稽（見本院卷
第161至163頁），並為原告所不爭執（見本院卷第216頁）
，堪信屬實。本件原告就系爭租約之最後一期租金20萬元，
既僅代扣繳租賃所得稅16,000元、二代健保補充保費4,000
元，則以租金20萬元，扣除原告代扣繳之租賃所得稅16,000
元、健保補充保費4,000後，原告尚積欠被告租金18萬元未
付，依上揭說明，本件原告交付被告之押租金50萬元，應當
然抵充原告積欠被告之租金18萬元，押租金抵償租金後之餘
額32萬元，原告自得向被告請求返還。
㈡被告所為之抵銷抗辯，有無理由：
1.按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各
得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1
項前段定有明文。再按承租人應依約定方法，為租賃物之使
用、收益；無約定方法者，應以依租賃物之性質而定之方法
為之。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物
有生產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致
租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任，但依約定之方法或
依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，
不在此限，民法第438條第1項、第432條分別定有明文。可
知承租人應依約定方法為租賃物之使用收益，如當事人未有
明確之約定時，即應依租賃物之性質而定之方法為之，此時
除應依不同租賃物之特性，分別判定其適當之用益方法外，
並應斟酌當事人租賃之目的及交易之習慣，以為決定。而承
租人訂立租約之目的，既在於使用、收益租賃物，出租人即
有容忍承租人以合於契約目的之方法使用、收益租賃物之義
務。又依國內房屋租賃之實務，固習慣於租賃契約中約定承
租人應於租約屆滿或終止時，負有回復原狀返還房屋之義務
，然所謂之回復「原狀」，除當事人有特別之約定外，係指
承租人應以合於契約之「應有」狀態返還，亦即合於約定方
法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之
程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃物之折舊等狀
態而返還，而非回復租賃物之「原有」狀態。此乃因房屋隨
著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施，本即有折
舊及自然耗損等問題，強求出租人回復租賃物之「原有」狀
態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。況在租約消
滅請求返還租賃物時，承租人不論係自住或繼續出租他人使
用，恆少有不必重新裝潢或整修者，如係出租供他人營業之
店面，一般情況下更均由後手承租者就房屋之現有狀態加以
裝潢及整修，此時如以原承租人未回復「原有」狀態為由，
再向原承租人請求回復原狀所需之費用，即有違誠信原則。
對於租賃期間系爭房屋於正常使用下之自然折舊及減損，出
租人不應要求承租人回復至未使用系爭房屋之狀態，蓋如此
不僅不合於租賃契約中承租人本就享有租賃物之使用收益之
本質，且要求承租人負此程度之回復義務亦屬過苛。
2.本件被告主張：1號1樓房屋地面原鋪設塑膠地板，遭原告毀
損，原告將1號1樓房屋後面牆面改裝抽風機6台，未拆除恢
復原狀，牆面電線拆除未整理恢復原狀，系爭房屋天花板遭
原告毀損未依原狀復原，原告應付修繕費36,700元等語，但
為原告所否認，並辯稱：原告8年前承租時該區域之塑膠地
板已自然毀損，原告搬遷時之水泥地面為清除已毀損之塑膠
地板後的情況，非原告破壞毀損；依系爭租約第4條第4項第
1款，被告同意天、地、壁之固著物不需拆除，被告不應要
求原告恢復原狀，也不應要求原告支付整理修繕之費用等語
。論述如下：
①查被告主張：1號1樓房屋地面原鋪設塑膠地板之事實，固據
其提出99年間其與楊永承簽訂之施工合約書、照片等件為證
（見本院卷第143至151頁、第169至171頁），雖可證明被告
於99年出租系爭房屋前，曾委由楊永承鋪設塑膠地板，惟該
照片並未拍攝鋪設塑膠地板前水泥地面之狀態，無從證明該
區域塑膠地板下之水泥地面原為平整，亦無法證明原告於承
租系爭房屋後有為毀損地板之行為。又原告係將該區域作為
廚房使用，於該區域之走動應甚為頻繁，而該塑膠地板既係
於99年鋪設完成，則自原告之租賃、使用目的及塑膠地板之
使用時間以觀，該塑膠地板本即可能因經年累月之使用而自
然耗損，揆諸前開說明，被告自不得請求原告給付此部分回
復原狀之費用12,000元（6,000+6,000=12,000，見本院卷
第75頁），亦無從據以主張抵銷。
②再查，被告主張：1號1樓房屋作為廚房位置之牆面，原係密
閉之牆面而無任何孔洞，原告自行挖鑿孔洞並於該牆面裝設
抽風機6台之事實，已據被告提出照片為證（見本院卷第67
至69頁、第137頁、第169至171頁、第223頁），並為原告所
不爭執，堪信為真實。原告承租系爭房屋後，因其使用需求
而在一完整牆面上，挖鑿孔洞改裝設6台抽風機之行為，已
損害原有建築之牆面，難認係依約定方法而為租賃物之使用
、收益，被告對此並無容忍之義務，此部分應已逾系爭租約
第4條第4項第1款所定不需拆除之固著物之範圍，原告就此
部分自應負回復原狀之義務。是被告請求原告給付此部分回
復原狀之費用共計10,900元（7,400+3,500=10,900，見本
院卷第75頁），並據以為抵銷，洵屬有據。
③至被告主張：牆面電線拆除未整理恢復原狀，天花板遭原告
毀損未依原狀復原云云，為原告所否認，被告所述電線部分
應僅係原告拆除其所裝設之電器後所呈現之自然情況，而被
告提出之照片又無法證明原告有毀損天花板之情形，再觀諸
兩造所提出之系爭房屋照片（見本院卷第67至73頁、第103
至111頁、第135至141頁），亦尚難認原告有違反承租人所
負保管維護租賃物義務之情形，是被告請求此部分回復原狀
整理費用1萬元（3,000+3,000+4,000=10,000，見本院卷第
75頁），及被告請求原告給付電捲門遙控器更新費用3,800
元（見本院卷第75頁），並據以主張抵銷，均屬無據。
3.違約金部分：
被告另主張：原告公司稅籍遲至107年7月13日始遷出，且遲
至107年7月13日才繳清電費，各遲誤19天，另遲至107年7月
20日始將1號1樓房屋毀損部分修繕，遲誤26天，依系爭租約
第6條約定以每日違約金13,333元計算，原告應給付被告違
約金346,658元云云。惟查，兩造於系爭租約第6條第2項係
約定：「乙方（即原告）於終止租約或租賃期滿不交還房屋
，自終止租約或租賃期滿之翌日起，至返還房屋之日止，乙
方應支付甲方（即被告）每日13,333元之違約金」（見本院
卷第19頁），故原告應給付被告違約金之情形，以終止租約
或租賃期滿後不交還房屋者為限。而查，原告業於107年6月
24日遷出系爭房屋，並已於107年6月25日上午10時許，在現
場將系爭房屋所有鑰匙、遙控器返還交屋予被告之事實，已
詳如前述，足見原告並無系爭租約第6條第2項所約定應支付
違約金之違約事由，被告自不得據此請求違約金346,658元
並主張抵銷。
㈢末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權
人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，
以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延
利息，但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債
務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之
5，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項、第203條分
別定有明文。本件原告請求被告給付之押租金，兩造未約定
確定給付期限，而原告係於107年7月13日始遷出公司及稅籍
登記並繳清電費，已如前述，依系爭租約第3條第2項之約定
，原告自107年7月13日起方得請求被告返還押租金，原告又
未主張及舉證其於107年7月13日後、起訴前曾有催告被告給
付，則原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即107年12月8
日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息之範
圍內，合於前揭規定，應予准許。至原告請求被告給付自
107年6月25日起至107年12月7日止，按年息百分之5計算之
利息部分，即非有據，不應准許。
㈣綜上所述，本件原告交付被告之押租金50萬元，經抵充原告
積欠被告之租金18萬元，及抵銷上揭㈡⒉②部分之回復原
狀費用10,900元後，被告應返還原告之押租金為309,100元
。
五、從而，原告請求被告返還押租金309,100元，及自107年12月
8日起至清償日止按年息百分之5計算之利息之範圍內，為有
理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，則無理由，應予駁
回。
六、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡
易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款
規定，應依職權宣告假執行，被告陳明願供擔保聲請宣告免
為假執行，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回已失所依據
，應併予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據，經本院審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論
述，併予敘明。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴
訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判
決如主文。
中華民國108年10月29日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官羅富美
計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費3,530元
合計3,530元
以上判決正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○
路○段○○○巷○號）提出上訴狀，並繳納上訴裁判費。
中華民國108年10月29日
書記官劉英芬