裁判字號：臺灣新北地方法院103年簡上字第32號民事判決
裁判日期：民國103年06月11日
裁判案由：返還租賃房屋等
臺灣新北地方法院民事判決103年度簡上字第32號上訴人 洪耀南 被上訴人 蘇智雄 訴訟代理人 蘇威中 上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國10
2年11月28日本院板橋簡易庭102年度板簡字第1455號第一審判決提起上訴，本院於103年5月21日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人以特鴻國際股份有限公司名義於民國101年4月1日與被上訴人簽訂房屋租賃契約，約定由被上訴人將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號1至4樓房屋（下稱系爭房屋）出租予上訴人，租賃期間自101年4月
1日起至106年7月31日止，每月租金為新臺幣（下同）45,000元，租金應於每月1日前繳納，押金為135,000元則以現金支付予被上訴人。詎料上訴人自101年5月1日起未正常繳交房租，累積已達290,000元，被上訴人於101年12月18日、102年6月6日分別以存證信函催告上訴人繳納租金，並為終止租賃契約之意思表示；上訴人雖於102年6月28日以寄存證信函表示欠租及還款計劃，願於每星期之星期五匯入20,000元至欠租繳清為止，但未依還款計劃履行；被上訴人為免訟累，曾向新北市永和區調解委員曾提出調解之聲請，惟上訴人並未出席。爰依租賃契約之法律關係提起本訴。併為聲明：㈠上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還與被上訴人。㈡上訴人應自102年8月31日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人45,000元等語。
二、上訴人則以：伊確實向被上訴人承租系爭房屋，因伊服務之特鴻國際股份有限公司，營業不佳，積欠薪資，致伊無法適時依約繳納租金45,000元；伊先前提出還款計晝，但公司未核發薪資，使還款計劃未能履行；請體念上訴人之苦衷，准與被上訴人和解，上訴人願自和解之日起，每2週返還原告10,000元至付清為止，各月之租金仍按契約給付等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應將系爭房屋全部騰空遷讓返還被上訴人；上訴人應自102年8月31日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人45,000元，並依職權宣告假執行及免為假執行之宣告。上訴人不服提起上訴，上訴意旨略以：兩造簽立房屋租賃契約後，伊經被上訴人同意，始於系爭房屋進行裝潢，裝潢工程款共1,960,000元，伊花費甚多，伊會分期償還積欠租金，請准許兩造和解，伊願意給付現金331,000元，希望可繼續承租；另伊有繼續支付103年1月、3月、4月租金，被上訴人亦受領，兩造已成立新租約，被上訴人不得請求遷讓返還房屋。併為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則以：兩造未達成和解，上訴人信用不佳，希望按照原審判決結果；之前有收到103年1月、3月、4月租金，但是因為上訴人於被上訴人終止租約後不返還系爭房屋，仍繼續使用，上訴人匯來之租金只是繼續使用房屋之代價，並非要與上訴人成立新租約等語，資為抗辯。併為答辯聲明：上訴駁回。
四、本院之判斷：㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承
租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項定有明文。被上訴人主張上訴人向其承租系爭房屋，約定租賃期間自101年4月1日起至
106年7月31日止，每月租金45,000元，押金為135,000元等情，業據被上訴人提出不動產租賃契約為證，且為上訴人所不爭執，堪信為真實。被上訴人主張上訴人自101年5月
1日起至起訴時之102年8月止積欠290,000元等情，提出存摺交易明細、還款協議書、租金給付明細等件為證（見原審卷第25至28頁、本院卷第16至18頁），上訴人亦不否認有積欠租金之事實，且對於原審判決第2項判命其應自102年
8月31日起至返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人45,000元亦不爭執（見本院卷第23頁），是被上訴人主張上訴人積欠101年5月1日起至起訴時之102年8月止租金290,00
0元之事實，洵堪採信。再查，被上訴人於101年12月18日曾寄發存證信函予上訴人，限期於函到7日內付清積欠之租金225,000元，上訴人於催告期限內仍不給付，被上訴人遂於102年6月6日、同年6月26日以存證信函作為終止租約之意思表示，有存證信函3件在卷可稽（見本院卷第21至24頁），揆諸前揭規定，本件租賃契約已生終止之效力，惟系爭房屋目前仍由上訴人占有使用，則被上訴人依租賃契約第13條約定請求上訴人返還系爭房屋，及自102年8月31日起至返還房屋之日止，按月給付45,000元，洵屬有據。㈡至上訴人主張：伊有繼續支付103年1月、3月、4月租金
，兩造已成立新租約云云。惟按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條固有明文。惟查，本件係因上訴人於租賃期間遲付租金，遲付總額達2個月以上租額，被上訴人依民法第440條第1項、第2項終止租約，此與民法第451條租賃期限屆滿後，承租人繼續使用租賃物，出租人不為反對之意思，由法律擬制發生租賃契約之默示更新之效果，迥然有異，自不得恣意比附援引。況且被上訴人於102年6月間已以存證信函通知終止租約，並請求返還系爭房屋，顯然並無繼續租賃契約之意，則被上訴人陳稱收受103年1月、3月、4月租金係因終止租約後，上訴人繼續使用房屋之代價，應屬可信，上訴人前揭所辯自不可採。
五、綜上所述，被上訴人依租賃契約之法律關係，請求上訴人將系爭房屋騰空遷讓返還，為有理由，應予准許。原審判命上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還，暨自102年8月31日起至返還房屋之日止，按月給付被上訴人45,000元，並依職權宣告假執行及免為假執行之宣告，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年6月11日
民事第三庭審判長法官高文淵
法官賴彥魁法官張瓊華以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國103年6月11日
書記官洪來慧