裁判字號：臺灣臺北地方法院90年簡上字第428號民事判決
裁判日期：民國92年07月04日
裁判案由：返還押租金
臺灣臺北地方法院民事判決九十年度簡上字第四二八號
上訴人建興影業有限公司法定代理人戊○○訴訟代理人甲○○
乙○○丁○○被上訴人福名開發股份有限公司法定代理人丙○○右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國九十年五月二日本院臺北簡易庭八十九年度北簡字第一六○一四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除確定部分外，關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，並訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹拾萬陸仟陸佰陸拾陸元，及自民國八十九年十一月十六日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用，由被上訴人負擔十分之七，餘由上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決不利上訴人之部分廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）十五萬元，及自民國八十九年十一月十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息計算
貳、陳述：
一、關於租金部分，依租賃契約書第二條之約定，裝潢期間一個月，租金十萬元，第三條第一項亦約定，裝潢期間不得營業，如有違約，需支付被上訴人違約金，上訴人在租期屆滿即未再營業，且恢復原狀亦需時日，若需支付違約金，則應依據未營業期間計算之租金（十萬元），方符契約書約定，且起訴時被上訴人之法定代理人 張裕誠 亦口頭答應，允給上訴人兩個禮拜回復原狀。
二、對被上訴人答辯之陳述：
（一）被上訴人稱上訴人未恢復原狀，然該店前手遷出原址即為破舊不堪，裝潢前上訴人亦將之拍照存證，且承租後之裝潢，即是對該地點之修繕工作，豈有再將該地點回復成破舊原貌，故被上訴人所稱容屬誤會。
（二）被上訴人稱上訴人牆面並未回復原狀，惟被上訴人於原地點自行創立「西門町鬼城」，且將上訴人承租之部分設立「鬼酒吧」，該牆面為被上訴人所利用，何來並未回復原狀？
（三）被上訴人主張其所支付費用十八萬六千七百九十五元，為其創立「西門町鬼城」之裝潢費用，顯然被上訴人係利用上訴人所裝潢之部分，豈可在將之轉嫁上訴人。
（四）關於被上訴人所述大理石損壞部分，上訴人僅在大理石塗抹混擬土，以確保宣傳用之保利龍不致損壞，該混凝土一經刮除即可清理，不會造成大理石損壞。
（五）房子漆黑有經被上訴人同意。裝修用了十五天，拆除用了十一天。（卷三第四六頁）
三、與得利影視股份有限公司（下稱得利影視公司）為合夥承租系爭房屋，合夥出資比例為六比四。
參、證據：除引用原審之書狀及證據外，提出房屋現場照片五張
乙、被上訴人方面：被上訴人未於言詞辯論期日到場，據其於準備程序到場所為聲明及陳述為：
壹、聲明：駁回上訴。
貳、陳述：
一、不清楚原法定代理人張裕誠曾口頭答應，允給上訴人兩個禮拜回復原狀之情。上訴人交還時牆壁及天花板都漆成黑色無法使用。原審所提出之估價單僅係回復原狀的估價，因考慮日後承租人的需求，並未實際施作。系爭房屋租期自八十九年一月五日至五月四日，共四個月，裝潢期一個月，營業期三個月，不做時有二個星期得拆遷。
二、承認有在系爭房屋旁作鬼屋，但是和系爭房屋無關，並未利用上訴人之「 娜娜 鬼屋」。
參、證據：引用原審之書狀及證據。理由
甲、程序部分：本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、本件上訴人起訴主張其與原審共同原告得利影視公司於八十八年十二月下旬與被上訴人簽訂房屋租賃契約，承租台北市○○街○○號一、二樓（下稱系爭房屋）等供作「娜娜鬼屋」展覽活動場地，約定租期自八十九年二月五日至五月四日止三個月，另加裝潢期一個月共四個月，營業期間每月租金三十萬元，另加一個月為裝潢期租金十萬元，押金三十萬元合計一百三十萬元，已支付給被上訴人，上訴人已於八十九年五月十七日遷空房屋回復原狀，五月十八日通知被上訴人，依契約第二條約定，被上訴人應於交屋十五天內退還押金，上訴人屢經催索，被上訴人仍拒不返還押金，爰訴請被上訴人給付上訴人與得利影視公司三十萬元，及自支付命令繕本送達被上訴人翌日即八十九年十一月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息等語。被上訴人對於與上訴人簽訂右開房屋租賃契約及租金之外收取押金三十萬元等情固不爭執，惟否認上訴人有返還押金之請求權，辯稱上訴人並未依約於租約期滿時恢復原狀，且逾時返還承租房屋，經以恢復原狀之費用及逾時還屋之違約金相抵，上訴人即不得再請求返還押金等語。原審判決上訴人及建興影業有限公司之訴全部駁回，按上訴人及建興影業有限公司對於被上訴人之押金返還請求權要屬可分，依民法第二百七十一條規定，應由二人分受之，是上訴人所受不利判決僅十五萬元及其利息。本件僅上訴人就其不利部分提起上訴，則得利影視有限公司所請求十五萬元及法定遲延利息部分即告敗訴確定，而不在本院審酌範圍內，合先敘明。
二、兩造於八十八年十二月間訂立房屋租賃契約，上訴人與得利影視有限公司承租台北市○○街○○○號一、二樓等供作經營「娜娜鬼屋」展覽活動場地，約定租期自八十九年二月五日至五月四日止三個月，另加裝潢期一個月共四個月，營業期間每月租金三十萬元，另加一個月為裝潢期租金十萬元，押金三十萬元合計一百三十萬元，已支付給被上訴人，上訴人於八十九年五月十七日遷空房屋，五月十八日通知被上訴人等事實，為兩造所不爭執，而堪信為真實。上訴人主張被上訴人應返還其全部押金，惟為被上訴人拒絕，並以前揭情詞置辯。
三、按本院依民事訴訟法第二百七十條之一第一項第三款規定整理簡化本件爭點為：
（一）契約所約定之回復原狀意義為何？
（二）如上訴人違約租期屆滿後沒有營業，這段時間的租金如何計算？
（三）違約金應如何計算？
（四）被上訴人回復原狀後所支出之費用？，上訴人同意僅就以上爭點審理及辯論（見本院九十二年六月十三日言詞辯論筆錄），爰將本院得心證之理由分敘如下：
（一）按上訴人不續租時，被上訴人應於上訴人等恢復原狀時十五天內退回即期支票之押金；上訴人等於租期屆滿時，．．．應即日將租賃房屋按照原狀，遷空交還被上訴人，．．．如不即時遷讓交還房屋或有任何違約，被上訴人每月得向上訴人等請求按照租金五倍之違約金，至遷讓完了日止，兩造房屋租賃契約第二條、第六條設有約定，有被上訴人提出為上訴人等所不爭之房屋租賃契約書影本一份附卷可稽。上訴人主張八十九年五月四日租期屆滿後，已於同年月十七日遷出承租房屋等情，固為被上訴人所不爭執，惟其主張遷出承租房屋時已依約恢復原狀云云，則為被上訴人所否認，上訴人主張系爭房屋於出租時已破舊不堪，裝潢前上訴人亦將之拍照存證，且承租後之裝潢，即是對該地點之修繕工作，豈有再將該地點回復成破舊原貌，故恢復原狀僅指遷空返還；而被上訴人則辯稱所謂恢復原狀指上訴人搬走後要回復原來的樣子，即牆壁、天花板要粉刷成原來的顏色（本院卷頁三六），經查，依被上訴人於原審所提出承租前之現場照片三張以觀，系爭房屋於上訴人承租前天花板輕鋼架已有多處剝落損壞，而牆壁雖未漆黑，惟亦多處污損，是上訴人所辯出租時房屋已破舊不堪乙節，即堪採信。是如認恢復原狀為被上訴人主張粉刷至原來的顏色，豈非指承租人需出資重新粉刷、整修後，再予以損壞？此顯與社會常情不符。且被上訴人於出租前即知上訴人欲經營鬼屋展覽之用，而有將牆壁天花板予以漆黑之必要，是出租人如認租期屆滿時承租人應重新粉刷並裝修天花板，理應特別約定於系爭租賃契約，始有另行請求承租人重新粉刷並裝置天花板所需費用之權利。否則系爭租賃契約所謂「按照原狀，遷空交還」，應指承租人不得留置廢棄物、而依原有交付予承租人之狀態清空交還予出租人，始為合理，是出租人為再出租系爭房屋而重新粉刷油漆之費用，尚不得認屬恢復原狀之費用向承租人請求。況細繹被上訴人於原審所提出恢復原狀之估價單三紙，其費用為天花板九萬八千元、大理石材料工資七千二百元及油漆費用七萬二千七百元，均為上訴人否認，除油漆費用外，被上訴人於本院審理時亦自認因考慮日後承租人的需求，所以沒有實際施作（本院九十二年三月二十六日準備程序筆錄）；上訴人主張被上訴人嗣後以上訴人所留存之原貌裝修為「西門町鬼城」以「骷髏餐廳」經營招攬生意，並無支出前揭裝修天花板及大理石費用之必要，並提出照片五紙為證，按被上訴人既未實際支出，且不否認系爭房屋已另有用途，顯見該等費用並非恢復原狀所必需，則其主張以估價單所列裝修天花板、大理石、油漆費用費用十八萬六千七百九十五元（含稅）與系爭三十萬元押金相抵，即無理由。
（二）次查，上訴人主張被上訴人之代理人張裕誠於簽約時，曾口頭承諾於上訴人租期屆滿不再續租時，得有二星期之搬遷期間，則系爭租期於八十九年五月四日屆滿，其於五月十七日搬遷，並未逾期，被上訴人不得請求其逾期搬遷等事實，為被上訴人否認，亦未能舉證以實其說，尚難信其主張為真實。惟按系爭租約第二條約定：「．．．乙方（即上訴人）預定在春節二月五日推出若因船期或其他原因延後時，甲方（即被上訴人）同意由開業日期起或有試賣期起算租金，但不得超過二星期且租期順延，此延後期間依裝潢期間之租金標準計費，如超過二星期以每月租金新台幣三十萬元計算」；又第三條約定：租金一個月三十萬元另加裝潢一個月十萬元，足證兩造就租期如有順延時，順延期間不得逾二星期，且每月租金應以十萬元計算之合意，因此，上訴人主張其於五月十七日交還系爭房屋，乃為拆除清空系爭房屋之裝潢設備，並未逾二星期，其計算租金之標準應依裝潢期間之租金計算，尚屬有據，應值採信。
（三）惟按：約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額。最高法院著有七十九年台上字第一九一五號判例要旨參照。兩造約定，如上訴人逾期遷讓交還房屋，被上訴人每月得向出租人請求按照租金五倍之違約金，然查，系爭房屋位於台北市○○街，昔日雖為西門町繁榮熱鬧之所，惟因台北都會商業重心東移，現已落沒而不復舊貌，其土地公告現值已逐年降低，此為眾所周知，又審酌近年國內社會經濟受國際影響甚不景氣、百業蕭條，是兩造約定以租金五倍計算系爭房屋逾期交還之違約金，顯然過高，本院認以按照租金二倍計算，較為公平適當。查上訴人應於八十九年五月四日交還房屋，至其交還為止，共逾期十三日，為兩造所不爭，則以每月十萬元為租金計算標準計算結果，被上訴人依約所得請求承租人給付之違約金為八萬六千六百六十七元（計算式：100000÷30×13×2=86667，元以下四括五入，下同），上訴人應與得利影視公司平均分擔，即四萬三千三百三十四元（86667÷2=43334），經與上訴人請求之十五萬元相抵結果，上訴人得請求被上訴人返還之押金為十萬六千六百六十六元。
四、綜上所述，被上訴人本於押金返還請求權，請求上訴人給付之範圍，在十萬六千六百六十六元，及自支付命令狀繕本送達翌日即八十九年十一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就開應准許部分，為上訴人敗訴之判決尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項、第四百六十三條、第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書，判決如主文。
中華民國九十二年七月四日
民事第一庭審判長法官陳邦豪
法官蔡惠如法官王貞秀右正本證明與原本無異本判決不得上訴中華民國九十二年七月五日
書記官劉寶鈴